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「不動産・住宅の舞台裏ブログ」の記事一覧(102件)

不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。

リノベーション現場の状況
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/11/16 20:29


今日はあまり時間がなく


手短なブログになっちゃいます。




移動中にリノベ現場を通り


ちょっと見てきました。


キッチンが搬入と聞いたので。




キッチンが入るとグッと雰囲気出てきます。


もうちょっとで完成だな。


養生取れるのが楽しみです。




ついでと言ったらなんですが


リビングのテレビ掛け用の壁。




打合せしてる内に、リビング部分が広かったので



壁を新たに作って、そこをテレビスペースに。


最初はポイントクロスで提案してたんですけど


お客さんの希望でタイル貼りに。


金額は上がりますが、結果正解でしたね。


重厚感がクロスとは違う。




ちなみにこの壁の後ろは本棚と電話置場にしました。


せっかく壁作って、スペースにも余裕があったんで


遊びの部分も必要かなと。


こちらの通路もいいアクセントになってます。





お客様の思いと当社の思い
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/11/15 12:38


お客さんが物件を探すとき


なにを重視するか?


まずはもちろん【物件】


当たり前すぎました・・・


それからは【不動産会社】とか。


まぁ大手さんが断然有利ですね。


知ってるってだけで


少なくともあまり疑いがない。




この点私らのような


地元の不動産会社っていうのは


初めにクリアーすべき壁があります。


これが結構ぶ厚い・・・


この壁をやぶって来て頂いたお客さんには


もうですね、リスペクト以外は思いつかない。


私もこの壁を薄くすべく


マメにホームページ更新したり


ブログで思いを発信したり


していってます。


ハウスメーカーに勤務してた時は


ほとんど意識してなかった(汗)


みなさん知って来られてるし


会社の説明とかした事ない。




あとは『ハウスメーカー出身で


設計もずっとやってたので


新築設計やリフォーム・リノベの


提案をどんどんやっていきたい!』


というアピールも必要かな。


だって、『物件の仲介だけじゃ


どの不動産会社も同じやろ!』


っていうイメージがあるでしょ。


(実際は同じじゃないんですけど)


なかなか言葉では伝えにくいので


得意な分野でアピールしたい。




それと話が少し変わりますが


よくポストに入ってる


【求めています 売却不動産】


っていうチラシ。


これポストに入ってるの


大手さんがほとんどでしょ。


これ地元の不動産会社に聞くと


『反響がないから撒かない』


ってほぼ100%答えます。




当社ではこの売り求むチラシを


茨木市南部・中部をメインに


かなりの数を撒いてます。


印刷機が事務所にありますが


メンテの業者が印刷数確認したら


度肝ぬかれてますもん(笑)


結果どうなんかといいますと


バンバン売却相談ある訳じゃないが


それなりに相談はある方かな。




正直売却の依頼を受けたいし


会員様とかに事前情報を送りたい。


新しいお客さんと出会える


キッカケにもなります。


反響がないから撒かない


とか言ってたらゼロですからね。




すごい手間はかかって


手間VS反響の戦いしたら


白旗ブンブン振ってるかも・・・


でもこれは勝ち負けちゃうし。


地域で不動産やってるなら


マストの業務だと思ってます。

ご売却とチラシ
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/11/12 12:56


マンションのご売却を依頼いただきまして


まずは最初に行いたい事は【チラシ配布】




エリア的なことは充分に理解してるんですが


ただ単にチラシを撒くわけじゃなくて


確認しながらやっていきたい。




で、一番わかりやすいのは


やっぱ地図


こんな感じで物件の周辺をまずはつなげる。





そうすると頭では分かってるつもりでも



物件を中心とした位置・方角などが一目瞭然。


賃貸や分譲のマンションに色塗って


あとは一戸建ての広がり方を確認。




んでもってポスティング業者に


チラシを撒いてもらうのもいいんですが


やっぱね、最初は自分たちで撒いた方がいい。


けっこうな量ありますよ。


でも数日あったら可能です。




実際に目で見て、現状の雰囲気を感じる。


不動産ってコレが一番大事だと思うんですよ。


コレの繰り返し。もうルーティンです。


さっ 頑張ろう。

建築条件付き土地の検討前に
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/11/11 10:44


売り出されてる土地、またこれから売りに出る土地


を確認してると建築条件付き土地が


まだまだ多くなってる状況ですね。中には


「不動産会社が買い取らんでも、絶対すぐ売れるやん」


っていう土地もあります。




なんでこうなるのか?かなり突っ込んだ話になるので


正直書きにくいところなんですが


売主さんから売却を依頼された不動産会社が


一般のエンドユーザーには情報を出さず


買い取る不動産会社に持ち込むわけです。


で買い取ってもらって、解体とかして


キレイな更地状態にして


再度売り出すという形態。


簡単に書くと2回売るので、そっちの方が


仲介手数料が2倍以上になるから。


(大手の不動産会社に多いです)




まぁ100%否定するつもりはないですが


でも購入検討者の方に知ってもらいたい事。


・他に検討する物件が少ない

・なんか建物セットになってて楽そう

・価格も高いけど、めちゃくちゃ高くないかな


こんな理由で決めるのはもったいない!


そういう事なんです。




仮に数字で書いてみますね。


*かなりラフな数字。現実はもっと幅がある。

*相場90万円の場所・土地面積30坪・古家付き。


元々住んでいた売主さんの希望価格は


相場の価格として2,700万円ですね。


それを不動産会社が買う交渉をします。


坪85万円の2,550万円


ここでなんだかんだで85万円で売ろかとなる。


それからその不動産会社が解体して


更地で坪単価95万円・2,850万円で売り出します。


建物の建築条件をつけて。


建物は坪当たり60万円。


延床面積30坪だと建物価格1,800万円


(その他別途費用とかは省きますね)




ここで、もう1回整理しますね。


●不動産会社による建築条件付き土地

土地価格 2,850万円

建物価格 1,800万円

合計金額 4,650万円


●当初の売出しで購入したら


土地価格 2,700万円

解体費用 100万円

建物価格 1,500万円(一般的な価格です)

合計金額 4,300万円


その差は350万円にもなります。


ホントはもっと差が出ると思いますよ。





実際に売れにくいエリアとかならまだしも


需要のあるエリアですからね。


買い取った不動産会社や


仲介した不動産会社(特に大手さん)が


もうかってるだけで


購入者は本来予算的に買えてたはずが


買えない価格帯になってしまったり


余計に払わなくちゃいけなくなったりします。


こういった内容をご理解頂いた上で


その物件が買ってもいいのかどうかを


検討してもたいたいです。





もっと言えば、売主さんも損してる


こういう事ばっかりしてるとアカンよね。


私ら不動産仲介の仕事って


買主さんには予算を考えてベストの物件を


売主さんにはよりベストな価格で売却を


これを基本にしとかないと。




最後売主さんにお伝えすることは


依頼している不動産会社が


業者からの購入申し込みを持ってきたら


一度冷静に考えたり


他の不動産会社にも相談したり


した方がいいかと思いますよ


シンドい作業だと思いますが価値あります。

マンションの管理会社と・・・
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/11/09 17:39


すいません、ちょっと愚痴になります。


私たち不動産会社って


お客さんからご売却を依頼されると


マンションの場合は管理会社に連絡します。




なにかといいますと


【重要事項に係る調査報告書】ってのを


まずは取得・確認したいから。


管理費・修繕積立金はもちろん


マンション全体でいくら修繕費があるのか


また滞納とかがどれくらいあるのか


今までのマンション全体の修繕記録や


管理規約による取り決めの確認など


取引において特に買主さんに


ご説明しないといけない項目が書かれてます。




で、マンションの管理会社に依頼しました。


と同時に電話で聞いたんです。


『先に管理費・修繕費等だけ確認できますか』


そしたら『できません』


・・・・・・OK、OK。ちょっと予想してた。


口頭でもし間違えたらアカンもんね。


ちょっとねばったんですが


無理そうなんで


『じゃあ調査報告書はいつできますか?』


って聞いてみたんです。そしたら


『土・日をはさむので火曜です』


いや時間かかりすぎじゃない。


大事な内容が書かれている書類とはいえ


たぶんパソコンに入ってる情報やん?


依頼うけて書類作成にとりかかったら


たぶん数十分もかからんと思う。




昼イチに依頼して、火曜はないかと・・・。


ちなみにその依頼に8,000円以上


管理会社に振り込んでます。


(管理会社の中ではかなり高め)




なんかね、管理会社のお客さんは


マンションの住民さんかもしれんけど


お金発生してるんだから


スピード感というか、なんていうか


・・・・・もうスッキリしたんで大丈夫です。

【住宅・命】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/11/08 18:07


今日は朝イチで決済(引渡し)があり


午後は一戸建てとマンションの間取り作成が


全部で3件。


間取りを考えて、CAD入力してと


目がやばいくらいにショボショボしてます。


昨日にちょっとやっててよかった~。




でもですね、頭はボォ~とするんですが


気持ちは楽しいんですよ。


やっぱ住宅は楽しい。


しょっちゅうあるんですが、自分が


不動産やってるのか、住宅やってるのか


分からなくなる時があります。




お客さんの要望に合いそうな


土地とか戸建・マンションを探して


間取りを考えて、図面も作成して


んでもって打ち合わせもしてって


普通に不動産仲介してるより


数倍作業は増えるんですが


結論いうと楽しい。




取引全部で間取り作成の打合せが


あってもいいのになぁって思うくらい。


なんなんだろうな。


やっぱ基本は住宅畑なんでしょうね。


なんだか自己紹介みたいなブログです。

会員情報ってものを利用して
カテゴリ:ホームページ奮闘中  / 投稿日付:2018/11/06 09:44


お気づきの方も多いと思いますが


不動産会社のホームページには


会員情報ってものが多いです。


会員登録すると、詳細が見られます


ってシステム。コレなんですが



わざとやってるんじゃないんです。

(当社では)


できれば全てオープンな物件情報にしたい


(すくなくとも当社では)




なにが原因かといいますと


情報発信元の不動産会社


要は売主様から売却を依頼されてる会社が


広告不可ってしてるだけ。


売主様があまりオープンにしないでっ!


って言われてるケースもあるでしょうが


ほとんどが不動産会社が勝手にしてます。




ですので、会員情報にして


一般にオープンにせずに


会員さんだけが情報を見られます


と、そういうシステムにしてます。


今まで「なんだかなぁ・・・」って


そんな業界を不満に思ってましたが




最近ちょっと思いつきまして。


逆の発想を思いつきまして。


●会員情報

  ↓

●一般には見る事できない

  ↓

●情報がオープンではない

  ↓

●本音が書ける

  ↓

●物件情報の備考覧に私見を書いちゃえ

  ↓

●会員さんだけへの情報発信




やっぱりお客さんって


『実際この物件ってどーなん?』


っていう実際の部分を知りたい。


今までの不動産情報って


アピールばっかりだと思うんですよ。


いいですよ!こんな良いとこありますよ!って。


そんなわけないだろうと・・・汗


別に悪口を書きたいんじゃなくて


良い所も注意しないとアカン所も


あるいは私が個人的に感じる部分も


広告不可を利用して書こうと


そうしています。




正直書きにくい部分も出てきますが


それはもう個別にやっていくしかない。


って事でして


ここ数ヶ月は若干ですが


そんな情報発信になってます。


で、評判が結構いい!


うん、頑張りますね。

早朝に玄関ドアを見て
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/11/05 15:51


私は元々早起きな方ですが


最近はさらにパワーUPしてまして


AM3時には目が覚めてる。


さすがに早すぎるとは分かってますが・・・




今日なんかもAM3時すぎに目覚め


ちょっと出勤してもなぁ


って真っ暗の中布団で考え事してたら


ドドスコスコッスコッ


ドドスコスコッスコッ


って楽しんごが頭で鳴りはじめて


いきなり・・・なんでか・・・




って事で早めに家出ました。


で、車で走ってると


ちょっと気になる玄関ドアがありまして


こんな玄関ドア↓


(リクシルのHPから拝借)


玄関引戸ってやつですね。


これはこれでいいんですが


道路側正面についてると


外観がなんとも淋しい


玄関の枠が丸見えで


高級感が失われるんですよね。


せめて、上のレールだけにしてみるとか



外観デザインも考慮したいかな。





コレは室内でもいえる事で


リビングに引戸を設計する場合



なんぼリビングのデザインとかを気にしてても



出来上がって引戸の枠


ガラ~ンと見えてると『惜しいっ!』って思う。


この場合もリビング側じゃなく廊下側にするとか


さっきの玄関と一緒で上吊りレールにするか


それか天井までのハイ引き戸にするとか




なんか対応策を検討したいですね。


図面だけでは分からない


立体的な図面の見方です。

実際に間取りを書いてみた
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/11/03 14:03


間取りを設計するにあたって


色々な考え方や手法がありますが


今日はオーソドックスな考え方を1つ。



参考に今売り出されてる土地に


間取りを考えていきますね。


土地面積約114㎡(約34坪強)


建ぺい率50%・容積率100%


北側斜線あり。


要望は4LDK。車庫は1.5台か2台。


1階LDK・和室・水廻り。


2階洋室3部屋・トイレ・バルコニー。


リビングは南側にしたい。




まずはCADで土地を正確に作成


これをしないと次へ進めない。


私の場合は土地を作成したら


91cmのグリッドを土地にあてはめます。



(ちょっと見えにくいですね・・・CAD作成したパソコン画面)


と同時に車の絵も入れておきます。


車庫の取り方は結構重要で


帰ってくる方向・隣地の状況などを


充分に考慮して、位置決めてください。




で、先程の土地の法律関係をチェック


建ぺい率とかの確認ですね。




1階の建築面積は57.29㎡まで。


先程のグリッド升でいえば、69.1マスまでが限界。


これを把握しながら間取りを考えます。


私はこの段階で先ほどパソコンで作成したのを


プリントアウトして、紙に書いて考えます。


まずは全体像をイメージしながら外枠。




これで66マス。建ぺい率はOKです。


つぎはやっぱ玄関でしょうか。




ちょっとギリギリな感じですが



参考という事ですので、つきすすみます・・・


先にお伝えしますが、玄関の部位を書いてますが


頭ん中では常に全体像を考えてます。


次にどこをイメージするかはバラバラですが


水廻りが多いかな。










要望として 南側のリビングはmastなので


和室や階段も書いていきましょう。






サクッとですが1階はこんな感じ。


ちなみに階段の位置は非常に重要です。


リビングを南に配置して


ダイニング・和室を続けた大空間にしました。



次は2階


ちなみにですが1階を書けば


2階は頭の中ではほぼ完成してます。


書きながら、微調整する感じ。


では、イッキに書いていきます。





って事である程度全体を書いたので


壁を強調してみて確認。




もっと細かい部分とか考えるんですが


大体はこんな感じで書いてみて


訂正していったり


考えていく内に違うパターン思いついたりで


間取りを仕上げていきます。


「うん、これっ」って思えたら


CADで正式に入力していきます。




いかがでしょうか。


間取りを考えている経過をご紹介ですね。


ここまで書く所要時間は約30分~1時間かな。

最初に住宅業界にいてて良かった事は
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2018/11/02 18:52


住宅の仕事を長くやってて


また間取り設計もできて


ホンマによかった事は


●土地を紹介する時


●リノベーション前提の


一戸建てやマンションを紹介する時に



【完成がある程度見える事】



これが一番役立ってます。



この物件やったら


お客さんの要望に合うっていうのが


具体的にイメージできないと


紹介もできないですからね。



そういった点では


グイグイと営業する人が多い


この不動産業界。


もし会社員だったら


私はダメな営業マンかな(汗)


でも無理な営業をしたくないから


数多くのお客さんと出会う事。


多くのご紹介を頂く事。


こちらに集中しています。




他にも住宅知識があって良かった事



物件の新着情報などが


毎日入っては来ますけど


なんでもかんでも


良い物件な訳はないんです。


(皆さんもよくご存知かと)



特に不動産会社が売主の


新築一戸建てとか


建築条件付き土地なんかは


一見良さげに見えそうですが


売り出し価格を厳密に見たり


建物の仕様や間取りを


チェックしたりすると


そうでもなかったりします。



その辺も含めて、お客さんに


専門的にアドバイス


または
考察を伝えていく事が


私のスタイルかと考えてますね。



それには相場や事例だけでは


語る事ができないですよ。


住宅の専門知識が必須。


住宅業界にいてて良かったぁ。

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