不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

空家等対策特別措置法の一部を改正する法律が一昨日の12月13日から施行されました。

色々と変更点がありますが、関係しそうな点を簡単に書くと

今までは特定空家等という、長期間人が住まず使用もされていない建物で放置されており、行政から改善する様指導が入った家があるんですね。

それが今回の改正から【特定空家等に指定されていなくても、そのまま放置すれば指定される恐れのある家は管理不全空家として判断されてしまう】という点。

こうなると所有者にとって一番影響が出てくるのは【固定資産税の特例が無くなってしまう】事です。

建物が建っている土地というのは固定資産税が軽減されていて、それが無くなる訳です、ざっと土地の固定資産税が6倍程になる感じ。

実際行政がとこまで判断できるかは不明ですが、今後の空き家対策になっていくのでしょうか。

個人的には【不動産会社・建築会社等の新築一戸建て（建売等）の建築棟数を規制】した方が効果あると思うんですよね。

作り過ぎてる建売や建築条件付き土地の量を制限した方が将来的に空き家が減るし、今より中古一戸建てが活性化して、空き家になっている建物も相乗効果で動く気がする。

国の方針としてここ数年、特に来年からは新築一戸建ても省エネルギー性の高い建物を作る様に推進していってますが、まだまだ新築への優遇は残っている現状。

なんだか逆の事を同時に行なっているようで違和感を感じます。

購入相談でのヒアリング時に【今までどんな物件をご検討されたのか？また実際にどの物件を見学されたのか？】を確認する事が多いんです。

その内容でお客様のご希望というのが結構見えてきたりすし、特になぜその物件にしなかったのか？が参考になったりしますね。

で最近の話なんですけど、リフォーム済みの物件を検討したってお客様が結構いてはるんです。

それらの物件は【絶対に買ってはいけない】という物件。

物件内容に懸念事項があるというより、メチャクチャ高過ぎ・・・という物件が多いんですね。

具体的に書くと、当初は古い状態で売り出されていて、2,000万円〜2,500万円で不動産会社に買い取られる。それから500万円〜（外壁関係も含めたら）700万円位のリフォーム工事がされ、3,800万円とかで売り出されているんですね。どう考えても500万円以上高い価格設定。

「その物件が気に入ったとしても、3,000万円切ったら検討でいいと思いますよ」ってアドバイスする様にしています。

こういった話をする時にいつも思うのは「物件を見学した時にその不動産営業マンはどういう説明をしたのだろう？」って事。

「相場価格はこんな感じですよ」

「リフォーム工事にお金かかってますから」

「他にも検討しているお客様がいてるので決めましょう！」

もしかしてこんなトーク？

ホームページとかでは【お客様のために】とか【不動産のプロとして豊富な・・・・・】とか書いてるけど、お客様の事ほぼ考えていないんじゃないかな（汗）。

不動産仲介って販売とは違うので、コンサルティングの要素がないと成り立たない仕事だと強く思う、この頃です。

今日は火曜日。不動産業界は火・水が休みの会社が多いので、ちょっと濃いめの話でも書こうかな。



今年の茨木市の不動産市場をみてみると、新築一戸建てが非常に減りました。
原因としては、大きく２つある。

①根本として、売られる物件数が減った＝仕入れる（買い取れる）物件が減る
②相場が上がって、利益を計上すると販売価格が合わない。


①と②はお互い影響し合うんですけど、①のように仕入れる物件が減る→買取不動産会社間で仕入れ競争になる→買取の価格も上がる（仕入れ値が上がる）→売れないから仕入れを控える。こういった流れ。


相場が上がったとはいえ、新築一戸建て（建築条件付き土地も含む）はやっぱ売れる価格帯っていうのがあるんですね。例えば5,000万円で販売する新築一戸建てがある。相場にはギリギリ入る計算。でも「このエリアで建売で5,000万円は高いよな･････」っていう感覚としての価格帯。


相場とかじゃなく、この感覚というのも地元民としては結構大事な判断基準なんですね。
逆もありえるんです。「ちょっと高過ぎるけど、場所は良いからなぁ」って感覚。



という事で、茨木市では一般的な土地25坪～30坪の新築建売の感覚的価格帯上限は4,500万円～5,000万円くらい。それを超えると、何か特徴がある場合を除いてかなり苦戦していますね。駅から近いとか需要が高いエリアはいいですが、駅距離が遠い・ハザードマップが悪いエリアで価格設定を間違えると大変でしょう。



なので、茨木市では比較的相場が安い北部エリアや総持寺エリアに新築一戸建てが集中している状態です。



まぁハッキリ書くと、キッチリと相場を把握している不動産会社は今土地の仕入れはほぼストップしていますよ。仕入れ合戦に巻き込まれるような事はしていません。


このあたりの内容っていうのはお客様はなかなか感じ取る事は難しいと思いますので、雑談感覚でもよく話をさせてもらっています。ぜひご相談くださいね。

不動産会社と住宅会社（特に設計事務所）ってあまり相性が良くないんですよね…お互いが尊重していないというか（汗）

どちらかというと不動産会社は物件の内容を重視するが、住宅会社はどんな建物が建つか？やその費用の方を気にする。んでもって、不動産会社は建築の事は素人が多いし、住宅会社は不動産取引の事を知らないという事が多くなります。

お客様は土地購入の時に両者とも関わるんだから、両者ともに同じ方向向いて対応すればいいのにって思います。

私は不動産取引も建築設計も両方するのでどっちの肩を持つって事はないけれど、以前に住宅の建築士が言ってた事が気に入らなくて

「土地を探す時は建築士と一緒に探して決めましょう。不動産会社は土地の内容は教えてくれても、どんな家が建つかまでは知りませんので」みたいな事を言ってたんです。

確かに当たってます。普通の不動産営業はお客様の要望聞いて間取り提案をしてくれないでしょう。良くてどっかの住宅会社が書いた参考プランを渡されるくらい…

でもね、事件は現場で起きてるんだ！ってくらいに【人気のある土地はすぐに申込みが入るんですよ】。

建築士と一緒に探そうってなると「現地見に行くのは来週の土曜日で」って・・・遅いよ（汗）

過去にスピード感バリバリの建築士の人に出会った事があまりないので、大丈夫なんかなぁって心配になります。第1回目の間取り提案は1ヶ月後みたいな話もよく聞くので。

「明日に現地見ておきます」「ラフですがご要望が入るかだけは確認してみます」みたいなスピード（サービス）は土地探しにおいて絶対的に必要になります。

過去に取引した事がある不動産社長さんから電話あって
茨木市のエリア市況を聞かれました。



一通り話を伝えた後に、「●●町って相場どう？」って聞かれて、「今は土地坪単価100万円以上はしてますね。110万円～120万円の値付けしている土地もあります」って返答。


そのあとに「じゃあ●●町は？」

「そのあたりは土地坪単価100万円くらいかな。それでもちょっと高い気はしますが。」と返事。

そうしたら「そこで坪100万円で買う？って言われてんねんけど、高過ぎやんな」と。



70坪くらいで古家有りの土地を坪単価100万円で買い取らないかって話。
30坪～35坪の土地面積で坪単価100万円までって相場なのに、その価格設定はメチャクチャ･････


70坪を坪100万円で買ったら7,000万円。それから解体に200万円かけて、土地分筆に60万円かかって、そこから土地取得の諸費用や販売経費を加えると、8,000万円近くするでしょ。

2区画で分譲したら土地利益抜きでも1区画あたり4,000万円はする、土地坪単価で約115万円。
土地利益を含めると余裕で坪単価120万円を超えてきます。



そうなると土地利益は薄くして、建築条件付きにして建物で利益を生み出そうっていう方向になりますが、総額で7,000万円クラスで建築条件付けられてもね･････。



まぁその社長は買わないでしょうけど、はたして買い取る会社はあるのだろうか（汗）

こんな感じで販売物件が欲しいからといって無理に買い取った物件もチラホラあるので、お客様は気を付けてほしいんです。

ホームページの会員になって頂いているお客様から好評なのが、【物件ページの備考欄に書いている、私のコメント】。結構本音で書くようにしているので、よくチェックしてもらっています。


でコメントを書くときに考えているのは、主に２つ。

①売出し価格が相場とあっているか？
②物件を検討する時に気を付けること

すべての物件で書くことは出来ていませんが、出来るだけお伝えする様に心がけています。


不動産の特徴ともいえるのですが、どうしても書けない（書くことが出来ない）のは
その物件自体をどう判断するのか？って事。

立地や物件の間取りや作りというのは、お客様個々の要望によって判断が変わってくるので、そこのコメントだけは共通しないので書けないって感じになります。


個別に相談があって、お客様の要望を聞いて、雑談なんかもしたりして、その物件がお客様に合っているか？を判断しています。このあたりがメールやLINEではなかな出来ないところ。オンラインでも難しいかったりする･･･。

だから不動産は楽しいって事なんですけどね。


できるだけ入り口のハードルは下げて相談しやすくしたいと考えていて、その中でお客様のイメージをどれだけ的確に捉えられるかが、これからの不動産仲介のポイントの１つになってきます。

会員様向けのメルマガでも少し書きましたが
最近【大幅な価格変更】をしている物件が多い感じ。数百円の価格ダウンをしている物件です。

ほぼすべてが売出当初の価格が高いってだけで、別に安くなっている訳ではない。
こんな数百万円の値下げが出来るってのも不思議なんですけどね･････



実際の査定金額は相場くらいで話をしておいて、「今の不動産市場からすると、●●●●万円でも売れるかもしれません。一度売り出してみませんか。」という営業トークで売却依頼を目的としているのかな？

突っ込んで考えると、（わざと）かなり高めの価格で売り出しておいて、大幅な価格ダウンでお買い得感を出して売ろうとしているのかな？

どっちにしろ良いやり方ではないです。



先程の書きましたが、一気に下がったからといって安い訳ではない。むしろ「いや、まだ高いで」っていう物件もあります。よくて相場に入ってきたという感じ。

物件を探すときには、相場に入ってきたという確認が必要になりますのでぜひご相談くださいね。

お客様と必ず話するのは、相場（価格帯）の話。

茨木市もだけど、全国的に相場が上がっているのがマンション。土地（一戸建て）も上昇しているが、マンションほどの上がり幅ではないのが今の状況。

ネットニュースや不動産営業マンの話でも「不動産が上がっている」という言われる事が多いと思います。でも気をつけて欲しいのは、どこもかしこも上がっている訳ではないという事。

上がっていると聞くと全体的とイメージしがちですが、駅近くなどの好立地・人気学校区などの昔から需要が高いエリアが上がっていて、需要が高くないそれ以外は（多少影響は受けていえど）そこまでは・・・という感覚です。

業界内で仕事している身としては、物件が少なくて競争が激しく安く買えない不動産買取会社が高く買い取るので、需要が少ないエリアの相場も上がっているという感じですね。

新築一戸建てや建築条件付き土地、またはリフォーム済み物件（一戸建て・マンションとも）がそれに当たります。

なので、この辺りの感覚は非常に重要になりますので、教えてくれる・また意識が共有できる営業マンに対応してもらう様にしましょう。

経済状況によってこれからも不動産価格は上下するでしょうが、人口が減っていく時代ですからこの2極化は進んでいくと思われます。

需要があるエリアは多少高く感じても価値があると判断できますが、その逆なら将来相場は落ち着いてくるでしょう。2極化が進むともっと下がるかもしれない・・・。

大都市圏の大阪で、その中でも人気のある北部大阪なので、全国的には良いエリアですので地方より深刻に考える必要はないかもしれませんが。

でも茨木市の中での2極化は必ず出てきますので、しっかりと話をしていきましょう。

売却をお考えの方も価格設定を間違えると厳しくなりますので、気を付けてくださいね。

最近は土地の相談（土地を購入して新築を建てる）が多くて、マンションのフルリフォームやリノベーションが減った気がします。

当社での話ですので、全体の取引では分かりませんが・・・

その理由を考えると2つあって

①そもそも価格帯が高いマンションが多くなっている

間取り変更リフォームしようと探すマンションの価格帯って、2,000万円〜3,000万円の半ばくらいが需要として多いんですけど、今は4,000万円〜5,000万円前後の物件が増えてきて、ちょうどいい価格帯が少ない。

5,000万円のマンションを購入して、間取り変更リフォームしたら、もう諸費用も入れると6,000万円じゃないですか…そりゃ高額だし、その他の選択肢も選べそうになりますからね。

逆に2,000万円台や3,000万円台前半の物件は目立ちます。

②すぐに不動産会社が買い取って、リフォームして販売するから。

①と理由がかぶる部分もありますが、需要のある（買いやすい）価格帯の物件はすぐに買い取られる…。だから結果的により物件が少なくなってしまうんですね。

相場や供給量の問題ならいいんですけど、この原因はちょっと納得しにくい。

本来ならお客さんが購入して、自由にリフォーム出来て、さらに安く買えるのになぁ。

今リフォームの相談が少なくなっているのはコレが原因かなぁと考えています。フル・リフォームするなら500万円くらい、間取り変更も伴ったリフォームなら600万円〜くらいが目安。

立地・価格・リフォーム内容のバランスがご要望にあう物件があるのか？ご相談ください。