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【築年数が新しい中古の場合・・・】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2020/12/13 12:58


午前中は新築一戸建ての打合せに立ち会ってきまして、午後のご案内まで少し時間あるのでブログ更新。ちょっと込み入った内容になりそうなので、アメブロじゃなくコッチのブログで書きます。



中古一戸建ての売出し情報で「判断難しいなぁ」って思うのが、築年数がかなり浅い物件。特にハウスメーカーで結構お金かけて建てられた住宅は売り出す価格設定が難しい・・・。



最近の実際にあった事例だと(価格帯は具体的に書けないので仮の金額で書きますね)
【中古一戸建て・築3年・ハウスメーカー施工】というのがありました。土地面積35坪・建物面積30坪とします。で、この中古一戸建ての売出価格が5,000万円とします。


この近くで最近、私が土地を仲介して新築を建てたお客様がいらっしゃるんですね。土地は40坪超で先程の中古よりも5坪は大きく、建物も40坪以上と2回りくらい大きな家。道路幅・向きもコチラの土地の方が条件がいい。この新築が5,500万円くらいなんですね。

ハウスメーカーではないですが、耐震はもちろん断熱・換気などの住性能はハウスメーカーより良いんです。



で、ここからは本題なんですが、このエリアで物件を探されているお客様がいてたとしてどう判断されるのか?という話です。



土地から買って、注文建築で新築建ててもそれほど価格差がないんですね(価格差が出ない条件としてはハウスメーカーで建てるのではなく、設計事務所・工務店で建てる事になります)。

こう考えていくと、やっぱり新築優勢になりがちですので中古物件としては苦しい立場になるんです。
勝てる条件としては

・探している人がその立地を望んでいる
・建物(間取り・仕様・性能など)が条件に合う
・新築と比べて価格的にメリットが感じられる

という感じになってきます。



売主様は「建物にこんだけお金がかかっているんです」って叫びたい気持ちになるのも当然だし、仲介する不動産会社としてはハウスメーカーの建物ってだけの漠然とした説明ではなくて、【新築と比べてどうなのか?、建物の性能面などの差別化できる説明】という能力が必要になってきます。



もちろん売主様が納得できる範囲で、かつ購入検討者にも説明できるだけの価格設定を詳細に検討しないといけません。個人的にはこういうシビアな打合せって好きなんですが、一般的な不動産の世界ではなかなか難しい所です。

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