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「不動産・住宅の舞台裏ブログ」の記事一覧(102件)

不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。

【リフォーム現場が新たにスタート!】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2020/11/09 16:59


本日お引渡しが無事終わりまして一戸建ての現場がスタートしました。午前中に売主様から鍵をもらって、その足で現地立会い。

内容は設備一式(キッチン・浴室・洗面・トイレ・給湯器)の新調、クロス全貼り替え、いくつかの造作工事、リビングと洋室の一部を畳へ変更などですね。リフォーム工事になります。期間は丁度1ヶ月くらい。

明日から解体スタートという事で、コチラで4つの現場が現在進行形となります。う~ん、建築ができる不動産会社としてはまだまだ現場を増やしたい。



当社で仲介させていただくお客様の約7割はこういった建築工事が発生する(中古住宅ならリノベーション・リフォーム、土地なら新築の間取りなど打合せ)取引となっています。

午後からセキスイ時代の先輩と会う機会があったのですが「橋本、もう建築会社になってもいいんちゃうん」って言われましたが(笑)、いやいやお客様は【物件探し】も大変なんですよ。なので、不動産+建築ができるという事でお客さんに役に立ちたい!



建築がからんでくる要望になると下の3つが必須でしょ。

①まずは物件の判断をキッチリする事・・・相場価格・価値・取引の安全性など
②物件に不具合がないかの判断・・・そもそも不具合があったら、リフォームどころじゃない
③お客様の要望(間取り・工事費含めた費用・資金計画)・・・建築知識がないと出来ない

②と③は建築会社でも可能だと思いますが、①はエリアの物件を知っている不動産会社にしか出来ない事なんです。根本となる【物件】の価値を精査できていないと、お客様が損しちゃうでしょ。それは絶対にアカン!



お客様だけではなくて、やっぱり私自身も納得できる物件を購入してほしい。建築の事はその次の段階の話ですよ。

【売却成功は最初で決まる!】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2020/11/08 12:44


売却について書いてなかったので、久しぶりに基本的な部分について書きます(時期的にもお考えの方が増えてきますので)


売却を検討されると、まず最初に考える事は

・いくらで売れる?どれくらいの期間で売れる?

・どこの会社に頼めばいい?

だと思います。

で査定という流れになりますが、ネットで一括査定というのを利用される人も多いのですが、第一段階として価格を知るのには否定できませんが、あまりオススメではありません。

お住まいの地域の不動産会社(大手さん・地元の会社)に相談して、信用できそうな会社に依頼するのが良いと思います。



ココで必ず行って欲しい事が2つあります。

①一般媒介契約で依頼する事

②不動産の売却の仕組みを理解する事

慣れてないと分かりにくいんですが、大事な資産の売却です。この2つを守って頂きたいんです。

*知らないのをいい事に、勝手な事をされちゃいますよ(汗)。信じられないかもしれませんが、大手の不動産会社でも。



①一般媒介契約

ネットをたたけば、仕組みについていっぱい出てきますので深く書きませんが、簡単に言いますと【複数の不動産会社に売却を依頼できる事】。ほとんどの不動産会社は1社にしか依頼できない専任媒介契約で話を進めようとします。コレが一番危険かな。

「専任の方が広告しやすい」「複数に依頼すると大変ですよ」「レインズへの登録が・・・」

いろんな理由を言ってくるかもしれませんか、それは不動産会社の理由!お客さんにはデメリットの部分が大半ですので、そんな会社はお断りでいいと思います。


②不動産の売却の仕組みを理解する

媒介契約の種類・売主・買主・売主側仲介会社・買主側仲介会社・レインズなど・・・・・、慣れてないと頭の中で整理できないのがこの業界・・・。これらシステムをお客さんにしっかりと説明して理解してもらおうとする不動産会社を選んで下さい。

お客さんが知る事によって、不動産会社に緊張感が生まれますから、ぜひ頑張ってくださいね。



「そんなややこしいのは面倒くさい。売ってくれたらいいねん」って人は、それでもいいんですけど・・・いい様にやられる可能性がかなり上がっちゃいます。

価格や売れ行きの予想はそれから細かく打合せする位でちょうどですよ!



本当に大切な話ですのでもう1回お伝えします。

①一般媒介契約

②売却の仕組みを理解

お気軽にお声をかけて下さいね。【信用・信頼・安心】を第一に頑張らせて頂きます。

 

【住宅会社の選び方 ~検討開始時編~ 】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2020/11/07 18:22


「建築会社でどう選んでいいのか分からない」

こんな質問をよくされます。【ハウスメーカー・工務店・ローコスト住宅】の比較という事になるかと思います。さっ!建物の事を考えようって時に、「?」ってなりますよね。
この質問があった時には、それぞれの違いをお伝えするようにしています。


ざっくりとですが 価格差・性能差・打合せレベル など業界にいないと分からない内容と感覚を、経験を交えて話しています。感覚って書きましたけど、この部分が非常に大切でして、お客さんによって建物に対する考え方・思いが違うんですよね。

大きく分けると、【価格・性能】という部分で分けられますが優先順位の問題。どっちかでいいって事はありえませんので、価格(予算)と性能期待値のバランスを出来るだけご説明する様にしています。


価格優先ならローコスト系住宅の選択となりますが、ローコスト系の中でも会社によって違いがあるのでそこは確認しておいた方がいい。簡単に書くと、新築建売り住宅を検討されてるなら完成形はだいたい同じ感じになります(耐震・断熱・外壁とかに差が出るケースが多いのでその確認)。

ハウスメーカーと工務店・設計事務所の違いも判断しにくいでしょう。価格はほぼ間違いなくハウスメーカーの方が高い。じゃあ性能値はハウスメーカーの方がいいのか?といえば一概にそうとも言えない。
あんまり性能についてはアピールせずにデザインで勝負しているメーカーもあるし、工務店で性能に力を入れて頑張っている会社もある。ハウスメーカーの数値を超えている工務店もありますからね。


こんな話をしながら、各選択肢の違いを説明して、お客さんの住宅に対する考えをヒアリングしながら、方向性を出していく作業になります。



どんな内容?・・・ここでは書けない(汗)、情報をオープンに!とか言っておきながら書けない。結構生々しい利益率とかの話もあるのでね(汗)。あと話のニュアンスってものがあって文章では伝わらないし、お客さんによって捉え方が変わるからなぁ。すいません、この内容は個別にご相談ください。きっと選択すべき方向は見つかるはずです。



最後に打合せのレベルについて。住宅を検討するにあたってコレがかなり大事。

ハウスメーカーがやはり上をいってるケースが多いと思います。性能に力を入れているような工務店だったら、この打合せレベルはたぶん大丈夫。

問題はローコスト住宅ですね。営業マンが退職したりして人員の動きも激しいし、値段勝負になってしまってる営業スタイルの会社も多い。あとは、住宅に対する意識が足りない人も確かにいてる・・・。間取りとかも決まっている企画から選ぶならまだしも、自由設計だったら担当者選びが重要になりますね。

(ちなみに当社では間取り作成・打合せ同席・建物全般のアドバイスもやってますので、ご安心ください←ここはアピール



とにかく建物を検討する上で、こういった住宅業界の全体像・選択肢を理解して進めていくのはかなり有効だと思いますので、お気軽にご相談くださいね。

リノベーションについて詳しく書きます
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2020/11/06 09:46


「リノベーションってよく聞くけど、イメージが沸かない」
「なんか現実的じゃない世界かなぁ」

だいぶ浸透してきた感じではありますが、いざ自身の事となると知らない事が多くて、なかなか踏み込めないんじゃないでしょうか・・・。不安や怖さ、分かります。なので、ちょっと詳しく説明したいと思います。

①まずは、物件探し

これはリノベーションに関係なく関わってきます。「エリア関係なく、リノベーションできる物件を優先する」って方は少ないでしょう。学校区・地域など希望されるエリアを決めて、【どんな物件が売り出されているか?(今はなくても)どんな物件が出てくる可能性があるのか?】コレを知って頂きます。部屋の広さ・条件もここでチェックしていきます。

②資金計画

先の①とは同時並行の作業にはなるのですが、予算ですよね。【月々の支払額はいくらまでか?】って言った方がスッと分かりやすいかもしれません。

マンションと一戸建てで計算が変わってくるのですが、ココではマンションで計算してみましょう。
たとえば、「月々は9万円まで」とします。マンションの場合は、管理費・修繕積立金・駐車場代が月々必要になりますので9万円から引きましょう。リノベーションする物件って新しいマンションではない事がほとんどですので管理費など3つ合計で3万5千円とすると、残りは5万5千円
この金額を住宅ローンの借入額として計算すると約2,100万円となります。
この金額に自己資金を加えたものが総予算という事になりますね。

*ちなみに諸費用も必要になります(登記費用・仲介手数料・住宅ローン諸費用・印紙代・固定資産税清算金など)。2,000万円くらいの物件ならだいたい180万円までみておけばいいですね。

物件の絞り込み

この①と②の作業で物件は結構絞り込まれます。希望するエリア内で該当する物件はあるのか(出るのか)?、あったとしても気に入りそうか?(外観・立地など、まぁ雰囲気ですよね)
まずはココまでやっていきます。お客様でも絞り込みは可能かと思いますが、できれば信頼できる不動産担当がいれば、より精度は高まります。

④次にリノベーションに入っていきます。

リノベーションっていっても正直色んなパターンがあります。

リフォーム>・・・部屋の間取りは変えずに、仕様・設備を新しくする→キッチン、浴室、洗面、トイレ、クロス、フローリング、ドアなど。これは【リフォーム】って呼ばれます。
ゴッチャになっている方もいらっしゃいますが、リノベーションとは違います。壁など全部解体して、再度イチから作るのがリノベーション(全体の間取りを変える事もリノベーションって呼ばれてますね)。リフォームはあくまで間取りは変更せずに新しく交換する工事ですね。予算は70㎡台の3LDKで300万円~350万円。

リノベーション>・・・家全体をまるごと変えてしまいましょう。間取り・設備・仕様など好みに合わせて作っていきます。予算は500~600万円前後。

もっと凝ったリノベーション>・・・フローリングやドアを無垢材にしたり、造作家具を製作したり、凝った空間にしたり、こだわりを追求していきたい人ですね。予算は700万円前後~800万円。

こんな感じでしょうか。これくらいの予算組みでイメージして頂けたら、だいたいのご要望はクリアーできる感じになると思います。

⑤さっ!ここまで来たら、先程の資金計画に落とし込んでいきましょう

自己資金=諸費用って場合だと、2,100万円からリノベーション費用を引いた金額が狙うべき物件価格という事ですね。

●リフォームなら → 2,100-300=1,800万円
●リノベーションなら → 2,100-550=1,550万円
●凝ったリノベーションなら → 2,100→700=1,400万円

*月々の返済額・自己資金額によって狙うべき物件価格に差が出てきますので、個別に計算していただく形になります。

いかがでしょうか。
【エリア? 築年数? 広さ?】優先順位をつけていく作業は本当に悩むかと思いますが、考えた上で出来上がったリノベーションはきっと満足して頂けると思います。

初めてで分からない未知の領域かもしれませんが、踏み出してみれば楽しいし、満足感・納得感が得られて、マイホームへの考え方が変わってくると思いますよ。

アイ・ウィズ不動産では、今ご説明した①~⑤(間取り作成・工事費見積りも含めて)をすべて一貫してノンストップでご提案・アドバイスさせて頂いています。

最後に決め台詞を言わせてもらいますね。

「あなたの住まいを完成させます」

【物件探しは、営業マン探し】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2019/10/17 12:37


「マイホーム欲しいなぁ」ってなったら今の時代避けては通れない不動産会社。まぁ多くの人は大手不動産会社に行くって選択肢を選ぶでしょうけど。
でも、地域の不動産会社で頑張ってるとこもあるんですよね、そう当社みたいに。いや(汗)ブログで営業しても仕方ないので、業界にいてる私が現実を書くと「この会社は頑張ってるなぁ、ここやったら相談してもいいやろな」って会社はある。茨木市で限定すると数社かな、もう把握してるの言えば5社あるかくらい・・・そりゃお客さん分かりにくい。

大手の不動産会社は「この物件がいいな、対応に多くは期待せん」って思うなら相談してもOKではないでしょうか。


住まい探しで悩んでる人が「純粋に相談してみたい」ってなった時、地域の良い不動産会社に出会えれば一番いいんですけどね・・・この確率の低さは不動産会社に問題がある。今まで悪いイメージを与える仕事をしてきたから、それは大きな自業自得。あとは、不動産会社って個々にやってる業務が違うんですけど、数が多いから分かりにくいって事もあると思う。

①ウチみたいに仲介(物件探し)メインの会社

②不動産を買い取って、新築や建築条件付き土地、またリフォームして販売してる会社

③昔からある街の不動産会社


③については直接相談する人は少なくなったと思うけど、年配の人ですね。コレは事務所に行けばすぐ分かる。アカン会社は書類とかが雑然としてて山積みになってたりする。もうね、昭和の作家かと。 アレ?事務所間違えた?って思うもん同業者でも。

②は、もう自分の会社の物件をススめるでしょ、当たり前ですけどね。逆にね、地域の売りに出てる物件をよく知らないです。買取りの事ばかり考えてるから、物件を仲介する意識はあまりない、だからお客さん目線で物件を見てない人が多いかな、いくらで買っていくらで売れるみたいな発想。

もうひとつ言うと、「お客さん、物件探しの競争相手ですよ」。いいなぁって思える物件があったら先に買い取られる可能性ありますから。

残りは①と。これはもうホームページの更新状況と内容、こういったブログとかで雰囲気を探る方法になるかと思います。


簡単な方法がないので結論は書けないのですが、不動産会社じゃなく【人】を優先した方が正解です。

【ショールームで思った事】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2019/01/27 14:50


家を建てる、またはリフォームするって時に


ショールームに行かれる方が多いと思います。


特に新築を建てる場合なんかは


決める設備・仕様も多いから


楽しみではあるんですけど


結構大変な作業かと思います。




で、昨日にリクシルのショールームに


お客さんと一緒に行ってきたのですが


お客さん多いですね。


「こんなに住宅検討してる人いるんや」


って思ってしまうくらい。




でね、これから本題なんですけど


ほぼ100%、お客さんだけで


ショールームに来てるんです。


同行している建築会社の人(営業)を


昨日は全然見ませんでした。


私も都合が入っていたりして


同行できない事もあるので


えらそうな事は言えませんが(汗)


あんなけのお客さんの数がいて


建築会社の人を見なかったって事は


同行しない事が当たり前なんでしょうね。




たしかにショールームの係りの人が


ほとんどの説明をしてくれるのですが


設計的な事や寸法の事を伝えたり


もっと書くと、選んでいるお客さんの話を


聞いているだけでも


ご要望を再認識することができます。




2時間とか時間はかかりますが


打合せ業務の一環として


立ち会った方がベターだと思いますね。

正解はあるんですよ!
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/12/08 15:50


だいぶ日がたってるから大丈夫かな。


前にとある不動産営業と話した内容。




建築条件付き土地のことで


「いつもどれ位、間取り打合せしてます?」


って聞いてみたら


23週間ですかね」


・・・短すぎ(汗)





間取りの打合せですよ。


それって具体的に言うと


①初めて間取りを見てもらう


→こうしたい、ああしたいと要望がでる


②訂正した間取りを出す


「訂正しました、OKですかね。


じゃあコレで進めますね」


2回やん・・・あっても3回やん。




前にも書いたことありますけど


営業マンに間取りの知識なかったら


打合せが広がらんって事もある。


でももっとこだわらないと。




今までこういった薄っぺらい打合せが


不動産業界では多いとは聞いてたけど


実際目の前にするとね、若干ショック。


回数あればいいわけじゃないけど


お客さん以上に、せめて負けない位


こだわってほしい。




間取りの正解はあると思うんです。


物理的に難しい要望じゃなけりゃ


最良の間取りは見つかるはず。


今まで何百軒と実際に建った住宅を


設計してきたので


実感としてお伝えできます。

ネットでみたこの物件、どうですか?
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2018/11/30 16:19


かなりバタバタしていまして


このブログ更新が飛んでました・・・




で、ちょくちょくお客さんに聞かれるのが


「橋本さん、このネットの物件どう思います?」


ってことですね。


わざわざ聞いてくださるのが


本当にありがたい。


まっ正直に答えてしまうからですが(笑)




SUUMOとかこういったポータルサイトを


見ている人はまだ多いですが


役割が少し変化してきた感じです。




で不動産業界にいてると分かりますが


こういったポータルサイトに


物件をバンバン掲載している会社は


高い確率でイケイケ営業をしてきがち。


「数多く掲載せーっ」


「反響をもっと増やせーっ」


っていうノリですね。




ポータルサイトに物件掲載しようが


ホームページに掲載しようが


お客さんの立場になった


物件紹介をしないといけない。


反響とはいっても


お客さんは相談したいんですよ。


もうイケイケの情報発信は


お客さんも気づいてると思うんですよね。

物件探しは変化と同じ
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/11/23 14:21


不動産仲介やってて思うのは


お客さんが物件を探すってのは


変化しようとしてるんだなぁって事。



もちろん場所。


他には生活スタイルやお金も。


変化=要望って置き換えられる。


お客さんから聞いた変化とは


全く違ったドラスティックな方向に


変化する事もたまにあるけど


だいたいはご要望の範囲内に


物件が決まってくることが多いです。




でもですね、その中で


「うお~満足したよ」


っていうアレンジができないか



考えてるんです。


物件そのものの事もあれば


リフォーム関係って事も。


純粋に仲介業務の過程での


お付き合いも含まれます。




BtoC の仕事ですが


お客さんのプライバシーに


これほど入っていく仕事ってのは


なかなかない訳で


アレンジする事が


この仕事の一番の醍醐味なんです。

個性がでるリノベ物件
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/11/19 17:31


リノベーションがもっともっと


増えてくれば楽しい。




今は購入してリノベして


っていうのがメインですが


これからリノベがもっと増えてくれば


売却でもね、そりゃ楽しみ。


間取りだけじゃなくて


どんな雰囲気に仕上げてんだろうって。




こんなん言っちゃえばなんですが


マンションなんか下から上まで


同じ間取りでしょ。


新築一戸建ても大体似た感じ。


それが一軒一軒テイストが違えば


見る楽しさがあるわけです。


大量生産ではない個々の物件。


それに築年数だけでは


判断できない


個々の物件の雰囲気。


査定するのも楽しそうだ。




建築の知識も必要になるから


不動産業界もより専門性が


増していくでしょう。


いま不動産会社が売主の


リノベーション物件って


『コレはリノベか?』



っていう中途半端なものが


多いですからね。


お客さんの目がもっと肥えて


買い取り業者のレベルが


上がっていく事も期待できます。




不動産業界も企画物じゃなく


個性のある物件が出てくる


方向性になると思いますね。

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