不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

不動産業界の人間はよく使う【坪単価】。
土地価格を判断する時は、「坪いくら？」って相場を把握しています。

例えば、面積30坪の土地が3,000万円で売られていたら＝坪単価は100万円ですね。
1坪あたり100万円という計算になります。



で、ここから結構ご存知じゃない方も多いのですが、土地面積によって坪単価は変わるという事。

茨木市では需要が多い土地面積30坪前後で、相場の坪単価が100万円とします。
では、全く同じ条件で60坪の大きさの土地でも坪単価は100万円するのでしょうか？

答えはＮＯ！

エリアによって多少は変わりますが、60坪の場合だと坪単価は80万円～90万円くらいになる事が多いですね。


例えば、玉瀬町で30坪の土地が3,150万円（坪単価105万円）で売られたとしたら、全く同じ条件の横の土地が60坪あったとしたら、5,400万円（坪単価90万円）になる感じです。



大きければ安くなる理由は聞いた事はないんですけどね・・・（汗）

建物で考えるとイメージしやすいのですが、面積30坪の家が1,800万円とすると建物坪単価は60万円ですね。では面積が60坪の家も坪単価が60万円で3,600万円かというと、そうはなりません。

建物面積30坪と60坪と違いがあるけど、キッチン・浴室など単価が高い設備はそれぞれ1ヶ所しかない。という事は、60坪の家は（坪単価が安い）空間が広いだけですので、のべると坪単価が下がるんですね。



まぁ土地も同じ事が当てはまるとしたら、30坪の土地は建物・ガレージ・アプローチなどでフルで土地を活用するけど、60坪の土地は庭とかになって（ある意味ですが）利用していない空間が多いと言えるかもしれません。



こういった感じで、土地面積によって坪単価（価格）は変わってきますので、相場をチェックする時は要注意になります。「このエリアは坪単価が120万円くらいしますから」っていう営業マンの言葉を突っ込んで考えた方がいい。

その120万円は一般的な30坪くらいの相場なのかどうか？

そうだとして、60坪や70坪の土地に120万円で説明していたら、それは間違った価格設定をしている。もしくは知っていてウソをついているだけかもしれません。

先日土地の売り出しが少ないという記事を書きましたが、その続き。

選べる物件が少なくなると、どうしても焦って決めがちになると思いますが、少し落ち着いて確認しましょう。確認していく項目は

・相場と合っているか？

価格だけではなく、ポテンシャル（資産価値）とのバランスが取れているかの確認

・道路の種別と状況

・バザードマップ

ざっとこの3つだけは最低限チェックしてもらいたい。

この3つを理解した上で、ご自身の希望と照らし合わせて「欲しい」となるかです。

こういった情報を調べてくれて、資料を提供してくれる営業マンを選ぶようにするのが、成功への第一ステップ。

具体的には、以前売りに出ていた土地があって、1,000万円くらい価格が上がって再度売りに出ている土地もありますからね。以前の価格で「相場かな」って感じだったのに、駅から近くて需要がある訳でもなくて1,000円も高くするって普通ではない･･･。

こういった事を「お客さんが気に入っているから」「資金計画が合うから」という理由だけで物件紹介するのは、違うかなって思いますよね。

感情ではなく、データで物件を見てみるのが大切です。

1ヵ月ぶりに土地の成約確認をしていました。


土地は結構成約になっていってますね。でもその多くは不動産会社に買取のような感じになっています･･･。という事は、さらに土地価格が上がって、または建築条件が付いて売りに出されるという事になるでしょう。


ほぼ相場で不動産会社が買い取っていく状況ですので、土地を探されているお客様も多いのですがなかなか購入の難易度が上がっている。



本来なら元々売却を依頼された不動産仲介会社が簡単に買取へ流す事なく、住むために・本当に土地を必要としているお客様へ売る事を第一にするべきなんですね。


建築条件付き土地を販売している会社は、実は競合相手（土地を探している）なんだという理屈はお客様は知っておいた方がいいかと思います。



「この辺りはなかなか土地が売りに出ないでしょ。価値がありますよ！」っていう様な営業トークをされるかもしれませんが、本来は普通に買えていたかもしれない土地を、その不動産会社が先に買ってるだけ（汗）。



仲介する不動産会社の言い分では、「いつも良い値段で買ってくれるんだから」とか「買い取ってもらって、再度売る時は販売を任せてくれるから」というのもあるんでしょうけれど、エンドユーザーに物件を普通に仲介して、地域との関係を広げていくのが不動産会社の役目だと思うんです。



お客様に良い情報をお届けするために頑張っていきます。

「建築条件付きの土地が販売されていて、そこの仲介不動産会社じゃないと契約できないみたいです」


ご相談頂いているお客様から連絡があり「アイ・ウィズ不動産で取り扱いできますか？」と有難い質問をたまに頂く事があります。調査してみると、他の不動産会社では取り扱えない物件も結構あるんですね。



その場合はどうするのかいいかのか？

検討したいという時点で【立地・予算・雰囲気】などはクリアしてるんでしょう。でも建築条件付きの場合は建物打合せという流れがあるので不安いっぱいになるかと思います。


ここで整理しないといけない事がいくつかあって

①その仲介する不動産営業マンは信頼できるか？ウマが合うか？
②売主である不動産会社の対応は良いのか悪いのか？
③自由設計とか言うけど、どこまで打合せしてもらえるのか？

この①～③に対して④自分自身がどこまで建物にコダワリ（間取り・仕様など）を持っているのか？というのを照らし合わせていく必要があります。


ものすごく簡単に言うと納得できそうか？になるのですが、家作りって経験していないと未来が分からないので難しいかと思います･････。



実際の間取りなどの打合せは売主が業務委託している設計会社がやるケースがほとんどで、売主から「早く間取りを決定しろ！」とか「打合せは3回まで」とか言うプレッシャーを受けているので、突っ込んだ提案がしにくかったりするみたいです。



①②に不安があって、間取りなど建物に少しでもコダワリがあるなら、私ならオススメしないかな（汗）。

その不安を上回るくらい立地などのポテンシャルを感じるんだったら、頑張る覚悟で契約してもいいとは思います。



30年近く住宅関係の仕事をやってきて、特に建物の打合せがある場合は、結局は【人】。担当に不満や不安があったらうまくいかないと思ってもらって間違いはない。


建物にコダワリを持っている派だと自分自身を分析しているなら、残念だと思いますが、止めておいた方がいいかもしれません。

住宅ニュースで、ハウスメーカー系の会社の決算発表がいくつかありました。
売り上げが伸びているという記事も見受けられます。その内容で２つポイントがあって、

①建物価格が上がっているので、受注棟数は同じ（もしくは減少しても）売上増という事。
②分譲事業が大幅にＵＰしている事。

②に関しては、茨木市で不動産仲介をやっていても実感できます。



去年から私の古巣セキスイハイムから「買えそうな土地ない？」「相場を教えて」っていう相談が増えているし、大手ハウスメーカー各社も土地の仕入れに力を入れています。


まぁハウスメーカー側の本音とすれば【建替えなどの純粋な受注だけじゃ限界があるから、土地を買って建築条件付き(建売）にした方が受注数が伸びる】という事だと思います。

土地販売にすれば、あんまり競合もせず、さらに打合せも短くなるから現場としたら効率がいいでしょう。大手ハウスメーカーでもこんな感じだから、地場の不動産会社はもっと熾烈だったりする･･･。



ますますお客様が普通に土地を購入しにくくなっているのが、ここ数年の流れです。
大手の不動産会社も、売却を依頼があったら、すぐに買取り情報として流すという話も聞きますしね。



こういった状況でお客様に建築条件とかない土地情報（一般の方が売主の土地）をお届けするためには、コツコツとチラシを配布したり、ご紹介活動をしていくしかない。

本当にお客様の方を向いた不動産会社であり続けていきます。

今建築（分譲）中の新築マンション「プラウド茨木双葉町」の資料を見ていて、建物高さについて少し解説。
ちなみに元々は家電量販店のコジマがあった場所です。



資料では、高度地区特例許可により実現した、地上14階建ての高層レジデンスとあります。

なかなか意味合いが分かりにくいと思いますが、このマンションの立地って商業地域・近隣商業地域なんですね。その地域に建てる事が出来る建物の最高高さって決まっていて、茨木市では３１ｍがＭＡＸ（第七種高度）。

３１ｍっていうとまぁ１０階建て前後になるのですが、今回のマンションはそれを超えて１４階建て。

その理由が高度地区特例許可という訳です。その許可条件は

①敷地面積1,000㎡超
②前面道路8ｍ以上
③空地率40％以上確保・・・マンションの周りに何も建っていない空間を広く取る事
④緑化率20％以上確保
⑤壁面後退2m以上・・・境界から建物が2m以上離れている事

という説明になっています。

上記の条件が揃っていて茨木市が許可を出したら、最高高さ31mを超えて建物を建ててもOKという訳です。



茨木市では平成22年に高度地区が新たに施行されて、以前みたいに高い建物が建てられなくなっているんですね。ここ数年の新築マンションを見てもらっても、５階建て～７階建てくらいになっているマンションが多いかと思います。それらは最高高さが１６ｍとか２２ｍに制限されているから。



ですので、１４階建てというのは新築としては特徴になっています。でも平成２２年以前に建てられたマンションだと１４階建てとかは普通にありますので、中古だとそれほど特別感はないですね。



設計もやっていると一戸建てでも、この高さ制限（北側斜線・道路斜線）や天空率っていうのが重要な設計要素になってきますので、結構大事。

簡単に言うと、道路を歩いていて圧迫感のない建物を建てましょう！っていう事でして、良い街並みを形成するためには外せない制限です。

今日はもう2年ほど前に書いたブログ記事【中古一戸建ての価格計算方法】をアップデイトしていきます。コロナ禍があって建築費用が上昇気味という事と、もう少し建物価格計算の細かい見方を追加で書きます。

過去の記事はコチラ↓
【中古一戸建ての価格計算方法】｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社 (i-with.co.jp)



まず記事の中で「新築時の価格が坪単価60万円」という表示がありますが、現在新築一戸建ての坪単価は材料費・設備費が上昇しているのが現実。坪単価60万円というのは消費税も込みで計算していますので、現在新築建てるとしたら坪単価66万円で計算するくらいでもいいでしょう。

＊今売りに出されている新築(建築条件付き土地)では、建物坪単価70万円とかそれ以上で提示する会社もありますが、建物仕様から考えるとそこまでの価値は無いとみています。



あともう１つの問題として、「築20年の一戸建てなのに、今の建築費用で計算してもいいのか？」という疑問。

はい、本当はよろしくないです･･･

以前のブログではあまりややこしく書くとダメかと思い一律で書きましたが、本来は20年前の方が建物坪単価は安かった（性能も今の建物の方が向上しているケースが多い）。築40年ならなおさらですね。


参考ですが、国が出している資料に【建物の標準的な建築価額表】というのがあって、この表では建築年・構造ごとの建築費用が掲載されています。

＊㎡あたりの建築工事費。例えば、平成元年は123.1となっていますが、これは㎡あたり123,100円という事であり、坪単価に直すと406,900円となります。

＊築20年なら平成14年ですので、木造なら㎡あたり153,600円。坪単価507,700円。




この表は消費税は計算されていませんし、ちょっとシビアな計算でもあるので、建物価格を計算する時は少し高めで考えてもらってもいいかと思います。

そして一般的な住宅会社(工務店など）が建てた場合なので、ハウスメーカー施工なら坪単価は10万円以上プラスで計算した方がいいです。


これ以上書いていくと訳分からんようになるかもしれないので（汗）、やめておきます。


結論とすれば、上の計算はあくまで一般的な方法。本当に確認していくには、詳しく説明してくれる担当を選んで、現地を見学して再度計算しないといけません。



あと、前の記事の最後の方で【リフォーム済みの場合は、リフォーム費用を350万円くらいで計算】とも書いていますが、これも資材が上がっている影響でフル・リフォームならもう500万円くらいで計算していてもいいですね。


フル・リフォームの場合ですので、部分的なリフォームがされている時は不動産担当に計算してもらってください。

「オススメの物件はどれですか？」

たまに質問されます。言われている意味合いはものすごく理解できるのですが、返事は非常に難しい･･･。
・問題点がない
・価格が相場である
・土地もしくは建物が良い
こういった物件の事を指して言うんですけど、お客さんの状況によって良い物件ってかなり変化します。

出来れば、色々と雑談も兼ねて話をすれば、オススメ物件は見えてくる可能性があるんですけど、いきなり聞かれると「分からないです」って答えるようにしています。



あと、【不動産会社（特に大手の不動産会社）から売りに出ている物件は、価格設定は正しい】って思われているお客さんもいらっしゃいます。正しいというか、そういうものだって感覚で価格根拠を疑わない感じ。

これは間違いですので、気を付けてくださいね。
結構の数の物件が、高めで売りに出ているケースがあります。


査定相談があって、数社で競合していたら、売却を依頼されたいが為にかなり高い査定金額（売主様にとって高い売出価格）を意図的に提示する事がありますので。


どの物件であっても、どの不動産会社であっても関係なく、根拠を提示してもらうようにしてください。

茨木市でもたまに売りに出る【定期借地権マンション】。
はて、どういう事？って思われる方もいらっしゃるかと思いますので、説明します。



まず基本として、ほとんどの方が探されているのは所有権のマンションです。住戸は自分の物、土地と建物のエントランスや廊下などの共用部分は住民の皆さんで共有という形です。

一方、定期借地権マンションは、住戸は自分のもの、建物の共用部分は住民の皆さんで共有。建物の部分は一緒なんですけど、土地が借地（土地の持ち主が別にいて、その所有者に期間を決めて借りている）という形になります。

ですので借地期間がくれば、マンション全体を解体して更地にしてから、土地の持ち主に返すんですね。そういう契約になっています。



茨木市で借地権マンションで売りに出てくるのは以下の３つ。

【ローレルコート茨木レジデンス】
・茨木市下穂積１丁目４－７（イオンの向かい）
・平成２４年建築
・借地期間満了は２０７３年３月　→残存期間は約５１年

【ロイヤルアーク茨木】
・茨木市松ヶ本町５番２８号
・平成１２年建築
・借地期間満了は２０５１年３月　→残存期間は約２９年

【ＴＡＴディナスティ茨木大池】
・茨木市大池１丁目１４番４号
・平成１３年建築
・借地期間満了は２０５１年６月　→残存期間は約２９年

こんな感じになってます。おおむねマンションが新築されてから５０年～６０年の借地期間が一般的です。



ここで注意事項は、借地である事・解体して返還する事の２点。
なので管理費・修繕積立金以外にも、月々の支払いが必要な項目が増えるんですね。
それは「借地代」「解体積立金」。



ちなみに３つのマンションのそれぞれの月々支払い費用は、約７０㎡台の住戸面積だと

【ローレルコート茨木レジデンス】
・借地代　１３，０００円
・解体積立金　２，０００円

【ロイヤルアーク茨木】
・借地代　１６，０００円
・解体積立金　８００円

【ＴＡＴディナスティ茨木大池】
・借地代　１４，０００円
・解体積立金　８，０００円

となっていて、結構バラバラだったりします・・・



あとの確認事項としては、３年毎に借地代の見直しがあったり、新築時に必要だった借地の保証金はそのまま含めて売買されるという事かな。



ここから、売出し価格についての考え方ですが、もちろん普通の所有権のマンションよりは安くなります。土地が自分のものではないから当然。まず７０㎡台の住戸で、現在の相場を書くと

【ローレルコート茨木レジデンス】３，０００万円前後
【ロイヤルアーク茨木】２，０００万円台半ば
【ＴＡＴディナスティ茨木大池】１，０００万円台後半

普通のマンションと比較すると、１，０００万円からは安い相場になっています。



でもね考え方次第ですが、月々の支払いが２つ余分にあるでしょ。大体ですが、２０，０００円くらいは必要になります。借入にしたら８００万円ほどの住宅ローンを組むのと同じ支払い額。

最終的な所有物にはならないので、８００万円以上の価格差がないと買主さんとしたら納得はできないのは当然ですので、８００万円＋＠で１，０００万円以上の価格差は出てきますね。



こんな書き方はなんですが
・残存期間と寿命で余裕がある方
・遠い将来手放すかもしれなくてそれまでの間は賃貸ではなく分譲クラスのマンションに住みたい
・将来住まなくなった時は残存期間は賃貸に出そう
みたいな方向けかと思います。