売却についての記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

売却について、以前に何度か同じような事を書いていますが、秋の不動産シーズンに伴って売却をお考えの方もいらっしゃると思いますので書きます。

ポストによく入っている売却相談・査定のチラシ。

「予算●●●●万円でお客様が2組いらっしゃいます！」みたいなチラシも見かけると思います。

相場より1,000万円くらい（わざと）高い金額がかかれているので、「えっ、こんな価格で売れるの…」って思う人も多いかと。

まぁオトリ広告ですから。売却相談を受ける為のオトリです。

でもね…もしかしたら…って気持ちになるのも分かります。過去に売却相談あったお客様からも「このチラシは本当ですか？」って聞かれた事は何度かありますので。

本来は絶対に依頼したらダメなんですけど、それでももしやるとなるなら、どうするのがいいのか？

・2週間とかだけ依頼する。

お客様がいるのだから、その期間あれば十分でしょう。サクラのお客様を連れてくる可能性もあるので、ご注意を。

・絶対に価格は下げない。

そういう会社ってとりあえず売却を依頼されるのが目的で、売れなかったら理由付けて徐々に値下げを言ってきます。その予算でお客様がいると言ってたのだから、責任は持ってもらいましょう。

って書きましたが、やっぱり依頼しない事が基本。

チラシの文言をよく考えてください。

●●●●万円で買います！とは書いてません
●●●●万円で売れます！とも書いていません

予算●●●●万円でお客様がいます！と書いています。売れなくても責任を感じない、こんな書き方をする不動産会社は信用しない方がいいですよ。

一括売却査定も同じ。高額査定で興味を引こうとする不動産会社には最後まで責任感を持って、対応してもらいましょう。

茨木市では中古一戸建ての物件が少ない状況が続いています。

細かく書けば、駅徒歩15分圏内とか、比較的需要のあるエリアの中古一戸建てが非常に少なめ。

なので売りに出た時に「え・・・高過ぎへん」みたいな価格で売られている物件もチラホラあります。

よっぽど条件が良けりゃ、多少高めでも「いっちゃってもいいかな」と思う物件もあるけれど、大体は売れ残っているか、大幅な値引きがあって成約になってるパターンですね。

（大幅な価格交渉でも強引に契約に進めていこうとする営業マンは断った方がいいと思う）

なので、売却をご検討の方は相場の幅というのをキチンと理解して頂いて（しっかりと説明してくれて、スッと腑に落ちる査定提案の営業マンを選ぶという事）、その中で最大限メリットを目指していきましょう。

物件が少ないという事は、探している購入希望者が多いという事。そして、その購入希望者は7割は近隣1km以内にいらっしゃいます。さらに茨木市内にお住まいの方で大体9割は占めます。

不動産売却のチラシがポストに入っていました。

相場よりもどう考えても1,000万円は高い価格が書かれていて、「探しているお客様がいます！」といかにも相談をしてしまいそうな内容。ウソですので、気を付けて下さいね。



これって売却をお考えの方の多くが利用されている【一括売却査定】にも言える事でして、出来るだけ高い査定金額を提示して、売却を依頼してもらおうという不動産会社間の戦いの場です。


いざ売却をする側になると勘違いしてしまいがちですが、出来るだけ高い査定って、よーく考えるとおかしいんですよ。査定というのは200万円～300万円位の幅はあれど、500万とか1,000万円の差は本来ありません。

不動産の買取査定なら、直接取引なので、一番高い買取査定金額を出してくれた会社にお願いするのは分かります。でも不動産売却査定というのは仲介なんですね。買い取る訳ではない。

「これくらいの価格なら売れます」というのが査定。



手軽ですのでネットの売却一括査定を利用されるのはOKですが、その数社のその査定額を確認して、また別の不動産会社にも査定を実際に対面で出してもらって、答え合わせを済ませてから、依頼する不動産会社を決めるのがおススメ。

面倒ではありますが、大切な資産のご売却また担当者との相性も大事ですので、ここは一番手間をかけてもいい部分だと思います。
（高い査定金額を出して、まずは依頼される事を目的としている不動産業界が悪いんです･････）



AIの精度がもっと上がれば、不動産売却査定はAIを使った公的な第3者機関が行ってもいいかなと思っているんです。私ら不動産仲介会社の役割は【地域のプロとして、その価格の妥当性を詳しく説明する事。あとは購入者の方への専門的なコンサルティング】になってくるんじゃないかなと考えています。

結論から書けば「査定合戦」。
なぜそうなってしまうのか？具体的に書いていきますね。



例えば、東中条町のマンションの査定依頼がきたとします。築15年・専有面積75㎡・南向きの住戸。普通に相場というもので考えると査定は4,500万円強。売出し価格としては4,600万円～4,800万円くらい。


一括売却査定から依頼を受けたA不動産会社が、このように普通に（普通と書いていますが、正しい査定です）査定書を作成して、お客様にお渡しする時に考えること。

「他社がもっと高い査定金額を出していたら･･･どうしよう･･･」
「これでは絶対に当社に依頼してくれないだろう」

こう考えるんですね。



では、ここからどういう行動になるかといえば

提案してみる根拠のない売出し価格が上がったりする傾向が強くなります。

「売出し価格5,000万円からいけますよ！」とか「今は相場が上がっているので、5,200万円から売り出してみましょう」とかいった具合です。

ヒドイ会社だと、査定価格さえ変えてくるでしょう。査定価格4,900万円・売出し価格5,300万円といった感じ。



これが一括売却査定を受けた時の不動産会社の心境。
査定価格がどんどん高くなっていく原因になります。
選ばれるための逆オークションみたいな･･･変な査定システムですね（汗）。



これだけはご理解いただきたいのは【高い査定や高い売出し価格をしてきた会社が、一番高く売ってくれる訳ではない】という事。


査定価格や売出し方法の根拠をしっかりと提示してくれて、信用できる会社に依頼するのが売却成功への第1歩です。

売却を検討する時の2大不安

「いくらで売れるんだろう」

「早く売れてくれるかな」

間違いないです。

今回は早く売れてくれるかな…を掘り下げていきます。

早く売れるためには、1つしかないと言ってもいい。高く売りたいという願望と少し相反する答えになりますが、それは【売出し価格がバッチリ合っている】。

ここで気をつけてもらいたいのが、安く売るんではないって事です。

安くではなく、相場帯の範囲で高く売りましょうというのが正解になります。

相場はドンピシャの価格ではなく、例えば4,000万円〜4,200万円という風に幅があるんですね。それなら4,200万円で売りましょうっていうのが早期売却への第一歩になります。

一括売却査定とか、不動産会社による高額査定にはくれぐれも注意してくださいね。

高いのを理解された上で、「時間がかかっても、この価格で売りたい」という事でしたらOKですが、正直に書くと早期売却の可能性は低くなります。

不動産会社の査定って「●●●●万円までいけますよ！」「この価格て探している人がいます！」とかよく言うでしょ。ならすぐに売ってよって私なら思うんですけど・・・そういう会社に限って、すぐに売却可能ですとは言わない傾向があります。

売れる可能性だけを醸し出しといて、売却を依頼されるのが目的ですからね。依頼されたら、あとはジックリと価格下げるか、実際お客様がいても大幅な価格交渉の申込みをして売主様を説得すればいいやみたいな考えです。

そんな売却ってなんか気分はよくない（汗）。

売れずに価格を下げたり、大幅な価格交渉だったりで、結局元々の査定に近づくんだったら最初から相場帯の高い方で売り出しておいて、スムーズに売れた方がいいと思いません？

売主様も買主様もお互い有難うって取引になり、気持ちよく売却できます。

空き家だったらまだいいんですが、居住中だと見学される負担も時間が経てば大きくなってきます。

高めに売出ししておいて、他の不動産会社には見学させずに（物件情報の囲い込み）、なかなか売れずに疲れてきたところで「●●●●万円で買うという人がいてます。不動産会社です」みたいに買取にわざと誘導する不動産会社もありますからね（大手さんも）。

「高く売りたい」と「早く売りたい」を実現するには【相場帯の中で高く売り出し価格を設定する事】、これにつきます。

「1ヵ月位で売れますか？」

売却をお考えの方の不安といえば大きく2つあって、売れる価格と期間。
期間の意味合いとしては「理由があって出来るだけ早く売りたい」「居住中で見学の対応とかで（精神的にも）疲れるので早く売れた方がいい」など、色々あるかと思います。

細かい内容は置いておいて、答えは売る事は出来ます。



ではどうすれば短期間で売れるのかといえば、【売出価格と広告】。

今回は広告について考えていきますね。
広告の種類は、ネット・チラシ・店頭と大きく3種類に分かれます。

で、ここからは不動産取引の仕組みになるのですが、売却を依頼した不動産がレインズに物件登録をして他の不動産会社からも広くお客様を見つけましょうっていうのが法律で決められています。

ですので同じ広告でも、売却を依頼した不動産会社からの広告と他社からの広告の2種類になります。


ここで問題になるのが他社には広告させませんよという物件の囲い込み。

自社で買主様を見つけて売主様との双方から仲介手数料を貰うために、他社には出来る限り広告させない（＝契約させない）という悪しき行為です。


現在レインズに登録されている売出物件は、ほぼと断言していいくらい、広告不可になっています。「大手に依頼しているから安心」、いやいや･････これ以上は言わせないで（汗）という感じ。



データでも広告は広くした方がより良い条件で売れるというのはありますし、私の経験でもそう感じます。当社では自社でも買主様を探す活動をもちろん精一杯行いますが、他社にも広告関係はすべてＯＫ。売主様の事を考えれば当然の話です。



ここは感覚として覚えていただきたいのですが、
【売却を依頼するというのは、その不動産会社に売ってもらうという事ではないんです。その不動産会社が窓口になって良い条件で売れるようにしてもらうという事！】
これは大事なポイントになります。



不動産会社に売却を依頼したらレインズ登録証明書が発行され、広告区分が【広告不可】になっていないか要チェック。もしくはスーモなどに依頼した不動産会社からしか情報が出ていないなども囲い込まれている可能性が大になります。

ユーチューブなどで売却時の注意点など調べる方も多いと思いますが、不動産システムと併せてベストな方法を説明しますのでお気軽にご相談ください。

ある売却チラシを見て。

表面では「売り求む！」って感じで売却募集の内容になっていて、高く売ります！など、良い事書いてます。

一方裏面を見ると全部がリフォーム済み物件。その不動産会社が取り扱っている物件ばかり。

「おいっ！」と突っ込みたくなるチラシ･･･

一般のお客様は特に不思議に感じる事はないでしょうけど、不動産会社目線でいえば、「売却を依頼されたら、ほとんど買取に誘導してるんちゃうん」って見えるんです。

買取になってるという事は、高く売っていないという事。表面で書いている【高く売ります】とは真逆の裏面になってるんですね。

不動産システムを知らないとちょっと理解しにくいと思いますが、矛盾しているチラシなんです。

売却する時には査定が必須、その査定書を作成する時の不動産会社としての話。



査定金額を出すときは、過去の成約事例というのがメインの判断材料になります。過去といってもここ2･3年くらいまで。それより前は事例としてチェックするし、価格経緯などで動きは分かるので参考にする感じです。



で、その成約事例なんですが地域密着で不動産仲介をしていると分かる事で、【どの不動産会社が売った事例なのか】が結構査定判断に影響するんですね。

数字だけでは分からない部分。



例えば「予算●●●●万円で探しているお客様がいます！」みたいなウソのチラシで高額査定して売却を依頼されている様な不動産会社があります。そんな会社の売却事例って参考にならないんですよ･････

・売出し価格がべらぼうに高く、ずっと売れずで価格変更を繰り返しみたいな事例。
・たまたま偶然の確率で高値で売れた事例

そんな事があるので、どこの不動産会社が担当していた物件かというのも、判断する必要があります。



こういうのはずっと売り出された物件をチェックしているお客様も分からない部分。茨木市の不動産市場で取引をしている不動産会社だから分かるんですね。


これも地域密着の強みです。