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「不動産・住宅の舞台裏ブログ」の記事一覧(166件)

不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。

【建築条件付き土地の考え方と判断】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/02/03 10:52


今日はちょっと突っ込んだ内容にしてみたいと思います。【建築条件付き土地】について。私自身、建築条件付きはあまり好きではない、理由はいくつかあるのですが上位にくる理由として
①建物のクオリティーが高くない
②建物の価格設定の問題
この2つがありますね。今日はこの2点についての私なりの解釈の仕方を書いていきますね。



①建物のクオリティ―

これはいくつかの意味合いがあって、「間取り提案レベル」「打合せ対応のレベル」という事も含まれます。もう、ココが自分の感覚と違ったらその物件はやめた方がいいかと思いますよ。立地や建物も大事ですけど、打合せ過程っていうのも同じくらい大事ですからね。建築条件付き土地を検討する場合は、売主である不動産担当のこの部分を先に私はチェックします。売主の熱量といってもいいかな、「あれ、ちょっとヤバイかな」って感じたらお客様に正直にお伝えして、おススメはしないですね。



②建物の価格設定の問題

①の建物クオリティーとリンクしてきますが、これは純粋に建物のコストパフォーマンスについての話。物件情報や資料に参考プランと建物価格が掲載されているじゃないですか、建物坪単価60万円(税別)って事が多いかと思います。中には、50万円とか65万円という物件もありますが、だいたいは60万円前後の設定。建物坪単価60万円の根拠についてチェックされる方ってどれ位いらっしゃるのかな?

難しいと思うんです・・・・・チェックするためには、住宅の基本知識が必要になるし、さらに一般的な住宅はどうなのか?という【平均値】みたいな部分も知っていないと比較できないんですよね。



これについてはネットでも少しは調査できますが(間違っている情報も多い)、信頼できる第3者の存在しかないかな。本来なら仲介する不動産会社(担当)がお客様側に立ってアドバイスするのがベストですけど、今の不動産業界はそうなっていないケースがほとんど(汗)、不動産営業マンが住宅知識を持っていないのも問題です。
不安をお持ち方は当社にご相談ください。純粋な視点でご説明させて頂きます。



話は戻りまして、「間取りはご要望に合わせて自由に設計できます。建物価格は坪あたり60万円(税別)で計算します。」って言われて、「そうなんや、自由設計なんや。30坪で1,800万円位かぁ」って終わりにしてたら不動産会社の思うツボですよ。



不動産会社の利益が乗っている事を省いたとしても、建物坪単価60万円が妥当なのか?という確認作業は必ず必要です。「建物の基本構造・外壁・断熱材とその厚み」など基本仕様に加えて、「断熱・気密・換気」とかの基本性能でも一般的な住宅と比べてどうなのかという確認をした方がいいですね。よく不動産会社はキッチンや浴室の設備関係を重点的に説明してきますが、(ストレートに言わせてもらうと)そこはどうだっていい。そこじゃなくて、あとで変更できない根本の確認になります。



建築条件付き土地はこれらを確認した上で、【立地・価格・打合せ提案レベル・建物のクオリティー】をバランスかけて判断していく事が重要になります。どうしても立地が先行されがちになりますが、それだと結果的に資産価値が低い買い方になるケースが発生してしまいます。



納得の物件探しをしていきましょう。建物の内容も確認していますので、ぜひご相談ください。

【一戸建ての間取りの話】
カテゴリ:間取りの事  / 投稿日付:2021/02/01 07:23


建替えやリフォーム工事のみの相談も頂いており、不動産業の枠組みを超えて、楽しみなこの頃です。 



建て替えってなると、ハウスメーカー時代はメインだった仕事でもあり、土地を購入して家を建てるといった打合せとは少し雰囲気が変わってきます。なんたってそこにお住まいになられている訳で、今まで住んできてどうだったというニュアンスも含まれてきますので、お客様の発想も少し変わる気がしますね。



今ご相談頂いている建て替えは、【家相】をかなり重視されているご要望。ブログでも何回か書いてきましたが、家相は結構得意?というか、経験してきたのである程度は知識があると思います。
鬼門・裏鬼門に始まり、それぞれの空間の方位・位置、家の形など色んな要素を考えながら、間取り配置を考えていかなければならない。



と同時に、駐車場の位置や玄関の位置って、道路付け・土地の形・隣地との関係などである程度はベストポジションが決まってきますので、必然的に家相を重視した間取りって方向性が絞られてきます



じゃあ「それでOK!」って訳ではなくて、そこから色んなパターンが出来るんじゃないか?っていうのを更に検討していくんですね。もう納得感の問題、限られた(家相上、大丈夫な範囲)空間配置の中で逆にパターンを削っていく作業です。結局は最初の間取りに戻るかもしれませんが、それもやりきった納得感があってこそ。



一応原案は完成しているのですが、お客様に提出するまではさらに悩んでいきます。

【おススメの物件ってどれですか?】
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2021/01/29 12:41


「一番おススメの物件はどれですか?」

このご質問をされるお客様の考えといいますか意図は重々理解しているのですが、ものすごく答えにくい・・・(汗)



一時期、物件に対して点数みたいな感じで☆を付けるのはどうかな?って考えた事もあったのですが、そもそも他の人が所有されている不動産に点数付けるなんておこがましいし、何より(探されているエリアを別に考えたとしても)ご要望によってかなり変わるのがこの不動産。



結論を書きますと、【それぞれのお客様と話をしていく事で、おススメ物件が浮かび上がってくる】

お客様像が自分の中で確率されればされるほど、物件を見た時に「これは物件的にはいいと思うけど、合わないなぁ」とか「見た目は分からないけど、加工すれば(この問題をクリアできれば)一気におススメになるな」とか判断がしやすくなるんですね。



だから以前から何回か書いた事もありますが、初めてお客様と会って、ものの数十分案内しただけで「この物件がいいですよ!」って強引に言ってくる営業マンは信用できないんです。



かといって打合せだけで何回も時間を取って頂くこともできませんので、色んなアンテナを立てて、イメージをする能力が不動産営業にも必要になってきます。

【予算の中で最高の選択肢を考える】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/01/28 17:36


みなさま「火の用心」です。昨日吹田市で火事があったようですし、一昨日も結構な数の消防車が走っていく音を聞きました。また寒くなるみたいですので、くれぐれもお気を付けくださいね。



で話は変わりまして、ここ数年は【住宅の断熱・気密・換気・空調】を検討される方がかなり増えてきたと実感します。もう20年以上前からハウスメーカーでもQ値・C値などの性能値は言われてきましたが、その頃とはレベルが違う。私が在籍してましたセキスイハイムはかなり住宅性能をアピールしていた会社でしたので、私もそれなりに知識や経験はしてきましたが、表面上の知識だけになってしまっていて、もっと常に勉強をしていないとお客様との打合せが出来なくなってしまいます・・・・・(汗)。



実際、住宅はさっき書きました断熱・換気など性能が本当に大事になるんですよ。耐震とかは当たり前の話であって、+性能値をどれだけ確保しているのか?の勝負。
空調(全館空調)については色んなパターンがあるので、私自身も確認していきます。



ローコスト住宅を選択した場合の対応策も不動産仲介としては考えておかなければいけませんね。そういった住宅会社はそもそも営業マンが性能に対しての知識がない事が多いので、私としたら「オプション対応で断熱を変更可能なのか?」「C値を上げる工事は対応できるのか?」など、お客様の代わりに確認していこうと考えています。



あっ、新築一戸建てや建築条件付き土地を見学した時に耐震や断熱について質問したら、不動産営業マンが「大丈夫ですよ。しっかりと建築確認も取ってますし・・・・・・」とか返事する事を聞きましたが、そんな営業マンはよく分かっていませんよ(笑)。本当に知っている人間なら、一般的な住宅の性能をまずは説明して、それからその物件の性能について説明してくれるはずです(断熱材は何を使用していて、その厚みは●●mmで、とかそんな話です)。



とにかく勉強あるのみ!お客様の予算の中で、最高の選択肢はどれなのか?間取りも含めて、追及していきます。

【当社の毎日ルーティンご紹介】
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2021/01/27 07:30


当社の仕事のスタンスを再度見直すと同時に、お客様にもお伝えしようかと思いまして、ブログ更新です。
当社の活動は色々と行っていますが、メインとなっている(ルーティン)のは、【ホームページ毎日更新・ブログ・チラシ】
当たり前って感じなんですけど、それぞれどんなスタンスで取り組んでいるのか?をご紹介します。



①ホームページ

毎日更新しています。新着物件の登録・価格変更・成約済み物件の削除、この3つですね。一番気を付けている事は【決して宣伝(紹介)だけではない】という事。物件の備考欄には私が感じたコメントや物件の注意事項、そして価格変更の経緯・ハザードマップ表示など、見て頂いたお客様が物件を出来るだけ判断しやすい様に発信しています。
詳細な事は個別に相談となりますけど、お客様がストレスを感じないって所を気にしながら運営しています



②ブログ
アメブロとホームページ内ブログ、と2つ運営しています。これは、私の考え方を知ってもらうのはもちろん、不動産や住宅を検討するにあたって気を付けてもらいたいポイントや業界の裏話など、お客様の参考になるような記事を書くように心がけています。



③チラシ
「チラシの効果が落ちてきた」って以前から言われていますが、地域密着で不動産業をしているならやっておかないといけない。効果というよりも、継続する事による認知ですね。
チラシでいうと、当社は配布しているチラシの半分以上は【売却を求めています】系のチラシ。これは純粋に売却を依頼して頂きたいのと、あと大きいのは「当社ホームページの会員様に売出し情報をダイレクトで発信したい」という気持ちですね。
この売りチラシというのも、本当に継続が大事なんですよ。ずーと配布していないと効果は出ませんので。



ザっと書きましたが、ルーティンとして毎日やっている内容と考え方はこんな感じになります。これから改良を重ねて変化していくと思いますが、【お客様のストレス解消の為に】これだけはブレずに運営していきます。

【建築関係の打合せもやっておきたい】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/01/25 13:08


先週はかなり忙しくさせていただき、ブログ更新が出て来てませんでした。打合せが終わった夜には、フゥ~って感じでブログの内容が思いつかない状態(汗)。



こんな感じで言い訳していますが、この1週間の予定の8割くらいかな?建築関係の打合せが占めております。先週では、【マンションの間取り変更リフォーム】と【マンションの部分リフォーム&造作工事】。【土地を仲介させて頂いたお客様の新築一戸建ての間取り作成や打合せが2組】でした。



やっぱりですね、「建築は楽しい」。不動産仲介業として、物件の良し悪しなどチェックしていく作業も好きですが、建築もあってこその仕事の楽しさですね。



普通の不動産会社は嫌がるんですよ、実は。紹介した物件で、新築一戸建てやリフォーム(一戸建て・マンション)があると、自社のリフォーム部門や別業者に打合せを振るでしょ。(そんな感じなのでいつまで経っても建築知識が付かないのですが)専門分野じゃないでしょうから、別にアカン事ではない。



私は、全部の工程でお客様側に立っていたんです。建築の一般的知識を伝えたり、間取りの相談にのったり、疑問点にお答えしたり。

他の不動産会社があまり得意ではない事を積極的に行っていきたいんですね。出来るだけ安心感をもって、取引を進めて頂くには、一人の担当がベストだと思っています。

【工事中の思い出を撮影】
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2021/01/18 16:33


先週はなかなか時間に余裕がなくて寄れなかった現場に行きました。古家付き土地を仲介させて頂いたお客様の引渡しも年末に無事終わり、解体工事が始まっています



現地に行くと、もう建物解体は終わってて、基礎と外構を残すのみになっていました。新築を建てられるので関係はないのですが(汗)、古家の解体写真をパシャリ。





昭和時代のハウスメーカー施工の建物だったのですが、所々がブロック基礎になってますね。昔とはいえ、こんな感じで普通に建ててたんだなぁと・・・・・。



土地が更地の時って、これからもう見る事はないかもしれませんので、案外貴重な写真になるんですよ。何十年後かに写真を見て「あーこんな感じやった!」って。

ですので、新築にしてもリフォームにしても、工事中の写真って出来るだけ撮っていた方がいいですよ。思い出になります。

【中古一戸建ての価格計算方法】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/01/17 14:48


お客様からの質問がありまして、「中古一戸建ての時の価格の見極め方ってどうするんですか?」って内容です。たしかに難しいですよね・・・。



査定の方法はあるのですが、それ以外で簡単な計算方法だけお伝えしようかと思います。

例)中古一戸建て 3,000万円の売出し価格

・土地 90㎡(27.22坪)

・建物 90㎡(27.22坪)、平成10年建築、木造2階建

この条件だとしますね。では、ものすごくザックリしていますが簡単な計算をしていきます。



①まずは建物価格を算出

*国の基準では木造建築は築22年で評価がゼロになるとなってますが、不動産市場ではそういうケースは少ないのが実情。ですので建物耐用年数30年として計算してみましょう。

平成10年建築という事は今年で築23年目。耐用年数はあと7年ほどになります。割合で表すと7年÷30年で23.3%の残存耐用年数になります。これを建物価格として計算すると、新築時の価格が坪単価60万円×23.3%=13.98万円。現在は建物坪単価が約14万円の価値となり、建物面積27.22坪×14=381万円が建物価格になる計算です。



②売出し価格3,000万円から381万円を引いた2,619万円が土地価格ですね。

土地 2,619万円、建物 381万円 という内訳。土地が27.22坪なので、土地坪単価は96.2万円。これが土地の相場なのかどうかをチェックという流れになります



建物に関しては、上の様な計算に加えて、

・建物の状態は?

・間取りは一般的か?

・日当たりなど状況はどうか?

というのも考慮して、総合的にバランスをみて、検討する事も重要にはなります。

建物の耐用年数を一律で考えるのかどうか?という問題などもあるのですが、おおまかな計算としては近い価格が算出されますのでご参考にしてください。リフォーム済みの物件の場合は個別で計算していく必要があるのですが、フル・リフォーム済みの物件で通常の3LDKや4LDKならリフォーム費用が350万円くらいで計算してもらえればいいです。

慣れればすぐに計算できる様になりますので、いくつか売りに出されている物件で計算してみるのをオススメします。

【ネットでの住宅ローン手続き】
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2021/01/14 18:43


住宅ローンの審査って、銀行にもよりますが、ネットでやるパターンが増えてます。簡単審査とかじゃなくて、キチンとした事前審査や申込みの手続きですね。



で、事前審査の場合は銀行から発行された当社のID・パスワードで審査フォームに入って、お客様情報の入力と物件の資料関係などをアップロードして、送信。そうしたら早かったら翌日、通常でも3日以内には審査結果が返ってきます。



住宅ローンの本申込みの場合は、お客様宅に郵送された書類にID・パスワードが書いており、入力していってくださいって流れになるんですけど・・・・・やっぱり慣れてない書類とかもあるので、お客様は難しいと思うんです。という事で、書類関係はコチラで用意して、入力も手伝うのでほぼコチラで手続きをやっている形になります。



ネットでする意味あるんかなぁって正直感じる時も多い(汗)。銀行としては人手が少なくできる分、金利も安くできるって事なので、それに合わせていくべきなんでしょう。



今日もね、申込み手続きをしてたんですよ。そうしたらアップロードしないといけない書類があるのに、アップロードできる場所がないんですね。「?」って感じで色々と探したんですけど、やっぱり入力フォームのどこにもないんです。

仕方ないので銀行の担当者に「●●の書類って必要ないの?」って電話したら、「メールで送ってください」って言われました(汗)。

えーっ!ネットの意味ないやん。

銀行の方でやりますって言われました。



ん~、ネットでの住宅ローン手続きは慣れてはきたのですが、まだ空中にパンチしているような、書類はOKなのか分からないような・・・・・アナログ人間なんかな。

お客様に手間がかからない方向にいくんなら、いいかな。

【コロナ禍での不動産取引状況】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2021/01/13 13:37


大阪も緊急事態宣言に追加されました。う~ん、どうなるんでしょう(汗)。感染対策をキチンと行って、注意を払う環境に引き続きしておくのは間違いない。個人的には睡眠と栄養も気にして生活しております。




以前にも何回か書いてきましたが、このコロナ禍でも不動産業界は結構動きが活発です。株価が上がっているので、それに引っ張られて不動産価格も上昇&活発になるという流れは確かにあるのですが・・・・・なんかそれだけとも言えない感覚にもなっています。

投資用の不動産取引は株価が影響している面はあると思いますよ、でも実需(自分で住むための不動産購入)はそこまで影響しているようには感じられないんですよね。



コロナ禍で家にいる時間が多くなり、「家の事・家の大切さ・好きな空間に住みたい」っていう欲求が無意識にも増えてきたんじゃないかと思います。だから持ち家って話じゃないです、賃貸かもしれないし、マンションなのか一戸建てなのかは分かりません。そんな種別で分けられるものではないですね。

そういったものではなく、純粋に居心地のいい家に住みたいっていう感覚です。

その感情の動きがいくらか影響出てきて、実需の不動産が動いている気がするんです。




せっかく居心地のいい空間に住むんだったら、家を買おう

賃貸でいい!、場所(環境)を変えたい

住み替えるなら立地も重要。駅距離?環境?




お客様の潜在意識も気にしながら物件探しのお手伝いしないといけない。話をしていると何となく伝わってきますけどね、ニュアンスやイメージが。打合せで大事な部分は結局は一緒です。

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