カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2021/08/23 12:45
茨木市の不動産状況としまして、現在売られている物件が少ない。という事は、マイホームを探しているお客様だけではなく、買取りを本業としている不動産会社も仕入れする物件が少ないという事なんですね。
こういった状況だと、【建築条件付き土地や建売新築】の割合が多くなってくるのが流れ。ですので、ココで再度特に建築条件付き土地を判断する基準でも書こうと思います。
仮に茨木市で土地坪単価の相場が＠８０万円～９０万円のエリアだったとします。
土地の面積は３０坪という事で計算していきますね。
建築条件付き土地が売りに出た。
土地価格 ２，４００万円（土地３０坪×坪単価＠８０万円）
建物価格 １，８００万円（建物３０坪×坪単価＠６０万円）
土地＋建物の合計で４，２００万円。
建築条件のない普通の土地が売りに出た
土地価格 ２，７００万円（土地３０坪×坪単価９０万円）
建物価格 １，５００万円（建物３０坪×坪単価＠５０万円）
土地＋建物の合計で４，２００万円。
＊建築条件なしの土地は坪単価を１０万円高くしてます。
＊建物の性能・仕様は同等として考えています。
どうでしょう？総額は一緒になりましたね。細かく書くと
①建築条件付き土地って相場より少し安く売るケースが多かったのですが、ここ数年は仕入れ価格も高いので相場かそれ以上で売りに出るケースが増えた。
②建築条件付きの場合は不動産会社が建物にも利益計上しますので、建物坪単価は高くなる。
③解体費用等は考えていません。
この３つ以外にも細かい違いは出てくるのが、でも上の計算の様になんとなく似た価格帯になる事が多いんです。
私がまず気にする（確認する）のが、建物の価値。
これは断熱などの住宅性能だけではなく、間取りの打合せレベルや売主である不動産会社の建物へのこだわり具合です。打合せする気もない売主だったりしたら、せっかくの家作りの楽しさが半減以下になりますからね･･･。２，０００万円とかの高額な買い物ですから、それなりの覚悟で打合せしてもらわないと困るって話です。
ここのレベルが低いって感じたら、おススメはしません。物件少ないけど、建築条件のない通常の土地を買って、好きな建築会社で建てた方が納得感があるでしょ。
土地が問題ないとするなら、建物の方で判断していくしかないんですね。
・建物の価値（価格と仕様のバランス）がＯＫなのか？
・打合せレベルが納得できるか？
この２点はかなり重要になります。
これを見破るのは何回か打合せをするしかないと思いますが、危険な会社ほど早く進めようとするので、お客さんとしたらなかなか難しい･･･（汗）。そうなるとやっぱり我々のような仲介する不動産会社がしっかりと中に入って、お客さんの代わりに見極めていかなければいけないんですね。
アカンならアカンと。ＯＫなんだったら、その後の打合せも責任持って対応していく義務があると私は考えます。
