日々のことの記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今日の朝イチに茨木市の彩都まで行ってました、山手のニュータウンですね。

１２・３年前に彩都の一戸建てを販売していまして、その横を車で通ったんです。「ん･･･１２・３年前？もうそんなに経っていたんか（汗）」って。



調べてみたら彩都地区の街びらきは２００４年（平成１６年）となっています。今から１８年前。

一時期は「盛り上がりがなくなって、彩都の不動産ヤバイかも」って雰囲気がありましたが、今ではお洒落な店も増えてきて、そして土地分譲やマンション分譲もコンスタントに増え、街として落ち着きが出てきた感じもあります。



でね、初期の家ってもうすぐ２０年くらいが経過。あと数年もすれば建て替えのサイクルに入ってくる可能性もあるんですね。いやもうそんなサイクルに入るニュータウンになってきたとは。



不動産的には彩都って新築のイメージがまだまだあるんですけど、個人的に面白いと日々チェックしているのは（ホームぺージには掲載してませんが毎日チェックしてるんです）中古一戸建て。

築年数がある程度経過して、建物価格が下がってきた中古一戸建てですね。その物件のリフォームやリノベーションを検討するっていうのも、広い土地を検討の方にはおススメです。

新築ほど高くならず、そんでもって初期の分譲でしたら駅まで徒歩圏の物件も出てくる可能性がありますからね。



色んな見方が出来るのも中古一戸建ての楽しい部分です。

なんだか世界の政治・経済状況が慌ただしくなってきてますね、日本が相対的に静かなのがまだ救い。

気になるのは物価が少しずつですが上がりそうな気配を見せているところ…

今の状況でしたら一気に上がるのは難しいかと考えていますが、少しでも上がっていくなら注意するべきは金利。

簡単に書くと、物価が上がると特にお金の流通を抑えるために金利を上げる流れになるから、長期金利上昇→住宅ローン金利が上がる可能性があります。

とはいえ変動金利がメチャクチャ低いから悩ましいっちゃ悩ましい（汗）。

今言えるのは「仕組みを説明して、しっかりと判断して納得してもらう」って事かと思います。

今まで引渡しさせて頂いたお客さんにもアナウンスしていくべきかもしれないなぁ…。正解は分からないけど、そろそろ10年国債の動きを気にしていく時期ですよって。

あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い致します。



不動産業界は今年は６日からスタートする会社がほとんど。明日からバリバリと動きます。
とはいいながら昨日から事務所には来て仕事は開始しております。



今日も朝イチで以前に取引いただいたお客様が来社。３月からの再度不動産取引の打合せと新年の挨拶でお越し頂きました。その後は３月引渡しのお客様との書類確認でご自宅に訪問。

そうしている間に、以前ご契約頂いたお客様から２組のお客様ご紹介と。めちゃくちゃ有難い！何回でもお伝えしたい、本当に有難うございます。
こうやって今年もお客様に支えながらも頑張っていきます。



アメブロの方でもチラっと書きましたが、今年は不動産業界も節目の年になるんじゃないかと感じています。経済とリンクする不動産市場というよりも、業界の仕事へのスタンスの話。（不動産市場の話でしたら、今年のスタートを見るとしばらくは上げムードが続く雰囲気ですね）。



物件を調査して、書類のモレをなくして、滞りなく取引を完了させる。コレ当たり前ですよね。ものすごく大事な事ではあるのですが、言ってしまえば当たり前の事（汗）。電車が時刻通りに来て、安全に目的地運んでくれるみたいな事じゃないかと･･･他の業界の人から見れば「そこ強調するなよっ」って業務です。



今までの不動産業界はこんな事さえ出来ずに数十年来たから、お客さんが不信になってしまう訳です。自業自得。大手の不動産会社を選んでしまうお客さんの気持ちも分かります（業界内にいてると、大手さんも最低限って感じですけどね）。



こういう事ではなくて、今年はもっとアナログ的といいますか、【人間が本来するべき仕事】って部分でこの不動産仲介業務を意識していこうと考えています。

今年届きました年賀状にもリノベーションされたお客様が「満足度が高い家に住むってほんとに大事ですね」って書かれていたり、他にも「昨年、橋本さんのおかげで人生が変わりました！」って書いて頂いたお客様もいて、物件だけを仲介するのではなくて、購入も売却もどちらも生活を作る役割をまかされているんだという意識を業務にあてはめて実施していきます。



査定して、物件チェックして、広告・販売してって、これからはＡＩでもやっていける作業になるでしょう。それ以外の本当に必要とされる人間的な部分を磨いていきます。

今年も残りわずか、業務は12月29日から休みに入りますがブログ（アメブロの方がメインにはなりますが）は、書いていこうと思っています。


メルマガでも少し書きましたが、今年は売り出される物件が少ない1年でした。来年からはどうなるんでしょうね･･･なんか増えそうなワクワク感もあり、このまま株高が続くなら引き続き少ないかもしれない。どっちみちと言ってはなんですが、「適正な相場で適正な物件を選ぶ」という事がより一層求められる1年になるのは間違いないと思います。


多くの不動産会社が相場が上がってますからとか言って何でもススメてくるかと思いますが、エリア・物件の状態などしっかりと納得感が持てる根拠を説明しないと信用しない方がいい。



以前にもブログで書いた事がありますが、お客様への発信を変化させたいと考えています。今まではコチラから発信するのは、LINE登録頂いた方・メルマガ配信・物件速報に限っていたのですが、もっと交流する感じを出していきたいなぁ。


オンラインサロンとかではFacebookが多いみたいですが、会員限定のサイトで私が一方的でもいいから物件の事・不動産市場の事などを書いて、いつでも見にきてもらえる場を作りたい。注意するのは、不動産ってプライバシー性が強いのでそれぞれが見えない様にしていかなくちゃいけない。でも、質問なども書き込める様にしておくと他の人の疑問や考え・経験なども知る事ができて、非常に参考になる空間ができるんじゃないかなと考えています。



物件の情報発信は広い方がいいけど、物件の見極めは閉じた空間の方が本音で語れるので適しています。来年の目標の１つは、【交流ができて、濃い空間を作ること】。チャレンジしていきますね。

先日物件の見学をした時に、相手方の不動産営業マンは見学し終わった後にコソッと耳元で言ったんです。「他に極秘の物件がありますんで、よかったら言って下さい」と。

もう　えぇっちゅうにー

まぁこういう事を言う時って、たいした物件ちゃうしね（汗）



てか、その極秘物件ってやつですけど一般のお客様から売却依頼されている物件ちゃうやろなと。売ってくださいと頼まれているのに隠している訳ですからね。
こんな事をしてたらアカンし、何を得意げに他人に話してんねんと･･･。



気を付けてくださいね。こんな言い方する営業マンは信用できませんからね。




話は変わって、今日リフォーム現場の近くを通ったの寄ってきました。クロス貼りまでもうちょっとという感じかな。お盆明けには完成しますので楽しみです。

（和室）


（ダイニング部）



（２階の洋室は絨毯でしたが、床レベル上げてフローリングに変更）

マスメディアの影響力が小さくなってきたと言われる時代。不動産業界ではまだまだ大手の力は大きいですね（実際に業界にいてる人間としたら、大手の良い部分も悪い部分もありますが）。



飲食業界で考えると、茨木市では個人店って増えてる様な気がする。それもコダワリが持って、専門性もある店。不動産業界もこういった流れに早くなっていかないといけないですね。



街の不動産会社や小さい会社は「なんか怖い･･･大丈夫かな」ってイメージがあるじゃないですか。実際、かなりイケイケの会社が多いので、そう思われるのは仕方ない（汗）。


なぜ不動産業界は営業マンの対応が悪いのか？

こうなる原因はいくつかありますが、まず１つには、【リピートが非常に少ない業界】っていうのがある。飲食業界なんてリピートしてもらわないといけませんから、そりゃ味も対応も雰囲気も、不動産業界よりもっと必死だと思いますよ。



それ以外には【紹介に対する意識が低い】。私はハウスメーカー出身で住宅業界は結構紹介に対しての意識が高かったので、不動産業界に来た時の紹介してもらうっていう考えの無さにかなりビックリした記憶があります。

不動産業界こそ地域密着（地場産業）なんですから、ご紹介がメインになる仕事なんですけどね。
リピートが少なく、接客する回数もそれほど多くないってなると、そういった接客・サービス精神の低い人間が集まってしまう状況になっているんだと思います。



当社では今でこそホームページやブログからの直接問合せが増えていますのでご紹介の比率は下がってきましたが、それでも半分くらいのお客様はご紹介絡み。コレが本当に有難い！



ご紹介とリピートへの意識付け、これが一番大切だと思っています。「お知り合いにいらっしゃったらぜひ紹介してくださいね！」って声をかける事も重要ですが、自然に紹介して頂けるような仕事をご提供できる様に努めていきます。

お客様から聞かれて、「あーそっか。そういう部分も気になられるのか？」って思ったので、ちょっとした自己紹介と思って書きます。



「物件のチェックってどうしてるんですか？」

毎日の物件をチェックするソースはいくつかあります。でも不動産やっているなら、やっぱり基本になるのが【レインズ】。レインズとは、不動産会社だけが見る事ができる物件情報ネットワーク・システム。レインズは朝の７時から夜は１１時まで稼働しています。



で、私は朝早いのでレインズが稼働する朝の７時にはチェック。「日報」というのがありまして、前日に新規登録した物件や価格変更された物件が出てくるんですね、それを毎日確認。



価格変更なら、価格変更の経緯を書いて、ホームページに掲載している価格も変更します。

新規物件なら、まずは物件情報に一通り目を通して、ホームページへの入力。そして売出し価格が相場かどうかも計算してみます。そのあと、実際に物件を見に行って写真撮影＆現地チェック。



価格変更・新規ともに、出来るだけコメントを入力するようにしていますので、価格計算や現地チェックにて気になった事を追加で書いていきます。あとはハザードマップの確認と入力ですね。
これを毎日続けている。そういう感じです。



別に特別な事ではなくて、不動産会社なら当たり前の話でして･･･。

ただ毎日チェックしていると、物件勘みたいなものは確実に身に付くのは間違いなく、逆に１週間でもその行動をしなかったら（した事ないですが）、不安になってしまう（汗）。
お客様に説明する義務がありますので、この物件勘というのは常に養っていかないといけないと思っています。

とある金融機関の人に、ご自身の不動産の相談をされました。お客様の手続きの合間だったので物件探しや購入にあたってのアドバイスみたいな感じをさせて頂いたのですが、「いつも対応を見ていてお客様を向いて仕事してるのが分かるから、相談してみたんです」って言われました。

こういうのもホントにうれしい。



お客様の方を向いてやっていた事なんですけど、第３者が見て信頼してもらえるというのは仕事の自信にも励みにもなりますね。

誰が見ても、どこから見られても相談してみたいって思って頂ける仕事を心がけていきます。



話は変わりますが、東北でまた大きな地震がありましたね、今日は和歌山県でも震度４がありました。建物の耐震性能も日頃から気にかけてチェックしていく必要性を再認識させてくれます。



新築・中古と一戸建て・マンションと物件種別は違う事が多いのですが、お客様の資金計画の中で、自分でも納得できる物件をお客様におススメするのが前提です。契約するかどうかはその次の問題
。
ご入居されてからの生活をしっかりとイメージして取引していきますね。

当社の仕事のスタンスを再度見直すと同時に、お客様にもお伝えしようかと思いまして、ブログ更新です。当社の活動は色々と行っていますが、メインとなっている（ルーティン）のは、【ホームページ毎日更新・ブログ・チラシ】。
当たり前って感じなんですけど、それぞれどんなスタンスで取り組んでいるのか？をご紹介します。



①ホームページ

毎日更新しています。新着物件の登録・価格変更・成約済み物件の削除、この３つですね。一番気を付けている事は【決して宣伝（紹介）だけではない】という事。物件の備考欄には私が感じたコメントや物件の注意事項、そして価格変更の経緯・ハザードマップ表示など、見て頂いたお客様が物件を出来るだけ判断しやすい様に発信しています。
詳細な事は個別に相談となりますけど、お客様がストレスを感じないって所を気にしながら運営しています。



②ブログ
アメブロとホームページ内ブログ、と２つ運営しています。これは、私の考え方を知ってもらうのはもちろん、不動産や住宅を検討するにあたって気を付けてもらいたいポイントや業界の裏話など、お客様の参考になるような記事を書くように心がけています。



③チラシ
「チラシの効果が落ちてきた」って以前から言われていますが、地域密着で不動産業をしているならやっておかないといけない。効果というよりも、継続する事による認知ですね。
チラシでいうと、当社は配布しているチラシの半分以上は【売却を求めています】系のチラシ。これは純粋に売却を依頼して頂きたいのと、あと大きいのは「当社ホームページの会員様に売出し情報をダイレクトで発信したい」という気持ちですね。
この売りチラシというのも、本当に継続が大事なんですよ。ずーと配布していないと効果は出ませんので。



ザっと書きましたが、ルーティンとして毎日やっている内容と考え方はこんな感じになります。これから改良を重ねて変化していくと思いますが、【お客様のストレス解消の為に】これだけはブレずに運営していきます。

住宅ローンの審査って、銀行にもよりますが、ネットでやるパターンが増えてます。簡単審査とかじゃなくて、キチンとした事前審査や申込みの手続きですね。



で、事前審査の場合は銀行から発行された当社のID・パスワードで審査フォームに入って、お客様情報の入力と物件の資料関係などをアップロードして、送信。そうしたら早かったら翌日、通常でも3日以内には審査結果が返ってきます。



住宅ローンの本申込みの場合は、お客様宅に郵送された書類にID・パスワードが書いており、入力していってくださいって流れになるんですけど･････やっぱり慣れてない書類とかもあるので、お客様は難しいと思うんです。という事で、書類関係はコチラで用意して、入力も手伝うのでほぼコチラで手続きをやっている形になります。



ネットでする意味あるんかなぁって正直感じる時も多い（汗）。銀行としては人手が少なくできる分、金利も安くできるって事なので、それに合わせていくべきなんでしょう。



今日もね、申込み手続きをしてたんですよ。そうしたらアップロードしないといけない書類があるのに、アップロードできる場所がないんですね。「？」って感じで色々と探したんですけど、やっぱり入力フォームのどこにもないんです。

仕方ないので銀行の担当者に「●●の書類って必要ないの？」って電話したら、「メールで送ってください」って言われました（汗）。

えーっ！ネットの意味ないやん。

銀行の方でやりますって言われました。



ん～、ネットでの住宅ローン手続きは慣れてはきたのですが、まだ空中にパンチしているような、書類はOKなのか分からないような･････アナログ人間なんかな。
お客様に手間がかからない方向にいくんなら、いいかな。