売却についての記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

不動産会社のホームページでよく【リフォームした方が高く売れるのか？】っていう解説が載っていたりします。否定的な見解が多いのですが･･･書かれている例としては

・リフォーム費用の上乗せは必ずしも出来る訳ではない
・不動産査定に大きく関係するのは築年数
・リノベーション（リフォーム）を前提に探している人も多い
・綺麗であるよりも安い事を最重視している



じゃあなぜ不動産営業マンが「築年数が経過して古くなった家は売りにくい」ってよく言うのか？内容が矛盾していますよね。一般常識の感覚で書くと

①そりゃキレイに見えた方が売れやすい。
②あくまで正味の物件価格とリフォーム価格のバランスの問題
③リフォーム前提で探している人もいるが、その逆もある

まぁ何百万円というリフォーム工事を自己負担でやって、価格が高くなることを期待して売却するのは正直オススメはしませんが、あくまでリフォーム内容と売出し価格のバランスの問題だと思います。



不動産会社がススメないもう１つの理由とすれば、買取の方に持っていきたいからではないでしょうか。リフォームしたら売りにくいっていうなら、なぜ不動産会社が買い取ってリフォームして再販売するんでしょう（リフォーム済み物件）。見た目がキレイだと売れやすいからでしょ。不動産買取の場合は、利益を出すために出来るだけ安く買ってというのが条件になりますけど。



結論とすれば、

①リフォーム工事をした方が売りやすくはなりますが、工事費を先に出すリスクがあって、どこまで回収できるのかは分からない。

②不動産会社がススめないのは、買取になった方が利益（仲介手数料）が増えるから。

③リフォームの提案が面倒（もしくは知識がなくて出来ない）っていう営業マンの姿勢

の問題もありと思います。

以前から何度か書いている【物件の囲い込み】について。

当社もご売却を依頼される事が多いのですが、もちろん当社のお客様（買主様）で成約して頂けるよう活動を行いますが、レインズ（不動産会社だけが閲覧できる物件情報システム）にもキチンと登録して、他の不動産会社も含めて広く情報をOPENにし、良い条件で成約に至るように努めています。



レインズに登録すると他の不動産会社からの問合せが結構あります。いわゆる物件確認ってやつ。
物件確認だけって時もあれば、「広告関係は掲載しても大丈夫ですか？」っていう時もあり、当社はもちろん広告可。当たり前でしょ。



でね気になるのは、そういった広告確認してくる中には、自分の会社が売却を依頼された時は情報を隠す（囲い込む）とこが結構多いんですよ（怒）。広告不可とか、そもそも他社には案内させないとかね･･･。

腹立つからといって、同じような対応なんてしません。そんな事したら当社も同じ部類になっちゃいますし、なにより売主様への背信行為になりますからね。



自分の会社は絶対に他社に広告（案内）させないのに、「ネット関係の広告は大丈夫でしょうか？」とか平気で聞いてくるんだもんなぁ。仕事じゃなくて、人としてのプライドないんかなと。

自分の会社は情報を隠しているから、他社の情報には頼らないんだ！みたいな気概を持ってくれよって本音では思います。



ご売却をお考えの方、本当に当たり前のようにある話ですので気を付けてください。安心できそうな大手さんもみんなやってるのが実情。それでも「売れたらいいやん」って感じるかもしれませんが、もし情報を隠された先に【もっといい条件で買ってもらえるお客さんがいてたら･････】。ありえる話です。

時間が少し空いたのでブログ更新。昨日アメブロの方でも書きましたが、今回は「不動産売却のシステムを知ってもらおう」という事で、売却について詳しく書いていきたいと思います。売却をお考えの方は特に必見だと思います。



不動産売却のシステムは大きく２つ。

①売却を依頼された不動産会社（A社とします）が独自で集客する

これが一般的だとお考えの方が多いんじゃないでしょうか。もちろん一部正解。
A社はチラシ・ネット関係・相談頂いているお客様など、色々な方法で買主様を探します。自社で買主様を探す事ができれば、売主様・買主様の両方から仲介手数料が頂けるので不動産会社はこのパターンを目指しますね。当社でも売却を依頼された時にお客様にすぐに紹介できる様、ホームページやブログを日々更新して、お客様にアピールしています。



次は世間的に知られていないのですが、ここの闇が大きいんです。

②レインズに登録して、全体の不動産会社で探す

A社は売却を依頼されたら、レインズという不動産会社だけが閲覧できるネットシステムに登録する義務があります。その理由は「A社だけじゃなく、不動産会社全体で売出し情報を共有して、不動産を流通させよう」という事。A社だけじゃ（大手であろうと）発信力には限界があるし、担当の技量にも左右されますので、広く情報を発信するのは売主様に取ったらメリットしかないからですね。


↓【レインズの会員ページ】

でここからが闇の部分になるのですが、レインズに登録しない会社・または登録したとしても他の不動産会社には案内させない（囲い込みと呼ばれています）会社が大手さんを中心に非常に多いんですね。わざと図面資料を登録しなかったり、問合せた時に「商談中です」とか返事して、他社のお客様には案内させない。

理由は①パターンの両方から仲介手数料を貰える状態を狙っているから（逆に言うと、他社のお客様で契約になったら、買主様からは仲介手数料をもらえないから）ですね。



「売れたらいいやん」って思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、それはかなり危険。例えば
・本来なら満額で買ってくれるお客様がいてた
・本来ならもっと早く売れている
こんなケースが多々起こっているんです。

自社が売主になっている物件や営業マンの自宅を売るんだったら「好きにやってくれ」と思いますが、人の所有物を好き勝手扱っているのは大問題だと思いません？売却を依頼される時には良い事ばかり言うのにね・・・。



じゃあどーすればいいの？

【大手不動産VS地元の不動産会社果たしてどっちがいい？】っていう記事をよく見ますが、ちょっとククリが大きすぎる（汗）。私個人的には「大手の不動産会社に売却を依頼する事はないが、地元の不動産でも荒い仕事をする会社がいっぱいある」という感想かな。アドバイスするとすれば
・ホームページの更新をしっかりと行っている
・ブログ等で考え方を発信している
・売却について詳しく説明してくれる（業界の問題点含め）
これらがキチンと発信されている事を条件に不動産会社を探すのがベスト。要は、社長や担当者の人間性を感じる事ができるのが大切です。

再度念押しで書きますが、自社で買主様を探すのももちろん大事な仕事なんですが、本来ならレインズに登録して売出し情報を広く発信し買主様を見つける事も非常に重要なんです。



ここでポイントがあるのですので、他社でお客様を案内してもらった時にも精一杯対応する不動産会社が大正解！買主様側の営業マンが動きやすいように手助けする事を忘れてはいけません。だって売主様の代理ですからね、ここの立場を勘違いしている営業マンがほとんだと思います。



「売却で失敗したくない」そんな損失回避の行動から、大手の不動産会社を選ぶ方が多いかと思いますが、売主様の利益と大手の不動産会社にとっての利益は相反する事がほとんど・・・。まずは不動産売却のシステムを充分に知ってからご判断くださいね（もっとご説明する事はあるのですが、個別にご相談ください）。そこから売却先を選別すると、依頼先に緊張感も生まれるし成功する確率がグンっと上がります。

アメブロの方のブログは「内容が軽め」、こちらのホームページ内ブログは「もっと踏み込んだ内容」っていう感じで自分の中で分けております。まぁなんとなくなんですけね･･･。



という事で今回は【売却をされている方はコレをチェックした方がいい】っていう内容です。

売主様の目には入ってこない事がほとんどですが、不動産会社間の情報（レインズなど）にはこういった言葉が必ず入ってきます。

●広告不可　●チラシのみ可　●自社ホームページ、チラシのみ可

この中で圧倒的に多いのが広告不可なんですね。「チラシやホームページに掲載するな！」って事なんです。ポータルサイトなんかもってのほか･･･ですね。



要は、他社のお客様にはできるだけ紹介したくないというメッセージになります。
今まで多くのご売却相談をされてきましたが「広告しないで」って売主様はかなりの少数派。たまに知られたくないって言われる時もありますけど、キッチリ説明すればご理解されますし、それでもイヤって場合のみ広告不可になります。



当社のホームページでは広告不可の物件は「会員情報」として、会員登録している方にか閲覧できないようになっていて、OPENな発信にはしない形で対応しています（中には私のコメントが厳しいすぎるので、わざと会員情報にしている物件っもありますけど、それは1割にも満たないです）。

半分くらいは会員情報でしょ（汗）。



ここ最近でもこんな状況を多く目にする事があります。

・価格変更してるのに、広告不可
・売れなくて不動産会社を変更してるのに広告不可

これは売主様の意思ではないと思いますね。不動産会社が勝手にやっている事。



なので売却されている方も色んなホームページをチェックした方がいいですよ。
「他社のホームページに全然掲載されていない」
「掲載されていても会員情報になっている」
そんな時は情報を止めているか、もしくは広告不可になっている確率がほぼ１００％。



大事な資産をこんな扱いする不動産会社はすぐに切っていいと思います。

不動産仲介をしていると「購入と売却」はセットになっています。

・購入相談があるから売却を依頼してもらえる様に頑張る

・売却依頼があるから購入希望のお客様と出会える。

つながってるんですね。だから、売却チラシの配布に力を入れてます。

購入の方はホームページ・ネット関係・ご紹介が相談いただくほとんどを占めていますが、売却相談はまだまだチラシの力が強いんですね。ネットの一括売却査定っていうサイトがありますが、不動産会社間の泥沼のようなやり取りをしたくないし、お客さんを巻き込みたくない。

当社ではブログ経由で売却の方も相談頂くケースが多いのですが、これからはホームページ内でのアピールに力を入れていかないといけない。売却も購入も、お客さんに役に立つコンテンツを増やしていきます。

で、話は変わりまして

売却チラシなんですけど、私も結構チラシを撒いたりしてます。朝だったり、仕事帰りだったり。

もちろんお客さんの目につく回数が増えるので効果がありますが、さらにメリットは

「マンションの雰囲気が分かる」

「変化があれば気付く」

「周辺の雰囲気なども分かる」

色々とありますね。効率とかなんとか言われる世の中ですが、自分で動いてみないと感じられない事も多いんですよ。特に地域を限定して仕事している不動産会社なんだから、街の状況は知っていないといけませんから頑張って続けていきますよ。

昨日のニュースでユニクロのコラボ商品が大人気で、すでに転売も出ているというニュース。


転売と言えば、記憶に新しい「マスク」ですね。しばらくは全然買う事ができず、ネットではとんでもない値段で売り出されているという状況でしたね。さすがに国としても規制すると。


コレ、前々から思ってたんですけど、不動産の買い取り・再販売も似たような感じですよ。
最初にマスクの流れを簡単に書いてみましょうか



本来なら小売業者から正規（転売より安く）買えたのに、転売業者が入ったことによって、品数がかなり減ってしまって価格も上げられたという流れです。
ではコレを不動産に置き換えてみますね。



もともと物件を所有しているのが売主様で、その売主様から売却を依頼された仲介会社Ⓐ。まぁ大手の不動産会社なんかが多いわけです。

で、そのまま買主様（消費者）に情報を出して仲介すればいいものの、買取業者に「買いませんか？」って話を持っていくんですね。価格も（売主様になんだかんだと理由つけて）安くしてもらって。

最終的に、買主様は本来なりえた価格より高くなって（利益が乗せられて）営業される仕組み。


さらに不動産のケースが良くないのは、仲介会社Ⓐと買取業者Ⓑが結託してますからね･･･。


ネットの不動産情報見ていたら、建築条件付き土地やリフォーム物件が多いでしょ。それらの大半はこんな結託によって売り出されているケースになっています。


売主様はもちろん損しますし、買主様も気を付けた方がいいですよ。気をつけるっていうと難しいな･･･しっかりと見極めた方がいい。
この判断は難しいかと思いますので、物件ごとにご説明させて頂きます。お気軽にご相談くださいね。

売却について書いてなかったので、久しぶりに基本的な部分について書きます（時期的にもお考えの方が増えてきますので）

売却を検討されると、まず最初に考える事は

・いくらで売れる？どれくらいの期間で売れる？

・どこの会社に頼めばいい？

だと思います。

で査定という流れになりますが、ネットで一括査定というのを利用される人も多いのですが、第一段階として価格を知るのには否定できませんが、あまりオススメではありません。

お住まいの地域の不動産会社（大手さん・地元の会社）に相談して、信用できそうな会社に依頼するのが良いと思います。

ココで必ず行って欲しい事が2つあります。

①一般媒介契約で依頼する事

②不動産の売却の仕組みを理解する事

慣れてないと分かりにくいんですが、大事な資産の売却です。この2つを守って頂きたいんです。

＊知らないのをいい事に、勝手な事をされちゃいますよ（汗）。信じられないかもしれませんが、大手の不動産会社でも。

①一般媒介契約

ネットをたたけば、仕組みについていっぱい出てきますので深く書きませんが、簡単に言いますと【複数の不動産会社に売却を依頼できる事】。ほとんどの不動産会社は1社にしか依頼できない専任媒介契約で話を進めようとします。コレが一番危険かな。

「専任の方が広告しやすい」「複数に依頼すると大変ですよ」「レインズへの登録が・・・」

いろんな理由を言ってくるかもしれませんか、それは不動産会社の理由！お客さんにはデメリットの部分が大半ですので、そんな会社はお断りでいいと思います。

②不動産の売却の仕組みを理解する

媒介契約の種類・売主・買主・売主側仲介会社・買主側仲介会社・レインズなど･････、慣れてないと頭の中で整理できないのがこの業界・・・。これらシステムをお客さんにしっかりと説明して理解してもらおうとする不動産会社を選んで下さい。

お客さんが知る事によって、不動産会社に緊張感が生まれますから、ぜひ頑張ってくださいね。

「そんなややこしいのは面倒くさい。売ってくれたらいいねん」って人は、それでもいいんですけど・・・いい様にやられる可能性がかなり上がっちゃいます。

価格や売れ行きの予想はそれから細かく打合せする位でちょうどですよ！

本当に大切な話ですのでもう1回お伝えします。

①一般媒介契約

②売却の仕組みを理解

お気軽にお声をかけて下さいね。【信用・信頼・安心】を第一に頑張らせて頂きます。

不動産の動きは結構活発。


売却も購入も動きが早くなってきました。

この時期になると、目立ってくるのが

 

【情報の囲い込み】･【買取りへの売主さん誘導】

相変わらずの仕事のやり方です（怒）。

情報の囲い込みについては

今回は書く事はしませんが

買取りへの売主さんの誘導について


少し書いておこうかなと。

ザクッと説明しますと

ある不動産会社が売主さんから


売却を依頼される時に

①相場の金額で売り出す。

②相場より安い金額で売り出す。

この２パターンがあると思います。

次に依頼された不動産会社が考えるのが

『不動産会社に買い取ってもらおう』


　コレですね・・・。

なぜか？　細かく書きませんが


要はそっちの方が

仲介手数料が多く稼げるからです。

という事で


①売出し情報を止めて、時間が経過して

『なかなか売れませんね・・・』


とか売主さんに言って

買取り価格で説得していきます。

②最初から相場より安く売り出すなら

（売主さんに低い査定を言って


買取り有りきで進める）

エンドユーザーに仲介する気なんて


ないでしょうからね。

そんな感じで


売主が不動産会社っていう物件も


多くなっています。

そもそもなんですが


売り出してすぐに不動産会社が買うって

普通に考えたらないですからね・・・。

相場より価格が安いってのがほとんどの理由。

買い取った不動産会社は


それより高く売りますから。

百歩譲って、一戸建てなら


かなり古い見た目の家が残っているとか

確かにエンドユーザーが


判断しにくい物件もあるのはあります。

でもコレは営業マンの提案・対応で


キチンと説明できますよ。

もし出来ないなら営業マンのスキル不足。

なんか色々と書いてきましたが、結論

頑張って、販売活動したけど


売れないので買い取ってもらうはOK。

（ココの見極めは必要。確認方法はあります。）

でも　売出し情報を止めたり


最初から業者買取で動くような

不動産仲介会社に仲介手数料を


払う必要ないんちゃうかな。

仲介の存在意義ないから。

私はそう思います。

購入予定の問合せの場合は



わりとテンポは早いんですが



売却相談の問合せの時は



大体時間がかかるケースが多いかな。





『売却するかも』って思われてから



購入よりも かなり慎重になられます。



・相場はどれくらい？


・お客さんはいるの？


・この不動産会社は大丈夫？



色々な不安があるかと思います。



・賃貸でもいいかな？



こんなお考えもあるでしょう。





こういった時は



お客さんのペースを大切にして



不安が少なくなる様に



ご説明やアドバイスに徹する！





一旦時間をおいて



検討いただくのも大事かと思いますね。




売却でも気軽に相談してもらえる



会社の雰囲気作りも



意識してやっていきます。

空き家の物件を売却する時は


依頼する不動産会社の場所って大事。




基本的な流れを書くと


空き家なので


依頼する不動産会社に鍵を預けます。


んで、別の不動産会社が


お客さんをご案内したい時


依頼されている不動産会社に連絡し


ご案内前に鍵を取りに行きます。




で、ココが問題。茨木市の物件なのに


その不動産会社が梅田や江坂って時が


たまにあるんですよ。


ほぼ大手の不動産会社が多い。




そうなると、こんな動きに。


①鍵を借りに行く


②戻ってきて、ご案内


③鍵を返しに行く


④戻ってくる


う～ん、行って帰るだけで1時間以上。




コレは売主さん、不利ですよ。


どーしても案内の時間が合わなかったり


調整がやりにくくなる時がある。




私も遠くの物件の売却を預かる時


その物件が空き家なら


売主さんと相談した上で


・現地にキーBOXを設置する


・現地近くの信頼できる会社に預ける


とかの対応をしていきますが


その辺りも売却を依頼される時に


確認しておいた方がいいと思いますよ。