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「不動産・住宅の舞台裏ブログ」の記事一覧(166件)

不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。

【不動産業界の常識は・・・?】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/04/14 10:53


本日配信しました会員様向けのメルマガでも触れましたが「ハウスメーカーが土地を買い取って、建築条件付き土地として販売する方向へ更に力を入れている」という話。私の考えは【売出し情報は個人のお客様を優先するべし】なんです。



業者買取りになるとすれば

①売主様が周りに知られる事なく、すぐに契約・引渡しをしたい(なので安くなっても構わない)
②現状だと一般のお客様は買いにくい(見た目・加工が必要など)

のケースであって、買取の方向へ持っていこうとする不動産業界は流れに逆らっていると思いますね。



不動産会社やハウスメーカーは売る物件がないから買い取る(売り上げを上げる為)という話なんでしょうけど、こんだけ建築条件付き土地や新築一戸建てが増えると購入を検討している方の選択肢が更に少なくなってしまい、結果的に家を建てられないという悪循環になりますよ。



不動産業界の常識は、世の中の流れに対する非常識



巡り巡って帰ってくるんだから、購入を検討されているお客様の要望を優先する事。そして買取りの事ばかり考えるんじゃなくて、普通に売却して売主様にも喜んでいただける行動を、不動産業界はもっと考えていくべきだと思います。

【感情で物件情報を見てる】
カテゴリ:ホームページ奮闘中  / 投稿日付:2021/04/09 13:14


ホームページで物件情報を発信するにあたって、気をつけている事は【お客様と打合せしている感覚で】って事です。ネットで仕事をしていると「このデジタルの向こう側にはアナログ的な感情で判断している人がいる」って言われるじゃないですか。まさに同じような感覚。



不動産情報って、日当たり良好・南向き・4LDKとか在り来たりな内容が多いし、さらにホントかウソか(笑)分からないけど良い事ばかり書いている不動産会社ばかりだと思います。
良い事をアピールするのは大事なんだけど、明らかにデメリットな部分があれば先にお伝えしておく事も非常に重要だと思うんです。



問合せをして、現地まで行ってから知るって・・・・・お客様はもちろん売主様にとっても良くない。



私はホームページで物件情報を発信する時に気を付けているのは、良いと思う時はおススメするのはもちろん何か気を付けてもらいたいポイントがあれば出来るだけ書くようにしています。

・線路のそば、幹線道路沿い、道が狭いなどの物理的要因
・法律などの専門的な要因
・相場と照らし合わせた価格判断
・写真は多方面から(隠すような事はしない)

など、1次情報でお客様にある程度は判断してもらえる発信がだと思っています。



あんまり正直に書き過ぎると逆に売主様に嫌がられるかな?っていう不安もあったのですが・・・今となっては「正直に言ってくれそうなので、売却の相談をしました」と言ってもらえる事も増えてきました。
思いをくみ取って頂けて、本当に有難い。



という事で、このスタンスでの情報発信はこれからも変わりません。より楽しく見てもらえる様に工夫して、新しい発信にチャレンジしていきたいと考えています。

【物件チェックの毎日】
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2021/04/07 14:25


お客様から聞かれて、「あーそっか。そういう部分も気になられるのか?」って思ったので、ちょっとした自己紹介と思って書きます。



「物件のチェックってどうしてるんですか?」

毎日の物件をチェックするソースはいくつかあります。でも不動産やっているなら、やっぱり基本になるのが【レインズ】。レインズとは、不動産会社だけが見る事ができる物件情報ネットワーク・システム。レインズは朝の7時から夜は11時まで稼働しています。



で、私は朝早いのでレインズが稼働する朝の7時にはチェック。「日報」というのがありまして、前日に新規登録した物件や価格変更された物件が出てくるんですね、それを毎日確認。



価格変更なら、価格変更の経緯を書いて、ホームページに掲載している価格も変更します。

新規物件なら、まずは物件情報に一通り目を通して、ホームページへの入力。そして売出し価格が相場かどうかも計算してみます。そのあと、実際に物件を見に行って写真撮影&現地チェック。



価格変更・新規ともに、出来るだけコメントを入力するようにしていますので、価格計算や現地チェックにて気になった事を追加で書いていきます。あとはハザードマップの確認と入力ですね。
これを毎日続けている。そういう感じです。



別に特別な事ではなくて、不動産会社なら当たり前の話でして・・・。

ただ毎日チェックしていると、物件勘みたいなものは確実に身に付くのは間違いなく、逆に1週間でもその行動をしなかったら(した事ないですが)、不安になってしまう(汗)。
お客様に説明する義務がありますので、この物件勘というのは常に養っていかないといけないと思っています。

【最近増えた相談内容~アメブロの続き~】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/04/05 20:51


建築条件付き土地について、最近お客様のご相談がかなり増えているという話をアメブロの方でも書きました。

アメブロの記事はコチラ→【最近一段と増えたご相談内容】

その中でも書いています「建物の性能、仕様に満足できない」という声について詳しく書いていきたいと思います。



建築条件付きの建物って、だいたいが坪当り@60万円での価格設定になっていると思います。この設定がまぁ絶妙になっているのでしょう・・・(汗)

ハウスメーカーで建てると現在坪単価@80万円とかそれ以上するでしょ、ハウスメーカーとは全く競合しない設定にして、なおかつ最大限の利益を確保できる価格ですね。



じゃあ建物の性能や仕様は?というと、物件によって若干差があります(差があるのに一律坪単価@60万円というのもおかしな話ですけどね)。耐震等級3を取得していたり断熱材だけ少しこだわってみたりしている物件もあれば、「確認申請許可が下りればいいやん」レベルの建物までバラバラ。

このあたりの判断をお客様がしていくのは難しいかもしれない。本来なら建築の事が分かる不動産仲介営業マンが親身に相談に乗る必要があるのですが、(建物の事をよく知らない)売る事しか考えていない人が大半ですからね・・・。



建物の事をぶっちゃけで書くと、建築条件付き土地の売主である不動産会社が施工会社に建ててもらっている価格は坪単価にして@40万円~43万円くらいが多いかなぁと思います(あくまで平均の話)。という事は建物坪単価が40万円くらいの建物を坪@60万円でお客様に売っているという事になります。坪あたり15万円~20万円、延床面積30坪なら500万円~600万円の利益を不動産会社が計上している訳なんですね。



建物坪単価@60万円も出すなら、ハウスメーカーは無理でも、地域のしっかりと対応する工務店・設計事務所なら耐震・断熱・気密・換気、空調まで考えた住宅を提供してくれますね。



結論になりますが、そこまで考えて【その建築条件付き土地の立地に価値があると考えるかどうか?】。この判断になると考えます。

なかなか土地が少ないからと言って、「建築条件付きでいいか・・・」という消去法での決断は避けた方がいいですね。建築条件というのはお客様が求めるクオリティーに達していないのと、時代の流れから逆行しているという意味で、今後は無くなっていくんちゃうかなって感じています。

【結局は人なんですが・・・】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/04/02 10:38


一戸建てでもマンションでも、リフォーム済みの物件が多いかと思います。今回は「なぜリフォーム済み物件が多いのか?」という業界内部の話は置いておいて、検討の仕方について書こうと思います。



先に結論を言いますが、「正直に話をしてくれる、建築に詳しい不動産営業マンを見つける事」。これに限るかと思いますね。



リフォーム済み物件というのは、まず不動産会社が売主(物件の所有者)になっているケースがほとんです。物件を買い取って、リフォーム工事をして、利益を乗っけて販売しているんですね。

ここから、物件を買う価値があるのかどうか?の判断ですが、ポイントは2つ。

①リフォーム前の物件相場(価値)を知っている
②リフォームされた内容とその工事金額を推測する

この2つを知ると、その価値が分かります。



リフォームされた状態を見るとキレイだし、「まぁコレでいいかな」って思ってしまいがち。案内している不動産営業マンも「リフォーム済みでいいですね~」ってセリフで盛り上げてくるかもしれません(笑)。

営業マンとしたら、売主である不動産会社とお客様と、両方から仲介手数料を貰える可能性がありますから、こういった物件を積極的に紹介してくるんですね。



ココで
①「この物件の相場価格は●●●●万円だと考えます」
②「このリフォーム工事なら●●●万円くらいでしょう」

なので「逆算するとリフォーム前の物件価格は●●●●万円という事で、この価格ならまだ高いですよ」とか提案してくれるのが良い営業マンですよね。



不動産仲介の仕事って、物件を紹介して案内してっていうのがメインじゃないんです、それは業務をする上で当たり前の話。仕事の呼び方が悪いのかもしれない・・・提案&仲介ですね。

【中古一戸建ての建物価格って?】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/03/29 15:35


【建物価格の判断について】。購入を検討されている方向けの内容になります。

中古物件、特に一戸建ての場合に「建物の価値(価格)ってどう判断する?」って疑問を持たれるかと思います。不動産の査定には、取引事例方法原価方法など計算する手段があるんですね。



それぞれの内容をザクっとかきますと

●取引事例の方は過去に成約された近隣の似た物件から算出する。
●原価の方は、建物を再建築した場合(新築で建てた場合)の原価を算出して、そこから経過した築年数によって減価していきます。



でもですね、原価方法の場合の問題点として、【検討しようとしている物件の新築時の価格を算出】っていっても、その建物が坪50万円で建てたのか、坪60万円で建てたの?それとも坪単価40万円の家なのかって、どう判断します?



現在の不動産業界はアバウトに一律で計算しがちなんですけど、それだと200万円くらい建物価格を見誤る事になってしまいます。坪単価40万円くらいの建物なのか、60万円はする建物なのか、それくらいは営業マンが説明する必要があると思いますね。
「築●●年ですので建物価格は●●●万円になります」って、そんな単純な計算してる営業マンはあんまり信用できないって話です。

不動産営業をしているなら、建物の外観である程度の建築レベルは分かるし、内部に入ったらもっと判断が付くっていうのが必須の知識・経験です。



仮にさっきの計算で、中古建物の価格を200万円見誤ったら、土地面積30坪としたら土地坪単価@6.6万円の差がでちゃうんですね。相場と比較するにしてもかなり見方が変わってきてしまいます。



もっと深く書くと、ややこしくなるのが建築条件付き土地や建売で買った中古物件の場合。
売主様は新築購入時に建物坪単価@60万円くらいで買っているケースが多いでしょ(茨木市の場合はそれ位です)。でも、実際に建築が分かる人間がみると普通に考えて建物坪単価@40~45万円くらいの計算になるんです。これは不動産会社が坪あたり15万円とか利益を乗せて、お客様に横流ししているから起きてしまう・・・。



話をまとめますと、一律でコレっていう説明は難しいんですけど
・新築時の建物のレベル
・現在の状態
・需要のあるエリアかどうか
色んな要素を考えながら、正直に説明してくれる営業マンを選ぶべきだと思います。

不動産を知るシリーズ【購入編~リフォーム済み物件~】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/03/15 09:28


買取再販会社にいてた人の話を聞きました。買取再販とは?中古物件(マンション・一戸建て)を買ってリフォームして、再度販売をしている不動産会社の事。


実際に販売していた人の本音は?

で「もし家を買う時にリフォーム済みの物件を買いますか?」という話で「自分じゃ買わない。普通に中古買って、リフォーム会社に頼む」って。なかなかストレートな分かりやすい返事でした。



理由は、会社の利益が乗ってるから、要は高い・・・って事ですね。

数字でご説明すると、相場が1,500万円の中古マンションがあったとします。それを1,300万円とかで買い取る訳です。そこからリフォーム工事して経費も上乗せして、さらに会社の利益を数百万円乗っけて売り出すんですね。売出価格は2,000万円とかそれ以上になると思います。それなら、相場の1,500万円で買って、自分でリフォーム会社に350万円とかで工事してもらったら1,850万円で出来るって訳。自分の好きな設備・仕様も選べるしね。



あと言ってたのは買い取る物件の売主さんに申し訳ない気持ちがある。これは仲介する不動産会社の方がアカンのですけど、仲介する営業マンと結託して少しでも買い叩こうとしてる事への負い目でしょう。

世の中に何の役にも立っていないとも。売主さんに対してだけじゃなくて、本来はもっと安く買えてた買主さんが、買取られた事で余分な金額を支払う事になってます。


どんな物件を選ぶべきか?

見極めるためには【まずはリフォームしてない一般の方が売主の物件を選ぶ事】
もし販売されている物件がリフォーム済みしかないなら、売り出されて時間が経って価格変更が何度かあった物件を見る事でしょうか。相場価格に近づいている可能性がありますので。

たまに「おっ相場やん」ってリフォーム済みの物件が売りに出されますが、数はホントに少ないので、出来るだけこのセオリーを守ってくださいね。


不動産を知るシリーズ【購入編~建物の判断基準~】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/03/14 11:38


不動産の裏側(特に新築一戸建てや建築条件付き土地)を最近集中して書いてますが、純粋に良い建物が当たり前になって欲しい、もしくは予算の中で建物の内容を充分に知ってもらった上で検討してもらいたいんです。
普通の住宅(悪い意味ではなく建築基準をクリアしている住宅)なのに「良い家なんですよ」っていう営業マンの説明には惑わされないで欲しいんですね。



私自身も新築や建築条件付き土地の情報を確認する度に「どんな基準の建物なのか?」「キチンと打合せをする、住宅にコダワリがある不動産会社なのか?」って心配する必要もなくなるので、お客様にもご提案しやすくなります。



安心・納得できる業界になって欲しい。建物坪単価が40万円で建てようが45万円で建てようが、お客さんに坪60万円で売る・・・今はまだそんな業界な訳です、おかしいですよね。

例えば、すでに土地を所有してたとして、自由に家を建ててもいい状態だとします。そうなったら色々と調べると思います、住宅の事。そこで、建売や建築条件付き土地に付いてくる性能・仕様の建物を坪60万円で契約しますか?という話になるんです。ネットで探しても、もっと性能が高い住宅が坪50万円台で建てられるのに・・・。



物件を探す時はこんな感じシビアに判断してくださいね。なかなか難しいかと思いますが、その時はキチンと説明してくれる営業マンを探すようにするのが1番。土地を買ったからといって無条件に建物利益が確保できる緊張感のない物件には厳しく判断して下さい。



当社にご相談頂きましたら、そういった判断の仕方はホワイトボードを使ってご説明します。

不動産を知るシリーズ【購入編~新築一戸建て~】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/03/13 19:14


【不動産を知ろうシリーズ】、最近続けていますが、もっと踏み込んだ内容にしていかなアカンかと思いまして・・・かなりシビアな部分にまで踏み込んでいこうとしている自分がいます(笑)。

不動産業界の人間が見たら「書き過ぎやろっ」って言われてしまいそうですが、もう書いちゃいます。否定的な文章になっていますが、分かりやすくお伝えするにはこの書き方が一番かなと(汗)。普段の接客は楽しくやっていますのでご安心くださいね。



午前中にご案内を終えて次に向う途中、他社の営業車の後ろだったんです。後部座席にはお客さんらしき人が乗っていて、どう考えても新築一戸建て(建売)が乱立しているエリアで、「どこかの建売を案内するんかな」って感じで、過ぎ去っていく車を見ていました。

そんな事ですので今日も新築一戸建てについて。過ぎ去っていったあの後頭部しか確認できなかったお客様に向けて書いていきたいと思います。



「これから見学する新築は大手の分譲会社で建てられた物件です。」

海老蔵さんがCMに出てる分譲会社のグループ(いっぱいあります)とかが筆頭ですね。とにかく土地を買って、家を建てて販売しております。



「このエリアは相場が4,500万円くらいはするんですが、4,200万円前後で販売されていますよ。」

土地坪単価が80万円のエリアで30坪なら土地価格2,400万円。建物価格を2,000万円としたら確かに相場は4,500万円くらいになるけど・・・・・そのグループが建てる建物の価格は知っていますか?

私、昔はハウスメーカーにいて、規模の大きい工務店とも付き合いがあって、もっと言うならさっきの分譲グループ会社に勤務してた工事監督が知り合いにもいてまして、大体ですけど700万円~800万円くらいの施工価格だと思います(突っ込んだ価格は知りません、もっと安いかもしれない)。それに利益とか色々計算して、お客様に提示する建物価格は1,200万円前後かと。

さっき言った4,200万円の分譲価格から建物価格1,200万円と外構工事などの別途費用などを引いたら、土地価格2,800万円。いや高いやんっ!



「キッチンや浴室など設備も充実しています」

ぶっちゃけそんな高い設備は使っていないかな。ショールームに行けば、標準的な設備仕様なのが分かります。どちらかというと設備より性能・構造の方が大事ですよ。



「上場している会社ですので、安心ですよ」

それはない。いやある意味、あるのかもしれないが、そういう意味ではなくて(汗)。家作りに対するポリシーが感じられないので、規模が大きいだけで良い家とは言えないのが本音。「土地を仕入れて、どんどん家建てて、売り上げ上げるんや」っていうのがメインの会社ですね。



「上場している分譲会社ですので安心です。大量に発注しているから安いんですよ。」っていうトークをしている営業マンがいる事を聞くのですが、かなり危険ですね。家の事をあまり知らない営業マン、もしくはお客様の事をよく考えていない営業マンの可能性が高いです。



色々と書いてきましたが、新築一戸建てをご検討なら、まずは土地探しが先になります。土地(古家付き土地)や築年数の古い中古一戸建てがターゲット。そこにご自身で建築会社を探して自由に家を建てるのが一番メリットが多い。
「そんなん言っても、建築条件無し土地とか少ないやんっ!」って思われるかもしれませんが、そこはグッと我慢するしかないのが現状なんですm(__)m

物件が少ないから、建売や建築条件付き土地に決めるという流れになり、いつまで経っても不動産会社は土地をどんどん買い取ることになる(土地が少なくなる)し、特に大手の不動産仲介会社がそういう買い取り不動産会社に土地情報を持っていく習慣が減らないんだと思います。

お客様が土地を買って、自分で建築会社を自由に選ぶのが当たり前になったら、そんな簡単に不動産会社も土地を買い取れないでしょうからね。



土地を探している方は特に物件が少なくて大変かと思いますが、とにかく不動産・住宅のシステムや知識を知ってください。物件見学とかしなくていいですので、ご相談頂けましたら、もっと詳しくご説明させて頂きます。それから物件情報を見ていくと少し景色が変わると思います。

不動産を知るシリーズ【購入編~建物を知ろう~】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/03/12 09:45


不動産についてよく知ってもらおう!シリーズが続いているこのブログ。
今回は購入編【新築一戸建て・建築条件付き土地の建物について】。知って頂きたいという主旨ですので辛口なコメントが多くなりますが、そこはご了承くださいね。




完成している新築一戸建ての横を通る時によく思うんですよ、「この家が坪60万円もするのか・・・」って。不動産業界は当たり前のように新築の坪単価を60万円くらいに設定していますが、お客様はここをまず疑った方がいいです。



たとえば、土地30坪・建物30坪の新築一戸建てで、相場が4,200万円前後っていうエリアがあるとします。そこに建てる新築は全部がその相場になるでしょうか?建物性能によって価格差が出てこないと普通はおかしいんです。

物件Aは外壁仕様・断熱・気密にもある程度対応していて4,300万円。
物件Bは建築基準法をクリアしているだけなのに4,200万円。
不動産業界って、こういった差を理解せずに一括りで相場判断している傾向があります。

*本音で書くと、営業マンが住宅を知らなさ過ぎて差を分かってないだけですが・・・、他に(ストレートに言うと)外観や設備仕様なんかは後々の話でいいくらい



全国展開してるような建売会社の建物で、相場が4,200万円のエリアなら4,000万円切った価格帯でバランス取れるんじゃないかと思います。

営業マンの説明の仕方で書いてみると
①「このエリアは相場が4,200万円位ですので、この物件はドンピシャですね」
②「このエリアは相場が4,200万円位ですが、この建物の性能・仕様から判断すると3,900万円くらいになってちょうどだと思います」

②が正解ですね。不動産営業マンはこのくらいの判断をして、お客様に説明すべきだと思います。その為には一般的な建築知識(ハウスメーカー・建築事務所・工務店の差、高性能住宅と一般住宅の差など)を持ち合わせていないといけない仕事なんです。



建築条件付き土地や不動産会社が分譲している新築でも同じですね。

建物の坪単価60万円が多いと書きましたが、販売の仕組みを説明すると、土地を仕入れた不動産会社はそこに建てる建物を工務店に発注します。その発注する金額は高くても坪単価40万円~45万円くらいじゃないでしょうか(仕様性能や年間の発注棟数などで差が出ると思います)。
その金額に坪当り15万円とか利益を乗せて、お客様に販売している計算になりますね。という事は、元々の坪単価40万円~45万円の建物性能がどんな家か?という判断ですね。建築基準をクリアしているだけの建物なのに、エリアの新築相場くらいになっているのはちょっと考え直すべきポイントになります。



どちらにしろ、【相場~価格~建物性能】というのはミックスして判断しないといけません。簡単に説明するだけの営業マンなら、突っ込んで聞いてください。

・この建物の耐震?断熱の材料・厚みは?気密は考えている?換気性能は?
・じゃあその内容は一般的な住宅なのか?それとも高性能住宅の部類なのか?
・坪単価60万円に見合う建物になっているのか?

こういった資料をキチンと出してもらって、説明を受ける様にしないといつまで経っても不動産業界の住宅に対するレベルが向上していかないと思うんです。



この場合、【相場】っていうのをどの位置に持っていくのかですよね。土地だけなら分かりやすいんだけど、建物もひっくるめて話するからややこしくなる(不動産会社に取ったら都合が良くなる)。
新築一戸建てで販売されていたら、土地価格というのを聞いて、建物価格を算出してください。その建物が価格に値するのか?この確認作業をしっかりと行ってください。



なかなか難しいかと思いますので、営業マンに資料を用意してもらって(仕様書・断面図など必ずありますので・・・なかったら逆にヤバイ)、説明を受けましょう。仮に説明できない・してくれないなら、止めておいた方がいいと思いますよ。

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