茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

リフォーム済みの物件が多くて、ちょっとウンザリしている今日この頃。
今日なんかマンションの新着が全部リフォーム済みだったからなぁ･･･。


相場価格帯に入っている物件とかはほとんど無くて、特に売出し当初はかなり高い価格設定。何回か価格変更を繰り返して、その中のいくつかが相場帯に入ってくるという感じです。



でも、売れている物件もあるんですよね（汗）。

売れたからそれが相場って考える不動産営業もいるけど、ちょっと違うと思う。



多くの不動産営業って、販売している感覚なんですよ。相場とか関係なしに、グイグイ営業してくるでしょ。予算が合って、あまり検討や調査していないお客様が購入しているというのが実情だと思います。



不動産担当は、販売じゃなくてコンサルティングの頭にならないといけない。過去の事例などの資料を提示して、自分の考えを正直に伝えて、判断してもらう。納得してもらって取引を行うのが大事だと考えます。



あまり物件が出てこないエリアとか特徴がある物件、駅から近いとかなら、付加価値として高めだったとしても「検討する価値はありますよ」って話ですけれど、先程書いた売出し当初のリフォーム済み物件なんかは、まずそんな事はない･･･。

見栄えがするから売りやすい（お客さんにとったら気持ちが盛り上がりやすい）ってだけかと。


これからもリフォーム済み物件が多く出てくるでしょうけど、気を付けましょう。

新築を建てようと考えている方向け。



よく「建物坪単価は約70万円です」とか「30坪くらいの建物なら2,200万円くらいです」とか説明を受けた人もいらっしゃると思います。


住宅業界経験者からしたら「？」なんですよ。

それは建物本体の価格？それとも建物以外の附帯工事も含んでの大体の価格？ってまず考えます。



附帯工事っていうのは、ハウスメーカーか地域の建築会社によって変わってきますが、建物本体以外の主に屋外工事の事を指します。

屋外給排水・屋外電気工事・屋外ガス工事（このあたりは、地域でやっている建築会社なら建物本体工事に含んでいるケースも多い）、高低差がある土地だったり・特殊基礎が必要な建て方だと残土処分費用や、高基礎や深基礎などの特殊基礎工事、柱状改良などの基礎補強工事も入ってきます。

あとは外構工事ですね。これは道路と高低差があるかどうかによって大きく変わってくる。

そのほかは、解体工事や建築確認申請・設計費用など。


これらを合計すると、外構費用が安くできる土地だったとしても500万円とか、まぁ数百万円かかってきます。

仮に600万円必要だとしたら、30坪の建物なら、それだけで坪単価が20万円変わってくる。



このへんは、やっぱ住宅会社の営業マンがキチンと最初に説明しないといけない訳です。

説明したとしても、お客様は初めての事なので「2,200万円で建物が出来る」って思ってしまう可能性が高いんですから、念をいれて説明しないといけない。



2,200万円くらいで建てられると思ってたら、3,000万円だった
1,800万円くらいだと思ってたら、2,500万円だった

という話も多いので、予算組みは十分にご確認ください。

今日は日中に調査などで京都市へ。


昼過ぎにたまたま通った店でランチしました。古民家を改装した店。
京都ではよくありそうな平屋の民家の1階天井をぶち抜き、柱や梁を見せて、大空間を演出しています。







最近「部屋を仕切ったりする間取りじゃなくて、吹き抜けを活用して、大空間の中に部屋があるという暮らし方（見せ方）もありなんやけどなぁ」ってイメージしていたので、こういったレストランやカフェ空間というのは参考になりますね。

古民家じゃなくても、普通の一戸建てでもそんな間取り提案ができたらなと。



店の中で、「2階建て・33坪くらいの家なら、1階面積がこれ位だから」と目視で広さ確認をして、イメージしていました。

今回はダイニングスペースの大きさについて。


たまにですが、対面キッチンになっていて、ダイニングスペースの幅が約2275ｍｍという設計寸法になっている間取りを見る時があります。

壁の中心からの寸法なので、実際の有効寸法は約2150mm（2m15cm）となります。

新築建売に多いかな。



このスペースに幅1.3mのダイニングテーブル（4人掛けテーブルとしては一般的な大きさ、広くはないです）を置くと、人が通る部分の幅が約84cmと余裕はなくなります。


このあたりは土地の大きさや形状・これ以外の間取り要望の優先度によって変わりますが、念のため確認しておいた方がいいです。


もし将来は6人掛けのテーブルを置きたいとか、空間に余裕が欲しいとなれば、あと455mm（45cm)広げましょう。

2730mm（約2,7m)の設計寸法を確保しておけば、まぁ問題はないんではないでしょうか。





外壁を45cm出せないなら、他の空間で調整していったり、なんなら「対面キッチンって絶対に必要ですか？」ってところからディスカッションしてみてください。

「ダイニングテーブルは置けますよ」って説明だけでOK出してはいけない空間です。

中古一戸建てをチェック（判断）する時にどんなところを見ているか？

１番は間違いなく【特徴があるか】ですね。


立地が良いとかは個別判断なので別にして、価格が相場に合っているのは当然。
それ以外では、特徴がある物件か？という事を探します。



特徴といっても色々ありまして

・築年数は古めだが、建物状態はしっかりしていそう＝ほぼ土地価格で買える
・日当たりが何よりも良い＝これは代えがたい
・新築では検討できない部分がある＝建物が広い、建物の作りが良い
・雰囲気が良い

他にもありますが、こういった事を感じ取れるかどうかが判断基準になります。

リフォームやリノベーション前提で検討する事が多くなりますので、建築知識も必要になってきます。
こういう物件は建物の状態確認が大事。



新築建てるより予算をかなり下げる事が出来て、さらに愛着がわく（特徴がある）物件になれば、中古物件の一番の面白いところである【化ける】物件になります。

物件を探していて、道路の欄に【43条但し書き。再建築不可。ただし行政が建築許可を認める場合は建築可能となります。】みたいな注釈が付いているのを見られた方もいらっしゃるかと思います。

どこの市でもですが、茨木市も43条但し書き道路って非常に多いんです。



ちょっと見えにくいですが、茨木市大池2丁目・園田町の指定道路図といって、茨木市役所が把握している道路図です。黒い線が43条但し書きになっている道。





では43条但し書きって何？って話ですが、法律を書くとややこしいと思いますので簡単に書きますね。

道路ではありません。見た目はどう見ても道路ですが、建築基準法上は空き地（空地）扱い。



ここで家を建てる場合は、4m以上の道に2m以上接していないといけない

という法律があります。4m以上の道に･････この部分ですね。43条但し書きは道でないんです。ですので、(何回も書きますが）見た目は全然4m幅の道で、その道に対して10mの間口がある様にでも、根本として道ではなく空き地扱いですので、法律上では「道に接していない土地」とみなされます。



じゃあ、どうやって家を建てるの？っては話ですが、茨木市では定期的に建築審査会というのが開かれていて、そこに許可申請を出して、色んな条件の確認がなされ、OKが出たら建築許可が出ますという流れになります。


この許可が出るかどうかは、43条但し書きの一括同意基準というのがあり、いくつかのパターン内に当てはまっていたら許可は出しますよって形で、ある程度は事前に分かります。



とはいえ、建築の際には43条許可が必要になるので要チェックです。建築会社には43条許可申請費用とかで、建築確認申請費用とは別に請求されますし、建築確認申請の前に43条申請があるので通常より1ヵ月とかそれ以上許可まで期間がかかります（茨木市の場合。他の市では数か月待たされる事もあります）。



「周りの建物で許可が出ているので大丈夫ですよ」って説明だけする営業マンもいてる様ですが、そうだとしても43条但し書きの意味合いは理解してください。

もっと書くとその空き地の所有は誰なのか？という確認もマストです。


特に土地や一戸建てを検討されている方は道路って非常に大事ですので、必ず理解してくださいね。

不動産会社があまり言わない事を書きますね。

築年数が古いマンションを不動産会社が買い取って、リフォームして販売している物件が多いです。

1,000万円台・2,000万円台のマンションなんか、7割くらいリフォーム済みちゃうかと。

「2,000万円台でマンションを買いたい」としたら、その中から選ぶといった感じになってしまいます。

ここからなんですが、そういったマンションでもそれぞれの価格差が大きいでしょ。私としたら「全般的に高いなぁ」と思うのですが（相場的にというのではなく、将来の事も考えた資産価値など感覚的に）、その中でもやっぱり売出し当初の物件は予想以上に高く売り出されています。

全く同じ条件の物件はないので（階数・眺望・リフォーム工事のクオリティーなど）最終は好みではあるのですが、【資産価値（購入した価格−残存価値）を考えると、数回にわたって価格変更した物件】の方が良いと思うんですよね。

多くの営業マンはお客様が気に入りそうならバンバン薦めてくるでしょ。でも不動産仲介の仕事は営業ではなく、こういった情報の提供や考え方を伝える事だと思うんです。

特に売出し当初や価格変更をしていないリフォーム済み物件は、不動産会社の利益が多いだけで、価値がある訳ではない。

そこんとこ、しっかり判断していきましょう！

間取りでよくあるのは「決められない･･･」って悩みではないでしょうか。


人生で初めての経験って人がほとんどでしょうし、平面の図面を見ても「よく分からない」「立体的にイメージできない」などの不安があるかと思います。


良くも悪くも、今はネットに住宅関係の情報や写真も溢れていますので、事例があって参考になる反面、何がベストなのか判断がしにくくなっているかもしれません。



最後は決断になるのですが、住宅歴30年近い私としては【出来るだけ寄り添う・提案する】を心がける様にしています。

・要望に合わせた数パターンの間取り提案
・お客様がやりたい事の確認
・予算とのバランス

最終的な決断が必要になるのは変わりないですが、納得感を持ってもらえるような打合せをする事が満足につながると思うんですね。



建築条件付き土地とかで打合せをあまりしない売主とか、全然提案してこない工務店、もっと言うなら（建築家とかに多いですけど）自分の提案に自信があるのか不明だが、お客様の希望をあまり聞こうとしない人とか見るとメチャクチャ腹が立ってしまう。

契約したら急にテンション下がるのかな？経験上、お客様って契約してから本気度が上がりますから。



図面の打合せも大事ですが、よく似た広さの建売を参考に見に行くとか色々と確認する事もできます。サービス精神があるかどうか？担当の性格も重視してくださいね。

以前にも書いた事がありそうですが、【価格交渉について】。


気に入った物件が見つかった時に価格交渉について聞かれる事がよくありますが、価格交渉ありき・・・になってしまうとなかなか良い買い物はできないんじゃないかなと思います。

その理由は、相場範囲で売りに出されていた物件だとすると売主様の気分を害する可能性も高くなり、取引が流れてしまうかもしれないから。ですので、一度落ち着いて打合せや確認作業をする必要があります。


とはいえ、「この価格は相場なんだろうか？」って判断するのが難しい気持ちもよく理解できる。
特に中古の不動産って、エリア・建物状態・経済状況などによって相場が変わりますのでね･･･。



ですので、私が行っているお客様への説明方法は

①過去の成約事例と周辺の売出中物件との比較

過去といってもかなり前まで遡っても仕方ないので、ここ2･3年前の成約事例を重点的にご説明。それをもとにして現在の相場がどう変化しているのかも付け加えるようにしています。

売出中物件との比較については、その物件がキチンとした相場価格なのか？も説明しなければなりません。異様に高値で売り出されている物件と比較しても意味ありませんのでね。


②現在の建物の状況を判断する

これは見学して、純粋に建物に価値があるのかを判断するようにしています。

あとはお客様の要望によって変わる部分もあるかな。特に一戸建ては間取りが合うかどうか？リフォーム（リノベーション）すれば満足できる家に変化させられる、他にはない特徴がある、など色んな要素を加味して判断していきます。

大きくはこの2点ですね。



ここからは我々仲介会社のもう1つの存在意義、売主様・買主様の要求をなるべく満たせるように調整する作業が必要になってきます。

売主様がどうお考えか？を確認していく作業ですが、相場範囲で売りに出されている物件なら交渉事は少ない方が流れとしては良い方向に行くケースが多いですね。



逆に相場よりかなり高くで売られていると判断した物件は、さてどうするのか？

ここで3つに分かれるんですが

Ⓐ不動産会社がワザと高い査定額を提示して、売主様から売却を依頼されているケース

査定した不動産会社が悪い。いい顔して提示しているもんだから、コチラが「相場はこれ位だと思います」って大きな価格交渉をしても、その不動産会社は売主様に伝える事が出来ないでしょう。査定金額と違う話になるんだから、売主様にとってヘタしたらコチラ側が悪者になってしまう･･･。


Ⓑ売主様の意思で高めになっている場合

こちらの場合はどうしようも出来ない（汗）。


Ⓒ査定金額は適正だが、売出し価格を高めで出しているケース

この場合がまだ交渉の余地はあるケース。でも高めに出しているとはいえ、大きな交渉金額を見ると売主様も「すごい値引きして、損してるんじゃないか」という心理にもなりますので購入する側としてもやはり考慮は最大限しないといけません。


こんな感じで、3つのどのパターンになっているのかを不動産会社間で探り合いをするという感じになります。



なんだか難しそうってなるかもしれませんが、こういった作業は不動産会社がするもの。お客様には「説明が信用・納得できるか」だけを意識してもらえればいいかと思います。

とにかくこういった説明を事前にしてもらえないと、やっぱり後から不満になると思うんですよ。しっかりと説明を求めるようにしてくださいね。