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「不動産・住宅の舞台裏ブログ」の記事一覧(130件)

不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。

【工事中の思い出を撮影】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/01/18 16:33


先週はなかなか時間に余裕がなくて寄れなかった現場に行きました。古家付き土地を仲介させて頂いたお客様の引渡しも年末に無事終わり、解体工事が始まっています



現地に行くと、もう建物解体は終わってて、基礎と外構を残すのみになっていました。新築を建てられるので関係はないのですが(汗)、古家の解体写真をパシャリ。





昭和時代のハウスメーカー施工の建物だったのですが、所々がブロック基礎になってますね。昔とはいえ、こんな感じで普通に建ててたんだなぁと・・・・・。



土地が更地の時って、これからもう見る事はないかもしれませんので、案外貴重な写真になるんですよ。何十年後かに写真を見て「あーこんな感じやった!」って。

ですので、新築にしてもリフォームにしても、工事中の写真って出来るだけ撮っていた方がいいですよ。思い出になります。

【中古一戸建ての価格計算方法】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/01/17 14:48


お客様からの質問がありまして、「中古一戸建ての時の価格の見極め方ってどうするんですか?」って内容です。たしかに難しいですよね・・・。



査定の方法はあるのですが、それ以外で簡単な計算方法だけお伝えしようかと思います。

例)中古一戸建て 3,000万円の売出し価格

・土地 90㎡(27.22坪)

・建物 90㎡(27.22坪)、平成10年建築、木造2階建

この条件だとしますね。では、ものすごくザックリしていますが簡単な計算をしていきます。



①まずは建物価格を算出

*国の基準では木造建築は築22年で評価がゼロになるとなってますが、不動産市場ではそういうケースは少ないのが実情。ですので建物耐用年数30年として計算してみましょう。

平成10年建築という事は今年で築23年目。耐用年数はあと7年ほどになります。割合で表すと7年÷30年で23.3%の残存耐用年数になります。これを建物価格として計算すると、新築時の価格が坪単価60万円×23.3%=13.98万円。現在は建物坪単価が約14万円の価値となり、建物面積27.22坪×14=381万円が建物価格になる計算です。



②売出し価格3,000万円から381万円を引いた2,619万円が土地価格ですね。

土地 2,619万円、建物 381万円 という内訳。土地が27.22坪なので、土地坪単価は96.2万円。これが土地の相場なのかどうかをチェックという流れになります



建物に関しては、上の様な計算に加えて、

・建物の状態は?

・間取りは一般的か?

・日当たりなど状況はどうか?

というのも考慮して、総合的にバランスをみて、検討する事も重要にはなります。

建物の耐用年数を一律で考えるのかどうか?という問題などもあるのですが、おおまかな計算としては近い価格が算出されますのでご参考にしてください。リフォーム済みの物件の場合は個別で計算していく必要があるのですが、フル・リフォーム済みの物件で通常の3LDKや4LDKならリフォーム費用が350万円くらいで計算してもらえればいいです。

慣れればすぐに計算できる様になりますので、いくつか売りに出されている物件で計算してみるのをオススメします。

【ネットでの住宅ローン手続き】
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2021/01/14 18:43


住宅ローンの審査って、銀行にもよりますが、ネットでやるパターンが増えてます。簡単審査とかじゃなくて、キチンとした事前審査や申込みの手続きですね。



で、事前審査の場合は銀行から発行された当社のID・パスワードで審査フォームに入って、お客様情報の入力と物件の資料関係などをアップロードして、送信。そうしたら早かったら翌日、通常でも3日以内には審査結果が返ってきます。



住宅ローンの本申込みの場合は、お客様宅に郵送された書類にID・パスワードが書いており、入力していってくださいって流れになるんですけど・・・・・やっぱり慣れてない書類とかもあるので、お客様は難しいと思うんです。という事で、書類関係はコチラで用意して、入力も手伝うのでほぼコチラで手続きをやっている形になります。



ネットでする意味あるんかなぁって正直感じる時も多い(汗)。銀行としては人手が少なくできる分、金利も安くできるって事なので、それに合わせていくべきなんでしょう。



今日もね、申込み手続きをしてたんですよ。そうしたらアップロードしないといけない書類があるのに、アップロードできる場所がないんですね。「?」って感じで色々と探したんですけど、やっぱり入力フォームのどこにもないんです。

仕方ないので銀行の担当者に「●●の書類って必要ないの?」って電話したら、「メールで送ってください」って言われました(汗)。

えーっ!ネットの意味ないやん。

銀行の方でやりますって言われました。



ん~、ネットでの住宅ローン手続きは慣れてはきたのですが、まだ空中にパンチしているような、書類はOKなのか分からないような・・・・・アナログ人間なんかな。

お客様に手間がかからない方向にいくんなら、いいかな。

【コロナ禍での不動産取引状況】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/01/13 13:37


大阪も緊急事態宣言に追加されました。う~ん、どうなるんでしょう(汗)。感染対策をキチンと行って、注意を払う環境に引き続きしておくのは間違いない。個人的には睡眠と栄養も気にして生活しております。




以前にも何回か書いてきましたが、このコロナ禍でも不動産業界は結構動きが活発です。株価が上がっているので、それに引っ張られて不動産価格も上昇&活発になるという流れは確かにあるのですが・・・・・なんかそれだけとも言えない感覚にもなっています。

投資用の不動産取引は株価が影響している面はあると思いますよ、でも実需(自分で住むための不動産購入)はそこまで影響しているようには感じられないんですよね。



コロナ禍で家にいる時間が多くなり、「家の事・家の大切さ・好きな空間に住みたい」っていう欲求が無意識にも増えてきたんじゃないかと思います。だから持ち家って話じゃないです、賃貸かもしれないし、マンションなのか一戸建てなのかは分かりません。そんな種別で分けられるものではないですね。

そういったものではなく、純粋に居心地のいい家に住みたいっていう感覚です。

その感情の動きがいくらか影響出てきて、実需の不動産が動いている気がするんです。




せっかく居心地のいい空間に住むんだったら、家を買おう

賃貸でいい!、場所(環境)を変えたい

住み替えるなら立地も重要。駅距離?環境?




お客様の潜在意識も気にしながら物件探しのお手伝いしないといけない。話をしていると何となく伝わってきますけどね、ニュアンスやイメージが。打合せで大事な部分は結局は一緒です。

【物件情報の発信は会員登録が相性イイ】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/01/09 19:43


ホームページの物件紹介のコメント欄が大好評いただいており、有難い。
以前から私の本音を出来るだけ書くようにしていましたが、何となく書き方も分かってきて、これはもっと工夫もして続けていきたい。



でね、一番お薦めなのが【会員登録】なんです。なぜか?
会員情報って普通は何も掲載されないんですよ。「会員登録して頂いた方のみ閲覧可能」っていうシステム。別にワザと会員情報にしているんじゃなくて、物件の情報元が【広告不可】にしている為なんですね。だから通常は見えない様にしていて、会員登録して頂く事によって全ての情報が閲覧可能になる。要は不特定多数の人に発信しているのではなく、特定の人だけが見られますよという状態にしている訳です。



でも逆に会員登録システムが役に立っているんですね。物件コメント欄に本音トークが書きやすくなるんです。

やっぱりね、オープンな発信だとあんまりマイナス面な事って書きにくいじゃないですか・・・。それが会員情報だと特定の人にしか見る事ができないので、書きやすい。
さらに物件を探している方って本当はそういう本音の部分を確認したい訳でして、お互いにメリットが出るんです。



昔は「また広告不可にして、イヤな感じやなぁ」って思っていたんですが、今となってはお客様に出来るだけ正直な情報を発信したいので「あれ?全部会員情報でもいいんじゃない」ってくらいに気持ちが変化しています。



まぁ、さすがに当社のホームページを開いて全てが会員情報だったら、初めての方は警戒してそこで離脱してしまう可能性があるので、今くらいの感じが丁度いいのかな。
とにかく【会員登録がおススメです】。ぜひお気軽にご登録くださいね。

【注文建築はずっと打合せの思い出が残る】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/01/08 20:25


今日は寒かったですね、この冬一番の寒さだったかもしれない。朝6時前に家を出たのですが、車の温度計は-3℃。なかなかの温度でした。



そんな中、朝イチに事務処理を何とか終わらせて仕事で京都へ。京都でもほぼ奈良って言ってもいい立地で、木津川台。ずっと下道で1時間ちょいかな。

で、途中に四条畷~奈良~精華町の住宅街を通っていくんですけど、昔セキスイ時代によく来たんですよ。四条畷は田原台、奈良に入って白庭台、そして京都精華町に入ってからは光台・木津川台と。
お客さん、元気に暮らしているかなぁ
光台ではたまたま22年ほど前に建てたお客様宅のすぐそばを通るので、ふと前を通ってみました(覚えているもんですね)。外壁をリフォームされていまして、キレイにお住まいでした。打合せやまだ更地だった時の思い出が蘇ってきましたね。



これぞ、自由設計で住宅を建てた時の醍醐味!
何年経っても記憶に残るから、住宅の打合せはやりがいがあります



昼過ぎには茨木市に戻ってきて、お客様と1件アポイントがあった後は法務局と市役所で物件調査。その後事務所に戻ってきて、2件分の新築一戸建ての間取りをずっと考えております。間取りパターンとしては全部で4パターン出来たかな(数パターン出来てしまう時って、実は自分の中で正解が見えてない時・・・・・汗)。



まっでもそれでいいかな。最初は色んなパターンをお客様に見て頂くことでお客様もイメージや選択が出来る訳ですし、私も打合せする事で間取りの方向性が見つけやすくなる。
1件1件濃~い思い出が増えていく住宅の仕事は面白いです!

【業務開始1日目ですが】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/01/04 12:45


週が明けて1月4日、今日から業務開始っていう方も多いんではないでしょうか。
私も朝イチに年末にご契約したマンションの売買契約関係書類を業者さんに届けて、その後は賃貸契約の確認作業を管理会社としていました。



不動産業界って火曜・水曜定休日が多いし、レインズといって物件情報システムの稼働が1月6日(水)からなので、1月7日の木曜から始業っていう会社がほとんどなんですね。

だから「午前中に仕事しちゃって、あとはゆっくりかなぁ」って思っていたら、何のことはない、営業開始している不動産会社からの物件確認の電話も入るし(当社が売却を依頼されている物件に対して)、急きょ午後から物件案内のアポイントが入るしで、有難い事にフル稼働になっています。



今年に入ってもコロナの話ばかりでどうなるんでしょうね・・・。不動産仲介業としては去年はあまり影響もなく、逆に結構物件が動いたという結果になりました。無意識にも意識的にも「住まい」に対しての考え方を見直す雰囲気になっているのかもしれません。

家をゆっくりと寛げる空間にしたい
間取りに余裕が欲しい(あまりリモート対応の書斎要望はなかったけど)

色んなキッカケがお客様にはあると思います。



もしかしたら逆に

賃貸より安い支払額で、拠点としての住まいを固めたい

っていう思いの方もいてるかもしれません。不安定な世の中だからこそ、足元を固めて、余裕をもっていたいという考え方ですね。

どんなご要望にも建築の知識を生かして、予想以上の結果を提供していきます。頑張ろっ!

【当社の特徴を生かして】
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2021/01/03 08:48


今年の正月はいつも通り4時くらいには起きて、普段とあまりペースが変わらず過ごせています。なんだかいつ仕事が始まってもOKな感じ。
日中の時間がたっぷりあるので本を読んでますね、っていっても今日で休み4日目なので3冊だけですが・・・(汗)。明日から仕事初めだし最後にもう1冊読んでおきます。



昨日読んだ【ビジネスの未来 ~エコノミーにヒューマニティを取り戻す~】山口周著はなかなか面白かった。年末からふと思っていた事に内容がリンクしていたので、一気に読破できました。

・心は正しい目標を欠くと、偽りの目標にはけ口を向ける
・人間性に根ざして動く社会
・新たな成長を測る指標
・放っておく事のできない世の中の問題を見つけ、解決するというビジョン

とても書ききれないのですが色んなキーワードがありました。



今年新たに意識して取り組みたいのが、【賃貸と変わらない支払い額で、クオリティの高いリノベーション(リフォーム)を提案していく事】。新しい事ではないです、ただ意識して毎日の物件チェックをしていくと変化が出てくるはず。



よく売りに出ている、とりあえず的なリフォーム済み物件なんかじゃなく、もっと住空間を楽しんでもらえる家探し。コレは普通の不動産会社やリフォーム会社では難しい領域だと思うんです。



当社の特徴を有効に使ってもらえれば、希望をかなえられるお客様がいてるはず。

・設計や打合せは私がすべて行う
・工事は良い大工さんを紹介して直接発注してもらう

この2点でかなりコスト削減になります。
①設計コストを抑えられる
②なにより広告費がかかっていない
③現地で施工する人に直接依頼するので会社(組織)の利益がかからない



今年も地域の人の助けになって、つながりが広がっていければ大満足です。

【あけましておめでとうございます&抱負】
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2021/01/02 08:48


あけましておめでとうございます。
本年も宜しくお願い致します。
2021


年末まで結構忙しくさせて頂いておりましたが、あけましたね。年があけました。
急に寒くなってイッキにお正月という雰囲気にもなり、さぁ今年はどんな年になるのでしょうか。どんなお客様との出会いが待っているのか?楽しみです。そのためには努力と準備あるのみです。1日1日やり残した気持ちにならないように頑張っていきます。



アメブロの方でも書いたのですが、今年は【もっと個性の出た】会社でありたいと考えています。
「家を買う」っていう結果だけみたいな仕事はイケイケの不動産会社やノルマ再優先の大手にまかせてですね(笑)、お客様にとって【家を買う+好きな空間に住む】【家を買う過程を楽しむ】というようなもっと細かくフィットした仕事を続けていきます。



精神的な話になりますけど、物を買うっていう様な結果論的な時代ではないと思うんですね。今までの不動産業界はそういった感覚の営業マンがほとんどだったと思うんです。売れば終わり・・・それまでの過程はなし、結果だけ。



これからは個々の会社の個性やコンセプトで選ばれたり、結果までの過程を楽しんだり、また住んでからのイメージを打合せしたりと幅広い提案を求められる時代だと考えています。

それこそが私がやっていきたい事。お客様のお役に立てるように頑張っていきますので、よろしくお願い致します!

【年末のご挨拶】
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2020/12/29 12:10


■■年末年始のお知らせ■■
12月29日~1月3日の間、お休みさせて頂きます。1月4日からは通常営業となっています。
お気軽にご相談・お問合せください。お待ちしております。


本年も大変お世話になりました。多くのお客様との出会いに感謝です、いいお客様とのお付き合いをさせて頂き、本当に有難かった1年でした。



【ぶっちゃけ情報発信】と自分では読んでいますが、ホームページのコメント欄に出来る限り本音を書いていまして、お客様に「めっちゃ参考になります。他のホームページやサイトの物件情報を見てもよく分からなかったので」と言われると、やってきて良かったと私も嬉しく感じます。

価格変更の経緯やハザードマップ表示・物件の住所表示など、購入を検討されているお客様にとって判断しやすい情報発信(=ストレスをなくしていく事)をモットーに運営しています。
来年はさらにパワーアップ出来るように工夫していきますので、今後ともお付き合いの程よろしくお願い致します。



あと、建築関係(新築間取り作成・建物全般の提案・リフォームやリノベーションの提案)も引き続き注力していきます。不動産と建築が一体になった【楽しい物件探し】が出来ますので、コチラの方もぜひご相談ください。



本年は有難うございました。コロナ禍など不透明な時代ですが、基本となる住まいの満足感を味わっていただける様に、来年もよろしくお願い致します。

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