売却についての記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

昨日に引き続き、売主様専属という方法で売却をした場合にどういった利点が出てくるのか？また購入をご検討の方にもどんなメリットがあるのかをご説明。

まずね、売却を依頼された時の不動産会社の言葉が変わります。

現在の売却なら→「買主さんを頑張って（自社で）探します！」

売却専属エージェントなら→「広く告知して、より良い条件で成約になる様に頑張ります！」

スタートからこの違いは大きいですよ。

自社で買主さんを探すことももちろん可能ですけど、レインズに登録したり・広告可にして広く告知していこうという方が絶対に良い条件になりますからね。

では、具体的にどんなメリットがあるのでしょうか。

売主様の立場にしか取らないので、売出し情報を広く届ける事に専念する

まずは現在の不動産業界の物件情報の流れを図で見て頂きます。

売却を依頼した不動産会社は自社で買主様を探します（Ⓐの部分ですね）。

それと同時進行で、レインズという不動産システムに登録して全ての不動産会社に売出し情報を流します＊これは法律で義務付けられている。そうして各不動産会社がそれぞれのお客様に告知したり・ネットやチラシなどで広告活動を行います（Ⓑの部分）。

現在はレインズに登録はするんですけど、Ⓑの部分の活動をさせない様にして（囲い込みと言います）、売主・買主の両方から仲介手数料を貰えるⒶで取引しようとする不動産会社が非常に多いんですね。

ⒶとⒷのどっちが多くのお客様の目に留まるのかは一目瞭然です。

売却専属エージェントなら、【Ⓑに取り組んで、購入を考えているお客様に出来る限り届くようにする事】を考えて、それに集中する事ができます。結果、より良い条件の買主様が見つかる確率が上がるという事になります。

購入者としての目線で考えても、１つの不動産会社だけで広告されているよりも、複数の会社から広告されている物件の方が目に留まる確率が高いですしね。もっと良いのが、囲い込みをしていないのでどの不動産会社に問合せや相談をしても、スムーズに見学する事が出来る。

当たり前の話なんですけど･･･こういった取り組みが必要になっている業界です。

不動産の売却について色々と考えてまして、現在の不動産業界の不動産売却システム（やり方）はやっぱり古いという結論になってます。

売主様にとったら「売ってくれればいい」って思われてる方も多いと思いますが、逆に「本当に良い条件で売れてます？」とお伝えしたいかな。いや違う「本当に良い条件で売ろうとしてくれていますか？」と。

最近は売り出される物件が少ないのもあって、大手の不動産会社とか特に【物件の囲い込み】がヒドイなぁと感じています。広告不可なんて当たり前にしてるし、本当はキチンと登録しないといけない物件資料（図面など）をレインズに登録せず、他社に情報を出さない様にしていますね。

システムの話じゃなくて、不動産会社の倫理観の欠如が原因。
このままじゃ、売主様が不利益されている事に気付かないのをいい事にして、自分の利益を優先させるやり方は変わらないでしょうね。

こんな事は続かない時代ですので、売主様専属の不動産会社というやり方がこれからメインになってくるでしょう。

物件を囲い込んで、売主・買主両方から仲介手数料を貰おうというのではなく、【買主様は原則探しません。売出し情報が広く伝わる事・より良い条件で売れる事に集中します】という売主専属のエージェント会社が当たり前になっていくと。不動産システム先進国であるアメリカはこうなっています。

当社も売却に関しては売主様専属のエージェント会社に変化していきます。今までも物件の囲い込みなんかしていませんが、より明確に売却システムを組んだ方がいいですからね。

という事で、【売主様専属の売却エージェント】システムを実行していきます。

最近は寝ても覚めても「売却」の事を考えている私です。

物件の囲い込みという不動産業界の悪習（ネットで検索すると沢山出てきます）を正して、どうやって茨木市の不動産取引を正常にしていくべきかを日々考えていて、不動産の取引って分かりにくい事が多いと思いますので、１つ１つの説明を行って、考え方をお伝えしていきます。



まずは基本的な事から書いていきますね、【広告】について。

売却を依頼する時に、（中にはチラシやネット掲載をしてほしくないって方もたまにいらっしゃいますが）普通だと広告関係は多くした方が絶対に良いんです。

物を売る時に
Ⓐ１社だけで広告宣伝する
Ⓑ多くの会社に広告宣伝してもらう
どちらが買ってもらう機会が増えるのかは一目瞭然。もし１つの商品だったら、多くの人の目に留まった方がより良い条件が買ってくれる人に出会う確率が上がるのは当然です。

ネットが主流の現在、自分１人でＳＮＳ発信するより、他の人にも発信してもらった方が良いに決まってます。


それなのに、レインズ（不動産会社間の情報システム）に登録されている売却物件は、９割以上が【広告不可】になっています。他社はホームページやチラシ、ポータルサイトにも一切広告したらダメっ！ってこと。


レインズには広告転載区分という項目があって
「広告可」
「広告可（但し要連絡）」
「一部可」
「広告不可」
を選ぶことが出来るんですね。

・広告可というのは、広告関係全般ＯＫです。
・広告可（但し要連絡）は、広告はＯＫですよ。ただし広告前に承諾書を送って下さいという意味
・一部可というのは、ネットだけはＯＫとかチラシだけはＯＫとか、そういう意味
・広告不可は、広告関係一切してはダメ！

こういった内容になっています。レインズに登録されている物件のほとんどが広告不可になっています。おかしいですよね･･･。

もしかしたらこんな説明をする営業マンもいるかもしれません。
「変な不動産会社が勝手に広告するのを防ぎます」→広告承諾申請を取って、管理すればいいだけ
「いっぱい情報が出ると、売れ残り感が出ますよ」→多くの購入検討者の目に留まった方が良いのは歴然。1社だけ掲載しているのと、同じ物件を複数社が掲載しているのとでは、複数の会社の方が反響が多いことが証明されています。
売主様のために活動するのが役割なのに、逆の事を言ってるだけですね。


ちなみに当社で売却を依頼されたら「広告可(但し要連絡）」にしています。広告は全部ＯＫ！どんどん広告してください、お願いしますというスタンス。ただどこの会社が広告してくれているかを出来るだけ把握したいので広告承諾申請だけはしてくださいねという方法です。



広告については売却を依頼した時にキチンと説明を受けないといけません。口頭では「ちゃんと広告可にします」と言われても、売主様が広告転載区分をレインズで確認する事は難しいので信用するしかなんですけど（汗）。

ただチェックする方法が１つあります。

他の不動産会社のホームページにキチンと掲載されているか？

→ここでの注意点は「会員情報」とかではなく、ＯＰＥＮな状態で閲覧できる様になっているか？。数社のホームページを見れば、ＯＰＥＮになっているか、会員情報なのかが分かります。会員情報になっていたら、広告不可になっている可能性がかなり大。依頼している不動産会社に言いましょう。


会員情報という事は、その不動産会社に会員登録している人しか閲覧できないし、画面に住所や物件名などが出てこないのでキーワード検索にも引っかからず、情報が広がりません。



再度書きますが、不動産の売却を成功させるには【より多くの購入検討者の目に留まる事】、これが大切です。広告不可にされて、物件を囲い込まれて１社だけの広告活動でも成約にはなっていきますが、果たしてそれがより良い条件での売却だったのかは疑問符になります。



もし広告不可にされている事が判明したら、その不動産会社は切った方が賢明。「すいません、訂正します」とか色んな理由を言うと思いますが、根本の精神は変わりませんので。

先日にアメブロの方で書いた不動産の新刊を購入したという記事。
届いたので早速読みました。


「悩める売主を救う　不動産エージェントという選択」



これから売却を考えている、または売却中という一般個人の方に読んで頂きたい内容です。
不動産業界のダメな部分が書かれていますので参考になるかと思います。

・物件の囲い込み
・自社の利益しか考えない不動産会社

など、大手の不動産会社だからといって安心しているとエライ目にあいます･･･

茨木市の不動産取引も実際はこんな感じ。もっとセコイやり方も横行している。



という事で、当社に売却や査定を依頼いただけたら、この本をプレゼントさせて頂きます！
安心・納得して売却していただくために、不動産エージェントとして頑張りますよ！

信じられないくらいに高い価格設定の物件が売りに出てくる事が結構あります。

多分ですが、売主様へは相場の価格査定はしているかと思いますが、「もしかしたら●●●●万円で売れるかもしれませんので、チャレンジ価格で出してみましょう」って提案しているのでしょう。

チャレンジ価格は分かりますが、いくらなんでも高過ぎる･･･（汗）。査定時に競合していて拍車をかけている事もあるかと思います。



しばらくすると何段階かの値下げを繰り返していく可能性が非常に高いので、売出し時が大事な売却活動において得策ではありません。

てか、基本的に価格ってそんな１ヵ月とかで下げるもんじゃないですよ。

（不動産会社が故意に広告不可とかしているなら問題外ですが）普通にやっていても広告活動をして情報が広がっていくにはやっぱ期間がかかるもの。売主様の売却に対するスタンス（どれ位で売れればいいかなど）によりますが、特に大手さんなんかは価格変更が早いなぁって感じています。


絶妙な売出し価格に設定する事、これが何より大事な事になります。



でね、こっからが本題になるのですが、あまりにも高過ぎる価格で、それを購入を検討しているお客様にどう伝えているんだろうって不思議。「今はこれ位しますよ」みたいなトークをするんだろうか？



購入を検討している方の多くは、相場っていうものをすごく気にされていますし、ネットでも多くの情報を仕入れる事ができる時代。信用をなくす行為になると思う。

当社では購入のお客様にも、周辺の売出中の物件＋過去の成約事例をキチンと出して（根拠を出して）、説明が付く価格かどうかの解説もしています。



買主様にキチンと説明できないというのは突き詰めると売主様の方にも不信な行為をしている事になります。「これ位で売出しましょう」って期待感を煽るのは一見熱心なように見えて、逆だと思うんです･･･。

最近売却査定についての話題が業界内でもよく出てくるので、その話。

「高い査定金額をつけてくれる不動産会社」って事をたまに聞くのですが、ちょっと危険な考え方です。高い買取価格なら分かりますが、査定価格は高く売ってくれるという事とイコールではありません。

ものすごく気持ちは理解できますが…

極端な話、メチャクチャ高い査定金額を出しても不動産会社にリスクはありませんのでご注意下さい。

私としたら高い査定を出して、売れない・反響がない。もしくは簡単に「価格下げましょう」って言うのも申し訳ないので、そんな事はしたくない。

あくまで査定というのは3ヶ月以内には売れるでしょうっていう価格を出したい。その価格をもとにして売り出し価格を決めるのはOKですが、それがあまりにも高過ぎると最初の販売活動に影響が出てきます。

このあたりは売りたい価格・販売期間の長短など、担当としっかりと確認出来ている事が大切になります。

前の事ですので実際にあった話を書くと

ある不動産会社にかなり高い査定金額を言われて、売りに出していた方。ずっと売れなかった為、当社に相談がありました。

仮に売り出している価格が3,200万円だとしたら、私の査定は2,500万円。売り出し価格としてはどう考えても2,800万円台がアッパーです。その事を伝えますが、納得していない様子。3,200万円とは言わないまでも3,100万円位で「やってみましょうか」と私が言うのを待っている感じだったので、やんわりとスルーしてました。

そうしたらその後、他3社ほどの不動産会社から売りに出まして、結局売れずで販売中止となっています。

高過ぎる査定金額をする不動産会社が「これで売れます！」とか「チャレンジで売り出してみて、ダメだったら下げましょう」って言ったら、ただ単に売却を依頼されたいだけで売主様の事は全く考えていない証拠ですので、疑ってかかる、もしくは相手にしないのが得策です。

売却を依頼する時に広告についての確認があります。

一般的には、ネット（ホームページ・ポータルサイトなど）やチラシになりますが、売却を依頼される不動産会社の多くは、他社に対して【広告不可】にしている事が多いんですね･････売主様が知っているのかどうかは別にして。



たまに「広告ＯＫにしたら色んな媒体に出てしまうので、出回っている物件だという認識になっちゃいますよ」っていう営業マンもいる様ですが（要は売れ残り感が出るって事でしょう）、絶対に逆！



ＳＮＳなどでより多くの発信してナンボという時代に、それはないでしょう。

購入検討者の目に多くとまるには、色んな媒体で発信するべきだと考えます。＊広告をして欲しくないっていう売主様が別。



広告不可にしている理由は、レインズには登録して各不動産会社に売出し情報は出すけど、広告は出来るだけさせない。出来るだけ自社で買主様も見つけて、両方から手数料も得たいんだっていう利己主義になります。



投資用物件ならプロ同士の取引も多いので情報を制限する意味も分からんでもないですけど、普通に居住用不動産は商売ではないので、より多くの人に見てもらう確率を上げるのが正解だと思います。

一括売却査定について、業界人としてお話します。

一括売却査定とは、サイトにご自身の物件情報を入力すると、そのサイトに（エリアごとに）登録している不動産会社が簡易査定を一斉に送ってくるというもの。

SUUMOやHOME4U、イエウールや大手６社の不動産会社が運営しているすまいＶａｌｕｅなどがあります。



まずポイントとして、よくある買取査定とは違うという事をご認識ください。車やバイク・物品などは「買います」という査定ですのでまだ本気度が見えてくるのですが、不動産の査定というのは「買取」ではなく「仲介」。

4,000万円で売れます！って言っても極端な話、責任がないんですね･････。



で、不動産会社としては売却を依頼されるというのが目的ですので、（今まで聞いた話では）かなり甘い査定を送ってくる会社がほとんど。以前に大手の営業マンと話している時に「すまいＶａｌｕｅってどうですか？」って聞いたら、「査定問い合わせはまぁまぁ来るけど･･･しんどいです」って言ってました。大手さん同士で売却を依頼されるために甘い査定をせざるおえないんでしょう。



ここは不動産会社の気持ちも理解はできる（汗）。やっぱり複数の会社から査定が出される訳ですので、負けたくない意識が働いてしまうのは仕方ないでしょう。

「本当は4,000万円だけど、絶対にそれより高い価格を提示する会社がいる･･･4,300万円にしちゃおう」みたいな思いですね。なかには平気で4,500万円とか4,800万円とか出す会社もある様です。

業界では【査定合戦】と呼ばれる事もありますが、もう何の数字が分からなくなります。



ですので、一括査定サイトを利用するのは全然ＯＫ。複数の会社からの査定をみて、なんとなくでも相場というのを読み取るツールにはなると思います。

（売主様にとったら厳しい会社になりますが）正直に査定している会社と高い価格の会社と数百万円の差が出るケースも多いでしょう。そのニュアンスをつかんで下さいね。

そこから、信用できそうな担当を選んだり、個別に問合せして本査定してもらうのがいいかと考えます。



仕方ないんですけど、高い価格を提示してくれる会社に結構行きがち･･･。厳しい言い方になりますが、査定額（チャレンジ価格）と本当に売れる金額とは別だと考えてくださいね。

どうしても「期待も込めて、高めでも売出してみたい」という方は、一度依頼してみるというのもアリだとは思います。本音ではおススメできませんよ、でも気持ちを理解できます。

その場合は依頼する期間を短めにしたらいいかと。売却（媒介）期間というと通常3ヵ月が多いのですが、あくまで目安ですので、「それだけ良い価格を提示してくれるなら、そちらにお願いします。でも依頼する期間は3週間で」って言うとどういう反応が返ってくるか？

お客さんがいますっていうなら3週間あれば案内して申込み入ると思います。注意点は申し込みが入るかどうか、案内だけじゃ不合格。契約にならないなら、「やっぱ良い事ばかり言う担当だったんだな」という事で切り替えましょう。



なかなかシビアな事を書きましたが、特に一括売却査定というのは査定合戦になる事がほとんどですので、あまり期待せず、相場をつかむという程度に。

相場をある程度つかんでから、正直に話でしてくれそうな担当とシビアに打合せしましょう。

ちょっと生々しい話をしましょうか。

【不動産営業マンによって売れる売れないが変わります】

物件の説明とかが原因ではなく、営業マンの対応や性格の話。

物件を売る時は、依頼した不動産会社だけではなく、レインズと呼ばれる不動産会社間の情報共有システムに登録して、他の不動産会社とも情報を共有して広く買主さんを探しましょうっていうのが義務付けられています。

で、その営業マンが他社から見学希望があった時に、ものすごく態度が悪い時もまぁまぁあります…

売却する事に積極的でないばかりか、ちょっとの依頼や質問に対して非常に面倒くさそうにするみたいな。

購入者側であるコチラとしては、なんかやりにくいといいますか、良い物件にも感じなくなってきます。「物件はいいと思いますが、売主さん側の担当がややこしそうですが・・・」と（汗）

信用して売却を依頼している売主様はたまったもんじゃない。

会社名だけで判断するのではなく、査定に来た営業マンの雰囲気を重視した方が成功する確率が上がるのは間違いありませんね。

不動産の買取（不動産会社が買い取ること）について、ちょっと深く書いていこうと思います。

根本として売却をしようとしている方が買取を選択するのは、早く売りたい・誰にも知られたくないから買い取って欲しいなど、理由がある場合ですね。他には、住み替えで売却しないと買えない時に買取保証付きで売りに出す、法律や条件面で売るのがかなり難しいケースかな。

ぶっちゃけ仲介業務をしていても、上記のようなケースに出会う事はそんなに多くはないんですよ。

でも市場には多くの物件が、買い取られて再度販売されています。リフォーム済み（マンション・一戸建てともに）や建築条件付き土地・新築一戸建てですね。

売り出されている総物件の3分の1くらいは再販売物件じゃないだろうかという割合ですが、はたしてそんなに多くの売却検討者さんが「買取でいいから早く売ってほしい」って状態だったのでしょうか･･･？

そんな事はありえなくて、多くは売却を依頼された不動産会社（仲介会社）が買取の方に誘導していった結果でしょう。なぜ買取に誘導するのか？って話は長くなるので別の機会に書いていきます（当ブログやアメブロの過去記事で書いてます）。

先に結論言うと【一般の買主様が一番高く物件を買ってくれます】。

買取ってなると購入する不動産会社は、リフォームをして利益も出さないといけませんので、シビアな購入価格になるのが基本。

でもここ数年は不動産相場も上がっており、売り出される物件が非常に少ない状況になっているので、結構無理して購入する不動産会社も増えてきてますね。「えっ！こんな価格で買い取るの」っていう事例もちょこちょこ見受けられます。

まぁそれでも一般の買主様が購入される価格の方が、売主様にとっては良い価格だというのは間違いないと思います。

最近は不動産オークションというシステムも出てきてまして、仲介会社に売却を依頼するのは一緒だけど、今まで買取業者とのやり取りがブラックボックスになっていたのを入札方式でやりましょうという方式。買取業者としてはたまらん方式でしょうが（笑）、以前よりは納得感はあります。

でも結局は先程書いたように【一般の方が購入するのが一番条件が良い】とは思いますけどね。

オークションなんかで買取業者に価格を競わせたら、売主様はOKだが、今度リフォームして再販売された時にどんでもない価格設定になる可能性が高いので、購入検討者にとったらたまったもんじゃない･･･。

という事は、やっぱり無理があるシステムという事でしょう。

という事で、買取を希望する方以外は、普通に一般の方向けに売却する事だけを考えてOKです。

・古過ぎて売れにくい → 不動産担当の提案・努力不足

・なかなか売れない → 買取価格までいかなくても、その手間まで価格を下げれば売れる

・なかなか売れない → 依頼している不動産会社が情報を止めていませんか？

一度見直してみるのもいいかと思いますよ。