「不動産の事」の記事一覧(199件)
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/15 11:45
お客様にたまに聞かれる事もある【心理的瑕疵】。
建物や土地で、自殺や事件などが過去にあった物件をさします。
で、どこまでが心理的瑕疵なの?って話で、今まであいまいな部分もありましたが
国土交通省が令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」という物を出してまして、これからはこの基準でいきましょうって事になっています。
売買と賃貸では少し内容が変わりますので、説明していきます(行政資料なのでややこしい書き方になっていますが、サァーとでも目を通してください。あとで解説しています)。
●宅地建物取引業者が告げなくてもよい場合について
①賃貸及び売買取引の対象不動産において自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合
老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が居住用不動産について発生することは当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が9割を占める一般的なものである。
また、裁判例においても、自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、対象となる不動産において過去に自然死が生じた場合には、原則として、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、これを告げなくてもよい。
このほか、事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、賃貸及び売買取引いずれの場合も、自然死と同様に、原則として、これを告げなくてもよい。
<解説>
建物の中での自然死、または階段からの転倒・浴室での死亡・喉に食べ物をつまらせて等の事故死でも、告知はしなくてもよいという事になります。
ただじゃあ不動産取引での現実はどうか?ということでは、やはり売却理由というのは買主様に話します。その時に自然死・事故死という事を知ったなら、お客様に告知しますね。
ガイドラインには関係なく、やはり心理的な部分も出てきますので。死因・死後の経過日数は確認してお伝えするようにしています。それつついてガイドラインでも書かれていますので、ご紹介↓
ただし、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、取引の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等(以下「特殊清掃等」という。)が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため。
次にじゃあ自殺や事件があった時、または自然死などでも死後経過日数が長かった場合は?
②賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚して、その後概ね3年が経過した場合
①以外の死が発生している場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合、いつまで事案の存在を告げるべきかについては、その事件性、周知性、社会に与えた影響等により変化するものと考えられるが、賃貸借取引については、過去の裁判例等を踏まえ、賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生している場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合には、特段の事情がない限り、発覚してから概ね3年間を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。
ここでは賃貸の事だけを書いています。先程書いた自然死・事故死以外の死亡(自殺や事件)または自然死・事故死があって(死後経過が長いために)特殊清掃が入った場合でも、賃貸では死後3年を経過したら告知義務はなくなる。
売買では告知義務期間については書かれていません。という事は基本的に期間はなく知りえた事は告知しましょうというスタンスという事になります。
ざっとこういった内容になっています。
不動産会社によって判断は変わってくるでしょうが、今のところは売買の取引ではガイドライン関係なく知りえた事実は告知しているケースの方が多いかと思います。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/10 18:11
日経平均が37,000円突破したというニュース。バブル以来の最高値。
【株価と不動産価格は連動する】という法則からすると「不動産価格が上昇する!」という営業マンやニュースが増えそう。
とはいえ、どこもかしこも上昇する様な昔のバブルみたいにはならないでしょう。
現在の不動産市況から判断すると当たり前になりますが
①人気のエリアや物件はまだ上がる。
②それ以外は多少は相場高に引っ張られるが、それでは売れず…価格変更を繰り返して売れていく。
そんな感じじゃないかなぁ。
そこで①の人気エリアや物件とはなんぞや?という判断もしっかりとしていくべきなんですね。
例えば駅近かったら相場が上がるのかと言えばそうでもない物件もある。こういった判断は、やはり地元をよく知る不動産営業が的確に提案する必要があります。
色んな要素がありますが、同じ駅距離でも町での違い。同じ町でも道路の筋による違い。マンションなら小規模か大規模か。
駅から離れていても、街並みや商業施設の有無・学校区などで需要高を維持しそうな物件もあります。
あとはものすごく簡単に言えば【雰囲気】。一般的な不動産査定からすると「おいっ!」と突っ込まれそうですが、地元民としたら…あるじゃないですか。
株価が上がっていくとしても、結局は【欲しい時に欲しいと思える物件をその時の適正な価格で買う】。これしかないでしょう。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/09 08:27
建築条件付き土地を買うと多くは不動産会社が売主になっている事が多く、建物もその不動産会社と契約するという形になります。
じゃあ建物の打合せを不動産会社がするのか、と言ったら多くのケースでそうではなく、不動産会社が依頼した設計会社や建築会社が打合せ等をしていきます。
ぶっちゃけ土地を買っただけで、あとはほぼ外注してる訳なんですね。極端な話、手配と段取りしてるだけ。
不動産会社は「家を企画してる」とか「お客さんが建てやすい様に物件を整備してる」とか色々理由付けてますけど、建築条件付きじゃなくお客様が普通に土地買って、建築会社を自由に選んでもそれは同じように出来る話ですからねぇ。
ココで腑に落ちないのは、一般のお客様が普通に買えていたはずの土地を先に押さえて、不動産会社が大きな利益を取ってる事。
茨木市でも需要あるエリアの土地をバンバン相場で土地買って、建築条件付けて、建物で利益上げてる業者もいます。
結果、お客様は高い商品を選ぶしか選択肢が無い状況になってるんですね…言葉は悪いですが、私としたら「邪魔せんといて」って思う。
大手の不動産仲介会社もいい価格で買い取ってくれるし、ラクだからそういう会社に土地情報を積極的に持っていってる(汗)。最後に購入するお客様(買主様)の事を考えるなら、そんな動きにはならないはずなんだけどね。
こういう事がずっと続いている不動産業界ですから、建築条件付き土地とか新築一戸建てはより厳しい目で判断した方がいいですよ。土地価格が相場であるとか、建物費用と仕様・性能が釣り合っているとか、理解いただいた方が良い買い物が出来ます。ちゃんと説明してくれる不動産担当が必要なんですね。
不動産流通のこういった動きを理解すると、物件を探す時に非常に役立って判断がしやすくなります。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/02/06 14:38
最近は新築住宅の内容を書いていますが、一方これからは中古を買ってリフォーム(リノベーション)を選ぶ方が増えていくでしょう。
なぜならブログで書いている様に「新築住宅が高くなったから」。
私としては良い方向だと思います。
ただ茨木市(どこもそうだと思いますが)では中古一戸建て物件が少ないんですね…。
あったとしてもかなり高い売出し価格になってたりして、中古を買うメリットを感じられなかったりする。
このあたりは建物や土地相場などエリアポテンシャルが分かっている不動産担当がキチンと検討する価値があるかどうかを見極めて、お客様に理解して頂く必要があります。
価値のある(なにより立地が良い・建物価値がある・ほぼ土地価格の売出し等)中古一戸建てが出てきたら、早く動いた方がいいのは間違いない。
新築と同じ様に建築・設備資材が上がってきたとはいえ、建て替えするより安くなるのは間違いありませんからね。
ガッツリと間取り変更してフルリノベーション&外部も屋根葺き替え・外壁塗装を行う。基礎・構造体・窓(内サッシはする)を残して、あとはほぼ新築やんって内容の工事で今なら1,200万円前後ってところ。
感覚としては内外部のフルリフォームで1,000万円〜1,300万円位のイメージを持って頂いたらいいかと思います。
建て替え新築なら解体費用も必要になるので、総額2,000万円〜2,200万円で建てたとしても、1,000万円前後の差になってきます。
予算4,000万円までのお客様にとったら、希望の広さで新築4,000万円は難しいが、中古+リノベーションなら可能性が出てくるでしょう。
でも正直に書くと、3,000万円位の中古一戸建ても非常に少ないのが茨木市での現状。
しかし!ある日ヒョコって出てくるのが不動産。その時にすぐに動いて判断できる様にする為に、事前に不動産担当と信頼関係を築いておく事が大事になります。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/01/20 10:22
去年くらいから新築建売が売れないってよく聞きます。
大きな理由は2つかと推測していて
①仕入れ金額(土地の値段)が上がり、買取りが出来なくなって、そもそもの新築建売の数が減った。
②価格帯が上がって、売れにくくなってきている。
まとめると、土地の値段と建物費用が上がって仕入れがしにくくなった。仕入れたとしても売れにくい。こういった状況。
当社はほぼ新築建売の仲介はしてないので、私としては実感はないのですが、大体こんな感じでしょう。
数年前まで3,500万円位だった物件が、同じエリア・同じ建物で4,500万円になってたら「そりゃそうやん」って思いますけどね…
「相場や建築費が上がってるので、この価格なんです」って言っても、そんな説明で売れる訳がない。絶対に今欲しい・その場所に欲しいって人だけが購入する状況ではないでしょうか。
例えが良くないけど(汗)、前まで500円で売ってたイチゴが800円になればそりゃ売れにくくなる。
200万円で販売してた車が250万円になったら売れ行きも変わる。
そんな状況だと思います。
あと住宅好きな私としては、新築建売を見ると「もっと考えて建てた方がいいのになぁ」ってよく感じる。間取りも「なんで?」っていう物件が非常に多いし、ガレージや庭の取り方も「なんで?」。
やっぱ高い価格帯になるんだから、【こだわり】【なぜこうなったかのストーリー】【希少性】などが物件から感じられないと選ばれない時代に入っているという事だと思いますね。
価格が安い、または立地が良ければまだそのポテンシャルで売れるだろうが、それ以外は分譲会社の技量がないと厳しいでしょう。
仲介会社としてはそこらへんを専門的に説明出来ることが重要になります。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/01/18 18:49
年が明けて実働として約2週間ほどが過ぎました。
今年の第一印象としては「結構お客様も物件も動いている」。
新規物件は多くはないのですが、年明けから価格変更が多くて、ホームページの更新が追いつかない日も出てきています。
不動産はどうなるんでしょうね。
株価は上昇してきているので不動産価格も上がるのは間違いないと思いますが、数年前から言われている様に「上がるエリアは上がり、それ以外は変わらずか、もしくは逆に下がる」というのがより顕著化していく気がします。
10年前なら需要があったエリアがここ1・2年はピクリとも反応が無いって状況は既に起きている。
ピクリとも反応が無いというのは、ほとんどは価格設定が間違っている場合なんですけどね・・・。
「なんか相場が上がってるから、これ位の価格でも売れるんちゃう」という感じで売り出された物件は動きがない。それが今年はより顕著になっていくんだとみています。
売る人も買う人も、相場+エリアや条件の微妙な部分の需要っていうのを判断する必要がありますね。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/01/08 16:04
不動産会社に問い合せる時って、気になる物件がないのとダメなのか?
ネットでほとんどの物件情報が確認できる時代、ただ単に相談するだけはダメなのか?って意味だと思います。
全然そんな事はなくて、当社にご相談いただくお客様の割合では、不動産・物件探しの相談8割・見学したい物件がある2割くらいの感じですね。
・希望するエリアで物件が出るのか?
・中古を買ってリフォームしようと思っているが、実際はどんな感じか?
・土地を買って新築を建てたいけれど、予算が合わないんじゃないか?
そんな不安や疑問で最初は相談頂けるケースの方が圧倒的に多いです。
逆に私としても【お客様の考えている事】をしっかりと打合せ出来たりするので、そっちの方が物件探しや建築提案をしやすかったりします。
物件見学だけだとお客様の考えがしっかりと聞くシチュエーションじゃなかったりするので・・・(特に居住中の物件だと、見学してどうだったかを確認するだけになってしまう)。
なんとか契約までしようとグイグイ営業する会社じゃありませんので、100%ご安心ください(笑)
「茨木市にアイ・ウィズ不動産があって良かった」。コレを言われるのが一番うれしいので、お客様にとってのベストを探す作業をお手伝いしていきます。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/01/06 10:01
物件を購入する時の疑問として、申込みしてからの引渡しまでの期間というのがあります。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/12/18 18:14
年末が近づいてきて、もう今年も残すとこ2週間ほど。
仕事としては10日を切りました。
でも、新規のお客様の購入相談がかなり増えてきています。年が明けて本格的な不動産シーズンがスタートしたら結構物件は動くんじゃないかなぁという感覚。
でも売り出されている物件が少ないので、なかなか皆さん苦労されているのが現状だと思います。
でもね、ご相談いただくお客様には全員にお伝えしていますが、物件が少ないからといって、何か懸念事項が多い物件を選んだり、価格が高過ぎる物件を選んでしまう事が一番危険な事なんですよ。
世の中の不動産営業マンって契約する事ばかりを優先するから、本当の事を伝えてくれる人は非常に少ないので注意した方がいいかと思います。特に不動産会社が買い取ったリフォーム済み物件などは要注意です。
これだけご相談が増えてくると、当社としても売主様から直接売却依頼をいただく事も重要になってきます。以前から売却相談には注力してきましたが、2024年はこれまで以上に、いや次元が変わるくらいの注力をしていかないといけないと考えています。
不動産一括査定サイトみたいな相場と関係ない【高値査定合戦】に巻き込まれたくないしね、独自の売却チラシ・紹介活動の強化で、お客様に物件情報を届けられるように頑張っていきます。
2023年は企業や政治・芸能界などの不祥事がオープンになった年でした。この不動産業界もあまり世の中に知られていないグレーな部分が公になって、公平な取引がなされる様になればなぁと思います。
ネットで検索したらイッパイ出てきますが、【物件情報の囲い込み】や【買い取り】などですね。
これが公になったら、大手の不動産会社に売却依頼したり、購入相談したりもかなり少なくなるでしょうね。
信頼されて、選ばれる地域の不動産会社にもっとなっていかねば。まだまだやる事満載です。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/12/15 10:50
空家等対策特別措置法の一部を改正する法律が一昨日の12月13日から施行されました。
色々と変更点がありますが、関係しそうな点を簡単に書くと
今までは特定空家等という、長期間人が住まず使用もされていない建物で放置されており、行政から改善する様指導が入った家があるんですね。
それが今回の改正から【特定空家等に指定されていなくても、そのまま放置すれば指定される恐れのある家は管理不全空家として判断されてしまう】という点。
こうなると所有者にとって一番影響が出てくるのは【固定資産税の特例が無くなってしまう】事です。
建物が建っている土地というのは固定資産税が軽減されていて、それが無くなる訳です、ざっと土地の固定資産税が6倍程になる感じ。
実際行政がとこまで判断できるかは不明ですが、今後の空き家対策になっていくのでしょうか。
個人的には【不動産会社・建築会社等の新築一戸建て(建売等)の建築棟数を規制】した方が効果あると思うんですよね。
作り過ぎてる建売や建築条件付き土地の量を制限した方が将来的に空き家が減るし、今より中古一戸建てが活性化して、空き家になっている建物も相乗効果で動く気がする。
国の方針としてここ数年、特に来年からは新築一戸建ても省エネルギー性の高い建物を作る様に推進していってますが、まだまだ新築への優遇は残っている現状。
なんだか逆の事を同時に行なっているようで違和感を感じます。