ホーム  >  不動産・住宅の舞台裏ブログ

「不動産・住宅の舞台裏ブログ」の記事一覧(166件)

不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。

【不動産会社の見極め方ー諸費用ー】購入時編
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2021/03/11 08:28


不動産会社選定時のアドバイスという事で、今回は「購入時のアドバイス」にしたいと思います。

不動産を買う時に【諸費用】があるんですね。項目を書いていくと

・売買契約書の印紙代 ・・・実費
・仲介手数料 ・・・不動産会社
・登記費用 ・・・司法書士
・住宅ローンの諸費用(手数料・印紙代・保証料) ・・・銀行
・固定資産税等の清算金(日割り精算で支払う) ・・・売主様
・火災保険料 ・・・保険会社

大きく分けてこんな感じになります(右は支払い先)。



で、ココでチェックするポイントがいくつかあって

①住宅ローン事務手数料っていう項目の有無

銀行に直接支払う費用とは別に、不動産会社に支払う住宅ローンの事務手数料があるかないかです。意味合いとすれば、不動産会社がお客様の代行で住宅ローンの審査や申込みをする手続きの事。<当社ではそんな費用はもちろん頂いていません>
これ・・・請求している不動産会社も多いんですよね。お客様に請求したらアカンっていう項目ではないんです。ただ業界的に「仲介手数料以外に請求できる項目があるんやったら貰おう」的な発想かと思います。
もういったものも含めて仲介手数料に含んで仕事するっていうのが私の考えなのですが、せめてというか、お客様がご自身で住宅ローン手続きをする!っていうんだったら項目を無くすようにするのが常識かと思いますね。
「これはどういった意味の諸費用ですか?」って聞いて、不動産会社の考え(スタンス)を確認してみるのがいいと思います。



②登記費用の金額

まずは購入時の登記の段取りについて。

物件の引き渡し時に司法書士によって、所有権移転などの手続きをします。その際に発生するのが登記費用。

じゃあ不動産会社は登記手続きにどのような段取りをしているか?っていえば、ものすごく簡単。
売買契約書・登記簿謄本・公課(評価)証明書を司法書士に見せて、登記見積りを出してもらいます。あとは、住宅ローンの銀行担当者と売主様側の司法書士の連絡先を伝えるくらい。

これお客様でも簡単にできます。ネットで司法書士を見つけて、先の書類を渡せばいいだけ(契約書類に一式付いています)。売主様側の司法書士は営業マンに聞けば教えてくれます。

いつもこの作業を行っているのですが、中にはこの登記費用の中に自分たちの取り分を上乗せしている不動産会社もいるんですね・・・。まぁ色々と反論はあるかもしれませんが、発想がセコイ。

この金額が高いか適正かは見極めるのが難しいのですが、知っていて損はないかと思います。



③火災保険料の金額

その不動産会社が火災保険の代理店をしているかどうかによります。代理店に加盟していたとして、火災保険料が高い金額ばっかりなら要注意。保険会社から手数料(・・・名目はしりませんが)が入ってくるので、高い見積りだけを提示してくる可能性があります。

本来はそこまで保険をかける必要もないのに、オプションいっぱいの内容になっているかもしれません。ネットで見積もりしてみたり、住宅ローンを組む銀行に見積もりをしてもらったりして、相見積もりをとってもいいですね。



という事で色々と書いてきて逆に不安になったかもしれませんが(汗)、「あっ この不動産会社はこういう考え方なんや」って分かればいいかなと思っています。その見極め方が諸費用だけをみても少しは分かってきます。

【売却で失敗したくない方へ】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2021/03/09 08:47


時間が少し空いたのでブログ更新。昨日アメブロの方でも書きましたが、今回は「不動産売却のシステムを知ってもらおう」という事で、売却について詳しく書いていきたいと思います。売却をお考えの方は特に必見だと思います。



不動産売却のシステムは大きく2つ。

①売却を依頼された不動産会社(A社とします)が独自で集客する

これが一般的だとお考えの方が多いんじゃないでしょうか。もちろん一部正解。
A社はチラシ・ネット関係・相談頂いているお客様など、色々な方法で買主様を探します。自社で買主様を探す事ができれば、売主様・買主様の両方から仲介手数料が頂けるので不動産会社はこのパターンを目指しますね。当社でも売却を依頼された時にお客様にすぐに紹介できる様、ホームページやブログを日々更新して、お客様にアピールしています。



次は世間的に知られていないのですが、ここの闇が大きいんです。

②レインズに登録して、全体の不動産会社で探す

A社は売却を依頼されたら、レインズという不動産会社だけが閲覧できるネットシステムに登録する義務があります。その理由は「A社だけじゃなく、不動産会社全体で売出し情報を共有して、不動産を流通させよう」という事。A社だけじゃ(大手であろうと)発信力には限界があるし、担当の技量にも左右されますので、広く情報を発信するのは売主様に取ったらメリットしかないからですね。


↓【レインズの会員ページ】






でここからが闇の部分になるのですが、レインズに登録しない会社・または登録したとしても他の不動産会社には案内させない(囲い込みと呼ばれています)会社が大手さんを中心に非常に多いんですね。わざと図面資料を登録しなかったり、問合せた時に「商談中です」とか返事して、他社のお客様には案内させない。

理由は①パターンの両方から仲介手数料を貰える状態を狙っているから(逆に言うと、他社のお客様で契約になったら、買主様からは仲介手数料をもらえないから)ですね。



「売れたらいいやん」って思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、それはかなり危険。例えば
・本来なら満額で買ってくれるお客様がいてた
・本来ならもっと早く売れている
こんなケースが多々起こっているんです。

自社が売主になっている物件や営業マンの自宅を売るんだったら「好きにやってくれ」と思いますが、人の所有物を好き勝手扱っているのは大問題だと思いません?売却を依頼される時には良い事ばかり言うのにね・・・。



じゃあどーすればいいの?

【大手不動産VS地元の不動産会社果たしてどっちがいい?】っていう記事をよく見ますが、ちょっとククリが大きすぎる(汗)。私個人的には「大手の不動産会社に売却を依頼する事はないが、地元の不動産でも荒い仕事をする会社がいっぱいある」という感想かな。アドバイスするとすれば
・ホームページの更新をしっかりと行っている
・ブログ等で考え方を発信している
・売却について詳しく説明してくれる(業界の問題点含め)
これらがキチンと発信されている事を条件に不動産会社を探すのがベスト。要は、社長や担当者の人間性を感じる事ができるのが大切です。



再度念押しで書きますが、自社で買主様を探すのももちろん大事な仕事なんですが、本来ならレインズに登録して売出し情報を広く発信し買主様を見つける事も非常に重要なんです。



ここでポイントがあるのですので、他社でお客様を案内してもらった時にも精一杯対応する不動産会社が大正解!買主様側の営業マンが動きやすいように手助けする事を忘れてはいけません。だって売主様の代理ですからね、ここの立場を勘違いしている営業マンがほとんだと思います。



「売却で失敗したくない」そんな損失回避の行動から、大手の不動産会社を選ぶ方が多いかと思いますが、売主様の利益と大手の不動産会社にとっての利益は相反する事がほとんど・・・。まずは不動産売却のシステムを充分に知ってからご判断くださいね(もっとご説明する事はあるのですが、個別にご相談ください)。そこから売却先を選別すると、依頼先に緊張感も生まれるし成功する確率がグンっと上がります。

【物件の囲い込みという事を知ってくださいね】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/03/07 19:35


今日、売りに出ている土地確認の為に、とある大手の不動産会社に電話したら受付の人が出て

「え~・・・と、いま商談中・・・だと思います」って(汗)
うん、かなりの確率で囲い込み(物件を止めてる)してるなぁ



今年に入って売りに出る物件が少ない中、大手の不動産会社を中心に物件の囲い込みが酷くなってる感じですね。普通に流れに乗って仕事をすりゃいいものを、なんで流れに反する事をするんでしょうか?
誰かが損をする取引しかできないんでしょうね(怒)。



当社は不動産会社としたら売却の依頼を受けている方だとは思いますが、文句ばっかり言っても仕方ないしね。

もっともっと工夫して頑張って、多くのご売却依頼を受けて正常な不動産取引に貢献していきたい!そんな欲求がさらに沸いてきた3月ですね。

【茨木市の不動産予測】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/03/01 08:10


3月に入りましたね。朝は6時過ぎには薄明るくなってきて、季節の変わりを感じられるようになってきました。



最近しばらく更新していなかったブログ・・・別に書く時間がなかった訳でもなく(汗)、時間がある時はここ2年くらいの成約事例をまとめてみたり、経済・不動産関係の本を読んだりと、情報収集をかなり行っていました。



なんかねちょっと変わり目と言いますか、不動産(大きくは経済)の動きが変化しているような感じがしてまして、今の内に情報を集めて予測を自分なりにしておこうという狙いです。
不動産の動きの変化というのは

①茨木市における価格相場の予測
②お客様に「提案できる!」という物件内容のまとめ
③これからの住宅性能について

大きく分けるとこんな項目について考えていました。



①茨木市における価格相場の予測

これは経済状況を考えないといけない問題でして、不動産の事だけ調べても意味ないんですね。どっちかという不動産価格というのは経済推移の結果論ですので。経済と東京の不動産状況・大阪市内の状況も色々と情報収集しました。茨木市の物件も2極化・3極化していくのは間違いないと思うのですが、そのエリア・イメージですね。
「購入を考えているお客様にご説明する」「売却されるお客様に説明する」。将来の予測なんかは誰もできませんが、不動産を仕事にしてますので自分の考えをお伝えする事は大事だと考えています。



②お客様に提案できる物件内容のまとめ

これも①とリンクするんですが、加えて「ハザードマップ・地震の揺れマップ」の再確認と「資産価値の判断材料」の再チェックをしてました。1つの物件だけで判断するんじゃなくて、全体を見た中で物件の価値を判断していく為にまとめていました



③これからの住宅性能について

新築一戸建てやリノベーションの打合せをする事も多く、これから提案していくべき住宅っていうのを最新住宅情報などを調べながら、自分なりに考えてました。不動産仲介業っていうのは、物件の取引がメインになるのが仕事ですけど、お客様にとったら住んでからが本番。物件を仲介するからには、住んでからの事もキチンと考えて提案していきたいのでこれからの住宅の事も整理していく必要があります。
主に予算・住宅性能(耐震・断熱など)・ハザードマップなどのバランスをチェックしてました。



2週間くらいでしたが、かなり自分の中でスッキリまとまってきた感覚はあります。これからはお客様へアウトプットもしていって、意味のある仲介業務にこだわっていきたいと思います。

【不動産会社に依頼する意味を考える】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/02/18 13:07


ブログやツイッターもしているので不動産業界関係のSNSもよく見るのですが、まだまだイケイケの不動産業者も多いなぁって思うツイートなどを見かけます。

ちょくちょく感じるのは【売出し(物件)情報だけ価値がある】と思っている営業マンが多い事。仲介手数料=物件情報・紹介って考えているんだと思います。



私はアメリカの不動産会社のホームページも見たりして勉強するんですけど(アメリカは不動産情報が非常にオープンになっています、日本の比じゃない)、ホームページに掲載されている物件情報やデータがめちゃくちゃ多いんですね。
日本では不動産会社しか見る事ができないレインズのようなシステムが一般公開されているので、個人でも多くの物件内容を確認していく事が可能です。

そんなアメリカでもお客様は営業マン(エージェントと言います)に依頼して仲介してもらうんです。情報が多くても、専門的な分野ですので物件をプロの目でしっかりと検証する・交渉ごとなど、本当にお客様側に立ったアドバイザーに基本徹していると思います。



個人と不動産会社の持つ情報に格差がなくなると、物件情報の提供や案内・書類作成よりも、それ以外のアドバイスや交渉ごとなどのサービス提供に注力されると思うんですね。



「情報に価値がある」ってだけ考えている不動産会社は難しい時代になってくると思います。不動産情報がすべてオープンになったら、情報提供に価値がなくなるし、買取とかもしにくくなるでしょう。そうなったら、どうしていくんでしょうね・・・。



お客様が物件情報やデータをすべて見る事ができたとしても「アイ・ウィズ不動産はどう判断するんだろう」って相談して頂ける仲介を目指しています。

【思いもよらぬ所からの相談】
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2021/02/15 16:21


とある金融機関の人に、ご自身の不動産の相談をされました。お客様の手続きの合間だったので物件探しや購入にあたってのアドバイスみたいな感じをさせて頂いたのですが、「いつも対応を見ていてお客様を向いて仕事してるのが分かるから、相談してみたんです」って言われました。

こういうのもホントにうれしい



お客様の方を向いてやっていた事なんですけど、第3者が見て信頼してもらえるというのは仕事の自信にも励みにもなりますね。

誰が見ても、どこから見られても相談してみたいって思って頂ける仕事を心がけていきます。



話は変わりますが、東北でまた大きな地震がありましたね、今日は和歌山県でも震度4がありました。建物の耐震性能も日頃から気にかけてチェックしていく必要性を再認識させてくれます。



新築・中古と一戸建て・マンションと物件種別は違う事が多いのですが、お客様の資金計画の中で、自分でも納得できる物件をお客様におススメするのが前提です。契約するかどうかはその次の問題

ご入居されてからの生活をしっかりとイメージして取引していきますね。

【建築条件付き土地の違った見方】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/02/14 15:32


最近ブログで書くことの多い【建築条件付き土地】について。ちょっと違った見方で書いてみようかと思います。



不動産会社の視点で言うと「物件を仕入れて、解体して(時には少し整備して)、販売するのが何が悪い。自分が所有している物件に建築条件付けるのは認められている。」って主張かと。

そこだけ見れば、そうだと思います。ただ、そこまでの経緯に誰も損をしていないかどうかが問題だと私は考えています。そこまでの経緯というのはどういった事なのか?まず買取りの意義(建築条件付きでも仕方ないかと思える正当性)について考えていきます。



①大きな土地を買って、3区画とかそれ以上に土地を分筆して販売している物件があるじゃないですか、それは全然いいと思いますよ。大きいままだと価格が高くて購入者がなかなか現れず元々の売主様も困るし、なにより30坪とか買いやすい土地の大きさにして販売しているのは価値があると思います。

②その他では、元々の売主様が早く現金化したいので買い取って欲しいとか、内密に売りたいからとかならそれも意味のある仕事ですね。



世の中に合わなくなってきているのはそれ以外のケースですね。まずはどうやってその土地を仕入れる事になったのか?

今売りに出ている建築条件付き土地は、大手の不動産会社からの情報になっている事が多いんですね。その大手の不動産会社と日頃から付き合いをして、買取りする事ができるように誘導していってるのが現状です。



そこでの問題が【元々の売主様を騙しているのではないか】という事。「売主は納得して売った!」とかそんな言い訳みたいなのは無視で、そもそもそこに負のオーラが発生しているんですよね。

もう1つの問題は、大手の不動産会社と買取り不動産の蜜月関係がなければ、その土地は普通に市場に売りに出されて、建築条件なんかなく普通に購入できていたんです。←という事は、元々の売主様は買い取りで価格を下げる事もなく相場で売れてたという事。
建物が自由に選べて、建物に不動産会社の利益が乗ることなく価格的なメリットもあったんです。ここでもマイナスの傾向になっています。



【元々の売主様を誘導している】
【本来は普通に購入できている土地が出来なくなっている】
買取して、建築条件を付けるという事にマイナスの価値しか存在していないと思うんです。

先に書いた①と②は価値アリ。その他のケースは価値がない。そういう見方を私はしています。

【リフォーム済み物件は見極めが重要】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/02/12 10:42


今日はリフォーム済み物件、特にマンションについて書いてみます。



去年くらいから、大手の不動産会社も物件を買い取り、リフォームして販売するケースが増えてきました。過去大手の不動産会社は買い取りをあんまり積極的にはしてこなかったんですね。理由は
①営業マンが仲介ではなく買取りの方に意識が行ってしまう
②営業力・提案力が落ちる
③純粋に会社として在庫を抱えたくない
と色々とあったと思います。

でもそんな事も言ってられなくなったのかもしれません、競争が激しくなって、買取りもして利益を確保しようとする流れになっている様な気がしますね。
そこでリフォーム済み物件を検討する場合の注意点をいくつか。



【売出し価格がかなり高めの物件が多い】

地元で仕事している会社ならさすがに相場を把握してますので、相場より高いっていう認識はあると思います。じゃあなぜ高く設定するのか?というと、リフォームしたら見た目がよくなるので高めでも買う人がいるだろうという事と、特に大手さんが売主になっていたら「こんなものかな・・・」っていうイメージがお客様に存在してしまう事が大きいかと考えます。



【見た目に惑わされたらダメ】

キッチンや浴室などの設備関係・ポイントクロスで雰囲気出しているとか、ちょっと凝った物を使用していてもそこは重要ではありません。そんなにお金がかかっている訳ではありませんからね。
見た目ではなく、「このリフォーム内容ならどれ位の費用がかかっているのか?」「逆算すると、正味の物件価格はいくらになるのか?」ここの確認が重要になります。



【営業マンのトークを見極める】

「相場的にはこんな感じですよ」
「売主が不動産会社なので契約不適合(瑕疵担保)が付いていますよ」

こんな事を言う営業マンがよくいると思います。相場については、過去の事例・現在の周辺の売出し物件そしてリフォーム工事の内容を説明して根拠を言ってくれなければ、信用しない方がいいと思います。
契約不適合については確かにそういう安心もあるかもしれませんが、それだけで数百万円も高いっていうのは納得できませんね。それでしたら、古い物件を買って、リフォームしたとしても工事会社が責任持ってくれる話と一緒になりますから。



結論としては、いくら見た目が良くてもそこで判断したらダメという事ですね。見極める時はどの物件も共通します【価格(相場)+内容+価値】!この組み合わせをキチンと説明するのが本来の不動産仲介担当の役割です。

【2021年に入ってからのおススメ物件状況】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/02/09 16:48


リフォーム済みや建築条件付き土地・新築一戸建ての販売物件が多くて、お客様におススメしたいと思える物件が(正直)あまり多くない状況です・・・・・・。



そんな中でもいくつかは「選ばれても全然OKかな」という物件も存在するのは確か(お客様のご要望によってOKな物件かどうかは判断が変わってきますので、ご相談頂いているお客様には個別で発信しています)。

今年に入ってからだと、ほとんどは土地か中古一戸建て(リフォームしていない物件)ですね。新築やマンションは今の所あまり目を引く売出しがないかな・・・。



目を引く一番のポイントは【価格が相場である事】、コレはMUSTの条件ですね。いくら立地が抜群に良くてもあまりにも高ければおススメ物件ではなくなりますので、そのあたりの判断の匙加減が私ら不動産仲介する立場としての責任になります。



それ以外では中古物件で【この物件をリノベーションしたら、買う価値出てくる】ってパターンですね。パッと見ただけでは普通の物件なんだけど、加工したら「あれ?結構良いんちゃう」ってジワジワと浮上してくる物件です。価格的には、リノベーションしても新築買うより1段階安くなっている事。

これについては【建築知識と工事価格の判断】ができないと難しいかと思います。普通の不動産会社に聞いてもよく分からん返事されるか、「いいですね」って根拠も少なく営業される可能性がある(汗)。



これから売出し物件が増えてくることは間違いないので、1つ1つの物件をしっかりと判断して、間違いのない物件情報発信・提案をしていきます。

【マンションでの耐震基準適合工事について】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/02/04 10:04


ネットニュースの内容でコメント。(アメブロの方ではハザードマップについて書きました)ホームページ・ブログの方では耐震基準適合証明について。



ネットでこんな内容の記事がありました。【旧耐震基準のマンション内の1つの住戸。その住戸だけを新耐震基準に適合するように工事する】。細かく書くと、建築士等に依頼して、現在の耐震強度を調査してもらう。その結果、耐震が劣る箇所があったら室内側から補強工事を実施して、耐震強度を上げる。そして耐震基準適合証明書が取得できれば、新耐震マンションと同等の安全性と資産評価が得られる】とあります。



これを読むと、なんか腑に落ちないんですよね・・・。柱や梁は共用部分で勝手に施工できないので、内側から突っ張る様な補強工事になるのかな?強度計算はマンション全体に与えられるものだと思うのですが、1つの住戸だけ対象に強度を上げてもなぁって感じます
確かに耐震基準適合証明自体は各住戸ごとに発行されるものではあるのですが(汗)



一戸建てで考えると、昭和40年代建築の建物ですが、2階の1部屋だけ耐震補強工事したのでその部屋だけ耐震基準に適合している事を証明しますと言われている感覚ですね。
それはそうなのかもしれませんが、木を見て森を見ずみたいな対応で果たしてお客様は納得しているのだろうか?



とはいえ古いマンションでも強度は基本的にはしっかりとしているケースが多いし、寿命もコンクリート造は長い。もっと根本の話をした方が生産的な気がした記事でした。

 < 1 2 3 4 5 6 7 >  Last ›

ページの上部へ