茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

最近、建築条件付き土地に対してのブログが多い気が自分でもしています･･･まぁ思う事があるので仕方ない。少しでも土地を探されているお客様の知識として発信できればそれでOK。
という事で書いていきます。



建築条件付き土地の売主である不動産会社がお客さんにこんな事を言ってました。
「このへんはなかなか土地が出てこないんですよ！だから、この土地は珍しくて･････」

このニュアンスの説明があったら間一髪こう突っ込みましょう。
「自分らの会社がすぐに買い取るからやんけっ」



何度もブログで書いていますが、大きな土地を買い取って数区画に割って売るならいいんですよ。大きな土地って普通は売れにくいので、不動産会社（住宅会社）が買い取るのはある意味使命。

他には、なかなか売れない土地を買い取るのも、もちろんOK。その場合は相場より安く買ってもそれは当たり前だと思います。だって売れないから価格を下げるのは、売主さんにとっても仕方はない。


ただ物件数が少ない現在、普通の20坪や30坪くらいの土地を相場で買っていくようなやり方は感心できない。解体更地にして建築条件を付けて販売する。もう転売と変わらんやん･･･という話ですよね。



それなのに「このへんは土地が出てこないんですよ」って説明って、実は辻褄が合ってないんです。

こういった仕組みは理解されていた方が、営業マンの説明がおかしくないか？のチェックにも使えるので有効かと思います。


建築条件付き土地はこれからもどんどん売り出されると思います。現在の土地の成約の半分以上が不動産会社による買取りと違うかなというイメージ。



結論とすれば、確かに人気のエリアなら売出される土地は少ないと思いますが、だからといって土地価格や建物の確認をしっかりせずに決めると勿体ないですよ。

・土地価格は（建築条件付きとして）相場なのか？
・建物の仕様や性能は大丈夫？
・間取りなどの打合せは満足するレベルでやってくれるのか？

しっかりと高いレベルを求めていきましょう。

最近土地情報がチラホラと出始めまして、興味のある土地もいくつか混じっています。

＊建築条件付き土地はほぼ興味はないって感じですね･･･（汗）、これから売りに出される建築条件付き土地もたぶん同じだと思う。



そういった中で、非常に気になるのが価格設定。どこもかしこも坪単価110万円とか120万円とかになっているんですね（中条エリアや駅近くならもっとします）。


駅から徒歩10分圏内、南向きで整形地または閑静な住宅街みたいに、条件が良い・ポテンシャルを秘めてそうな土地ならその価格設定は理解できるし、価値もあると思いますが

道路付けが良くない・駅からも遠めとかの土地でも「これくらいの価格設定しても売れるんじゃない」みたいな安易な値付けがよく見受けられます。



駅からの距離で徒歩10分も差があるのに同じ坪単価ってのは基本的におかしいし

同じ条件でも30坪と60坪の土地で坪単価が一緒ってのもおかしい。



不動産相場は正常なんだけれども、値付けする不動産会社の感覚がバラバラになっている･･･と言った方がいいかと思います。＊買取り価格が高騰しているので、それが原因でもある。



不動産相場って、成約事例だけではなく周辺の物件との比較でも成り立っているので、色々と物件情報を集めて整理してみるって事も大事になってきます。

信頼できそうな営業マンを探す方がいいと思いますよ。

今年に入って土地のご相談も増えてきまして、住宅好きな私としては新築の打合せも多くなり、楽しみが増えてきております。



で、以前からブログでも書いてますが建築条件付き土地が多過ぎる（怒）。
イコール不動産会社や住宅会社が土地を買い取りしすぎという事。


「あそこの会社は物件をいっぱい持っている」って感じるお客様もいらっしゃいますが、逆です。
本来普通に土地を買えていたのに、先に買取りされて「建築条件を付けられて選択肢を無くされているんだ」と考える方が正解になります。土地探しの競合相手ですよ。

土地探して中々見つからない状態で、その競合相手に営業されているイメージ。



まぁアカン事している訳ではないので否定はしませんが、お客様の経験談を聞くと、そういう会社って売り出されている土地が少ないのをいい事にゴリゴリ営業してきたりするから、「なんか違うな」って思います。

住宅で勝負してるんじゃなくて土地で勝負しているから、私としては気に食わない（汗）



本来一般のお客様に流通させる土地を買い取って建築条件付けるんだから、住宅に対してはお客様の納得度・満足度にしっかりと対応していこうよ。

こういう営業マンって打合せは１００％設計まかせだったりするから、住宅提案では売れない。住宅業界経験者なのでよーく分かります。



建物提案力や対応力でお客様を満足させる事を第一にして、結果土地が選ばれるくらいの理念を持つ事が当たり前の業界になって欲しいと願います。

その理念が感じられないなら、土地が良かったとしても見送る意思が、住まい探しの流れでは良い方向に向かっていくと思いますよ。

ご売却をお考えの方へワンポイント・アドバイス。

売却を依頼する時に不動産会社で選びがちだと思います。それ以外では査定価格で選ぶケースかな。

実際には大手の不動産会社に相談している人が多いでしょう。

この時にこう思ってませんか？

「この不動産会社はお客さんがいそう」

間違いではありませんが、8割は不正解。依頼した不動産会社が買主さんを見つけて成約になるパターンもありますが、不動産売却って不動産会社間で物件情報を共有して、広くそしてより良い条件で売っていきましょうというシステムなんですね。

ですので「この不動産会社は良い対応をしてくれそう」、これが正解です。

売却の窓口を決めるというスタンスが大正解になります。

大手の不動産会社含め、ほとんどの不動産会社は仲介手数料を売主・買主の両方から貰いたいために、他社には案内させない・広告させないという考えが多いんですね。

最近も「ホンマにひどい対応やな」っていう大手不動産会社がありました。

そんなん窓口でも何でもなくて、窓にワザと鍵かけとるやんっ！って話。

売却相談した時に

「お客さんがいっぱいいます」とかアピールする営業マンは要注意。

「当社はこんなに広告します」というのも、他社には広告不可にして、自社で囲い込もうとする会社が多い。

それはそれで「ぜひ頑張って下さい」くらいの感覚で大丈夫です。

それより

・不動産業界のシステムを説明する

・広告不可にはしませんと断言する

・他社から見学・申込みがあった時の対応

・レインズの説明と情報をオープンにしている事をアピール

これらの説明をしっかりしてくれる不動産会社が信用できる会社になります。

【売主様にとってより良い条件で売れる事を考えている】という言葉が感じられる人を選びましょう。不動産の売却では、自社のアピールばかりしている不動産会社は実は危険という話です。

今回は物件情報のご紹介。
現在売出しが非常に少ない阪急茨木市駅徒歩圏のマンション情報です。


【サンヴェール茨木】
　

住所：茨木市大池1丁目10-33
交通：阪急「茨木市」駅徒歩8分
学校区：大池小学校、東中学校
建築年月日：1997年1月
総戸数：56戸

【物件詳細】
価格：3,680万円
専有面積：77.37㎡
階数：3階部分、南向き、3LDK



2017年にリフォーム履歴がございます。浴室交換、クロス全貼り替え、洋室2部屋のじゅうたん貼り替え、畳表替え



3階部分と書きましたが、南側が現状駐車場となっていまして、日当たりがものすごく良好です。サンヴェール茨木はリビングダイニングが連続したワイドな窓になっていますので、南に向けてのパノラマを感じて頂けます。

　



最初に書きましたが、阪急茨木市駅近くで3,000万円台半ばのマンションが現在売りに出されていませんので、ぜひオススメです。



あと、77㎡の3LDKってかなりゆったりとした空間なんです（76㎡を超えると4LDK対応と言われている）。現状の間取りのまま追加でリフォームされてもいいし、好きな間取りにリノベーションされるのもＯＫ。広さがあるのでリノベーションもやりやすいと思います。

査定価格というのは、まず成約事例というのが基本中の基本。


マンションだったら同じマンションの過去の事例になるし、土地・一戸建ても含めて近隣周辺の成約事例が基になってきます。

【過去の】と書きましたが、あまり古い事例を出しても査定価格とはリンクしてこない。２・３年前くらいの成約事例から現在までで判断していくのがベストになってきます。


現在でしたら、２・３年間前と比較したら価格は上昇している。この幅がどれくらいか？というのが不動産会社によって多少差が出てくる部分だと思います。



ここで注意点として気を付けて頂きたいのは、不動産営業マンは売却の依頼をもらいたいという事。
だからイケイケの会社は良い事ばかり言ってくる傾向が強くなるでしょう。


「今でしたら高い価格でも売れますよ」＝（本音）「他社より良い価格をなんでもいいから言って、売却依頼を受ける事だけが目的だから」

「検討しているお客様が数組いてます」＝（本音）実際にいてるかもしれないが･････どんな価格でも買いたいという事ではないけどね。条件も合うかどうかは分からない。


良い事ばかり言う営業マンってこんな感じだと思います。
こういった人間性を見抜くのは１回の面談だけでは難しいかもしれませんが（汗）



不動産業界の人間として信用できる営業マンは

・過去の成約事例や周辺の現在売り出されている物件をしっかり説明してくれて、シビアに査定価格を教えてくれる

・それから売出し価格のアドバイスを提案してくれる（説得力がある）


相場より高くなればお客様の数は減っていくのは間違いないので、その売出し価格帯による検討者数のグラデュエーションを示してくれる事が大切です。すぐに売れるのがベストですが、売却期間・価格納得度などを打合せして、設定価格を決めていきましょう。



たまにポストとかで、どう考えても相場より1,000万円くらい高い価格を書いて「お客様がいます」みたいな内容になっているチラシを見るのですが、「成約事例や周辺事例を資料として提示して、説明してんのかな？」って疑問に感じる時が多いので（まさか偽造してるわけはないと思いますが）、書いてみました。

不動産の仕事してますので、スーモやホームズなどのポータルサイトも定期的に見ています。

普段は、土地・中古一戸建て・中古マンションしか見ないのですけど、今日は久しぶりに新築一戸建てもチェックしてみました。


土地や中古物件が少ない状況ですので、新築はなんか物件数が多く感じましたね。



印象としては「全体的に高いなぁ」というのと、「これは検討ＯＫやな」という物件はやはり少ないという事。

住宅業界出身で住宅価格は理解していますので、「普通に土地で売りに出ていたら（一般の売主様から）、もっと総額が安くなっているのにな・・・」という目でチェックしてしまいます。



でも土地などが少ない状況だと、マイホーム検討者は新築一戸建ての方に流れていくよなぁとも感じましたね。



当社の役割は「好きな家を建てたい」「中古を買って、好きにリフォームしたい」という需要に応えていく事。ポータルサイトを見ながら、独自の情報発信や提案をしていかねばと気を引き締める思いになりました。

今日は午前中に茨木市のマンション1物件案内とマンションのご売却相談。午後はマンション3物件のご案内をしました。物件の説明というより、価格（相場）の考え方みたいな内容の説明が多かった1日でしたね。


これって非常に重要な事だと思っていまして、不動産の営業マンって売る事ばかりに頑張ってくるでしょ（汗）。

そうではなくて、まずはこの物件の立ち位置というか、全体バランスから見た価値を説明するべきだと思うんです。



現在茨木市の不動産市場で売りに出されている物件でも、「これは高過ぎ」という物件と「これは良い価格設定になっています」という物件が入り混じっています。


感覚的に感じているお客様もいらっしゃいますが、まずは具体的に解説するのが不動産担当の役目。
信頼して相談して頂いているのに、裏切るような対応は決してしてはいけないと。まずは高過ぎの物件に手をつけるべきではない事を伝えています。



価格って、立地はもちろん築年数・広さ・向き、マンションなら階数とかである程度相場帯は決まってきます。でもその物件単体の査定ではなく、近隣の物件との比較が価格設定において非常に重要になります。


これは売却する時も一緒。売主という立場になると結構皆さん見えなくなるのですが、買主さんは他も見て比較検討しているんですね。そこで、周辺の売り出されている物件（競合相手）と比較して「なぜこの価格設定になっているのか？」を具体的な資料も含めて説明できないといけないんです。


同じ町内でも少し立地が変われば、価格設定も変わってくる時もあります。これは地元民が感じる事ができる感覚。



買う時も売る時も、ここは十分に理解して頂き進めていきましょう。

「不動産会社って、電話してこないよなぁ」って話。


今週、不動産会社２社に電話したんですね。物件の事を知りたいという事とご案内の件で。

２社とも担当者が不在で、「担当の方から電話させます」と言われ、社名・名前・連絡先を伝え待っていました。


その日は電話かかって来ず･･･、次の日も午前中に連絡がなかったので、こちらから電話しました。そうしたら２社とも担当者がいてたんですよ（汗）。


これ、働いている方なら普通に信じられないかもしれませんが、不動産業界あるあるです。



「なんでコッチから電話しなアカンねん」とか「他社に取引させたくない」のか分かりませんけどね。

でも売主様から売却を依頼されているんです。完全にアウトでしょう。

信用してもらって、大切な資産の売却を依頼されてるのに
どうしてこんな対応が出来るのか？理解ができません。

担当ではなく、会社の社風なんだと思います。