不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

あまり詳しく書けないような内容ですが

最近特に南茨木駅周辺の昭和建築のマンションでリフォーム済みの物件が多い。
新着・価格変更ともに多いんですけれど･････多すぎて。正直ホームページで発信もためらう程（汗）



新着物件は2,000万円台後半で高めの価格設定がほとんどで、「売出し当初だから、もしかしたら反響あるかも」みたいなチャレンジ価格になってるんですね。プロがチャレンジせんといてよって思うのですが。

それに伴って、やっぱり売れず価格を下げていってるのが価格変更の物件。


ある意味、相場というのをよく分かっているという捉え方もできますが、このあたりの物件はよく比較検討する事をおススメします。



もっと書きますと、2,000万円台後半のリフォーム済みを提案してくる不動産営業マンは要注意。

見た目がキレイだからといって簡単に判断してしまうと、数百万円の損をしてしまう事になりますので、本当にご注意くださいね。

「家の理想は平家」とよく聞きます。

確かに縦（上下）の移動がないのは気持ちがいい。

ただファミリータイプの間取りで平家の家に住もうと思うと、土地は50坪以上は欲しい。

茨木市で50坪以上の土地となると、需要のあるエリアなら土地だけで5,000万円かそれ以上はします…なかなか現実的な選択肢ではない（汗）。

で話はちょっと変わるんですけど、不動産的に平家の物件を考えるとどう？って話。平家の家を売却しようとするとどういった事に注意しないといけないかという観点ですね。

結論から書くと、もう間取り次第。

4LDKあればベストですが、なければせめてリビングダイニングがゆったりした3LDKは欲しいですね。

2LDKとか狭いリビングダイニングとかは、やはり売れにくい…。

買いやすい価格帯なら全然いいんですが、先程書いた様に広い土地なら価格帯も高額になるでしょ（汗）。5,000万円以上出して、2LDK等の広くない間取りだったら、検討も出来なくなるという感じです。

よくご年配の方が家が古くなって建て替えする時に、「子供ももういないし、平家でそんなに広くなくていい」って事があるんです。

もし10年や15年後に売却するとなったら、結構厳しい状況になります。

まだ建物価値はあるのでそこそこの査定価格になるし・・・そして間取りが合わないので売れにくい。

遠くない将来に売却の事を考えれば（資産価値）、必要なくても2階建てで4LDK位はあった方が流動しやすい資産として残りますね。

リフォームか？建替えか？

現在住んでいる家だけじゃなく、購入しようとしている築年数がある程度経過している中古一戸建てを判断する時に悩むと思います。

その判断を分かりやすく書くと【建てられた年によって変わってきます】。



では詳しく解説していきますね。

●1981年5月以前の確認申請の建物→建替え

これは旧耐震基準といって、今の建築基準法が大幅に変わる前の建物。基本性能から根本的にリフォームするとなるとなかなか難しいし、費用面から考えても建替えした方がいいでしょう。

●2000年以降→リフォーム

建築基準法は2,000年にも変更になっている部分があります。ですので、2,000年以降は基本的に現在の基準の建物。リフォームが第一の選択肢になります。

●1981年〜2000年→個別判断

この年代の建物が一番難しいかと思います。経験上は、リフォーム（リノベーション）で対応できる事が多いのですが、結論から言うと【個別で建物の調査をしてください】。

しっかりと建っている家もあれば、結構古くなってリフォームだけではなく、メンテナンスにも多額の費用がかかってしまうケースがあります。もちろんそれでもOKですが、1,500万円前後かかってしまうなら建替えという選択も考慮にいれた方がいいでしょう。


＊ただ1つ条件があって、それは建物の大きさがあまり変わらない時。建物が40坪あって、リノベーションに1,500万円かかる。じゃあ建替えといっても30坪で1,500万円かかったら、住むという面ではメリットが少なくなる可能性がありますからね。



という事で、判断については建てられた年代というのがまず大事。それからは個別で信頼できる人に確認してもらうのがいいと思います。

60坪とかそれ以上の土地が売りに出ると、結構不動産会社や建築会社が購入申し込みを入れています。たぶん皆さんが想像する10倍以上の感じで･･･（汗）



この位大きくなると土地価格も高額価格帯になるので仕方ない部分もあるんですが、あまりにも高い金額で購入しようとしているのもどーかと思うんですね。



通常広い土地というのは坪単価が下がります。

例えば土地面積30坪で坪単価が100万円くらい（土地価格3,000万円ですね）という相場のエリアだったら、土地面積60坪なら坪単価は80万円台になるという感じ（土地価格は5,000万円前後～5,300万円くらい）。

30坪の相場が100万円だからって60坪が6,000万円にはならないという訳です。



でも最近は60坪以上の広い土地でも坪単価100万円近くで普通に売りに出されていて、それを不動産会社や建築会社が仕入れようとしている状況･･･

多少は価格交渉しているでしょうが、古家の解体費用や購入の諸費用・土地の（若干でも）利益を考えると、2区画・3区画に割って分譲する場合には、30坪で坪単価110万円以上になります。



なんかその位の坪単価の差は【誤差】みたいな感じで、販売できる！という雰囲気が漂っている。

こういうのってよくないよね･･･



買いやすい様に土地を割って分譲するのは意味がありますが、それは広い土地を相場の坪単価80万円台で購入して、30坪を坪単価100万円くらいで売るケースだと思います。それなら価値がある。



先程の状態だと、不動産・建築会社が売るものが無いから、「高くても売り上げの為に買っておこう」みたいな要素が強くなり、結局しわ寄せが最後のエンドユーザーにいってるだけのような気がします。

仲介する立場としては、こういった事も説明をして、キチンと理解してもらった上でお客様に判断してもらえる事が重要になってきます。

新着で売りに出される、特にマンションの価格で「う〜ん、意味は分かるけど高過ぎちゃうかな」って微妙な物件がチラホラ見受けられます。

「相場帯だけど高め」というんじゃなく、「その上」を少しいってる感じ。

お客様によって希望エリアは違うので個々では判断しにくい部分とありますが、こういった物件の売れ行きは気になります。



「その上」を検討して判断するには色んな条件を確認しておく必要がある。

・現在の経済状況と将来予測
・立地の需要があり、価値が保たれそう
・その物件に特徴がある（眺望が良い・庭付きなど）



最後は、資金計画に無理がなく、お客様にとって合うかどうかの判断にはなりますが
色んな条件を考えて、納得して仲介できる物件である事を自問自答する担当でいていたいです。

アメブロの方では書きにくい内容なので、コッチのブログで。



何か月か前に、街を車で走っていたら、不動産会社の小さな看板を見つけたんですね。建物はかなり古いので、どうみても土地としての販売っぽい。

レインズ（不動産会社間の物件情報システム）に登録されていないし、「ちょっと聞いてみよ」と思ってその看板の不動産会社に電話（大阪市内の会社です）。

私：アイ・ウィズ不動産の橋本と申します。すいません、茨木市●●で看板見て、電話させてもらったんですけど。

相手：あ～今担当者がいないので、戻ってきたら電話させます。

そこから電話なんて一切ないんですが･･･



まぁね電話がないのはいいんですが、「ああ自分達だけで買主さん見つけようとしてんのかな」とか「買取の方に持っていこうとしてるんかな」って感じました。

普通に売ってくれると思って売却を依頼した売主さんは可哀そうやなぁって。



それから数か月、昨日その土地を通ると解体されて更地になり、別の不動産会社のノボリが（汗）。結局買取になったんやなと残念な気持ち。



ここからがこのブログのメインテーマで、「いくらで売りに出てるんやろ？」と思い、ネット検索。出ていましたね、売出し情報が。

土地は20坪そこそこで、新築2階建てで5,000万円以上。高過ぎやろ･････と。逆算したら、土地坪単価は130万円超えになります。


私がいつもブログで書いている主張と比較すると、まぁ私の査定では元々の古家付き土地は高めに考えても坪単価120万円前後。20坪強なので約2,600万円。

解体費用が150万円として、建物費用はよくある新築建売のような仕様で付帯工事も含んで1,500万円。ここまでの合計で4,250万円。

不動産会社に買い取られ現在売り出されている情報と比べると、1,000万円程の差が出ます。



元々の不動産会社が変なことせずに、普通に市場に流通させていたら、購入検討できたお客様が結構いたと思うんですよ。それが自分達の利益のみを考える不動産会社にいっちゃうと、せっかくの流通を阻害してしまう典型例になります。



買取がダメって訳じゃなく、出来るだけ住宅を検討している人達にスムーズに物件を流通させようって信念で仕事をしている不動産会社が多くなれば、もっと物件って動くようになるんです。

困っている人の味方になれるように頑張っていきます。

前にもアメブロの方だったかな？書いたことがありますが、再度ご説明。

私道負担の土地面積表示について。



私道というのは簡単に書くと「個人や団体等が所有している道路」の事。
私道負担というのは、色々なパターンがありますが、多いのは「土地の所有者がその土地が接している部分の道路を所有している」パターン。

図で書くとこんな感じ↓


登記上の土地面積は100㎡なんだけど、有効面積（建物が建てられる面積、建ぺい率・容積率の計算の元になる）は90㎡で、前面道路の半分10㎡を所有している。



でね、ネットで不動産会社が物件情報を掲載する時は【私道負担面積は除外する】のが原則。
上の図の場合なら、土地面積90㎡・他に私道負担10㎡と記載しなければなりません。

100歩譲っても、土地面積100㎡・内私道負担10㎡になります（これも知らなかったら土地100㎡と勘違いするからダメなんですが･･･）



ここからが本題んですが、危機管理として、私道負担を土地面積に含めて掲載する不動産会社は避けましょう。知っててなら物事を隠す不動産会社だし、知らなかったとかミスったなら根本的にもダメ。



コレ、知らない人が見て危ないのは

①土地の価格判断を間違う。

上図で土地価格が3,000万円だったとしましょう。本来は90㎡（27.22坪）なので土地坪単価は約110万円。それを100㎡と勘違いして計算すると30.25坪になり、土地坪単価が約99万円になっちゃう。
坪単価110万円と99万円。えらい違いでしょ（汗）。

安いやん！ってある意味だまされる可能性があるので気を付けましょう。


②建築可能な家の面積が変わる。

建ぺい率（1階の建築面積）60%の場所とすると、本来なら90㎡×60%＝54㎡ですが、100㎡で計算すると60㎡になります。6㎡も差がでます。4帖分くらい建物の間取りが変わってくる･･･。



私道負担の表示によって、結構判断がおかしくなるでしょ。

土地情報をチェックする時は、道路種別（公道か私道か）そして私道ならその面積表示はどうなっているか？を確認しておく事も重要です。

最近問合せやご相談が増えてきています。

こういった流れってお客様も無意識に感じているので、キチンと対応できるように原因を考えていきます。



昨日に土地の成約確認をしていましたが、3,000万円クラスの土地は特に売れていってる感じ。

茨木市では駅距離が近いちょっと遠い関係なく、駅から歩ける範囲は坪単価はあまり関係なく売れていってる傾向があります。



駅徒歩20分圏内で土地面積20坪台後半～30坪前後にかけての土地は、少し見方（判断）を変えた方がいいかなと自分でも感じています。

土地の状況・解体工事有無・道路の種別など、個々に判断する内容は変わりませんが、ある程度の坪単価（相場帯）の幅は持った中で「よく考えたらバランスは取れている」という物件を見極めていきます。＊基本的には需要があるエリア内での話になります。



【相場と物件判断】の基準を私なりに見直してみます。