茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

先日の話で、土地を購入されたお客様から「橋本さん、間取りの相談しにいっていいですか？」と連絡がありました。土地を検討されている時に、私が参考プランを作成してお渡ししていましたが、それから色々と悩まれている様でした。



話を聞くと、お客様が探された建築会社で間取りの打合せをしているが、ピンとこない様子。

建築会社の作成した間取りを見せてもらい「たしかに」と納得しました。私が作成した間取りほぼそのままなんですね･････。間取りがどうこうっていうんじゃないんです。


コレ、住宅打合せあるあるなんですけど
お客様に言われた間取りをそのまま作成しちゃダメ
って状態。たぶん建築会社に間取り作成の依頼をする時に、私の書いた間取りを見せて「こういう要望なんです」「この部分は絶対に取り入れてください」みたいな事を伝えられたのかな。


その建築会社と話をした事がないので、お客様に気を遣いすぎているのか、あまり間取りに興味がなくそのまま作成するという手抜きをしたのか、真意は不明ですが

そのままの間取りが出てきたら、そりゃ「え・・・汗」ってなりますよね。



お客様の気持ちとしては、「この間取りでもいいんだけどまた違った提案があるんじゃないか」「少しでもアレンジがなされているんじゃないか」という期待感は絶対に持っている。

そこが無くて、さらに間取りに対しての理由・説明が足りていないんだと思います。



私が住宅業界にいてた時に初回のヒアリングで「●●社のこの間取りが気に入っているんです」って言われる事がありますが、出来ればその間取りは見たくないっていうのが本音。

見てしまうとその間取りが脳裏に焼き付いて、発想力がなくなりそうな気がするため。


出来れば、初回では見ずに一度私自身の発想で間取り提案をしたい。もしくは良い悪いは別にして、違った案の間取り提案をする様にしていました。

違うパターンがあるメリットは、元々の間取りがやっぱり一番良いってなっても、なぜその間取りが良いのか？の確認作業が出来るからです。



なので間取り提案というのは、ラクをしようとせず、プライドを持って提案する事がお客様の信頼を得ることができるし、納得感にもつながっていくんですね。

物件を探している方へのご注意。

マンション見学に行って、それが仮に3,000万円の物件だったとします。

見学した感想はそんなに悪くなかった、いやむしろ気に入りました。

同じマンションで似た条件の物件も売りに出ていて、それが3,200万円だったとします。

営業マンがこう言いました。
「あっちの物件は3,200万円ですので、3,000万円はお買い得ですね！」。

よくありそうな話ですが、どう思いますか。

注意してほしいのは、3,200万円という価格は妥当なのか？という事です。

そもそも3,200万円がメチャクチャ高過ぎて、相場は2,800万円かもしれません。現在こういった状況がよく起こっています。

結構知られていませんが、売りに出ている物件は全部適正だとは限りません。

査定にも色々あるっていう事を知って頂きたいんですね。

同じマンションじゃなく近隣で売り出されている物件でも同じ事。

「近隣や似た条件の物件と比較しましょう」ってよく言われますが、比較対象物件が正しいのかどうかも含めて、資料（証拠）を示して説明してくれるのが本当に信用できる営業マン。

疑ったらキリがないかもしれませんが、ノリや勢い・褒め言葉だけで対応してくる営業マンはフェードアウトしていくのが良いと思います。

売り出されている物件を見ると、現在2,000万円台のマンションが異常に多い。

特に2,000万円～2,500万円に集中していますが、ほとんどが昭和建築のリフォーム済みの物件です。



リフォーム済みは見栄えが良いのでパッと決めてしまいがちですが、ここは要注意です。

リフォームしていない物件を購入して自分でリフォーム工事を依頼した場合より、数百万円高いケースが多いから。本来だと2,200万円で可能だったのに、2,500万円位で売られているという感じですね。



リフォーム手間をどう考えるのか？という話もありますが、相場というものをキチンと把握して（根拠を示して説明してくれる担当に出会って）、納得感のある買い方をしてくださいね。

数百万円の差はデカいですよ。

新築の一戸建て・マンションそれぞれについて、たまにあるご質問の回答です。



「お得な新築一戸建てはどれですか？」

お得というのは格安みたいな意味が含まれていると思いますが、その返事としては･･･

新築という事は不動産会社が売主になっている。その時点で安く売りだす事はないですね。売出し当初は相場より少し高めの価格設定になっているし、特にここ数年は土地を高く仕入れているのか相場よりかなり高い物件も多いです。


これが私が考える内容。そんな中でも「高めだと思うけど、価値があるから購入してもいいんじゃないか」を見極める必要が出てきます。


まぁ強いて回答するなら、売出し当初は高くて売れなかった新築が価格を下げていって、（タイミングを逃したのか）数段階下がってもまだ売れずに残っている物件という事になるかなぁ。



「新築マンションが高いから、中古も上がっている」

これは正解のような気もしますが、不動産市場に身を置いている立場としてはちょっとニュアンスが違う感じもしています。

私としては「新築マンションが高過ぎる。中古市場では中古としての相場が出来ている」という感覚。

新築が上がっているからと中古マンションも新築相場に寄せていったら、売れなくなるのが現在の市場。


そういう点で、茨木市では築1年・2年くらいのマンションを売るのが難しいかと思います。新築時に高く購入していて、じゃあまだまだ築年数が新しいからその価格帯で売ろうとすると、築10年・15年くらいの中古マンションを競合してしまうみたいな感じですね。


単純な築年数による差ではなくて、もうちょっと大きな価格差が生まれていますね。

不動産ってまだまだ閉鎖的な業界だと思うんです。
情報を隠したがるという意味で。


情報にしたって、その物件の事をできるだけ隠したがるでしょ。

・物件の場所を分からないようにする
・デメリット的な事は隠されて、会ってから分かる

など、あまり褒められた仕事のやり方ではない。


ネタバレするのが嫌なんでしょう、こんな時代にもなって･･･。



お客さんはそんなレベルの事を求めているんじゃないだと思います。
物件の事はある程度事前に知った上で

何か問題点はあるのか？
プロとしてのアドバイスは？

とかもう１段上の情報を聞きたいというのが本音であって、不動産会社が考えるネタ（物件情報）なんて当たり前の事で、それを得意気に説明されてもね（汗）



こういう事もあって、当社ではネットの情報で第一段階の判断はお客様で出来るように発信しているんですけれど、「そこからの相談のしやすさ」というのをもっと考えないといけないなぁと感じています。



ホームページからの問合せフォームはやっぱりハードルが高いかと･･･。

LINEで相談というのも以前から取り入れて、簡単LINE登録で私に直接届くようにもしていますが、やっぱりね（汗）根性は必要だと思います。



気持ちのハードルをもっと下げて、【相談しやすさ】に注力していきたいと考えています。

今日は朝から賃貸募集をするマンションで
2LDKだった間取りを3LDKに変更したリフォームの完成立会い。
阪急茨木市駅から徒歩8分の好立地のマンションです。


その後は、一戸建てのリフォーム現場も完成したので、その立会いに寄ってきました。

元々の間取りはあまり変えず（家相的にも良い間取りだったので）、設備・内装や奥様の好みの雰囲気へのリフォーム工事となっています。

落ち着いた雰囲気でいい感じ。さらに手を加えながら生活していくイメージが湧いてきますね。


＜キッチンは位置を変えて以前の物を使用＞


＜どこのメーカーにも好みがなく、ドアは制作＞


＜和室は畳とふすま交換のみ、こういった造作は今では珍しい＞

本日は不動産会社による買取の話。

意味のある買取と意味の無い買取、この2つがあると私は考えています。

意味のある買取とは？

・売主さんが早く現金化したい

・なかなか売れない

・見学とかして欲しくない

など事情がある場合。そうなると当然ですが買取になる価格も安くなります。

これは事情があるから仕方ない。安くなったとしても売主さんは目的が達成できるし、不動産会社としても，安く仕入れて相場で売る事が出来ます。

意味の無い買取

現在これが「かなり問題だな」と。

買取・販売ばかりやっている不動産会社は、買わないと売る商品がない。こういった買取業者が非常に多くなっているんですね。住宅会社でも一緒。土地を買ったら、建築条件付きにしたり建売にしたりで儲かるから。

物件が少ないからこういった会社が高値で買い取るんですよ。一般の人が普通に買えてたはずの物件を先に押さえて邪魔をしている。

私はこれをただの転売と見ています。

安い商品を努力して探して、それを利益乗せて売る。これは商売。

でも（不動産って唯一の物なので）それを高値でも何でも買うっていうのは、買い占めと同じだろうと。

在庫がない（物件が少ない）から高く売っても大丈夫！みたいな商売は行儀が悪いなぁと感じます。

ですので、皆さん物件を探していると建築条件付き土地だったり・同じ会社が多くの土地を販売してたりすると思いますが、そういう物件は基本的に疑った方がいいでしょう。

聞いても本当の事は教えてくれないでしょうから、悩みがあればお気軽にご相談ください。

たまたま見かけた売却募集のチラシに
「相場より500万円以上高く売れた実績あり！」と書かれていました。

結論から書けば、たまたま（過去1回くらい）そんな事もあったんちゃう…という事。
たまたまあった事を誇張したらアカンやろという内容です。

裏を返すと、このチラシを購入検討者が見たら「この不動産会社には相談したらアカン」となります。

相場とか関係なく（ウソ言われて）物件を紹介してくる訳ですからね。

売却と購入は裏返しの部分があるので出来るだけ公正になるように私ら仲介の存在があります。

強引さもある程度は営業としては必要なんかもしれませんが、出来る限り無くして仕事をした方が長い目で見ると良い方向にいくと思っています。

茨木市で売りに出されている物件でも結構価格設定がバラバラになっているじゃないですか。


エリア関係なしに「土地坪単価110万円位つけとけば大丈夫でしょ」みたいな土地や、「4,800万円くらいの価格設定しとけば反響あるでしょ」みたいな新築一戸建てもよく見かけます。


これらをキチンと分類して説明してくれる担当が良い営業マンだと思うんです。



あとは「エリア的にはこの価格設定は間違っていない。でも何かね･････」というケース。


地元民だから分かる感覚もあったりしますが、それ以外にも土地の状況だったり、建物の間取りだったりと色んな原因があって、価格バランスが納得しにくいケース。


お客さんってこういったのを感覚的に感じているんですが、不動産営業マンとしては言葉で理由を説明できないといけない。ちょいちょいあるんですよね、こうい物件が。



【お客さんの立場になって】これを忘れずに提案していきます。

営業といいますか、対応について。


接客業やっていると基本中の基本ですが【お客様の不安に気付ける事】が大事。

その不安はすぐに解決出来ない事もあるけれど･･･営業としては
その不安に気付いて、共有して
そして整理したり・解決策を提供したり、もしくは選択肢を出す事も重要なスキル。



よく不安の事だけを伝えたり、気になる事を言うだけっていう営業マンが多いなぁって思います。ヘタしたら不安を煽るだけのケースも。

このあたりは少し打合せをしたら、分かりますね。
「あ～この担当とは合わないな」
「なんかこれ以上相談する気になれない」
というなんともいえない感情が生まれてくる（汗）

たぶんお客さんがどう思われているかとか興味ないんだろうなって思います。



不安を受け止めて、提案してとなるとそれに対して責任も出てくる訳で、話をしたくなる営業っていうのはその責任感を持っている人。それにサービス精神も加わったら、もう無条件に相談したくなりますもんね。