不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

建物の床面積表示の注意点。


新築一戸建てや建築条件付き土地で建物の参考プランが載っていて、床面積が表示されています。
延床面積だけ表示されている時もあれば、1階・2階それぞれの床面積も書いてある場合もあります。

気になるのは、多くのケースでビルトインガレージや吹抜けも床面積に計算されている事。

厳密には、床面積というのは建物内部の床がある面積という事ですので、本当は算入したらダメなんですね。

・1階床面積　50㎡、2階床面積　54㎡　延床面積104㎡
・別にビルトインガレージ部分7㎡、吹抜け部分3㎡

という表示が正解になります。


ヒドイ会社だと、バルコニーや引込玄関も面積に含めているケースもありますので、ご注意ください。施工面積とか生活空間面積とか、「よく考えたな・・・」というネーミング。



では何を気を付けるのかと言うと

①建物が広いと判断してしまう
②建物坪単価を安くみえる

という事です。



①はそのままですね。
実際の床面積は4LDKで30坪なのに、表示は36坪くらいになっていて「まぁまぁあるやん」って判断してしまう可能性があります。


②は実際に計算してみましょう。
建物価格が2,000万円、実際の床面積は30坪とします。建物坪単価は2,000÷30＝約66万円。
これが施工面積36坪とだけ表示されており、これで計算してしまうと坪単価が約55万円になってきます。

建物を坪単価だけで判断するのは危険ですが、表示が変わるだけで価格印象が変わるんですね。



このへんはキチンと説明してくれる会社が良心的。
建物面積をチェックする時は頭に入れておいてくださいね。

中古一戸建てをチェック（判断）する時にどんなところを見ているか？

１番は間違いなく【特徴があるか】ですね。


立地が良いとかは個別判断なので別にして、価格が相場に合っているのは当然。
それ以外では、特徴がある物件か？という事を探します。



特徴といっても色々ありまして

・築年数は古めだが、建物状態はしっかりしていそう＝ほぼ土地価格で買える
・日当たりが何よりも良い＝これは代えがたい
・新築では検討できない部分がある＝建物が広い、建物の作りが良い
・雰囲気が良い

他にもありますが、こういった事を感じ取れるかどうかが判断基準になります。

リフォームやリノベーション前提で検討する事が多くなりますので、建築知識も必要になってきます。
こういう物件は建物の状態確認が大事。



新築建てるより予算をかなり下げる事が出来て、さらに愛着がわく（特徴がある）物件になれば、中古物件の一番の面白いところである【化ける】物件になります。

物件を探していて、道路の欄に【43条但し書き。再建築不可。ただし行政が建築許可を認める場合は建築可能となります。】みたいな注釈が付いているのを見られた方もいらっしゃるかと思います。

どこの市でもですが、茨木市も43条但し書き道路って非常に多いんです。



ちょっと見えにくいですが、茨木市大池2丁目・園田町の指定道路図といって、茨木市役所が把握している道路図です。黒い線が43条但し書きになっている道。





では43条但し書きって何？って話ですが、法律を書くとややこしいと思いますので簡単に書きますね。

道路ではありません。見た目はどう見ても道路ですが、建築基準法上は空き地（空地）扱い。



ここで家を建てる場合は、4m以上の道に2m以上接していないといけない

という法律があります。4m以上の道に･････この部分ですね。43条但し書きは道でないんです。ですので、(何回も書きますが）見た目は全然4m幅の道で、その道に対して10mの間口がある様にでも、根本として道ではなく空き地扱いですので、法律上では「道に接していない土地」とみなされます。



じゃあ、どうやって家を建てるの？っては話ですが、茨木市では定期的に建築審査会というのが開かれていて、そこに許可申請を出して、色んな条件の確認がなされ、OKが出たら建築許可が出ますという流れになります。


この許可が出るかどうかは、43条但し書きの一括同意基準というのがあり、いくつかのパターン内に当てはまっていたら許可は出しますよって形で、ある程度は事前に分かります。



とはいえ、建築の際には43条許可が必要になるので要チェックです。建築会社には43条許可申請費用とかで、建築確認申請費用とは別に請求されますし、建築確認申請の前に43条申請があるので通常より1ヵ月とかそれ以上許可まで期間がかかります（茨木市の場合。他の市では数か月待たされる事もあります）。



「周りの建物で許可が出ているので大丈夫ですよ」って説明だけする営業マンもいてる様ですが、そうだとしても43条但し書きの意味合いは理解してください。

もっと書くとその空き地の所有は誰なのか？という確認もマストです。


特に土地や一戸建てを検討されている方は道路って非常に大事ですので、必ず理解してくださいね。

不動産会社があまり言わない事を書きますね。

築年数が古いマンションを不動産会社が買い取って、リフォームして販売している物件が多いです。

1,000万円台・2,000万円台のマンションなんか、7割くらいリフォーム済みちゃうかと。

「2,000万円台でマンションを買いたい」としたら、その中から選ぶといった感じになってしまいます。

ここからなんですが、そういったマンションでもそれぞれの価格差が大きいでしょ。私としたら「全般的に高いなぁ」と思うのですが（相場的にというのではなく、将来の事も考えた資産価値など感覚的に）、その中でもやっぱり売出し当初の物件は予想以上に高く売り出されています。

全く同じ条件の物件はないので（階数・眺望・リフォーム工事のクオリティーなど）最終は好みではあるのですが、【資産価値（購入した価格−残存価値）を考えると、数回にわたって価格変更した物件】の方が良いと思うんですよね。

多くの営業マンはお客様が気に入りそうならバンバン薦めてくるでしょ。でも不動産仲介の仕事は営業ではなく、こういった情報の提供や考え方を伝える事だと思うんです。

特に売出し当初や価格変更をしていないリフォーム済み物件は、不動産会社の利益が多いだけで、価値がある訳ではない。

そこんとこ、しっかり判断していきましょう！

新築一戸建て（建売）ってどうですか？って聞かれる時もありますが、当社ではあまり仲介をした事がないんです。あまりと書きましたが、ほとんどと言ってもいい位。


まぁホームページには新築一戸建てももちろん掲載しています。でも、辛口のコメントが多いから、そりゃ仲介しないよな･････って話で。



新築一戸建てをチェック（お客様に説明する）する項目は色々ありまして

①価格＝相場から判断してどうか
②立地＝資産価値を保てそうか
③間取り＝採光などキチンと考えられているか。将来の資産価値も保てそうな間取りか。

大きくはこういった点を私なりに確認して判断する様にしています。


結果として、辛口の説明をお客様にするケースが多いので、ほとんど仲介していないという訳です。

ここ1･2年は数回価格変更して相場帯に入ってくる新築もあるので、そういった物件はおススメする事もあります。



そもそも新築って仲介する立場としては取引のリスクは少ないので、普通の不動産会社はどっちかというと好んで新築一戸建てを仲介しようとします。売主さん側からも仲介手数料が貰えるのでそれも要因。


でもお客様に選んでもらって相談を受けているんだから、売上的には良くても、やっぱり不動産としてのプロの立場は崩せない。いつも本音で話をするようにしています。


だから新築一戸建て（建売）は仕事上は別の領域という意識（もちろん相談はどんどんして下さい。本音でお答えしますので）。



そもそも売主が直接販売してらええんちゃうって考える派なんで（汗）。
だから仲介手数料無料！をうたっている不動産会社に相談する人も多いんでしょうね。無料で宣伝している会社は仲介のレベルも「？」ってところも多いので、それはそれで疑問もありますが･･･。

仲介手数料だけ得して、その他では損しているみたいな部分もあるかと思います。

たまに売り出される事がある「新築未入居」。

マンションで多いかな。
購入したお客様が住む事なく、そのまま売りに出された物件です。



新築マンションって引渡しされるかなり前に販売されているじゃないですか。完成の1年・2年前に購入しているという。そうなると「購入はしたけれど転勤になって・・・」とか「買って賃貸で貸そうと考えていたけど、やっぱり売っちゃう」みたいな色々な事情があるお客さんも出てきます。超人気のマンションだったら、不動産会社などの業者が買って転売目的もあるでしょう。



じゃあこの未入居物件の判断はどう？って事になりますが、超人気マンションでなかったら結構難しい･･･。


まずは現在もそのマンションで新築販売がされているかどうかで大きく変わってきます。
建物が完成して現在も販売中って事は、①それほど需要が高くない。②需要はあるが、価格が高い。この2点のどちらか。



でも新築未入居物件って購入した時の価格を基準に売られるから難しいですよね・・・。ネットなどに出ていないけれど、モデルルーム見学に行けば個別で大幅な値引きがある新築マンションもあるので、そこと戦っていかないといけない。


あとは近隣エリアでも販売されている新築マンションとの競合になってきます。立地・グレード等で比較はしやすいけれど、戦いがあるのには変わりない。

かといって中古相場に寄せると、購入した価格より損が大きめに出てしまうので納得できない。



今新築マンションの価格がメチャクチャ上がっているじゃないですか（汗）。すぐに売る人はほとんどいらっしゃらないと思いますけど、「もしすぐに売らないといけなくなったら」という視点で物件を検討するのもアリなんじゃないかと思います（そう考えると今の新築マンションは買えないか・・・）。

売り出されている物件を見ると、現在2,000万円台のマンションが異常に多い。

特に2,000万円～2,500万円に集中していますが、ほとんどが昭和建築のリフォーム済みの物件です。



リフォーム済みは見栄えが良いのでパッと決めてしまいがちですが、ここは要注意です。

リフォームしていない物件を購入して自分でリフォーム工事を依頼した場合より、数百万円高いケースが多いから。本来だと2,200万円で可能だったのに、2,500万円位で売られているという感じですね。



リフォーム手間をどう考えるのか？という話もありますが、相場というものをキチンと把握して（根拠を示して説明してくれる担当に出会って）、納得感のある買い方をしてくださいね。

数百万円の差はデカいですよ。

新築の一戸建て・マンションそれぞれについて、たまにあるご質問の回答です。



「お得な新築一戸建てはどれですか？」

お得というのは格安みたいな意味が含まれていると思いますが、その返事としては･･･

新築という事は不動産会社が売主になっている。その時点で安く売りだす事はないですね。売出し当初は相場より少し高めの価格設定になっているし、特にここ数年は土地を高く仕入れているのか相場よりかなり高い物件も多いです。


これが私が考える内容。そんな中でも「高めだと思うけど、価値があるから購入してもいいんじゃないか」を見極める必要が出てきます。


まぁ強いて回答するなら、売出し当初は高くて売れなかった新築が価格を下げていって、（タイミングを逃したのか）数段階下がってもまだ売れずに残っている物件という事になるかなぁ。



「新築マンションが高いから、中古も上がっている」

これは正解のような気もしますが、不動産市場に身を置いている立場としてはちょっとニュアンスが違う感じもしています。

私としては「新築マンションが高過ぎる。中古市場では中古としての相場が出来ている」という感覚。

新築が上がっているからと中古マンションも新築相場に寄せていったら、売れなくなるのが現在の市場。


そういう点で、茨木市では築1年・2年くらいのマンションを売るのが難しいかと思います。新築時に高く購入していて、じゃあまだまだ築年数が新しいからその価格帯で売ろうとすると、築10年・15年くらいの中古マンションを競合してしまうみたいな感じですね。


単純な築年数による差ではなくて、もうちょっと大きな価格差が生まれていますね。