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「不動産・住宅の舞台裏ブログ」の記事一覧(130件)

不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。

とあるマンションの実況ルポ
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2018/08/04 00:00


★過去のアメブロ記事です↓


現在売出ししている、とある物件の経緯。




■10月12日  売出し日



電話をして、物件の状況を聞きました。



私:物件確認です。●●●(マンション名)はありますか?



売却を預かってる不動産会社(以下K社):商談中です。



ちなみに この物件は広告関係全不可になってます。




ほぅ~。。。




■10月19日  電話にて、再度状況確認



私:物件確認です。●●●(マンション名)はありますか?



K社:商談中です。



ほぅ~。。。




■11月4日  電話にて、再度状況確認



私:物件確認です。●●●(マンション名)はありますか?



K社:商談中です。



ほぅ~。。。




■11月7日  電話にて、再度状況確認



私:物件確認です。●●●(マンション名)はありますか?



K社:商談中です。





もうアカンやろ(怒)エエ加減にせな。



私:1ヶ月も商談ですか?詳しく教えて下さい。



K社:担当じゃないと分からないんです。



私:担当の●●さんお願いします。



K社:●●は外出で、連絡がつきません。



ほぅ~。。。






どうです?この仕事への取り組み方。




この会社は、大阪市内にある




みなさんも聞いた事のある



大手の不動産会社ですよ。




売主さんが気の毒で気の毒で。





遊びでやってんのちゃうんやから




常識を考えて ちゃんと仕事して!

不動産売却のアドバイス【チラシ編】
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2018/08/03 00:00



『当マンション限定で探されています。



予算●●●●万円、お客様が2組・・・』




とか書かれている売り求むチラシが



よくありますが
ほぼウソの内容です。






予算●●●●万円って



相場より概ね数百万円高い金額。




そんな購入者の方は



まぁ いません(汗)




完全に売却を預かる事が



目的のおとり広告です。






お客様が●組っていうのは




ウソじゃないかも知れませんが



(たぶんウソ・・・)




希望の住戸っていうのは



面積も部屋数もバラバラですからね。




ちょっと売主さんに失礼じゃないかと。




もし本当ならもっと具体的に



希望条件を書くべき。







って事で色々な事を書きましたが




この様なテイストのチラシを



撒いている会社には




売却の依頼をしない方が無難。




ご検討の方、気をつけましょう。


内装とか古かったら、売れる・・・?
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2018/08/02 00:00



ご売却相談をされると



たまに言われる事があります。




『内装が古いので

なかなか売れないですよね・・・?』




リフォームを一度もされていない



もしくはだいぶ以前なので


内装・設備関係が古くなっている。






確かにキレイな内装の方が


購入希望者さんは


イメージがしやすいので



決めやすいと思います。






が、特に最近は


自分の好みでリフォームしたい


という
こだわり派のお客様が


増えてきていますので



逆に変に新しかったりすると


ダメだったりもするんですよ。






余談ですが



意地の悪い不動産会社は


古い家を査定する時に 



決まりにくい理由を言って


売主様を少し不安にさせ



『値段を下げないと売れません。。。』


というトークで



結局安い価格で


別の不動産会社が買う


というパターンも多いです。



これには気をつけましょう。





やるだけの事はやって


それでもダメなら



業者買取りも仕方ないですが・・・






ともあれ色んな購入者様が


いらっしゃいますので



気軽にご相談くださいね。

売却のご相談
カテゴリ:売却について  / 投稿日付:2018/08/01 00:00


ご売却相談の電話を頂きました。



査定の話なので、まだご依頼頂けるか


どうかは分かりませんが





お客様との会話の1コマ。



『もし売却を依頼する時は


一般媒介でお願いしようと思ってます。』



いや、よく理解されています。



そのハッキリとした言葉を聞いて


気分がよかった(笑)





んでもって ここで確認。


【一般媒介】とは?



不動産会社に売却を依頼する時は


必ず媒介契約を結びます。



その契約に【3つの種類】があり


その1つが一般媒介契約。




詳しく書きますと



<一般媒介>

複数の不動産業者に売却依頼できます。

<専任媒介>

1社しか売却依頼できません。
ただし売主が直接買主を見つけた場合

不動産業者を介さずに
当事者だけで契約することも可能
です。


<専属専任媒介>

専任媒介よりも制約が厳しく
直接買主を見つけても

不動産業者を介してしか
売却できません。



となっています。





で 不動産会社は


【専任媒介】や【専属専任媒介】


売主様と結ぼうとするわけです。



自社だけに依頼してもらい


情報を独占して買主様を探し



売主様と買主様の両方から


仲介手数料を頂くために。



他の不動産会社のお客様には。。。



売主様の事を考える気持ち0%やん(怒)



手数料の事が100%で


ノルマ達成の為なら他の人は知らん・・・



くらいの気持ちじゃないと


こんな事は出来ません。






まぁ業界の話はこれくらいで



なんでこういう事が起きるのか?



【不動産取引の分かり難さ】


だと思うんですよね。





インターネットでの


物件検索が常識になってきて



買主様(購入者)側の理解は


だいぶん進んできたとは感じますが



物件を売る時の仕組みを


まだまだ知らない方が多い。



特に売主様は年配の方が多めで


インターネットをする習慣がない。



売主様もネットを検索すれば


一発で分かりますから。






具体的な事例を出すと



・売却を依頼した不動産会社しか

 自宅が掲載されていない



・他の不動産会社のホームページでは

 【会員情報】となっている



・他の不動産会社のお客様の案内がない



など他にもありますが


これに当てはまっていれば



ほぼ高い確率で


【広告不可】か【商談中】として


情報を止められています・・・






もうそんな時代じゃない。



なのでご売却をお考えの方


一般媒介契約を選択するのが無難。



営業マンのこんなトークにも


惑わされないように




『一般では責任が伴いませんので・・・』



『当社で成立するかどうか分からないので

広告費を投入しにくくなる・・・』



『複数の会社が入ると

窓口が集中しないので 大変ですよ・・・』



よ~く考えると意味がわかりませんよね。


ナイスな質問です!
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/07/12 00:00


お客さんからの相談のメールが

 

 

 

私の携帯によく来ますが

 

 

 

「掘り出し物件というか


そんな情報ってあるんですか?」

 

 

 

というナイスな質問がありました。

 

 

 

 

過去の経験から書きますと

 

 

 

ん~掘出し物件だけを求めていると

 

 

 

購入はなかなか出来ないかも。

 

 

 

場所ですか? 価格ですか?

 

 

 

すでに出てる情報でも

 

 

 

人によっては掘出物件へと変貌します。

 

 

 

要は【いかにして加工できるか】がポイント。

 

 

 

 

なので土地を購入して好きな家を建てるとか

 

 

 

中古をリノベーションする事の方に

 

 

 

可能性を感じてしまいます。

 

 

 

 

・好きな家を建てて満足度を上げる

 

 

・リノベーションでみちがえる様な家にする

 

 

・思ってたより予算が安くなった

 

 

 

という思いは完成してから生まれる事の方が

 

 

 

今まで断然多かったですね。

 

 

 

 

 

完成している建売は分かりやすいんですよ。

 

 

 

見てもらって「はい、どうですか!」



って勝負して
なんか潔い。

 

 

 

前から度々書いている



建築条件付き土地とかは

 

 

 

なんかね・・・結論が決まっているというか

 

 

 

結局基本的な仕様があって

 

 

 

価格も決まってるやん!



っていう思いになってしまう。

 

 

 

 

完成形が見えていない物件が

 

 

掘り出し物件かと感じてます。

アイ・ウィズ不動産で建築条件付き?
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/07/10 00:00


お客さんと話をしていて

 

 

「アイ・ウィズさんで


建築条件付きの販売やってよ」

 

 

って言われました。

 

 

建築条件なしを探すお客さんが多い中

 

 

非常に有難い言葉なんです。な の で

 

 

現状の素直な自分の気持ちを


書いておこうと思います。

 

 

 

 

考えてない事もないんです。

 

 

もう気持ちの問題ってのが本音。

 

 

お客さんには理解しずらい部分ですけど

 

 

今やってるのは不動産仲介。

 

 

お客さんと打合せをして物件を探して

 

 

コレはいいっ!って感じる事ができて

 

 

物件をご紹介する事ができます。

 

 

コレが 建築条件付きなら

 

 

自社の物件を優先して営業してしまう。

 

 

もう心理学ですよね、コレは仕方ない(汗)

 

 

商売ってそういうもんやでって言われれば

 

 

そりゃそうなんですけど

 

 

自社販売と不動産仲介って仕事は

 

 

あまり共存できる仕事心理ではない。

 

 

 

 

例えば土地相場が坪80万円だとすると

 

 

30坪で2,400万円の土地代。

 

 

それに建築条件付きだと 建物の坪単価は

 

 

だいたい60万円前後でしょ。

 

 

32坪の家を建てると、1,900万円くらい。

 

 

これで新築一戸建てとして4,300万円。

 

 

なんだかんだで4,500万円くらいですよね。

 

 

 

でも今までやってきた私の仲介ポリシーは

 

 

それを4,000万円~4,200万円で出来る様に

 

 

お客さんにコーディネートしてきたんです。

 

 

 

 

「建築条件付きは 建物の仕様や提案も

 

 

用意してるから、お客さんは楽だ!」

 

 

とか「付加価値を付けている!」

 

 

反論する会社もあるでしょうけど

 

 

それに対しては 当社は今まで

 

 

土地を仲介した時は、そういった建物の提案

 

 

付随するアドバイスをサービスでやってきた。

 

 

土地を仲介させて頂いた事に対する感謝で

 

 

私の建築の経験や知識を使います

 

 

って反論できます。

 

 

 

 

ね・・・なんか相反するでしょ(汗)

 

 

ですので、今考えてる事は

 

 

3区画とかそれ以上の分譲地ならOK。

 

 

複数の区画販売は不動産免許がないと

 

 

できない事だから。

 

 

でも1区画とかの建築条件付きなら

 

 

買取してよっぽどの価値がある土地か

 

 

また、相当気合い入れて

 

 

お客さんが驚く位の提案をしていくか。

 

 

そんな感じなら気持ちよく販売できる。

 

 

 

 

まぁ こんな事書きながら

 

 

数ヵ月後に「普通にやってるやん」って

 

 

なってるかもしれませんが

 

 

そん時は温かい目でご検討ください(笑)。

 

 

フルパワーで建築提案してますので。


苦い思い出の方が良い経験
カテゴリ:セキスイ時代の思い出など  / 投稿日付:2018/07/09 00:00


今日はワインを片手に・・・

 

そんな飲めないけど

 

 

以前仲介させて頂いたマンションがあり

 

 

同じマンションで違うリフォーム住戸が

 

 

売りに出される様で

 

 

価格を聞くと500万円くらい高いな。

 

 

うん、良い買い物をして頂いた。

 

 

こんな時は 非常に気持ちいい。

 

 

 

誰に言うでもないが

 

 

一人満足に浸りたい時間です。

 

 

ワインでも片手に・・・・・飲めないけど

 

 

 

 

んでもって 話は変わりまして

 

 

住宅の間取りについて。

 

 

お客さんや同業者さんから

 

 

「間取りが書けるのって、いいですね」

 

 

とよく言われるのですが

 

 

 間取りが好きになったキッカケが

 

 

セキスイ時代に競合負けした経験。

 

 

まだ1年目の秋だったと思う。

 

 

 

高槻市のお客さんで建築地は神戸市。

 

 

最初は数社のハウスメーカーで競合し

 

 

最終2社に絞られました。

 

 

で、価格も仕様もあまり差はなし。

 

 

どっちかというと要望に対する間取り勝負。

 

 

1年目だったので、正直よく分からず

 

 

一生懸命だったのは記憶にあります。

 

 

 

 

ここからなんですが、打合せをしてて

 

 

ご要望のバルコニーの取り方で

 


セキスイでは構造上出来ない事があり

 

 

そこが最終のネックになってました。

 

 

「クリアーできたら決めてもいいです。」

 

 

お客さんの自宅でそう言われたのが


夜の10時くらい。

 

 

「分かりました。持ち帰って検討します。」

 

 


 

それから展示場の事務所に戻って

 

 

先輩とかにも相談しながら

 

 

考えるんだけど代案が思い付かない。

 

 

そうこうしているうちに


夜中2時・・・3時・・・

 

 

誰もいない事務所で

 

 

考えまくったけど、なんせ新人でしょ(汗)

 

 

まぁ 出てこない。んで思い付いたのが

 

 

先輩方が過去に実際に建てた


引渡し済みのお客様ファイルが

 

 

事務所に保管されている訳です。

 

 

その間取りを片っ端からコピーして

 

 

実際に建ってる図面をずっと見てました。

 

 

その日は徹夜。

 

 


 

で お客さんの要望に対しての


提案プランを考えて

 

 

上司や設計に協力してもらって

 

 

なんとか完成。

 

 

お客さんに伝えに行きました。

 

 


その週末。

 

 

お客さんが展示場まで来られて

 

 

「申し訳ない。・・・ハウスにします。」

 

 

・・・・・・・・・・・

 

 

言葉がほとんど出なかったなぁ

 

 

 

 

間取りに対してかなり真剣に


取り組むのは
そんな事がキッカケ。

 

 

今となれば 良い経験でした。

物件の見方
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/07/07 00:00


『こうなれば、価値上がるな』




意味は、リノベーションしたら



価値上がるなって物件。



構造的な確認などがあるので



出来るかどうか分からんけど



もし可能なら、物件価値上がるなと。





逆に言うと そう出来たなら



価格的に安く買えたって事。





ここんところを意識して



いつも物件をチェックする様にしてます。



ホントはお客さんの要望があって



はじめてチェックできるんですけどね。





お客さんと話をした時に



フッと思い出せるように



『物件を加工したら・・・』



っていう意識を持つ事は大事ですね。

不動産購入は気持ちの問題
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/07/04 00:00


ハウスメーカーのニュースで

 

 

芦屋浜の分譲地が


そこそこ売れているみたい。

 

 


う~ん、茨木市にいてると


あまり気にならないのですが

 

 

先の東日本大震災の記憶があるので

 

 

海のそばは怖さを感じてしまう。

 
 


購入される方は考えてるんでしょうが
 
 
【芦屋】とか【分譲地】の


イメージ先行になっちゃうんかな?
 
 


 
で 話は変わって
 
 
購入と賃貸の比較みたいな質問も


たまにあるのですが
 
 
【答えはお客さんの中にある】
 
 
コレが答えです・・・すいません。
 
 
 


どっちが得か?


みたいな話にもなるのですが
 
 
正直お金というより


気持ちの方が大きいかと思います。
 
 

単純計算で家賃とか駐車場代とかで


月々9万円の賃貸に
 
 
あと40年住むと考えると4,320万円。
 
 
 
購入した場合だと


固定資産税やメンテナンスと差っ引いて
 
 
だいたい4,000万円くらい。
 
 
借入されるなら、金利負担分も


考慮したとすると3,500万円くらいの
 
 
住宅ローンを借りたのと同じ位かな。


(繰り上げ返済は考えず)
 
 


 
金額で計算するとこうなるのですが
 
 
それよりも住んでいて


どう感じるかの気持ちの価値だと思う。
 
 
賃貸の場合はどうしても


部屋数とか大きさの問題
 
 
他に収納の問題が出てくる事が多い。
 
 
あとは言っても賃貸物件なんで


サービスの問題。
 
 
基本的に大家さんは


住む場所を提供してる感覚だから
 
 
サービスは家賃に含まれてないでしょ。
 
 
そのへんの価値をどう考えるか。
 
 

 
購入した方が総予算は高くなります
 
 
【こだわりの住宅】・【将来を考えた間取り】


ってのが
付加価値として大切になります。
 
 
なのでなんじゃコレ?』っていうような
 
 
建売や建築条件付きが許せない。
 
 
 
私しては そう考えてます。

ちょいリノベ
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/07/02 00:00


リノベーションをお考えの方の


お悩みで
よくあるのが【部屋数】。

 

 

 

リノベやっちゃうと


リビングダイニングを広くしたり

 

 
空間のゆとりを出す設計が多くなるので

 

 

元々3LDKの住戸が


2LDKになるケースがあります。

 

 

もしくは 2LDK+納戸。

 

 

 

そーなると80㎡以上の住戸を


探す事になったりで

 

 

予算組みも変わってきますよね。

 

 

 

そんな時に検討してみてもいいのが


【ちょいリノベ】

 

 

ガッツリやりたい派には不向きですが

 

 

『オシャレな雰囲気の家がいい』

 

 

『ちょっと木目を多く見せたい』

 

 

などの雰囲気重視の方も


多いじゃないですか。

 

 

そんな方に元々の3LDKとかの


間取りは大きく崩さず

 

 

LDKと玄関の集中リノベを行う事で

 

 

オリジナルかつ好きな雰囲気を出しましょ

 

 

っていうのがちょいリノベです。

 

 

 

材質にこだわったり


建具を無垢にしたり

 

 

本棚やくつろぎスペースを作ったり

 

 

塗料を活用してD・I・Yっぽくしたり

 

 

色んなやり方ってあるもんですよ♪

 

 

 

そんな感じだと


設計事務所に依頼するまでもないし

 

 

リフォーム会社に頼むと


何かと高いしで

 

 

『どーしていいか分からん』って方も


いらっしゃると思います。

 

 

 

なので 当社にご相談ください(笑)。


(ココは営業です)

 

 

物件の相談と併せてリノベの打合せも

 

 

楽しくやっていきましょう。

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