茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

今日は火曜日。不動産業界は火・水が休みの会社が多いので、ちょっと濃いめの話でも書こうかな。



今年の茨木市の不動産市場をみてみると、新築一戸建てが非常に減りました。
原因としては、大きく２つある。

①根本として、売られる物件数が減った＝仕入れる（買い取れる）物件が減る
②相場が上がって、利益を計上すると販売価格が合わない。


①と②はお互い影響し合うんですけど、①のように仕入れる物件が減る→買取不動産会社間で仕入れ競争になる→買取の価格も上がる（仕入れ値が上がる）→売れないから仕入れを控える。こういった流れ。


相場が上がったとはいえ、新築一戸建て（建築条件付き土地も含む）はやっぱ売れる価格帯っていうのがあるんですね。例えば5,000万円で販売する新築一戸建てがある。相場にはギリギリ入る計算。でも「このエリアで建売で5,000万円は高いよな･････」っていう感覚としての価格帯。


相場とかじゃなく、この感覚というのも地元民としては結構大事な判断基準なんですね。
逆もありえるんです。「ちょっと高過ぎるけど、場所は良いからなぁ」って感覚。



という事で、茨木市では一般的な土地25坪～30坪の新築建売の感覚的価格帯上限は4,500万円～5,000万円くらい。それを超えると、何か特徴がある場合を除いてかなり苦戦していますね。駅から近いとか需要が高いエリアはいいですが、駅距離が遠い・ハザードマップが悪いエリアで価格設定を間違えると大変でしょう。



なので、茨木市では比較的相場が安い北部エリアや総持寺エリアに新築一戸建てが集中している状態です。



まぁハッキリ書くと、キッチリと相場を把握している不動産会社は今土地の仕入れはほぼストップしていますよ。仕入れ合戦に巻き込まれるような事はしていません。


このあたりの内容っていうのはお客様はなかなか感じ取る事は難しいと思いますので、雑談感覚でもよく話をさせてもらっています。ぜひご相談くださいね。

不動産会社と住宅会社（特に設計事務所）ってあまり相性が良くないんですよね…お互いが尊重していないというか（汗）

どちらかというと不動産会社は物件の内容を重視するが、住宅会社はどんな建物が建つか？やその費用の方を気にする。んでもって、不動産会社は建築の事は素人が多いし、住宅会社は不動産取引の事を知らないという事が多くなります。

お客様は土地購入の時に両者とも関わるんだから、両者ともに同じ方向向いて対応すればいいのにって思います。

私は不動産取引も建築設計も両方するのでどっちの肩を持つって事はないけれど、以前に住宅の建築士が言ってた事が気に入らなくて

「土地を探す時は建築士と一緒に探して決めましょう。不動産会社は土地の内容は教えてくれても、どんな家が建つかまでは知りませんので」みたいな事を言ってたんです。

確かに当たってます。普通の不動産営業はお客様の要望聞いて間取り提案をしてくれないでしょう。良くてどっかの住宅会社が書いた参考プランを渡されるくらい…

でもね、事件は現場で起きてるんだ！ってくらいに【人気のある土地はすぐに申込みが入るんですよ】。

建築士と一緒に探そうってなると「現地見に行くのは来週の土曜日で」って・・・遅いよ（汗）

過去にスピード感バリバリの建築士の人に出会った事があまりないので、大丈夫なんかなぁって心配になります。第1回目の間取り提案は1ヶ月後みたいな話もよく聞くので。

「明日に現地見ておきます」「ラフですがご要望が入るかだけは確認してみます」みたいなスピード（サービス）は土地探しにおいて絶対的に必要になります。

過去に取引した事がある不動産社長さんから電話あって
茨木市のエリア市況を聞かれました。



一通り話を伝えた後に、「●●町って相場どう？」って聞かれて、「今は土地坪単価100万円以上はしてますね。110万円～120万円の値付けしている土地もあります」って返答。


そのあとに「じゃあ●●町は？」

「そのあたりは土地坪単価100万円くらいかな。それでもちょっと高い気はしますが。」と返事。

そうしたら「そこで坪100万円で買う？って言われてんねんけど、高過ぎやんな」と。



70坪くらいで古家有りの土地を坪単価100万円で買い取らないかって話。
30坪～35坪の土地面積で坪単価100万円までって相場なのに、その価格設定はメチャクチャ･････


70坪を坪100万円で買ったら7,000万円。それから解体に200万円かけて、土地分筆に60万円かかって、そこから土地取得の諸費用や販売経費を加えると、8,000万円近くするでしょ。

2区画で分譲したら土地利益抜きでも1区画あたり4,000万円はする、土地坪単価で約115万円。
土地利益を含めると余裕で坪単価120万円を超えてきます。



そうなると土地利益は薄くして、建築条件付きにして建物で利益を生み出そうっていう方向になりますが、総額で7,000万円クラスで建築条件付けられてもね･････。



まぁその社長は買わないでしょうけど、はたして買い取る会社はあるのだろうか（汗）

こんな感じで販売物件が欲しいからといって無理に買い取った物件もチラホラあるので、お客様は気を付けてほしいんです。

ホームページの会員になって頂いているお客様から好評なのが、【物件ページの備考欄に書いている、私のコメント】。結構本音で書くようにしているので、よくチェックしてもらっています。


でコメントを書くときに考えているのは、主に２つ。

①売出し価格が相場とあっているか？
②物件を検討する時に気を付けること

すべての物件で書くことは出来ていませんが、出来るだけお伝えする様に心がけています。


不動産の特徴ともいえるのですが、どうしても書けない（書くことが出来ない）のは
その物件自体をどう判断するのか？って事。

立地や物件の間取りや作りというのは、お客様個々の要望によって判断が変わってくるので、そこのコメントだけは共通しないので書けないって感じになります。


個別に相談があって、お客様の要望を聞いて、雑談なんかもしたりして、その物件がお客様に合っているか？を判断しています。このあたりがメールやLINEではなかな出来ないところ。オンラインでも難しいかったりする･･･。

だから不動産は楽しいって事なんですけどね。


できるだけ入り口のハードルは下げて相談しやすくしたいと考えていて、その中でお客様のイメージをどれだけ的確に捉えられるかが、これからの不動産仲介のポイントの１つになってきます。

会員様向けのメルマガでも少し書きましたが
最近【大幅な価格変更】をしている物件が多い感じ。数百円の価格ダウンをしている物件です。

ほぼすべてが売出当初の価格が高いってだけで、別に安くなっている訳ではない。
こんな数百万円の値下げが出来るってのも不思議なんですけどね･････



実際の査定金額は相場くらいで話をしておいて、「今の不動産市場からすると、●●●●万円でも売れるかもしれません。一度売り出してみませんか。」という営業トークで売却依頼を目的としているのかな？

突っ込んで考えると、（わざと）かなり高めの価格で売り出しておいて、大幅な価格ダウンでお買い得感を出して売ろうとしているのかな？

どっちにしろ良いやり方ではないです。



先程の書きましたが、一気に下がったからといって安い訳ではない。むしろ「いや、まだ高いで」っていう物件もあります。よくて相場に入ってきたという感じ。

物件を探すときには、相場に入ってきたという確認が必要になりますのでぜひご相談くださいね。

法務局に寄った後に、今年土地の仲介をさせて頂いたお客様の建築現場を通ってみました。

展示場で住宅会社を選ばれたので、家の間取りや仕様はタッチしていなく、詳しくは知らないんですけど、やっぱり土地を決めるまで色々と建物の話をしたので、どんな家なのか気になります。

以前行った時はまだ足場が組まれていましたが、今日は外れていて、クロス工事中。
11月中には完成する感じかな。

仲介だけしてその後の建築（新築やリフォーム）に携わらないと、その後の状況がよく分からなかったりするので・・・完成を見届けないと落ち着かないですね。

ハウスメーカーなどの住宅会社の着工数が減っているのは以前からの流れ。

着工数といっても、私が気にする純粋な着工数は【建て替えするお客様の数】。あとは、普通に土地を購入して家を建てる人の数。

ここ数年住宅会社は建て替えのお客様だけだと売上が上がらないので、土地を買い取って、建売や建築条件付き土地として販売棟数を増やす傾向が強くなっていますが、そういったものは重要視していません。

考え方が古いのかもしれないけど…住宅会社ってやっぱ建て替えなどの受注がメインでないと、会社としての力が落ちると思ってます。



建売住宅って商品の説明はするけど、目の前に実物があるからお客様ってそれほど建物について気にならないんですね。立地や間取り・資金計画などを他物件と比較するして判断してもらう感じになる。

建築条件付き土地の場合は間取り打合せが入ってくるので少し打合せ精度が上がりますが、先に土地ありきのケースが多いので、建物打合せに緊張感が足りていない。


やっぱり住宅会社の本質は、選んでくれるか分からない（競合が存在する）、気に入ってもらえないと打合せの土俵にも乗れないという建て替えなどの受注数が多いかどうかにかかってきます。



実はこれは不動産会社にも言える事でして、不動産会社への買取ばかり優先していて、エンドユーザーとの取引をメインに考えていない営業マン（会社）は売上は上がっても、営業力（提案力）はガタ落ちします。購入の場合でも、リフォーム済み物件や建売ばかりススめているともう提案力なんか付くはずがない。



住宅なら建替え、不動産売買なら中古物件・土地の取引に本質が詰まっていますので、当社は引き続きココに注力していきます。

先日売却の話がまとまった売主様と雑談していたら、「このあたりは●●●●（某大手不動産会社）がよく売りに出している」と言われていました。よく売るという印象を持たれている感じ。

たしかに売却をよく依頼されているし、成約になっていってるイメージはあるかと思います。



でもどういった取引をしているかなんて、一般の方には分からない･･･。
売れた＝よく売ってくれる会社になるんだろうなぁ。



内部事情としては、一般の買主様に売っているわけではなく、半分かそれ以上は不動産会社に売っているのが実情なんですね。要は買い取りに話を持って行っているという事。

中には、売り出している価格よりかなり金額を下げて成約に持って行った物件もあるでしょう。


もし売り出している価格で買い取る会社があったとしたら、売主様にとっては良かったかもしれませんが、今度再度販売された時に不動産会社の利益が乗るので、物件を探している人にとったら良くない流れ（物件）になります。結果、転売と変わらない取引を行っている訳で、地域の不動産取引に悪い影響が出てきます。


ただ近隣からすると、いくらで売れた・誰が買ったまでは見えないから、よく売るというイメージになるんでしょうね･･･。



売却を現在されている方・もしくはこれから売却を検討されている方、依頼した不動産会社から不動産会社等の買取の話をされたら、一度疑った方がいいと思いますよ。

キチンと売ろうとしていたのか？
隠さずに売却情報を公開していたのか？

すぐに売りたい！とかいう状況の人ほど、良くない不動産会社の思うがままにされますので気を付けて下さい。



もし買取（業者による購入）の話をされたら、「違う不動産会社にも聞いてみます」位の事を伝えてみましょう。なんか急に担当が焦りはじめるかもしれませんので。