茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

住宅の話について。


建築費（材料費・人件費など）が上がっているというニュースをここ数年よく聞きます。
現場にいてる身としても、確かに見積り費用は上がっていってる実感がある。


私がハウスメーカーで働いていた時代（20数年前・1990年代がメイン）の価格の話をしてみますね。

まずは、住宅価格といっても色々あって【建物本体費用、附帯費用（給排水・電気・ガス・残土処分などの屋外工事）・外構費用】の主に3つの合計が住宅価格となります。


私が特に初回接客で話をしていたのは
おおよそ30坪台後半～40坪の2階建てで坪単価は55万円～60万円。商品グレードによって価格差はありますと。それに附帯工事が（土地条件で変わりますが）一般的に250万円くらい。外構費用は200万円くらいって説明していました。

仮に38坪の延床面積の家なら「建物本体費用が38坪×60万円で2,280万円。附帯工事＋外構工事で450万円なら合計で2,730万円」になります。今なら消費税が10%なので約3,000万円ですね。

消費税の条件を一緒とすると3,000万円÷38坪で、住宅価格すべて込みで坪単価が約80万円くらいでした。


それがいまやハウスメーカーで建てたら、普通に坪単価100万円超えてくるって話ですから3,800万円とか、それ以上の話になってきます。


土地をすでに所有されているかたは、まだ建て替えの建築費だけですからあり得ますが、土地から取得してってなると立地がそこそこ良ければもう7,000万円以上になってくる。


お客様もだけど、現役のハウスメーカーの営業マンも大変だろうなぁって思います。



これから人口が減っていくし、ネットで建築会社も見つける事ができる時代。競合する会社もどんどん増えていってるので、住宅メーカーとしての商品の提供する意義というか、住宅を提案する意味を変化させていかないといけない時代だろうなって感じます。


不動産も一緒ですが、ただ販売しているだけじゃダメって事です。

今日は不動産業務についての見直しをしていました。

日々私がどんな活動ルーティンしてるかを書いてみます･････興味ないかも（汗）


【必ず行っている事】

①毎日の新着・価格更新の入力（ホームページ）

新着情報の入力、物件の現地チェック、写真撮影、物件のコメントを考える、価格変更の場合は価格推移も入力


②ブログ

２つのブログを書いています。2012年からアメブロで書いてきて、「自社ホームページでもブログを書いて、情報を自社で蓄積させたい」と思って、2018年からホームページ内でもブログを作って書いています。

計算してみたら、今まで書いてきた記事数は
●アメブロ＝2,802記事　●自社ホームページ・ブログ＝412記事。合計で3,214記事。

基本的には不動産・住宅関係の記事しか書かないって決めて、全部自分で考えてきました。これはなかなかの数だと、自分でも思う。ゼロから書けって言われた心が折れます･･･。


③ポスティング

業者に依頼したりもしていますが、自分でもやったりしています。自分でやる時は【売り求むチラシ】。私、朝は早いので6時台とかに撒いています。月間で1万5,000部～2万部はいってるんちゃうかなぁ。

「チラシは反響がない」とか「大手の不動産会社の圧倒的な数には敵わない」とか言われますけど、そんな会社にかぎって継続してないでしょ。当社では12年間ずっとやってますので、他社との比較は分かりませんが地元の不動産会社としては反響がある方じゃないかと思います。


④週に1回のメルマガ配信

ホームページの会員様向けで、メール配信希望の方に送っています。

1週間の間で出た新着・価格変更物件の紹介とホームページ・物件ページへのリンク。
ピックアップ物件（特徴がある物件・相場価格の物件など）の紹介とコメント。



この4つはやり続けています。

①・②・④はつながっていまして、ネットで検索してブログかホームページを見つけてくださって、それぞれをチェックしてくれている気がしますね。そこから会員登録となると④も加わって、物件の見極めや私の考え方などを気にして頂いているのかなと感じています。



ご相談やお問合せいただく4割くらいは会員さんから。残りの5割はほぼご紹介。
って事は完全に初見といいますか、何もなくいきなり問合せもらうのは1割くらいでしょうか。売却を依頼された時に撒くチラシやネットでの反響くらいですね。



そう考えると、継続って大きいなぁ。①のホームページでの物件情報なんて試行錯誤しながら、初期の頃とは内容はだいぶ変わりましたし、ブログは積み重ねでしかない。

お客さんが求めている情報を発信していくという事は間違いないと思うので、これからも改良しながらやっていきます。

ある売却チラシを見て。

表面では「売り求む！」って感じで売却募集の内容になっていて、高く売ります！など、良い事書いてます。

一方裏面を見ると全部がリフォーム済み物件。その不動産会社が取り扱っている物件ばかり。

「おいっ！」と突っ込みたくなるチラシ･･･

一般のお客様は特に不思議に感じる事はないでしょうけど、不動産会社目線でいえば、「売却を依頼されたら、ほとんど買取に誘導してるんちゃうん」って見えるんです。

買取になってるという事は、高く売っていないという事。表面で書いている【高く売ります】とは真逆の裏面になってるんですね。

不動産システムを知らないとちょっと理解しにくいと思いますが、矛盾しているチラシなんです。

家が欲しいっていっても
内装デザインはこうしたい・フローリングは無垢がいい・照明デザインも凝りたい・建具も・・・と
リノベーションが認知されてきた今、普通っぽい住宅はイヤっ人が増えてきています。


資金に余裕があれば新築でもいいけれど、なかなかそんな人は少ない。となると、自分好みの住宅を実現する可能性でいえばリノベーション（リフォーム）の選択肢が増えてきます。



当社でも最近はご相談が多いんですね。

その中でも、リノベーション向きだなってなるのは
【ほぼ土地価格の中古】と【建物面積が大きい中古】。


特に建物面積が大きい中古物件の方は可能性を感じます。大体は築年数が古くなってきた建物になりますが、「この大きさを新築で建てたら、かなりの金額するよな」ってケースだと、リノベーションをする事によって、新築では出来ない特別感が出てきますよね。



本来は、不動産営業マンが物件見学とあわせてリノベーション案を提示して「こんな選択肢もあるんですよ」ってお客様に選んでもらえるのがベスト。そこで、リフォーム会社や建築会社をはさまないといけないのはお客様にとってかなりの手間になるじゃないですか（汗）。

こういう状況だと、リノベーションありきの人しか検討できないでしょう。



当社では私の方でリノベーション案も同時提案出来ますので、このメリットを生かして、どんどん満足の家を増やしていきたいと考えています。

売却する時には査定が必須、その査定書を作成する時の不動産会社としての話。



査定金額を出すときは、過去の成約事例というのがメインの判断材料になります。過去といってもここ2･3年くらいまで。それより前は事例としてチェックするし、価格経緯などで動きは分かるので参考にする感じです。



で、その成約事例なんですが地域密着で不動産仲介をしていると分かる事で、【どの不動産会社が売った事例なのか】が結構査定判断に影響するんですね。

数字だけでは分からない部分。



例えば「予算●●●●万円で探しているお客様がいます！」みたいなウソのチラシで高額査定して売却を依頼されている様な不動産会社があります。そんな会社の売却事例って参考にならないんですよ･････

・売出し価格がべらぼうに高く、ずっと売れずで価格変更を繰り返しみたいな事例。
・たまたま偶然の確率で高値で売れた事例

そんな事があるので、どこの不動産会社が担当していた物件かというのも、判断する必要があります。



こういうのはずっと売り出された物件をチェックしているお客様も分からない部分。茨木市の不動産市場で取引をしている不動産会社だから分かるんですね。


これも地域密着の強みです。

よく「大手の不動産会社だから安心」っていうのを目にしますが、不動産業界内部から言えば、それは違うなぁ。

じゃあ地場の不動産会社かと言われれば、それも違うんですけど…（汗）

取引においての契約書や重要事項説明書は確かに大手さんの方がキッチリ作成する傾向はありますが、じゃあお客様にじっくりと説明して理解してもらっているかは別の問題。

冒頭に書いた「安心というのは違うなぁ」というのは、ほとんどが売却を依頼した時の話。

平気で売主様が損をする様な事を行っているから。

物件の囲い込みがやっぱり無くならないですね。なんかその手口が色々と複雑になってきている感すらある（汗）。売出し情報を隠す・他社には案内させない・買取の方に売主様を誘導する。大きくはこの3つに分類されます。

この判断は難しいかもしれませんが、2つ方法があります。

①広告不可にしていないかをチェックする。

他社のホームページやチラシでも、情報がオープンにされているかをチェックします。他社に掲載されていない、または会員情報になっていたら、広告不可にされています。

「広告OKにすると、間違った物件情報を掲載する不動産会社がいたりして危ないので」

「スーモや色んなネットに複数並ぶと売れ残り感が出ますよ」

こんなトークで広告を自社だけでやろうとする会社も多い様ですが、簡単に書くと【すべて逆です】。

②他社からの見学がない

これは売出し価格が合っているか？にも影響しますが、でもまぁ他社から1組も案内が無いのは、ちょっと違和感がある。他社には案内させない様にしている可能性が高いので、担当に連絡して詳しく問い詰めましょう。

色々と理由を言うでしょうが、ひつこく聞く方がいいです。キチンとやっているなら証拠も示して説明してくれますしね。

てか、他社からも案内があるのが普通ですから。

売却の時って、売主様は不動産会社に「お願いします」ってモードになっている人が多いけれど、売主様の所有物ですから！私らが売却をお願いして頂いているという関係です。

この2つをしっかりと担当にも伝えて、不審に感じたらしつこい位聞いてちょうど。不審が拭えなければ、売却の依頼先を変更しましょう。

それ位、大手さん含めて現在の不動産業界は好き勝手に自社のメリットだけを目標に判断していく会社が多いのでお気を付けください。

最近問合せやご相談が増えてきています。

こういった流れってお客様も無意識に感じているので、キチンと対応できるように原因を考えていきます。



昨日に土地の成約確認をしていましたが、3,000万円クラスの土地は特に売れていってる感じ。

茨木市では駅距離が近いちょっと遠い関係なく、駅から歩ける範囲は坪単価はあまり関係なく売れていってる傾向があります。



駅徒歩20分圏内で土地面積20坪台後半～30坪前後にかけての土地は、少し見方（判断）を変えた方がいいかなと自分でも感じています。

土地の状況・解体工事有無・道路の種別など、個々に判断する内容は変わりませんが、ある程度の坪単価（相場帯）の幅は持った中で「よく考えたらバランスは取れている」という物件を見極めていきます。＊基本的には需要があるエリア内での話になります。



【相場と物件判断】の基準を私なりに見直してみます。

ご売却の相談があった時に、全不動産営業マンが言いたい本音は【早期そして納得価格での売却成功へは適正価格とタイミング】。


適正価格というのをご説明すると、相場というのは幅があるんですね。例えば、3000万円ピッタリというのではなく、3,000万円～3,200万円みたいな感じで幅があります。

適正価格というのはその幅で売出しをしていく事。


タイミングというのは需要がどれだけあるのかに影響しますが、適正価格で売りに出したとしてもそのタイミングで探している人がいるかどうか、という事になります。

でも適正価格で売り出すと、まず決まります。タイミングというのはそれが早いのか、時間が少しだけかかってしまったかの違い。



で、複数の不動産会社に査定を相談すると査定合戦になる可能性が高いので、依頼されたいが為の高値査定になってしまい、結果売却に時間がかかってしまうという状態になります。

（複数の不動産会社に査定してもらうのは悪い事ではありません。気を付けて欲しいのは、その営業マンが本音なのか？意識して聞くとか、査定価格の根拠がしっくりこないという様な担当に依頼しない事です）



ぶっちゃけた話をすると、適正価格より高く売りに出しても、もしかしたら売れるかもしれません。ただその可能性は正直低い･･･。

購入を検討しているお客様は相場というのを勉強されている人が多いし、プラスでその時にタイミングよく探しているお客様がいるかというハードルも重なってきます。



結論としては、いくらで売りに出すのかは最終は売主様が判断することになりますが、キチンと適正価格とタイミングという、競合している営業マンにとって非常に言いにくい内容をキッチリと説明してくれる営業マンが良いという事になります。



早くそして納得して売却したい＝適正価格で売り出す

出来るだけ高く売りたいという事は、相場の幅の中で高く売るというのをご理解頂く事が重要です。

建物の床面積表示の注意点。


新築一戸建てや建築条件付き土地で建物の参考プランが載っていて、床面積が表示されています。
延床面積だけ表示されている時もあれば、1階・2階それぞれの床面積も書いてある場合もあります。

気になるのは、多くのケースでビルトインガレージや吹抜けも床面積に計算されている事。

厳密には、床面積というのは建物内部の床がある面積という事ですので、本当は算入したらダメなんですね。

・1階床面積　50㎡、2階床面積　54㎡　延床面積104㎡
・別にビルトインガレージ部分7㎡、吹抜け部分3㎡

という表示が正解になります。


ヒドイ会社だと、バルコニーや引込玄関も面積に含めているケースもありますので、ご注意ください。施工面積とか生活空間面積とか、「よく考えたな・・・」というネーミング。



では何を気を付けるのかと言うと

①建物が広いと判断してしまう
②建物坪単価を安くみえる

という事です。



①はそのままですね。
実際の床面積は4LDKで30坪なのに、表示は36坪くらいになっていて「まぁまぁあるやん」って判断してしまう可能性があります。


②は実際に計算してみましょう。
建物価格が2,000万円、実際の床面積は30坪とします。建物坪単価は2,000÷30＝約66万円。
これが施工面積36坪とだけ表示されており、これで計算してしまうと坪単価が約55万円になってきます。

建物を坪単価だけで判断するのは危険ですが、表示が変わるだけで価格印象が変わるんですね。



このへんはキチンと説明してくれる会社が良心的。
建物面積をチェックする時は頭に入れておいてくださいね。