茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

新着で売りに出される、特にマンションの価格で「う〜ん、意味は分かるけど高過ぎちゃうかな」って微妙な物件がチラホラ見受けられます。

「相場帯だけど高め」というんじゃなく、「その上」を少しいってる感じ。

お客様によって希望エリアは違うので個々では判断しにくい部分とありますが、こういった物件の売れ行きは気になります。



「その上」を検討して判断するには色んな条件を確認しておく必要がある。

・現在の経済状況と将来予測
・立地の需要があり、価値が保たれそう
・その物件に特徴がある（眺望が良い・庭付きなど）



最後は、資金計画に無理がなく、お客様にとって合うかどうかの判断にはなりますが
色んな条件を考えて、納得して仲介できる物件である事を自問自答する担当でいていたいです。

他社でも物件の相談をした事があるお客様の話を聞くと、ちょっと気に入りそうな物件があったとしたら、グイグイ押してくるみたいですね。昔から変わらず･･･といった感じ。

押すのはいいけれど、その前に色々と解説する事があるだろうと思います。



まずはその価格がどうなのか？周辺事例と併せて説明しないといけません。最近お客様から聞いた内容だと、どう考えても相場より500万円は高いのに、そういった事には一切触れずに話を進めていこうとしたみたい。



あとは、中古ならその物件の状況がどうなのか？なにか問題点はないのか？問題点までいかなくても、知っておいた方がいいという情報を伝えてから、商談に入るべき。



最近は相場を説明するのが難しいのですが、それでも●●●●万円～●●●●万円という自分で判断した相場帯は伝えるのがプロだし、それに「立地・状態・希少性」なども加味してアドバイスしていくのが本来の不動産営業マンの役割です。

お客様との接点で最初にしたいのは【会話】。会話→ヒアリング。

お客様がどう考えているのか？どういう暮らし方をイメージしているのか？を出来る限り共有するためには、雑談も含めた会話は非常に重要になります。

雑談は苦手・物件を知りたいって方ももちろんいらっしゃるので、その時は物件の説明や不動産全般の説明をしながらお客様のイメージを聞く（感じる）ことに集中しています。

ただ（本当に申し訳ないですが）何回話をしても、イメージが湧かないという時もある。私のヒアリング力が足りないとか、お客様の気持ちになり切れていないのも原因ですが、お客様のイメージが決まっていないというケースもあります。

住まい探しは難しいから、よく分かる。



「マイホームが欲しくなったけど、なにか良いのかよく分からない･･･」

そんな時は、色々と物件を見学しにいくしかない。それでイメージが決まる訳じゃないけど、どこかで「何かいいかも」という物件に巡り合うかもしれませんからね。そこからご自身の希望を深掘りしていっても遅くない。

見学しに行きましょう！

私としても気を遣わずにどんどん相談しておらいたいので「もしネットとかで見たい物件があればLINEください」と伝えて、出来るだけお客様に気軽に見学してもらえる状態にする事に気をつけています。

お客様と一緒に見学を重ねないと、私もイメージが湧かないので、というのも本音ですが（汗）。

当社で仕事をする上で、必ず気を付けている事。
ミッション（使命）といってもいい事を書きます。

①「満足」へ変化させよう

ハウスメーカー時代から設計をしてきましたので、間取り提案や建築の話は、私が一番得意な分野。

不動産会社って、中古物件だと目の前にある物件で判断しようとするでしょ。リフォームやリノベーションありきの物件探しでも、その打合せは建築会社（リフォーム部門）まかせ。

でも物件探しと同時に建築の提案もしていかないと、全体の流れが良くはならないと考えます。

新築の価格が非常に高騰している現在、築年数関係なく「この物件を変化させて、自分（家族）にとって満足する住まいにする」事ができる可能性を中古住宅は秘めています。

②適正な価格（相場帯）で買いましょう。

相場というのはピンポイントではなく、ある程度の価格帯幅があります。ただその相場を超えた物件も数多く売り出されているのが現実。

その原因は売主様にある訳ではなく、不動産会社間の査定合戦によるもの・「高く売ります」みたいなオトリ広告によるもの、など色々とあります。

立地がいい！建物がいい！など需要が高い物件は多少高めでも買おうという判断が出てくる時はありますが、住まい探し＝ブランド感覚ではありませんので、正しい適正な価格をお客様に提示していきます。



不動産営業マンって目の前にある物件だけで判断させようとするでしょ。

物件の問題点・気をつけるべき（知っておくべき）ポイント・価格判断とかはウヤムヤにしておいて、お客さんが単に気に入っていれば契約に持っていくという作業。

そんな仲介業務はいたしません。
正直さと建築知識を生かして、お客様との関係性をつくっていくのがミッションです。

アメブロの方では書きにくい内容なので、コッチのブログで。



何か月か前に、街を車で走っていたら、不動産会社の小さな看板を見つけたんですね。建物はかなり古いので、どうみても土地としての販売っぽい。

レインズ（不動産会社間の物件情報システム）に登録されていないし、「ちょっと聞いてみよ」と思ってその看板の不動産会社に電話（大阪市内の会社です）。

私：アイ・ウィズ不動産の橋本と申します。すいません、茨木市●●で看板見て、電話させてもらったんですけど。

相手：あ～今担当者がいないので、戻ってきたら電話させます。

そこから電話なんて一切ないんですが･･･



まぁね電話がないのはいいんですが、「ああ自分達だけで買主さん見つけようとしてんのかな」とか「買取の方に持っていこうとしてるんかな」って感じました。

普通に売ってくれると思って売却を依頼した売主さんは可哀そうやなぁって。



それから数か月、昨日その土地を通ると解体されて更地になり、別の不動産会社のノボリが（汗）。結局買取になったんやなと残念な気持ち。



ここからがこのブログのメインテーマで、「いくらで売りに出てるんやろ？」と思い、ネット検索。出ていましたね、売出し情報が。

土地は20坪そこそこで、新築2階建てで5,000万円以上。高過ぎやろ･････と。逆算したら、土地坪単価は130万円超えになります。


私がいつもブログで書いている主張と比較すると、まぁ私の査定では元々の古家付き土地は高めに考えても坪単価120万円前後。20坪強なので約2,600万円。

解体費用が150万円として、建物費用はよくある新築建売のような仕様で付帯工事も含んで1,500万円。ここまでの合計で4,250万円。

不動産会社に買い取られ現在売り出されている情報と比べると、1,000万円程の差が出ます。



元々の不動産会社が変なことせずに、普通に市場に流通させていたら、購入検討できたお客様が結構いたと思うんですよ。それが自分達の利益のみを考える不動産会社にいっちゃうと、せっかくの流通を阻害してしまう典型例になります。



買取がダメって訳じゃなく、出来るだけ住宅を検討している人達にスムーズに物件を流通させようって信念で仕事をしている不動産会社が多くなれば、もっと物件って動くようになるんです。

困っている人の味方になれるように頑張っていきます。

前にもアメブロの方だったかな？書いたことがありますが、再度ご説明。

私道負担の土地面積表示について。



私道というのは簡単に書くと「個人や団体等が所有している道路」の事。
私道負担というのは、色々なパターンがありますが、多いのは「土地の所有者がその土地が接している部分の道路を所有している」パターン。

図で書くとこんな感じ↓


登記上の土地面積は100㎡なんだけど、有効面積（建物が建てられる面積、建ぺい率・容積率の計算の元になる）は90㎡で、前面道路の半分10㎡を所有している。



でね、ネットで不動産会社が物件情報を掲載する時は【私道負担面積は除外する】のが原則。
上の図の場合なら、土地面積90㎡・他に私道負担10㎡と記載しなければなりません。

100歩譲っても、土地面積100㎡・内私道負担10㎡になります（これも知らなかったら土地100㎡と勘違いするからダメなんですが･･･）



ここからが本題んですが、危機管理として、私道負担を土地面積に含めて掲載する不動産会社は避けましょう。知っててなら物事を隠す不動産会社だし、知らなかったとかミスったなら根本的にもダメ。



コレ、知らない人が見て危ないのは

①土地の価格判断を間違う。

上図で土地価格が3,000万円だったとしましょう。本来は90㎡（27.22坪）なので土地坪単価は約110万円。それを100㎡と勘違いして計算すると30.25坪になり、土地坪単価が約99万円になっちゃう。
坪単価110万円と99万円。えらい違いでしょ（汗）。

安いやん！ってある意味だまされる可能性があるので気を付けましょう。


②建築可能な家の面積が変わる。

建ぺい率（1階の建築面積）60%の場所とすると、本来なら90㎡×60%＝54㎡ですが、100㎡で計算すると60㎡になります。6㎡も差がでます。4帖分くらい建物の間取りが変わってくる･･･。



私道負担の表示によって、結構判断がおかしくなるでしょ。

土地情報をチェックする時は、道路種別（公道か私道か）そして私道ならその面積表示はどうなっているか？を確認しておく事も重要です。

不動産関係のニュースで【マンションの資産性レポートを出す】サービスが始まるというのを見ました。主に首都圏のマンションのレポートという事で、ニュース記事のレポート内容は以下の感じ。

・資産性（流通可能性）・・・要は売れやすいか売れにくいかの判断。相場から判断して売出価格は妥当か？立地はどうか？建物の仕様は？マンションの管理状況は？という観点から、その物件が妥当かを判断してくれる。

お客様が客観的なデータを取得できるのは非常に良い事だと思いますね。

でもよく考えると、こういった相場妥当性や物件の価値を判断して伝えるのが不動産売買仲介の本来の仕事。これをお金払って取得しないといけない今の不動産業界って･････「早く変わっていかないといけない」とひしひしと感じます。

セカンドオピニオンを希望するというならアリだけど、本来はこういった内容は我々不動産担当が（信用してもらい）当たり前のようにお客様に伝えないといけない。

このサービスを見て「なにこれ？」「仕事しにくい」って思う営業マンはダメでしょう。

購入の相談をしてお客様が気に入ったら、物件の相場や状態など関係なく「早く申込みしましょう！」みたいな不動産会社。

売却の相談をしたら、依頼されたいがために高額査定をする不動産会社。＊一括売却査定なんかもこれに当てはまります。

本当に気を付けてくださいね。

私は購入相談も売却相談も、こういった物件の資産性判断を自分なりに考えて（地元民だから感覚的な部分もあるが）お客様に伝える様に意識しています。ホームページでも全ては書けないがなるべくコメントで書く様にしている。



まだまだ「人」に頼っている部分が多い当社ですが、最後は正直さや街の詳しさなど、人に求められる部分が重要になりますので、追及していきます。

「1ヵ月位で売れますか？」

売却をお考えの方の不安といえば大きく2つあって、売れる価格と期間。
期間の意味合いとしては「理由があって出来るだけ早く売りたい」「居住中で見学の対応とかで（精神的にも）疲れるので早く売れた方がいい」など、色々あるかと思います。

細かい内容は置いておいて、答えは売る事は出来ます。



ではどうすれば短期間で売れるのかといえば、【売出価格と広告】。

今回は広告について考えていきますね。
広告の種類は、ネット・チラシ・店頭と大きく3種類に分かれます。

で、ここからは不動産取引の仕組みになるのですが、売却を依頼した不動産がレインズに物件登録をして他の不動産会社からも広くお客様を見つけましょうっていうのが法律で決められています。

ですので同じ広告でも、売却を依頼した不動産会社からの広告と他社からの広告の2種類になります。


ここで問題になるのが他社には広告させませんよという物件の囲い込み。

自社で買主様を見つけて売主様との双方から仲介手数料を貰うために、他社には出来る限り広告させない（＝契約させない）という悪しき行為です。


現在レインズに登録されている売出物件は、ほぼと断言していいくらい、広告不可になっています。「大手に依頼しているから安心」、いやいや･････これ以上は言わせないで（汗）という感じ。



データでも広告は広くした方がより良い条件で売れるというのはありますし、私の経験でもそう感じます。当社では自社でも買主様を探す活動をもちろん精一杯行いますが、他社にも広告関係はすべてＯＫ。売主様の事を考えれば当然の話です。



ここは感覚として覚えていただきたいのですが、
【売却を依頼するというのは、その不動産会社に売ってもらうという事ではないんです。その不動産会社が窓口になって良い条件で売れるようにしてもらうという事！】
これは大事なポイントになります。



不動産会社に売却を依頼したらレインズ登録証明書が発行され、広告区分が【広告不可】になっていないか要チェック。もしくはスーモなどに依頼した不動産会社からしか情報が出ていないなども囲い込まれている可能性が大になります。

ユーチューブなどで売却時の注意点など調べる方も多いと思いますが、不動産システムと併せてベストな方法を説明しますのでお気軽にご相談ください。