カテゴリ：売却について / 投稿日付：2023/05/24 11:38
住み替え（今の家を売却して、新しく家を購入する）の相談も結構増えていまして、その事で１つお話を。マンション → 一戸建てというケースが多くなりますが、注意したいのは現在の家の住宅ローンが残っているかどうか？
残っていなかったら今回の話は関係なくなっちゃいます。
けど、住宅ローンが残ってる人の方が多いかな。
次の家も住宅ローンを組んで購入すると思うんのですが、まず確認しないといけないのは
①今の住宅ローンを完済して（売却したお金で一括返済する）、それから新しく住宅ローンを組む
②今の住宅ローンは残ったままで、新しく住宅ローンを組む（ダブルローン）・・・後ほど売却したお金で旧住宅ローンは一括返済をする
基本的にこの２択になります。
②の場合は一時的に住宅ローンが２本になるので支払額が多くなりますが、無理がない範囲だったら、急いで売却する事もなくなりますので選択肢としてはＯＫ。
問題になるのは①の方ですね。
完済しないと次のローンが組めないので、先に売却をしないと次の購入が出来ない（先行売却）。
＊ここで気を付けてもらいたいのが、売却というのは【契約をした】という時点を指します。今の家を引渡しした時点ではありませんのでご注意ください。新しい住宅ローン手続きは、売却の契約書を出せば現在の住宅ローンは完済したとみなしてくれます。
ただ皆さんここで必ず悩むところが「売れてから次の家を探す事になるので、今の家の引渡しと新居への引っ越しが間に合うのか？」。建売やリフォームの必要のない中古を購入する場合だったら可能性としてはあり得ますが、難易度はなかなか高くなります。
そもそも売却した時に気に入った物件があるのか？という問題もある。でも住み替えのお客様って、土地を購入して注文建築で家を建てたいという希望の人が多いので、引っ越しがちょっと先になりますので、どちらにしろ一時賃貸への仮住まいが発生する可能性が高くなります。
このへんは仮住まいが発生する覚悟は必ずしておいてくださいね。たまたまラッキーが重なってスムーズにいくこともありますが、それありきになると逆に全体の流れが悪くなります。
で、実はここからが本題になりますが、物件探しを同時に進める人がほとんどかと思います。でも売却しないと買えないので、もし気に入った物件が出てきたとしても間に合わない確率が非常に高い。その旨を伝えると、「売却してから検討してください」と言われます。そりゃ売主さんにとってもその間物件を止めておくなんてリスクが高過ぎてできませんので･････。
ここで不動産会社から「買取保証というのがありますよ」って説明をされた人もいらっしゃるんじゃないでしょうか。買取保証とは【現在の家の売却は普通に売出しますが、一定期間内（3か月とか）で売れなければ、不動産会社が買い取ります】というやり方。売却が決まるので住宅ローンを完済したとみなされて、新しい家を購入する事ができるんですね。
買取金額が住宅ローン残債金額以上である、もしくは足りなかったら自己資金で補填する事が出来るというのが条件になります。
もちろん買取金額は相場より安くなります。当たり前っちゃそうなんですけど、完済できて・気に入った物件があって・購入する事ができる、となると進めてる人も結構多い。
もちろん納得していればＯＫですが、その売却する不動産会社がその一定期間キチンと売却活動するの？って部分も疑わないといけませんよ。
大手だから安心とか全く関係ありませんので（汗）
買取した方が不動産会社は儲かりますから、平気で売却活動を制限（囲い込み）し、わざと売れないようにして買取の方に誘導していきますので、本当に要注意です。
この話はお客様の方で見抜くのは難しいと思いますので、少しでも嫌な気配がしたら再度考え直した方がいいですし、信頼できる不動産会社に依頼するのが一番です。
