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「不動産・住宅の舞台裏ブログ」の記事一覧(102件)

不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。

定番の一戸建てVSマンションを書いてみた
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/11/01 17:35


以前にアメブロの方で書きましたが


最近このホームページ内ブログも始めて


アメブロの方がラフな感じの記事が


多くなってきました・・・


それが良いかダメなのか分からないですが


こっちのブログでも再度書いておきたいと。




そうです


【一戸建てとマンション】について



結論から言いますと好みです。



「おいっ」と言われそうですが


こればかりは好みだと思っています。


もちろんお客さんにとってどっちがいいか?


打合せは行うようにしていますが


色々と話をした結果、結論は・・・


お客さんが出すしかない。そう思います。




でも、月々の支払いもからめて


比較をしていく事も重要。


という事で


一戸建てVSマンション・支払い比較


まずはマンションからいきます。


マンションの場合は3つかかる固定費


みなさんご存知だと思います。


【管理費・修繕積立金・駐車場代】


修繕積立金については


一戸建てでも必要ですので省きますね。


(マンションで月々1万円修繕費を払うと

年間で12万円。20年で240万円。

一戸建てではこれ程は必要ないかも

しれませんが、ここではイコールで)


って事は、管理費と駐車場代の2つ。


これマンションの戸数や築年数により


結構変わってくるのですが


平均という事で


管理費 ・・・ 月10,000円


駐車場代 ・・・ 月12,000円


合計で月22,000円必要になってきます。


そして、物件価格を2,500万円とすると


住宅ローンの支払い額は月66,286円


(金利0.625%、期間35年で計算)


という事は合計で月々88,286円。


*注意:実際マンションの場合は

修繕積立金はプラスかかりますよ。




さて、ここから一戸建ての計算へ


一戸建てでは、管理費等は必要なし。


修繕費もイコールで省いてますので


先程の月々88,286円は


丸々住宅ローンの支払い額。


逆算して計算してみますと


月々88,000円程払ってるという事は


3,330万円の住宅ローンを組んでいる


のと一緒という事になります。




2,500万円のマンション買うのと


3,330万円の一戸建てを買うのとで


一緒になるという計算ですね。


*注意:実際マンションの場合は

修繕積立金はプラスかかりますよ。


その差、約800万円ほど。


2,500万円のマンションというのは


リフォーム込みですね。


2,150万円の物件価格で


リフォーム350万円みたいな感じ。




長々と書いてきましたが


お客さんの要望と予算を考えながら


2,000~2,500万円のマンションは


どんな物件があるのか?


もしくはこれから出てくる可能性があるか?


一戸建てで3,300万円前後なら


どんな物件が出てきそうなのか?


ここを打合せしていきます。




大変かもしれません。


物件出てくるの?ってなるかもしれません。


でも一度やっておいた方が


いいと思うんです。

純粋な仲介の役割
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2018/10/30 14:39


すごい根本的な事を書いちゃいますが


仲介ってのはホンマ役に立つと思う。


不動産だけじゃないでしょうけど


双方の間に入るという事で


物事がうまく進む、もしく丸くおさまる


という性質があります。




ぶっちゃけて書きますと


「コレ、仲介入ってなかったら


絶対に決別してるよな・・・」


というのを実感する時もあります。


持ってられる性格にも


多々影響されるのではありますが


直接ではなく仲介役に話をする事で


納得感も出てくるでしょうし


一回クッションが入るので


ホンマだったら厳しい事を言われたとしても


感情的にならずに受け止めて


対応を考えていただく余裕も生まれます。




その分、我々は気を使いますが(汗)


胃が痛くなる時もありますが(笑)


その為の仲介ですからね。




スムーズにいくのがそりゃ嬉しいですが


困難な時でも何か役に立てそうで


テンション上がり気味かな。

購入者視点の物件情報
カテゴリ:ホームページ奮闘中  / 投稿日付:2018/10/26 13:31


各不動産会社のホームページでも


SUUMOみたいなポータルサイトでも


物件の写真って、全体像が分からないでしょ。




事例をあげるなら


・敷地の形が変形地→土地は写さない


・道路が狭い→これも道路は写さない


・線路が走っている→これも写さない


・ゴミ置場とかがある→これも写さない


・高低差がすごい→これも・・・・・


もう書くのシンドいっ(汗)




もう写さないばっかりですね。


問合せをしてもらう様にして


現地に行くまでは言わない


そんな不動産会社が多いです。


あとは駐車場がないとか。




それは売主さんの為なんかじゃない


と思いますけど、どうなんでしょう。


逆に悪い印象が残る気がします。




そんな不動産会社にはなりたくない。


なので、出来るだけ掲載しておきたい。


全体写真・部分写真・気になる部分


そして私自身のコメントも。


営業は営業なんですけど


コンサルティングの要素を


もっとアピールしていきたいですね。

安くて、地域密着を一連の流れで
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/10/25 08:39


ここ数年は


リフォームやリノベーションを伴う


不動産仲介をさせて頂く事が


かなり増えてます。


私が設計もするし、住宅が好きなので


当社としても


この様な取引がメインになっていく


そう感じてます。




大手の会社も不得意な分野だしね。


リフォーム部門に丸投げしたり


リフォーム会社を紹介するのが


この業界では主流になってますが


お客さんがリフォーム会社を


決めていない限りは


やっぱ流れが一度断ち切られる。


それに金額も高いし。




物件探し・間取り打合せなどを


一連の流れで提案したいんです。


その提案のキーワードは


【より安く】・【地域密着】。




工事内容や仕様によりますが


普通のリフォームに500万円とか


リノベに800万円とかの


見積り出す時代じゃない。


デフレは続くでしょうから


「こだわりの家を安く提案する」


これに尽きるかな。

建築条件付き土地の家造り
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/10/23 10:41


建築条件付き土地について。



ちょっとヘビーな内容ですので


先に結論を書きます。


建築条件付き土地で提案されるのは

普通の間取りが多い。




補足しますと、普通がダメなんじゃなくて


お客さんの要望を聞いて


一から考えてるのではなく


先に作成していた決まったパターンの


間取りを出されたり


少し変えただけの間取りが多いかな。




通常は自由設計なら


お客さんの要望があり、イメージもして


「なぜこの間取りになったのか」


という根拠が大事になってきます。


*お客さんの要望と照らし合わせた

根拠という意味です。


本来なら1邸1邸違って


当たり前なんですよ。


建築条件付き土地の場合は


それが感じられない。


なので同じような家が多いでしょ。




せっかくの家造りなんですから


もっと提案してもらいましょう。


具体的に指摘できなくてもいいんです。


そんな気を使わなくてもOK。


「なんかシックリ来てないんです。」


「他のパターンもいくつか出来ます?」


こんな漠然とした要望でも


投げかけるべき。




私だったら、逆に嬉しいなぁ。


打ち合わせが深くなって


正解に近づいていける感じがします。




そうやって計画を進めていく内に


お互い真剣に間取りを考えてますから


先にお伝えした【根拠】が出てくるんです。


・なぜこの間取りになったのか?


・このパターンの間取りが一番良いかな


この思いが感覚として分かってきたら


間取りについては


ある程度納得感が出てきた証拠かと


私はそう考えていますね。

事前相談がベター
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2018/10/22 10:55


不動産を購入しようとする時




ネットで物件情報を見たり



チラシを見たり



物件探しから始める方が



ほとんどだと思います。





もちろん私もまずは



「どんな物件があるんかな?」



ってなります。





でもその次のアクションとして



気になる物件が出てきたら



そこの不動産会社に連絡して



見に行くという形が多いかと。





全然OKなんですけど



私としたら本当は



【住まい探しの相談】から



問合せがあるのが



理想っちゃ理想です。



お客さんのご要望が先に



分かった状態で



話ができるから。



当社に限った話ではなく



他の不動産会社に問い合せる



場合でも同じかと思います。





もう1つの理由は



事前に営業担当の考え方や



合う・合わないも分かるから。



気になる物件があって



問合せの電話やメールをして



物件ありきの状態で



営業担当を見極めるのって



結構難しい部分もあるんです。



それなら、なんか良さげな



不動産会社があったら



事前に相談だけ行ってみて



担当を先に見極めれれば



気持ち的にすごく楽ですね。





相談のつもりやのに



今売りに出てる物件を



やけに勧めてきたり



なんか対応が冷たい。



また数回会えば、なんとなくでも



担当の性格が見えてくる。



そんなメリットが



お客さんの方にもありますよ。

実際に雨に濡れるのか検証
カテゴリ:茨木市の事  / 投稿日付:2018/10/21 12:59


売りに出されてましたマンション


【グランファーレ茨木】


住所は茨木市元町。


元町って聞いても分かりにくいかな


本町の商店街にあります


って言ったほうがピンときます。




で、阪急茨木市駅まで徒歩5分


って表示がありますが


雨に濡れずに・・・?


駅まで行けるという事で


実際に歩きました。


久しぶりに永代ビルとか


商店街をゆっくり見るのも


いいかなと。そういう主旨もあります。




という事で、スタートは茨木市駅。



改札出た2階からスタートと思いましたが



ここは地面から行きましょうか。


2階からだと、渡り廊下を渡って


永代ビルに行く方法もありますが


1階からだと、雨に濡れないように


駅出てすぐの永代ビルの地下へ。







ハイ、地下1階に下りました。


今ではシャッター通りっぽくなりましたが


昔は駅で遊ぶといえばココやったんですよ。


この地下を西へ進む。







突き当たりまで来ました。


来ましたといっても、すぐですが・・・


ここを右へドーン




写真の奥に階段が見えますか?


この階段を上って、地上へ。





地上です。場所は分かりますよね。



三井住友銀行とかある交差点の反対側ですね。


ここで左を見ると



・・・・・・・ん



・・・・・・・ん


アーケードまで雨に濡れるやん(汗)



雨に濡れずに駅まで行けるという


【グランファーレ茨木】の宣伝文句は


ここで終了・・・・・



まっ ほんの10数メートルなんで


このまま行きますね。


本町の商店街に入りました。





茨木市で育ったら誰もが行った事ある



立ち食いそば・うどん屋。


逆にレトロ感があるのか賑わってるやん。


どんどん進みます。



スーパーKOHYOを過ぎて



はい、店で賑わう分岐の交差点まで



やってきました。


マンションへはもうすぐです。


ここをさらにまっすぐ西へ。




らんらんという芋のお菓子の店が



えらい流行ってます。





らんらんを過ぎると


右手に北おおさか信用金庫が。





その横がグランファーレ茨木の


エントランスへの入口です。


商店街の中に入口があるという


ちょっと珍しいマンション。



雨に濡れるかどうかの検証でしたが


駅エリアの紹介になってしまった。


結果


【ちょっと濡れる】

中古が不動産仲介の王道ですね
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/10/20 18:45


不動産仲介って



土地・一戸建て・マンション



さらに新築・中古と



ご紹介する物件にも



バリエーションがあります。





で、一番不動産仲介の王道というか



面白さが出るのが



中古の一戸建て。



これは間違いない。





私が建築関係の経験があるので



当社は比較的中古一戸建ての



取引や相談は多いと思います。



リノベーションやリフォームが



基本的は発生しますからね。



物件が大変身する可能性を



大いに秘めています。



そこを提案していけるのが



中古一戸建ての醍醐味。





もちろんマンションでもありますよ。



築年数が古めのマンションが



どっちかというと主流ですね。





物件の資産価値を引き上げる



お客さんがワクワクする



そんな提案をしてきたいですね。

ブログ運営について
カテゴリ:ホームページ奮闘中  / 投稿日付:2018/10/19 00:00


不動産の事ではないのですが



ホームページ内にも



ブログを開設しましたので



2つを運営していってます。



なかなか大変・・・汗





アメブロの方では



この7年ほどの間に



2,000記事ほど書きましたからね。



我ながら よく書いたなと。





という事でせっかくの記事ですので



このホームページのブログへ



アメブロ記事を少しずつ



移転する作業をしています。



時間取られる作業なので



ホンマに少しずつですが。





このまま2つを運営するかのか?



ホームページに比重が行くのか?



流れのままに頑張ってみます。

子ども部屋の大きさって・・・
カテゴリ:間取りの事  / 投稿日付:2018/10/18 13:07


今日は間取りを検討する上でも


必ずといっていいほど出る


洋室(子ども部屋)の大きさについて。




よくご要望を初めにお聞きすると


『子ども部屋は6帖で』


って言われる時が多い。


で、もう1つよーく質問します。


『クロゼットは別で6帖ですか?』


いきなり聞かれると


『・・・・・』何とも言えない方も


結構いらっしゃいます。




私が確認したいのは


こんな感じの事↓





A→6帖とは別にクロゼットがある


B→6帖の空間の中にクロゼットがある


いかがでしょうか?


どっちが正解とかではなく


子ども部屋にどれだけのスペースが


必要なのかの確認です。




ベッドと机も置いてみます。





両方の間取りで配置可能。



違うのは多少の使い勝手と


残りの空間の大きさ。


それとクロゼットの奥行も


変えてます。


壁芯寸法で91cm必要ですか?


実際洋服かけるなら65cmあれば


全然可能です。


このあたりの確認も必要。


クロゼットの中に洋服のBOXを


置かれる方もいらっしゃいますので


BOXの大きさも確認要です。





もう優先順位の話になりますね。


『Bで充分やん』ってなれば


仮に2部屋子ども部屋があれば


あわせて3帖が省ける。


延床面積を減らして総額を抑えるか


もしくはその3帖分で


リビングダイニングを広げる


という考え方も可能です。




間取りを検討される時は


こういった質問をしていく事が


とても大事かなと考えています。

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