茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

新築一戸建て、特に建売りでよくみかける間取りについて。


土地面積が40坪くらいあると、数パターンの間取りが可能になっています。
どれを優先順位にするか？で間取りが変わってくるんですね。


茨木市で土地40坪となると、土地坪単価が80～100万円前後するエリアもあり、新築一戸建てで5,000万円～6,000万円ほどの価格設定になっています。


そこで冒頭のよくみかける間取りの話になるのですが、駐車場を2台確保する事を優先にしたのか、日当たりが非常に良くない建物になっているケースが多い。

（たとえばこんな感じ↓）


下が南側とすると、隣地の建物も迫っているために南側の日当たりが見込めなくなってしまっている。メインの採光は西側（道路側）という間取り。


もちろんお客様の要望によりますが、最近は駐車場2台欲しい！というお客様も減ってきている気がしますし、さらに5,000万円・6,000万円級の買い物となるし、明るさや空間の広がりは必須にしたいじゃないですか。



そうなると、駐車場1台または1.5台で明るさや空間を考慮した間取りの方が気に入ってもらえる確率は上がると思うんですね。

（たとえばこんな建物↓）



ここまで極端じゃなくても、建売で「もっと工夫したら良い間取りが取れるのにな」って物件が多くて、もったいないなぁと思う日々です。

ここ最近よく記事に書いている【特にマンションのリフォーム済み物件】について、予告通り続々と売り出されてきそうな感じになっています。

そのほとんどは2,000万円前後～2,500万円前後の価格帯。

昭和50年台くらいの建築で、1,000万円台で売りに出されたマンションのかなりの物件が不動産業者によって買い取られ、リフォームされた上で、これから再度販売されてきます。


どう考えても2,000万円くらいの相場なのに、2,500万円前後で当たり前のように売り出されますので、このあたりはかなり比較検討した方がいいかと思いますね。



まぁ逆に考えると、同じような物件がいっぱいありますので数物件をイッキに見学できます。5物件も見ればどれが1番コストパフォーマンスを出せているのかが判断しやすいので、そういった意味ではメリットもあるかも。

住戸の面積・階数・リフォームの内容・間取り。これらを整理して最後に価格をチェック。


売出し当初は高めの価格設定にしてある事も多いので、売り出された時期や価格変更の経緯なども非常に重要な判断材料になるはず。



不動産営業マンの勢いだけのトークは話半分で（笑）、すべてのデータを説明してもらいましょう。

一戸建てのリフォーム済み物件をお客様に見てもらいたいなぁと思い、茨木市の物件情報を全部チェックしてみたんです。「リフォームしたらこんな感じになります」というイメージを持ってもらいたいというのが理由。

当社でリフォーム工事が完成している現場が現在なくて・・・



で、チェックしてたら全然リフォーム済み物件がないんですよ（汗）

去年くらいまではいくつかあったんですけど、改めてチェックすると非常に少ない。特に2階建てなんかは2･3物件あるだけという状況です。



この状況を不動産業者目線で考えると、一戸建ての買取があまりなされていないという事。

リフォーム済み物件というのは、不動産会社が物件を買い取り、リフォーム工事をして再販売しているんですね。

その最初の段階でそもそも中古一戸建ての売出しが少ない→あったとしても高めの価格設定なので、リフォーム＆再販売すると相場に合わない（利益が出ない）→買い取れないという感じだと思います。


だから先日ブログで書いたように、比較的買いやすい1,000万円台の築古いマンションが買取のターゲットになっているんでしょう。



逆に考えると、一般の購入者さんにとってはある意味チャンス。

高い価格設定といっても買取前提の話である事が多いので、中古一戸建てが市場に物件が出てくる確率は上がります。その中で、立地・状態と価格のバランスをみて、しっかり判断していく事が大切。そうすれば結構楽しい不動産市場になってくれるかもしれない。



リフォーム済み物件ばかりじゃ楽しくないでしょ。本当に良さげな物件は一般の売主様から売りに出される事が多いんですよね。

最近は住み替え（売却＋購入）のご相談が増えてきています。

現在のお住まいに住宅ローンが残っているケースがほとんどですので（売却した資金で住宅ローンを返済する）、結構住み替えってややこしく感じられるかと思います。

まぁ実際にそうです。ややこしいという訳ではなく、順番を間違えないようにしないといけない。
売却先行か、購入先行か、みたいな話。


で、イケイケの不動産会社に相談なんかしてしまうと、お客様のベストの状況を優先せずに急がされる事も多いので、気を付けてもらいたいんですね。



売却したお金で住宅ローンを完済する住み替えの場合は、「これがいいです」という結論はありません。お客様の様々な状況や内容によって、順番が大きく変わってきます。


先に買う方を決めて、それからすぐに売却みたいな話もよく聞きますが、基本的に購入先の売主様は売却が決まるまで待ってくれない事の方が多いです。売れるまで待ってる間に他に買ってくれる人がいるかもしれない。万が一売却が出来ずまたは思った金額で売れずで、キャンセルになるみたいなリスクを売主様が負う形になりますから。



という事で、下のような項目を確認させて頂いて判断していきます。

・売却査定価格と早めに売れそうな価格設定の確認

・住宅ローン残債が絶対に完済できるのか

・購入する場合の住宅ローン借入可能額・・・これは現在の住宅ローンを完済した(売却の契約をした）というキレイな状態での住宅ローン審査

・売却先行の場合は、購入のタイミングが合わなかったら、仮住まいが発生する事を覚悟していただく

・購入先行の場合は、色々方法があって
Ⓐ現在のローンと新たな購入先のローンが重なっても（ダブルローン）、借入可能か？を確認
Ⓑ購入物件の引渡しまでに売却を完了させる（買取り保証付きの売却になる＝売却価格は下がる）



まぁ基本的には売却先行の方が流れに無理をしていませんので、結果的にストレスはないと思います。仮住まいが発生する可能性は高いですけどね、でもそれさえ覚悟すれば（しないといけない）売却＆購入ともに焦る必要はなくなってきます。



問題は購入先行ですね・・・。「次が分かってないと売却が怖い」という気持ちも十分に理解できますが、売却にどうしても無理が出てくる可能性もありますし、ダブルローンでローン審査ＯＫになったとしても、やっぱり支払いは重いと思いますよ。買取り保証で安心って言う不動産会社もいるかもしれませんが、わざと買取になる（安く売る）ようにしてるケースも結構ありますので注意です。



色々とりとめなく書いてしまいましたが、お客様の事を考えて、冷静になってくれる担当に相談するのがベストです。

物件の見方として、特に最近増えているマンションのリフォーム済みについて書いてみますね。

1,000万円台・2,000万円台のマンションが特にそうなんだけど

今までの相場が崩れてる・・・

原因は一択で、不動産会社が買い取っているから。

買取・再販売業者というのは売るものがないと困るから、物件が少なかったら無理してでも高値で買い取るんですね。

という事で、買いやすい＆売りやすい価格帯の物件がターゲットになる。

だから1,000万円台の物件の多くが不動産会社の買取りになってしまっているのが現状。

その多くがリフォームされて2,000万円台半ばとかで売りに出されるので、そりゃその価格帯が相場になるよなぁ・・・と。その価格帯が多いから相場なんじゃなくて、その相場にしてしまってるという事ですね。

でも不動産市場の肌感（地元民としての感覚）では、やっぱ高いよな（汗）ってなります。

元々の売主さんから売却を依頼された不動産仲介会社も、2回販売出来るし、ラクだしって感じで安易に買取に流しています。

中には、3,000万円近い価格設定の物件もありますので、比較する事が大切になります。

「今はこれ位が相場ですよ」っていう営業マンの言葉に嘘はないですが、不動産会社寄りの相場なのか、実際に本当の相場なのか、では意味が変わってきます。

昨日にセキスイハイム時代の先輩から電話がかかってきて、「買える土地ないかな」って話でした。昔は住宅営業をされていましたが、今は仕入れの部署にいてます。

「買取りするような土地はないですよー」って返事だったのですが、厳密に言うと、一般相場の価格で買い取っている不動産業者ばっかりですよという事。
＊かなり高い価格で買い取っているという事


セキスイハイムって昔は買取して建築条件付きで土地を販売するっていう手法をあまりしてこなかった会社なので、社風としてイケイケの買取は得意ではないんだと思います。


まぁ私としては高額で買取して、利益のっけて更に高額で販売するような現在の不動産市場は遠慮願ってますので、ある意味正常な判断だと思います。



明日に送信する会員様向けのメルマガにも少し触れようと考えていますが、ここ１週間の新着・価格変更の物件（特にマンション）なんてほとんど不動産会社による買取再販売でしょ。

1,000万円台で買い取って（一般相場の価格）、リフォームして2,000万円台で販売している（これが相場より数百万円高い）物件ばかりです。
ちょっと飽和状態に入ってきたんちゃうかな･･･と感じております。



売却をお考えの方もココは注意された方がいいかと思います。売却を依頼した不動産会社が簡単に買取に流すような動きをしているので。
＊買取金額がそこそこ良いので判断しにくいかと思いますが



今年もこういった状況が続きそうですので、購入も売却も知識が大切になります。本当に良い買い物って、一般の方が売主で、状態・価格のバランスが取れている中古住宅だったりしますからね。
そういう物件も存在していますので、ご相談くださいね。詳しくご説明させて頂きます。

今日は住宅ローンの借り換え相談がありました。

もう8年くらい前に土地を仲介させて頂いたお客様から先日メールがあって、本日の午前中に時間が合ったので、色々と話をしました。

本当に久しぶりだったのですが、こうやって頼って頂けるのは有難い。



住宅ローンの借り換えって、今借りている銀行に「金利の相談をする」のがまずはセオリーなんですが、その返事が微妙だったら、検討はおおいに有りだと思います。

ネットで情報収集しても限度があるし、どれが本当かもイマイチ分かりにくい。


という事で、借り換えする銀行（金融機関）の選択・諸費用、そして金利面の話など一通りご説明させて頂きました。



去年の年末くらいから、日銀が長期金利を引き上げる発表をしているし、今年に入っていくつかの銀行が10年固定をUPさせています。UPといってもほんの少しだけですので、まだまだ影響が出る範囲ではない。

本来なら長期金利がUPしたら、続けて変動金利もUPしていくのが流れなんですけど･･･今の日本の状況をみていると、そうでもないなぁという感じもしています。
（1年・2年くらいのスパンで判断するとUPしていくかもしれませんが）



住宅ローンを借りているお客様はこういった動きに敏感ですので、今日も経済動向も含めた質問がありました。正解なんて分かりませんが、私が考えている内容はお伝えしたつもり。



まずは借り換えした方が得になる計算ですので、そこをお手伝いさせて頂きます。

それから先のことは分かりませんが、色々と打合せや雑談もして、選択する事が大事かな。納得感ですよね。これは物件を探す時でも一緒。お客様に納得感を提供していきます。

不動産業界の人間はよく使う【坪単価】。
土地価格を判断する時は、「坪いくら？」って相場を把握しています。

例えば、面積30坪の土地が3,000万円で売られていたら＝坪単価は100万円ですね。
1坪あたり100万円という計算になります。



で、ここから結構ご存知じゃない方も多いのですが、土地面積によって坪単価は変わるという事。

茨木市では需要が多い土地面積30坪前後で、相場の坪単価が100万円とします。
では、全く同じ条件で60坪の大きさの土地でも坪単価は100万円するのでしょうか？

答えはＮＯ！

エリアによって多少は変わりますが、60坪の場合だと坪単価は80万円～90万円くらいになる事が多いですね。


例えば、玉瀬町で30坪の土地が3,150万円（坪単価105万円）で売られたとしたら、全く同じ条件の横の土地が60坪あったとしたら、5,400万円（坪単価90万円）になる感じです。



大きければ安くなる理由は聞いた事はないんですけどね・・・（汗）

建物で考えるとイメージしやすいのですが、面積30坪の家が1,800万円とすると建物坪単価は60万円ですね。では面積が60坪の家も坪単価が60万円で3,600万円かというと、そうはなりません。

建物面積30坪と60坪と違いがあるけど、キッチン・浴室など単価が高い設備はそれぞれ1ヶ所しかない。という事は、60坪の家は（坪単価が安い）空間が広いだけですので、のべると坪単価が下がるんですね。



まぁ土地も同じ事が当てはまるとしたら、30坪の土地は建物・ガレージ・アプローチなどでフルで土地を活用するけど、60坪の土地は庭とかになって（ある意味ですが）利用していない空間が多いと言えるかもしれません。



こういった感じで、土地面積によって坪単価（価格）は変わってきますので、相場をチェックする時は要注意になります。「このエリアは坪単価が120万円くらいしますから」っていう営業マンの言葉を突っ込んで考えた方がいい。

その120万円は一般的な30坪くらいの相場なのかどうか？

そうだとして、60坪や70坪の土地に120万円で説明していたら、それは間違った価格設定をしている。もしくは知っていてウソをついているだけかもしれません。

売却って色々と不安だと思うんです。そこで不動産業界にいてる人間として、率直に売却を成功させるための考え方を書いてみたいと思います。

この3点さえ確実に押さえておけば大丈夫。

①物件情報の囲い込みを絶対にしないという不動産会社に依頼すること
②売出し価格は高めはOKですが、その価格帯は超えない
③担当者が本音を言ってくれているかを注意して観察



①の囲い込みというのは、ネットで検索したら多く出てきますのでご確認ください。
ハッキリ言うと、②さえブレていなければ物件は売れていきます（売却期間の長短はあります）。ただ売却を依頼され、自社で売ろうとしてしばらくの間は情報を止める会社や広告不可にして売出し情報を広く発信させない不動産会社がほとんどなんですね。大手もほとんどの会社がこういう事をしています。


これでも売れるのは売れます。ただ【より良い条件で売却しようとしている売主様の意向とは真逆の仕事】なんですね。本当はもっと高い価格で、もっと良い条件で買ってくれる買主様がいてたかもしれないのに、情報を囲い込んでたがためにその人に辿り着かないというケースがあります。


出来るだけ防ぐためには売却を依頼する時に「絶対に情報の囲い込みや広告不可にしないでしょうね？」と念押しで伝えるのも大事です。



②は、なかなか難しいかと思いますが、複数の会社で査定をするしかないかな。一括査定サイトはかなり甘々な査定額が出てくるので、私ならやっても参考程度です。

そして出てきた査定金額を比べてみて、その価格帯を確認します。中には「ちょっと高いんちゃう」って感じる会社もあるかと思います。そういった会社は高い査定金額を出して、とりあえず売却を依頼される事が目的という考えですので、（魅力的に見えるかもしれませんが）外すのが無難。残りの会社の査定金額で判断していきましょう。



③はもう会うしかない。話をしてみて、本音を言ってくれているか？良い事ばかり言ってないか？を自分の直感で判断となります。私も社会人となって30年近くになり、それなり営業経験も長いかと思いますが、1回の対面で見極めるのは難しいかと思います。本当は3回くらい会うと見えてくるんでしょうけど･･･。



結論、価格帯さえ合っていれば売却はできますが、本当の意味で成功させるにはこの3つを意識してください。結局は【人】であり、【正直】になっているかの差です。

住宅の価格が上がってきていると、このコロナ禍になって一段と言われてきています。

たしかに現場でもそんな話はよく聞きますね。ハウスメーカーとか普通に4LDKとかで建てて4,000万円近くするとか、資金計画を組むのも大変になります。


予算6,000万円あってもハウスメーカーで建てたいとなったら、土地予算は2,000万円とかになってしまう（汗）。場所や広さにもよりますが、茨木市で2,000万円くらいの土地といえばかなり数は少ないし、かつ要望に合うかどうかでいったら確率は低くなるのが現状･･･。


だから建築条件付き土地っていうのが選択肢になるお客様も多くなるんじゃないでしょうか。



建築条件付き土地の建物坪単価って、なかなか良い線ついてるでしょ（汗）。ハウスメーカーならなんだかんだで坪単価100万円前後するところを、「建物坪単価は66万円や70万円です」みたいな感じで。
下請けになる工務店には建築費が上がっているとはいえ坪単価50万円とか55万円で発注して、70万円で販売する。30坪の建物なら坪当たり10万円(400万円以上）の利益が出る計算になります。


まぁ不動産業界の原則として建築条件付きが認められているし、販売しているので、おかしい事ではないです。



でも私がお客様に提案していきたいのは、「坪単価55万円の建物を直接建築会社と契約してもらったら、その分の予算が土地に回せる（＝選択エリアが広がる）。全体の資金計画を下げる事が出来る」というもの。


直接契約は不安になると思うんですね。そこを私がお客様側としてフォローしていきます。よく間取りの打合せやアドバイスも行っています。



立地も大事だけれども、ハウスメーカーは高い。じゃあ建築条件付き土地を選ぶのも業者が不安。そんな悩みをお持ちで「なにか他に方法はないんだろうか？」という葛藤を抱えている方にアドバイスをしていますので、お気軽にご相談くださいね。