「茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ」の記事一覧(521件)
不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/10/21 22:00
最近は土地の相談(土地を購入して新築を建てる)が多くて、マンションのフルリフォームやリノベーションが減った気がします。
当社での話ですので、全体の取引では分かりませんが・・・
その理由を考えると2つあって
①そもそも価格帯が高いマンションが多くなっている
間取り変更リフォームしようと探すマンションの価格帯って、2,000万円〜3,000万円の半ばくらいが需要として多いんですけど、今は4,000万円〜5,000万円前後の物件が増えてきて、ちょうどいい価格帯が少ない。
5,000万円のマンションを購入して、間取り変更リフォームしたら、もう諸費用も入れると6,000万円じゃないですか…そりゃ高額だし、その他の選択肢も選べそうになりますからね。
逆に2,000万円台や3,000万円台前半の物件は目立ちます。
②すぐに不動産会社が買い取って、リフォームして販売するから。
①と理由がかぶる部分もありますが、需要のある(買いやすい)価格帯の物件はすぐに買い取られる…。だから結果的により物件が少なくなってしまうんですね。
相場や供給量の問題ならいいんですけど、この原因はちょっと納得しにくい。
本来ならお客さんが購入して、自由にリフォーム出来て、さらに安く買えるのになぁ。
今リフォームの相談が少なくなっているのはコレが原因かなぁと考えています。フル・リフォームするなら500万円くらい、間取り変更も伴ったリフォームなら600万円〜くらいが目安。
立地・価格・リフォーム内容のバランスがご要望にあう物件があるのか?ご相談ください。
カテゴリ:間取りの事 / 投稿日付:2023/10/20 16:41
新築の間取り打合せってどれ位やってます?
決まりはありませんが、回数でいえば10回以上はしていくと思います。
お客様に「こんな間取りがしたいっ!」って希望があれば比較的早くイメージに近い間取りになっていくでしょうけど、土地を購入して新築を建てるケースでは、どんな間取りが可能なのか?ってお客様がイメージするの難しいでしょ・・・
だから当社では希望の部屋数とその他希望をザクっとでもお聞きして、私の方で原案として最初にご提案しています。原案といっても、適当じゃなくて、土地の特徴・ガレージの停め方・玄関へのアプローチなどを考えて自分の中では作り込んでご提案しています。
実際にその土地に間取りが当てはまった状態だとお客様もイメージしやすくなるのか、「こんな事できますか?」「ここはもう少し広く欲しい」「動線はこうしたい」など色々と追加のご希望が出てきます。
ここからは間取り打合せ回数の決まりはないですね。
最初の原案から変更していくパターンもあれば、ガラっとコンセプトごと変わる事もある。お客様によって違うので、毎回私としては楽しい部分です。
そうやってまぁ10回以上打合せを重ねて、「あっ、これかな」って間取りに行き着くとそれがほぼ完成形。
その条件としては
①無理をしていない(ある意味シンプル)
②予算からあまりブレていない
③間取りを変更する隙間がない
そんな感じになります。
予算もありますから苦しい時もあるかと思いますが、納得感があるのが一番大事。打合せの経過というのがこれからの一生の思い出になりますので、楽しんでいきましょう。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/10/19 11:05
いま取り組んでいる事は【新築一建てをどう買いやすく提案するか】という事。
建売ではなく、土地を購入して建築会社を選んで好きに建てる新築の方。
ハウスメーカーで建物価格4,000万円以上しても資金計画が合うなら悩む必要は少ないけれど、それでも「納得できる建物で出来るだけ予算を抑えられないのか?」という欲求はほとんどの方が持つんじゃないかなぁって。
住宅購入って初めての人が多いので、色んな心配・悩みがあるかと思います。
●一般的な建物の基準は?
●どこに依頼したらいいかわからない
●間取りの打合せとか大丈夫
お客様への説明で、そんな心配を無くしていく事が第一歩になってきます。
来年以降の住宅ローン控除の内容や借入金額にもよりますが、省エネ基準を満たしている、場合によっては長期優良住宅まで取得した上で、納得できる建物は可能なのか?に応えていきたいと現在提案をし始めています。
いま打合せしている数物件は、延床面積35坪くらいで建物価格・申請費用・オプション関係も含めて2,000万円位(税込)。
総額で5,000万円~5,500万円くらいで検討されている方なら、土地価格3,000万円超でも資金計画が成り立つので、選択肢が少しは増えるんじゃないかなと考えています。
3階建てもOKなら、土地面積が少し減っても大丈夫ですのでかなり探せる土地は増えるはず。
間取りの提案や打合せは私の方でさせて頂き、建築会社選定のアドバイスや紹介もする。建物の性能や仕様はお考えに合わせて決めていく。その結果バランスが良い新築計画が出来るのであれば、ベストな不動産購入が可能になってくると思います。
最終的に決めるのはお客様だけど、可能性の選択肢を提示できるのは当社のメリットだと思います。
以前みたいに土地価格が相場より安い建築条件付き土地を購入するならメリットもありましたが、現在は土地価格も高い(なんなら相場より高い)建築条件付きばかりですので・・・・・そんなメリットの少ない物件を選ぶのはもったいない。
これから建築費用が下がっていく要素は少ない時代ですので、私の経験を生かしてもらえる付加価値を提供していきます。
カテゴリ:売却について / 投稿日付:2023/10/18 23:13
涼しくもなり、秋の不動産シーズンに突入。
当社でもまずはご売却を依頼して頂ける様に力を入れていってます。
「ここのマンションの売却は特に依頼されたい!」とかは正直ある。どこの不動産でも本当に依頼頂くのは有難いんですけどね。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/10/18 02:57
土地を購入する時にチェックする重要項目の1つは水道メーター。
土地に引き込まれている水道管の太さです。
カテゴリ:日々のこと / 投稿日付:2023/10/10 11:52
国交省がマンションの修繕積立金の見直し額について指針を発表しました。
(内容↓)
カテゴリ:売却について / 投稿日付:2023/10/09 16:10
売却について、以前に何度か同じような事を書いていますが、秋の不動産シーズンに伴って売却をお考えの方もいらっしゃると思いますので書きます。
ポストによく入っている売却相談・査定のチラシ。
「予算●●●●万円でお客様が2組いらっしゃいます!」みたいなチラシも見かけると思います。
相場より1,000万円くらい(わざと)高い金額がかかれているので、「えっ、こんな価格で売れるの…」って思う人も多いかと。
まぁオトリ広告ですから。売却相談を受ける為のオトリです。
でもね…もしかしたら…って気持ちになるのも分かります。過去に売却相談あったお客様からも「このチラシは本当ですか?」って聞かれた事は何度かありますので。
本来は絶対に依頼したらダメなんですけど、それでももしやるとなるなら、どうするのがいいのか?
・2週間とかだけ依頼する。
お客様がいるのだから、その期間あれば十分でしょう。サクラのお客様を連れてくる可能性もあるので、ご注意を。
・絶対に価格は下げない。
そういう会社ってとりあえず売却を依頼されるのが目的で、売れなかったら理由付けて徐々に値下げを言ってきます。その予算でお客様がいると言ってたのだから、責任は持ってもらいましょう。
って書きましたが、やっぱり依頼しない事が基本。
チラシの文言をよく考えてください。
●●●●万円で買います!とは書いてません
●●●●万円で売れます!とも書いていません
予算●●●●万円でお客様がいます!と書いています。売れなくても責任を感じない、こんな書き方をする不動産会社は信用しない方がいいですよ。
一括売却査定も同じ。高額査定で興味を引こうとする不動産会社には最後まで責任感を持って、対応してもらいましょう。
カテゴリ:売却について / 投稿日付:2023/10/07 23:34
急に涼しくなってきました。物件の見学もちょうどいい季節ですね。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/10/02 17:01
あまり詳しく書けないような内容ですが
最近特に南茨木駅周辺の昭和建築のマンションでリフォーム済みの物件が多い。
新着・価格変更ともに多いんですけれど・・・・・多すぎて。正直ホームページで発信もためらう程(汗)
新着物件は2,000万円台後半で高めの価格設定がほとんどで、「売出し当初だから、もしかしたら反響あるかも」みたいなチャレンジ価格になってるんですね。プロがチャレンジせんといてよって思うのですが。
それに伴って、やっぱり売れず価格を下げていってるのが価格変更の物件。
ある意味、相場というのをよく分かっているという捉え方もできますが、このあたりの物件はよく比較検討する事をおススメします。
もっと書きますと、2,000万円台後半のリフォーム済みを提案してくる不動産営業マンは要注意。
見た目がキレイだからといって簡単に判断してしまうと、数百万円の損をしてしまう事になりますので、本当にご注意くださいね。
カテゴリ:不動産の事(営業・接客など) / 投稿日付:2023/09/29 09:24
営業の対応って業界差がありますね。
私は住宅業界と不動産業界を経験しています。
経験してきた内容は、住宅業界では商品(グレード)はあるけれど、自由設計で間取り・仕様等はゼロからつくっていく。
不動産業界では、売買の仲介。
この差は何か?と言われれば、やっぱお客様と接する密度・回数の違いは大きい。住宅業界の方が密度はかなり濃くなります。
だから、営業的な大きな差は【ヒアリング力】かと感じています。お客様の希望を出来るだけヒアリングして、それ以上の可能性を追求しようとするスタンス。
不動産仲介はどっちかというと商品(売出し物件)が既に合って、それを問題なく取引する方に意識が寄っています。これは大事な事ですが、お客様の希望に商品が合っているかの検証をしようとする意識が少ない。
一方住宅の方は、まずは自社や提案を気に入ってもらわないと検討の土俵にも乗れない訳で、その為にお客様の事を知ろうとする意識は高い。ただ出来上がった商品が目の前に無いので、それをいい事に逆に強引に進めようとする営業マンが多いかな。
共通しているのは【強引な営業は気を付ける】という事ですね。どちらにしても信用できるかどうか?がポイントになります。
不動産業界でいうと「まずは申込みましましょう」「他に検討しているお客様がいます」、このフレーズを簡単に言う営業は信用できない。
住宅業界では「まずは契約してください。それから細かく打合せしていきますので」みたいな営業。
どちらにしても商品や申込みじゃなくて、【自分にずっと寄り添ってくれる担当か】を見極めていきましょう。