「茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ」の記事一覧(520件)
不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/09/27 16:49
今作成しているのは、土地を購入予定の方の新築一戸建ての間取り。
4LDK+吹抜けを基本にして、シューズクロークやファミリークロゼット&遊びの空間をどれだけ作れるか?という間取りです。LDKは最低でも20帖以上確保するのがご要望ですので、それらを無理なく、でも余分な部分や工夫できる部分がそぎ落としながら間取りを考えていってます。
これだけなら普通なんですが、もう1つ大事なのは予算。
長期優良住宅対応(もしくはZEH基準)で、第1種換気はもちろん、無垢のフローリングや外観なども考慮しながら、最高でも税込み2,000万円以内にコーディネートする事。
このバランスを考えながら、間取りを作っていっております。
考え始めてから今日は2日目。昨日は全体のラフ・プランを完成させて、本日はさらに詰めていく作業をしていました。考えれば考える程、間取りってまとまっていくものです。
提案プランを気に入られるかどうかは打合せ次第ですが、ご予算内で希望の家が建てられるのか?その判断材料をまずはご提案していきます。
カテゴリ:売却について / 投稿日付:2023/09/25 19:09
茨木市では中古一戸建ての物件が少ない状況が続いています。
細かく書けば、駅徒歩15分圏内とか、比較的需要のあるエリアの中古一戸建てが非常に少なめ。
なので売りに出た時に「え・・・高過ぎへん」みたいな価格で売られている物件もチラホラあります。
よっぽど条件が良けりゃ、多少高めでも「いっちゃってもいいかな」と思う物件もあるけれど、大体は売れ残っているか、大幅な値引きがあって成約になってるパターンですね。
(大幅な価格交渉でも強引に契約に進めていこうとする営業マンは断った方がいいと思う)
なので、売却をご検討の方は相場の幅というのをキチンと理解して頂いて(しっかりと説明してくれて、スッと腑に落ちる査定提案の営業マンを選ぶという事)、その中で最大限メリットを目指していきましょう。
物件が少ないという事は、探している購入希望者が多いという事。そして、その購入希望者は7割は近隣1km以内にいらっしゃいます。さらに茨木市内にお住まいの方で大体9割は占めます。
という事は、価格的な事もよくご存知の方が多いんですね。
キチンと説明が出来る価格である事が必要になりますので、一括売却査定の様な高値査定合戦に巻き込まれるのは非常に危険。ご注意ください。
正直にご説明する事を心がけていますので、気になられた方はお気軽にご相談ください。
カテゴリ:日々のこと / 投稿日付:2023/09/23 20:06
先日、全国の標準地価が発表されました。実際に取引されている価格とはズレが生じているけれど、前年度からの価格変動はある程度参考になります。
全国的に需要のある都市部は上がってますが、さて茨木市に目を向けると、駅近くや需要の高いエリアは3%ほど上昇。それ以外のエリアはほんの少しのUPか前年度維持って感じ。
おおむねこの率は肌感としては合っている気がする。
マンションに比べると、土地(一戸建て)の上がり幅は少ないんですね。それでもここ2・3年くらいの間では坪単価は上昇してまして、少し上昇が落ち着き気味という感じです。
あまり上がると土地・建物の総額が高くなり過ぎて、誰も買わなくなりますからね。
まぁ以前から書いてるように、エリアによって2極化・3極化は進んでいくでしょう。
需要が少ないエリアは落ちていくと思いますが、需要が高いエリアは下がらないか、もしくはまだ上がる要素も持っている。
80年代バブルみたいにどこもかしこもグゥっと上がっていく様な状態にはならない。全体的に上がったっり下がったりではなく、差が出てくる時代になるんではないでしょうか。
不動産を検討する時は、現在の相場だけではなく、地域の需要差や地元民の感覚というのも参考にして頂ければと思います。お気軽にご相談くださいね。
カテゴリ:売却について / 投稿日付:2023/09/17 18:18
不動産売却のチラシがポストに入っていました。
相場よりもどう考えても1,000万円は高い価格が書かれていて、「探しているお客様がいます!」といかにも相談をしてしまいそうな内容。ウソですので、気を付けて下さいね。
これって売却をお考えの方の多くが利用されている【一括売却査定】にも言える事でして、出来るだけ高い査定金額を提示して、売却を依頼してもらおうという不動産会社間の戦いの場です。
いざ売却をする側になると勘違いしてしまいがちですが、出来るだけ高い査定って、よーく考えるとおかしいんですよ。査定というのは200万円~300万円位の幅はあれど、500万とか1,000万円の差は本来ありません。
不動産の買取査定なら、直接取引なので、一番高い買取査定金額を出してくれた会社にお願いするのは分かります。でも不動産売却査定というのは仲介なんですね。買い取る訳ではない。
「これくらいの価格なら売れます」というのが査定。
手軽ですのでネットの売却一括査定を利用されるのはOKですが、その数社のその査定額を確認して、また別の不動産会社にも査定を実際に対面で出してもらって、答え合わせを済ませてから、依頼する不動産会社を決めるのがおススメ。
面倒ではありますが、大切な資産のご売却また担当者との相性も大事ですので、ここは一番手間をかけてもいい部分だと思います。
(高い査定金額を出して、まずは依頼される事を目的としている不動産業界が悪いんです・・・・・)
AIの精度がもっと上がれば、不動産売却査定はAIを使った公的な第3者機関が行ってもいいかなと思っているんです。私ら不動産仲介会社の役割は【地域のプロとして、その価格の妥当性を詳しく説明する事。あとは購入者の方への専門的なコンサルティング】になってくるんじゃないかなと考えています。
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事) / 投稿日付:2023/09/01 17:36
土地を仲介させて頂いた3組のお客様の新築の間取りを現在考えています。
2組のお客様は間取りの方向性は大体決まってきたので、これから細かい部分の確認作業を進めていく感じ。(もちらんガラッと要望が変わってもOKですよ)
もう1組の方は今週に土地のご契約を頂いて、建築条件無しだったので今まで色々とハウスメーカーや工務店を回られていたのですが、間取り・予算とのバランスがしっくりきていなかった様で。
私の方でも間取り提案&建築会社のアドバイスをさせて頂く形になりました。「もしかして間取りの打合せになるかも」と思っていたので、土地の契約の時に間取りパターンを3通り作成していて良かった。
土地購入の不安を少しでも無くしてもらいたいので頑張ります。
作成した3パターンを元にして打合せをし、新たな要望もお聞きして、次回間取り提案する予定なのですが、結構難しい・・・
自分の中では「ご要望の間取りは可能」というイメージは出来ているのですが、どのパターンがベストなのか?がまだ定まっていない状況。
明日中には「これがベスト!」という間取りを完成させて、建築会社に確認と見積り依頼をしないといけない。
お客様にとって大切な住まいだし、予算の事もあるので責任は重いのですが、これが楽しいんだよなぁ。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/08/25 16:43
「家の理想は平家」とよく聞きます。
確かに縦(上下)の移動がないのは気持ちがいい。
ただファミリータイプの間取りで平家の家に住もうと思うと、土地は50坪以上は欲しい。
茨木市で50坪以上の土地となると、需要のあるエリアなら土地だけで5,000万円かそれ以上はします…なかなか現実的な選択肢ではない(汗)。
で話はちょっと変わるんですけど、不動産的に平家の物件を考えるとどう?って話。平家の家を売却しようとするとどういった事に注意しないといけないかという観点ですね。
結論から書くと、もう間取り次第。
4LDKあればベストですが、なければせめてリビングダイニングがゆったりした3LDKは欲しいですね。
2LDKとか狭いリビングダイニングとかは、やはり売れにくい…。
買いやすい価格帯なら全然いいんですが、先程書いた様に広い土地なら価格帯も高額になるでしょ(汗)。5,000万円以上出して、2LDK等の広くない間取りだったら、検討も出来なくなるという感じです。
よくご年配の方が家が古くなって建て替えする時に、「子供ももういないし、平家でそんなに広くなくていい」って事があるんです。
もし10年や15年後に売却するとなったら、結構厳しい状況になります。
まだ建物価値はあるのでそこそこの査定価格になるし・・・そして間取りが合わないので売れにくい。
遠くない将来に売却の事を考えれば(資産価値)、必要なくても2階建てで4LDK位はあった方が流動しやすい資産として残りますね。
カテゴリ:間取りの事 / 投稿日付:2023/08/23 11:40
間取りの打合せをする時に、営業マンもしくは設計の人と打合せします。
間取り図を見ながら、こんな事がしたい・こう出来ますか?など色々と追加の要望を伝えていくかと思います。そんな時にそのお客様の希望をすぐに図面に書けるかどうか?ここがその担当を判断する結構重要なポイントになります。
「●●さんの要望はこんな感じですか?」
「こんな間取りになりますが、この部分の要望が取れなくなります」
「全体の大きさ(予算)を考えると、そお要望を全部入れるのは正直難しい・・・」
「こういった間取りの取り方も可能ですが、どうでしょう(代替え案)」
こういった感じで間取りが進んでいきますが、その場で返答がもらえると進み具合が全然違うし、検討密度が変わってくるんですね。
そこで「設計に伝えて、検討してみます」とか「ご要望だけ聞いておきます」みたいな返事だったら、なんかね・・・・・(汗)。じゃあ次回の打合せまで話進まんやんって感じになる。
私の考えとしたら、お客様に間取りを提案するって事は、それまでいくつかのパターンを検討した上でコレがベストっていう経過が大事。という事は、ある程度の追加要望があっても自分の中では一度そのパターンも考えたっていうのが普通だと思っています。
それなのにその時にある程度の提案がないっていうのは
・お客様の要望をあまり考えていない
・間取りを考えることが得意ではない
のどちらかかなぁ。
建物の打合せをするっていうのは、得意じゃないでは済まされないし、1回1回の打合せに努力が必要だと考えています。
カテゴリ:間取りの事 / 投稿日付:2023/08/14 18:16
ハウスメーカーに入社したのが28年前。
それから住宅・不動産業界でずっと間取りを作成してきました。
カテゴリ:日々のこと / 投稿日付:2023/08/08 12:11
今日からお盆休みに入っている不動産会社も多いですね。
当社はお盆は通常営業。お気軽にご相談ください。
毎年感じるんだけど、お盆や正月・GWの長期休暇に入る前日にレインズに物件登録する会社が多いんですね。割合的には大手の不動産会社が多いんだけど・・・。
長期休暇の前日に登録されても問合せもできないでしょ(汗)もしその物件に興味があるお客様がいても休暇の間はどうしようもできない。
というか、そういった不動産会社はその状態を狙っているんですけどね(怒)。
レインズ登録義務という法律は守るけれど
問合せはさせないみたいな、物件囲い込みの手法の一部です。
そういえば、先週に超需要がある物件が数か月売れずに販売中止になっていました。
この物件は私もお客様をご紹介&ご案内したくて問合せした事があったんだけど、担当者が居留守・その担当者に伝言も受け付けないという最悪の不動産会社だったんです(ちなみに大手)。
そうしたら売り止めになっていました。
なにしてんねんっ!!
こういった事をされているとは知らない売主さんは純粋に売れないからその不動産会社に依頼するのを
止めたという感じだと思いますが、かなりの災難だと思います。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/07/27 19:19
リフォームか?建替えか?
現在住んでいる家だけじゃなく、購入しようとしている築年数がある程度経過している中古一戸建てを判断する時に悩むと思います。
その判断を分かりやすく書くと【建てられた年によって変わってきます】。
では詳しく解説していきますね。
●1981年5月以前の確認申請の建物→建替え
これは旧耐震基準といって、今の建築基準法が大幅に変わる前の建物。基本性能から根本的にリフォームするとなるとなかなか難しいし、費用面から考えても建替えした方がいいでしょう。
●2000年以降→リフォーム
建築基準法は2,000年にも変更になっている部分があります。ですので、2,000年以降は基本的に現在の基準の建物。リフォームが第一の選択肢になります。
●1981年〜2000年→個別判断
この年代の建物が一番難しいかと思います。経験上は、リフォーム(リノベーション)で対応できる事が多いのですが、結論から言うと【個別で建物の調査をしてください】。
しっかりと建っている家もあれば、結構古くなってリフォームだけではなく、メンテナンスにも多額の費用がかかってしまうケースがあります。もちろんそれでもOKですが、1,500万円前後かかってしまうなら建替えという選択も考慮にいれた方がいいでしょう。
*ただ1つ条件があって、それは建物の大きさがあまり変わらない時。建物が40坪あって、リノベーションに1,500万円かかる。じゃあ建替えといっても30坪で1,500万円かかったら、住むという面ではメリットが少なくなる可能性がありますからね。
という事で、判断については建てられた年代というのがまず大事。それからは個別で信頼できる人に確認してもらうのがいいと思います。