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「不動産・住宅の舞台裏ブログ」の記事一覧(102件)

不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。

マンション名と住所
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/06/07 00:00


マンションについてなんですが


不動産の営業マンって


大体はマンション名で言います。


マンション名を聞けば、分かるから。



チラシとかを見ても


ドーンっとマンション名が書かれてて


『で・・・どこなん?』


って言う位、住所が小さい。



普通はマンション名なんて


お客さんは覚えてないですよね。


住所を大きく表示して


マンション名はサブ位でいい気もします。



マンション名だけを聞いて


場所と外観が思い浮かぶなら


充分にエリアを理解してますよ。



・ブロド茨木大池


・クレド茨木大手町


・グランパセオ茨木


・シークレア茨木桜通り


・サンヴェール茨木



いかがですか?


全部がピンっと分かれば


物件探しの半分はクリアした感じです。

不動産営業マンの対応例を聞いてみました
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2018/06/05 00:00


設計士の人と話をしてまして



その人は、色んな不動産会社とも


仕事をしている様でして


各不動産会社の対応とか


少し聞くことが出来ました。



例えば、建築条件付きの土地。


『間取りの打合せに同席するんですか?』


って質問したら


『いや、いないよ。


なんやったら最初の挨拶時にもおらへん』


って言ってました。


考えられへん・・・



初期の接客だけやって


申込みや契約したら、あとは知らん。。


そんな対応をしてるみたいですね。



『それやったら、営業マンは


全然知識が付かへんですね。』


それに対しては


『会社としては営業に知識を求めてない。


逆に知らんから強引に契約してるよ。』


って返事でした。



営業マン個人の問題とかじゃなく


それは会社の方針でもあると。


ちょっとね・・・



まぁ そんな不動産会社って


何回か打合せしたら


お客さんにバレちゃうから


デザインやイメージを打ち出して


勢いで契約まで持っていきがち(汗)。



新築一戸建てとかの完成物件でも


基本的に一緒ですよ。


実物が見られるから


あまり気にならないかもですが


何千万という買い物です。


それは どんな性能の家なのか?


一般的な住宅と比較してどうか?


キチンと説明してもらいましょう。



・新築が安いから


・早く決めないと無くなりますよ


そんな話だけで、高い仲介手数料を


払う価値がありますか?


住宅・不動産ってのは


そんな軽いもんじゃないと思います。

リフォーム物件・・・言っちゃいます
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/06/05 00:00


不動産における物件表示。

 

 

徒歩1分=80mです。

 

 

コレは知ってる方、多いですかね。

 

 

ただ・・・茨木市の中・南部(春日丘エリアは除く)は

 

 

地形がフラットなんで、『自転車やし』って人も結構多い。

 

 

私も小さい時から自転車っていう感覚しかないので

 

 

本当のところ・・・徒歩表示ってあまり実感がわかない。

 

 

 

まっ 話は変わって

 

 

マンションや一戸建てのリノベーションについて。

 

 

私自身、設計もやってきましたので【住宅にコダワリ】がある。

 

 

お客さんと打合せして予算の中で造り上げていく作業が

 

 

めちゃくちゃ楽しい。

 

 

 

でも、『リフォームして販売すれば、売れるやん』

 

 

ってのが今の不動産業界の現実。

 

 

茨木市のマンション市況でのリアルな数字で書きますと

 

 

【売出し価格1,500万円・リフォームはしてなくて見た目は古い】

 

 

という物件があったとしても お客さんは決めにくい・・・。

 

 

でも 不動産会社が買い取って、300万円かけてリフォームし

 

 

【売出し価格2,200円、フル・リフォーム済み】

 

 

ってすれば、売れる訳ですね。

 

 

この差額の数百万円がねぇ。。。

 

 

 

 

ただのリフォームですよ。リノベーションじゃないですよ。

 

 

浴室・トイレ・洗面・キッチンの設備関係を新品にして

 

 

クロス・フローリング・建具とかを変えただけです。

 

 

 

不動産会社によっては、たまにちょっと収納位置変えた位で

 

 

【リノベーション物件!!】とか宣伝してますが

 

 

それはリフォーム(汗)

 

 

 

 

完成した物件も全然OKですけど

 

 

コダワリがあって、トライしてみたいって方は

 

 

やってみましょう。

 

 

きっと満足度が違うはずです。

ホームページだけで伝えるのは・・・
カテゴリ:ホームページ奮闘中  / 投稿日付:2018/06/02 00:00


今年に入ってからのご契約を


振り返ってみて


土地なら、住宅の設計も


一戸建てならリノベーション


マンションでもリノベーション


と建築が絡む仲介が


非常に多いんですよ。



でも ホームページの情報は


物件の紹介ばかり・・・


何とも言えない感じっす。


なんか方法はないんかなぁ〜


もっとワクワクする


ホームページでの発信の仕方は。



会って話をしたお客さんや


ブログ読んで頂いてる方は


不動産仲介だけじゃないって


体感して頂けると思うのですが


ホームページだけで


より伝える為にはどうするか?


悩みますね。

アイデアの数だけ楽しみがある
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/06/02 00:00


注文建築や自由設計の打合せで

 

 

大切な事の1つに


【営業・設計の資質】があります。

 

 

これは間違いない。

 

 

 

お客さんの希望を出来るだけ叶えたい。

 

 

お客さんの潜在的な思いを汲み取りたい

 

 

もっと良い提案があるんじゃないだろうか。

 

 

これらの思いをどれだけ持って


仕事が出来るかどうか。

 

 

 

20年以上 住宅・不動産の仕事をやってきて

 

 

また責任者として後輩や部下を見てきて

 

 

性格にもよりますよね・・・ぶっちゃけ(汗)

 

 

ただ話をし続けると思いは伝わるもんです。

 

 

 

簡単に言うと


サービス精神と住宅が好き】という事。

 

 

この2つを持っていると


どんどん住宅の知識を吸収して

 

 

お客さんとの打合せに幅がでてきます。

 

 

こうなれば打合せも楽しいもの。

 

 

提案の引き出しが多いほど打合せが楽しい。

 

 

アイデアが多いほど、納得できる。

 

 

 

数字ばかりに追いかけられている営業が多いから

 

 

なかなか見分けがつかないかもしれませんが

 

 

住宅の打合せの楽しい部分も多く味わってもらいたい。

 

 

予算なんて 厳しい人がほとんどなんですから

 

 

その中で アイデアが重要になってきますよ。

仲介の密度
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など)  / 投稿日付:2018/06/01 00:00


仲介業はイメージって大事だと思うんです。

 

 

 

お客さんが住むイメージが出来る

 

 

 

コレめちゃくちゃ大事なんですよ。

 

 

 


資産価値・ご要望の合致・生活スタイルなど

 

 

 

色々ヒアリングして感じる事はありますが

 

 

 

その物件に住むお客さんが



イメージできるかどうか

 

 

 

コレが最終の判断材料にしてます。

 

 

 


 

ご案内する前から



イメージできる事もあれば

 

 

 

見学して、その後でよく考えてみたら



・・・って事も。

 

 

 


 

で結論とすれば

 

 

 

お客さんもその物件を



選ばれている確率が高い。

 

 

 

当たり前なんですけどね。

 

 

 

 

 

イメージも出来てないのに申込をすすめる営業

 

 

時間が必要なのに決断を促す営業

 

 

何も考えずに「いいでしょ」ばかりの営業

 

 

 

だから不動産会社はたいして仕事してないのに

 

 

 

仲介手数料だけは取られるっていう

 

 

 

世間のイメージがついてしまってる。

 

 



 

ぶっちゃけて書くと

 

 

 

そりゃ広告バンバンして



出来るだけ多く集客して

 

 

 

できるだけ多く物件の案内をして

 

 

 

「いいと思いますよ」って多く言えば

 

 

 

ご契約の数は増えると思います。

 

 

 

でも 私としては それが楽しいとは思わない。

 

 

 

もっと密度のある仲介をしたいと思ってます。


新築の間取りに一言
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/06/01 00:00


『新築一戸建ての間取りをどう思います?』



たまにお客さんに聞かれます。


建築条件付き土地でも提案される


参考プランも一緒ですね。



私の答えとすれば


『良いなぁっていうのは少ないです』


こういった間取りって


お客さんの要望があって書いてないので


難しいのは分かるんです。


要望があった方が間取りは考えやすい。



でも、『ホンマにちゃんと考えたん?』


っていう物件が多過ぎる気はします。


設計の人が書いた間取りなんだろうけど


売主である不動産会社が


間取りに興味をあまり持ってないので


中途半端な感じになってますよね。



メッチャ考えて建てた30坪の家も


中途半端な間取りの30坪の家も


価格は一緒なんですよ。


すごい矛盾・・・


価格差あってもいいんちゃうやろか。



でも『?』な間取りの家も


完成して、実際に見学すれば


多くの人はあまり気づかないんですよね。


なので 私は良いかなと思える家しか


すすめない様にしてます。

不動産仲介で意識していること
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/05/12 00:00


タイトルにある様に



私が不動産仲介をするにあたって


意識している事。


【余韻がずっと残る取引をする】



抽象的な書き方ですが(汗)


引渡しが終わってからも


『ここの物件を買って、良かったわ~』って


感じてもらえる様にする事です。



それは単純にエリアかもしれないし


間取りかもしれない。


また、リノベーションやリフォーム


もしくは新築一戸建てのプラン打合せの過程


かもしれません。



ただ 引渡しをして、何年かたったその時でも


『今、物件探しても ココを選んでるよな』


っていう仲介を続けていきたいんですよ。



それにはお客さんといっぱい話した方がいいし


気になられた物件の価格が


相場的に適正かもキチンとお伝えしないといけない。


お客さんに損をさせては 絶対にダメ。


購入のお手伝いをする時も


逆に 売却を依頼された時も一緒です。


売主さんに損をさせてはダメ。



契約件数や仲介手数料が一番の基準になっている


この不動産業界・・・


自分の所有する物件やったら


好きにやっていいけど


人様の物件を預かってる仕事ですからね。


毎日の意識付けが大事やと思ってます。

間取りの打合せは何回?
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/05/10 00:00


間取りの打合せって




何回くらいで完了すると思います?




ハッキリ言いまして、正解はないです。





よく『間取りの打合せは3回までです。』




とか言う会社もあるみたいですが




経験上、3回位じゃ終わりませんよ・・・(汗)




もし終わるのなら




それはお客さんの要望がほとんどないか




もしくは(コッチの方が多いと思いますが)




打合せする担当の建築のヒキダシ



(知識・意欲)が少ない事。





一般的には、ご要望をヒアリングして




2回くらいでお客さんの希望に近い間取りは




ご提案できると思います。




ただ、それが正解かはまだ分からない。





それから雑談しーの



今の生活スタイルも確認しーの




細部の打合せを詰めていきーのをしてたら




完了するのに10回位は打合せしてますね。




その内に、ガラッと間取りが



変更するかもしれませんし




そうなったら10回じゃ物足りない。





私はそんな感じでお客さんと打合せしてます。




要は回数の問題ではない、密度の問題。




『打合せは●回まででお願いします。』




という様な会社は、まぁ密度は薄いですね。




どこまで上からモノ言うてんねん!って感じです。





ほとんどのお客さんは初めての経験なんですよね。




そんでもってそうそう何回も経験するものでもない。




住宅に関わる仕事をする人間は




・お客さんが腑に落ちるまで打合せする。




・自分自身も納得するまで考える




このスタンスを持ってないとアカンと思います。





効率?




そんなん考えてる位やったら、『企画住宅です』って




最初から説明するべき。




そっちの方がセーフです。

熱くなりましたね・・・
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/05/04 00:00


物件を探してられる方の




情報源は、今はネットが主流。




立場を変えて言いますと




不動産会社はネットで



情報を発信してます。





で今までの不動産業界というのは




ただ情報を発信していただけ。




物件の詳細情報や




あとはアピールポイント。



それ位だと思う。




『南向き!』とか『眺望良好!』




『リフォーム済み!』みたいな感じですね。





これだけじゃ、もうアカンと思う。




なんで今までコレで通用してきたかというと




そもそも物件の力で売れる事が多かったから。




私はそう感じるんです。




営業マンの力はそんなに




大きくなかったって思います。





ここらへんですよね、変えていかなアカンのは。




ありきたりな事を言いますが




物件を紹介してるだけじゃなくて




安全な取引を行うだけじゃなくて




そんな事は当たり前。




仲介手数料っていうのは




総合的なコンサルタントをさせて頂く上での




コンサル料みたいな感覚にならないと




いつまでたっても




不動産会社は信用されない。





新築一戸建ての物件を




『ココいいでしょ!決めないとなくなっちゃいますよ。』




みたいな営業をされて、契約になる。




こんなのは仲介手数料を引いてもらっていいんちゃうかな。




(ストレートな言い方になってしまった・・・汗)





建築条件付き土地を検討して




『自由設計ですから、お好きな間取りが可能ですよ。




打合せをしていきますから、まずは決めて下さい。』




こんな営業して、たいして打合せもせずに




提案をしてくる事もほとんどない・・・。




仲介手数料をキッチリ払うべきかなぁ?




営業マンは、建物の受注も義務付けるんやから




それなりの覚悟で打合せをしなアカンと思う。





仲介手数料は、物件に対して払うだけじゃなくて




コンサルティングとしての要素が




もっと入ってもいいんじゃないかと感じてます。




いや~ ちょっと熱くなってしまいました。。。

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