茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

久しぶりにリフォーム済み物件の検討方法について解説。

今までも何回か書いてきましたが、最新の内容としてご確認ください。

市場ではリフォーム済み物件が多く売り出されています。特に築年数が古いマンションが多い状況ですが、「どうやって物件を判断していくべきか」悩まれる方もいらっしゃるかと思います。

ここでは当社近くの水尾3丁目のグリーンタウン茨木で解説していきます。

グリーンタウン茨木は40㎡台後半〜住戸があり、南向き・東向きもあるので、67㎡・南向きのメイン住戸で書いていきますね。



まず知っておくべき価格相場は２つ。「物件相場」と「リフォーム費用相場」。


上記の67㎡・南向きの成約相場（リフォームされていない状態）は現在なら1,400万円前後。
リフォーム工事の費用は、一般的なフル・リフォームなら400～500万円みておけば十分かな。
という事は、物件を購入して・自分でリフォームした場合は合計で1,800～1,900万円で可能という事になります。


一方、現在売り出されているリフォーム済み物件は、当初は2,200万円ほどで売り出される事が多くなっています。ここ数年の成約事例をみても、それ位で成約になっていたり、1・2回の価格変更を経て2,000万円前後で成約になっています。



まとめると

●購入してから自分でリフォームする→1,800～1,900万円
●リフォーム済み物件を購入する→2,000～2,200万円

この差は200万円から最大400万円近くになっていますね。



リフォーム済み物件がダメと言ってる訳ではないんです。この差があるという事を知って、比較決定して欲しいと思っています。


リフォームの打合せが面倒くさい･･･、すぐに住みたいって方は、その分業者の利益を払っている形になりますので、その価値を見極める必要があります。



この様な相場感は不動産会社をやっていれば、頭の中に入っています。リフォーム済みの物件ばかりをおススメして、「今の相場はこんな感じですよ」「リフォーム内容が凝ってますので」「売主が業者なので契約不適合責任が付きますよ」みたいな軽い説明で終わらせる不動産担当は信じない方がいいかもしれませんよ（汗）。


グリーンタウン茨木で説明しましたが、どのマンションでも物件相場さえ押さえておけば計算は一緒。やはり不動産の基本は「相場確認」です。

4月からこのGWにかけて、いくつかのリノベーション打合せを進めています。


以前もブログで書いたかもしれませんが、ここ数年はキッチンの拘りが増えている傾向。

いつも使う物だし、吊戸棚無しがほとんどなので昔の対面型キッチンと比較して、キッチンがよく見える間取りになっていてキッチンのデザインを重視されるのは分かります。

形だけでなく、水栓や食洗機などの機能・デザインも幅広くなっていますね。

必然的に価格も上がるので予算組みは難しくなりますが･･･（汗）



この2ヵ月でも4組のお客様と間取りや仕様の打合せをしていたので、各メーカーのショールームもかなり回ってきました。だいたい検討するグレードは同じ様になってきますが、最終的に選ばれるメーカーやグレードは結構バラバラいなるのも面白いところ。

こういった結果を知る事も経験になっていくので、住宅打合せは楽しい。



このGWは着工しているリノベーション現場の電気配線の打合せをしました。照明配置とデザイン、スイッチ、コンセント関係の提案・確認になります。



電気配線まで終われば、決める事はほぼ無くなってきて、あとはクロス関係くらいかな。


引き続き頑張っていきます。

今日から本格的なゴールデンウィーク。

有難いことに日曜までの3日間は新規のお客様の打合せ・ご案内でアポイントが結構入っていて、6日の月曜はご契約者さんとの打合せ。

今年は外出する人が少ない気がするなぁ。どうなんだろ？

「買い取れる物件があればお願いしますね」不動産業界ではよく聞く言葉。

私は正直好きではない。

厳密に言うと、売主様が「買取りでもいいので売ってください」と言えば全然OKというか、普通なんですが、不動産業界で飛び交うこの言葉の意味は「買取りに出来そうな物件があればヨロシク」って事がほとんど。

普通に売り出してたら一般のお客様が買ってるだろう物件を、金額の多少はあるものの安くなりそうなら買取りするのでヨロシクって事。

ココで売主様が損をしているケースがほとんどなんですね（知らない間に）。もっと言うと本当はもっと安く買えていたはずの買主様も不動産会社の利益が乗る分損をしている。

こういった誰が損をしている取引を、大手の不動産会社含め平気でやっているのが好きではない。不動産業界に染まると、判断基準がおかしくなってくるんだと思う。

本来我々不動産仲介業はエンドユーザーを見て仕事しないといけないのに、自分の売り上げと買取り業者との接点ばかり優先している状況を何とかしないといけない。業界全体としてそういう風土になっているのは直さないといけないと思うこの頃です。

不動産仲介の時だけではなく、特に住宅（新築・リフォームなど）の時の話なんですが、打合せで気をつけている事。

それは【提案を入れる】事です。

当たり前って思われるでしょうけど、住宅・不動産業界でキチンと出来る営業は少ないと思う。

例えば間取りの場合、プラン原案を出してから、お客様との打合せがスタートします。

お客様から「ここをこうしたい」「こういったスペースが取れないか」とか質問が出るでしょ、それらに対して「出来ます」や「それは出来ないです」って答えるだけの営業マンが結構多いんですね。

物足りないというか、間取りを作り上げていく気持ちが足りないというか・・・

そういった時に私自身気をつけている事は2つ。

①なぜそうしたいのか、意図を確認する

②違ったパターンで間取りが取れないかも考えてみる

①・②の繰り返しで希望の間取りが出来て、さらに余計な部分は削ぎ落とされていくものだと考えています。もしかしたら根本から変更になるかもしれませんが、それも打合せの選択肢としてはアリだと思いますね。

あんまり提案し過ぎるとお客様が逆に混乱するっていう人もいてますが、そうかな？

間取りを考えたいお客様にとっては納得感があって、コッチの方が絶対にいい。

特に不動産営業とかはすぐに決めたがる傾向がありますからね。単に早く決めたいだけで、提案していく引き出しが少ないだけ（汗）

打合せって言葉は単純だけど、打合せのクオリティにはこだわりを持ち続けていたいです。

価格設定が異常に高い物件が売り出される事が多くなっていると以前に書きました。
最近は、より状況が酷くなっていますね。



相場より1,000万円以上高く売り出される物件もあり、それがタマタマくらいだったらまだしも、大手の不動産会社からも出ているので、ちょっと不動産業界のレベル低下が･････


聞くと、査定額自体は相場近くで出している様ですが、「今でしたらチャレンジ価格になりますが●●●●万円（相場よりかなり高い価格）でもイケるかもしれません」って、売却を依頼してもらう様に誘惑する手法みたいです。


そういった話は昔からありましたが、最近はその誘惑価格が異常に高過ぎるのと、そういった事を大手さんもやっているという状況になっています。



プロじゃないよね。


適当に相場よりかなり高い価格を伝えて「やってみましょう」って事でしょ。んでやっぱり売れないから数百万円って大幅な価格変更を繰り返して、結局相場範囲で売っている。もしくは業者買取りに持っていってる。


それだったらバイトでいいんじゃない（汗）。会社やシステムだけはちゃんとしてる様に見せておいて、やっている事は誰でも出来る仕事。



相場をお伝えして、茨木市不動産市況やお客様の状況を加味して、その中で出来るだけ高めに売れる様に価格設定を提案していくのが本来の査定報告。

レベル的に不動産業界はヤバくなっていきそうな気がしています。

今週からリフォーム現場が2物件着工。



一戸建ては1階が大幅な間取り変更のフル・リフォーム。
2階は書斎を増やして、あとはフローリングやクロスのリフォームとなります。

1階の解体工事が始まっています。







もう1現場は、マンションの間取り変更リフォーム。

1部屋以外はほぼ原形なく間取り変更。解体工事も完了したてで、スケルトン状態となりました。





これから約2ヵ月の工事期間。
随時報告していきますね。

新築一戸建て（建売）がかなり減っているそうです。【そうです】って･･･書いたのは、当社はほとんど建売の仲介をした事がないから。

数年前までは仲介する時もあったんですが、考えればここ5年以上はやっていない。


建売はご提案しませんっていう訳ではなく、お客様の要望に合致する・価格が相場と合っている・間取りが土地に合っているという点をクリアーしてるって思えれば全然OKなんですが、そういった物件は正直少ない。


パワービルダーって呼ばれる大手の新築建売会社（飯田産業・一建設・アーネストワンなどのグループや関西ならファースト住建とか）の状況を調べてても、ここ2年ほどは土地の仕入れを抑えていた事もあり、販売戸数が減っています。


たしかに、5年以上前なら上記の会社が販売している建売が茨木市でも数十件ありましたが、最近はパッタリとあまり見なくなりましたね。完成している建売も売れ行きが悪いので値引きをして在庫処分に動いているとも聞きます。


原因は土地の仕入れ価格が上がっている事や建物の原価も上がっている。他にも土地仕入れ競争の激化もあるでしょう。



以前からこのブログでも何度か書いてきましたが、建売自体は全然ＯＫなんですよ。ただその価格に見合ったバランスの良い物件を買うようにしましょうって事。

ここ数年は価格が上がって建売が売れないってよく言われますが、それは業者目線であって、お客様目線で言えば「価格に見合った価値が感じられない」って事だと思うんです。



よく考えられた住宅を提案したり、コストパフォーマンスを重視したりと、どれだけ付加価値をお客様にご提供できるかが、これからの時代には必要になってくると思います。

最近茨木市の大池エリアで土地の分譲が増えています。

個人のお客様が売却している物件もありますが、増えているのは不動産会社が買い取って、解体更地にして売っていたり、2区画以上に分筆して販売しているケース。



ここで気をつけて欲しいのは、「結構価格差があります」って事。

土地価格の判断は坪単価で行いますが、坪単価110万円台もあれば、高いと140万円台とかで売りに出てきます。

大池2丁目って南北に広く、北と南では阪急茨木市駅までの徒歩分数が5分近く変わってくるので、単純に大池2丁目って事で坪単価判断をしてはいけませんが、それでも坪単価20万円以上の差が出てくるのはおかしい･･･。


土地面積・道路の向き・土地状況、そして間取りの取りやすさなどを考えて、しっかりと価値を判断していく必要があります。



お客様には判断が難しい部分もありますので、こういったアドバイスは不動産担当の腕の見せ所。

（当たり前ですが）「今はこれ位の相場してますよ」っていう様な単純な説明ではなく、根拠をしっかりと示して不動産仲介の価値をもっと上げていきます。

インスタやネットで住宅関係を見る事が多いからか分かりませんが、平屋の写真を最近よく見ます。

流行ってんのかな？


事務所周辺の並木町や水尾・大池などでも平屋を建てている現場を見る事はありますが、流行っている事はないだろう。そもそも平屋を建てられる土地もそんなに多くはないので･･･。


推測するに、もしかして人口減で特に若い世代が減っていて、ハウスメーカー等の受注が少なくなり高齢者をターゲットにし出したんじゃないかと。

平屋でゆったりと暮らそうみたいなコンセプトで。



理想は平屋ですが、不動産的な観点（将来売却する時）から言うと気を付けた方がいい点があります。

間取りには気を付けましょう
3LDKあればまだいいんですが、2LDKだと極端に売れにくくなります。


ご年配の方が「そんなに大きな家はいらんし、部屋数も少なくていいねん」「建物価格も安い方がいいし」って2LDKとかにしちゃうケースが結構あると思うんですね。


ただ将来売却する時に、買う人っていうのは4LDKまたは3LDKって探していますので、立地がよくても売れにくくなり、価格を下げないといけなくなる可能性が出てきます。


築20年以上経過していれば、（買う人が建替え前提で）ほぼ土地価格になってもまだ納得できますが、築10年とか15年だとね･･･さすがに我々不動産会社としても厳しい査定はしにくい（汗）。

結果売却するのに時間がかかってしまうかもしれません。



売る時には、間取り（部屋数）はかなり重要な要素になりますので、平屋を検討されている方はご注意ください。

国土交通省から【不動産情報ライブラリ】というWEBが出ています。

＊不動産情報ライブラリとは･･･不動産の取引価格、地価公示等の価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する情報をご覧になることができる国土交通省のWEBサイト


へぇ～どんな内容やろって見てみたけれど、なんか使用するには申請しないといけないのかな？よく分からないけど、会社で登録したので利用申請の返事待ちです。

また面白そうでしたら、ご紹介してみますね。


不動産取引価格とかも見る事が出来るってありますが、どんな感じなんだろうか。レインズの成約データを落とし込んでいるのかな･･･それだったらお客様も見る事が出来て、便利なサイトかと思います。


ただ気を付けてもらいたいのは、レインズの成約データも結構いい加減な情報もあるという事。

売却を依頼された不動産会社は成約になると、●月●日に●●●●万円で売れたとレインズに登録するんです。我々不動産会社にとっては、いくらで売りに出されたじゃなく、いくらで売れたという情報の方が大事。なのに実際に売れた価格ではなく、売り出された価格のまま登録されている物件も結構多いんです（汗）

ずーと定点観測していたら「この価格で成約はおかしいやん」っていうのが分かってくるんだけど、お客様にとってココの見極めはかなり難しいかと思います。


逆に言うと、こういった感覚を養っていくのが不動産のプロとしての仕事。



最近他社さんが作成した売却査定書をお客様に見せてもらったんです。2物件の査定書。

両方ともにAI査定というのが出ていたのですが、結構ムチャクチャな価格･･･両物件ともに私が考える相場より、500万円以上は高い。1件は売却中でしたが、案の定AIによる売出額で出してはみたものの数ヶ月売れず、数回の価格変更を繰り返されています。

元のデータがキチンとしていないとなかなか難しいでしょうね。


まだまだ成約データだけでなく、購入者の動向そして市場感覚がミックスされてないといけない不動産業界です。