不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今回は質問であった【新築一戸建て（建売）や建築条件付き土地】の価格交渉って可能なんですか？って話を書きます。こういった内部事情みたいな話ってアメブロでは書きにくい･･･(汗）、こっちのブログの方で重点的に書いていきたいと考えています。


新築や建築条件付き土地という事ですので、不動産会社が売主になっている物件です。一般の方が売主になっている物件ではありませんので、ご注意くださいね。



まず価格交渉が出来るの？に対する回答としましては、可能です。

ただ大きな金額は難しいかなという感じ。例えば、４，０００万円で売り出された建売があったとします。価格とすれば、相場帯ではあるけどちょっとまだ高めかな･･･という状態だったとします。
この建売にいきなり３，７００万円で買いたいっ！って申込しても、まぁほとんどのケースでは通らないでしょう。

売主は不動産会社であり商売でやっていますので、当初の見込み利益はあったとしても、いきなり３００万円の利益を減らすような業者は少ないと思います。


ここで心理的な話をすると「物件を気に入っているのなら、値引きに応じなくても買うってなるだろう」っていう考え方をする業者も多いのも事実。



ですので、（根拠があって）３，７００万円で欲しいとなるのであれば、価格変更をしてくるのを待つという選択肢が現実的。その間に売れてしまったら「それは仕方ない」と諦めるしかない。

４，０００万円で販売始めたら、次の価格変更は３，８８０万円とかが通常ですので、ここでも３，７００万円の交渉はまだ若干多め。それでも売れなくて、３，８００万円とか３，７８０万円とかになってからがタイミングという感じですね。


結構不動産会社が売主となっている物件は、シビアな返事をしてくる事が多いので。



根拠がある価格交渉なら全然ＯＫだと思いますが、価格交渉ありきの考え方になっちゃうと買えないという状況になる可能性が高くなりますので、そのへんのバランスは充分に気を付けてください。


周辺の売出し物件やその売主である不動産会社に状況にもよるケースもありますので、そのへんは担当営業マンとじっくりと打合せして、納得感がある購入をしていきましょう。

不動産取引の1コマ

物件見学して、気に入ったら申込み。次は契約となりますが、その時に必要なのは手付金。契約当日に現金で売主様にお支払いケースがほとんどです。

で、この手付金の金額についてご説明。

売買価格の1割までと言われることが多いかと思いますが、そこまで現金を持っていないという方も多いので、このブログではよくあるケースを書いていきますね。

例えば3,000万円の物件だとすると、1割だと300万円の手付金になりますが、そこまでの自己資金が無い場合だと段階的な話になってきます。次は200万円、その次は100万円という感じ。

通常の不動産取引ではこの100万円というのが1つラインになる事が多いかな。100万円用意していたら突っ込まれる事は少ないみたいな感じ。

これより少ないとなると、申込時に売主様側に「手付金が●●万円になりますが、大丈夫でしょうか」って確認しますね。

●●万円だったらOKという規定はないので、これはもう売主様側の判断。

30万円や50万円でもOK、50万円は少ないので70万円くらいは無理ですか？みたいなやり取り。

手付金10万円とかの取引も多いと聞きますが、（厳密には売主・買主ともにOKならいいのだが）不動産取引としたらリスクが生じます…。手付解除という部分でリスクがある。


簡単に説明すると「契約後、●月●日までは買主は手付金（10万円）を放棄する事により、売主は手付金＋同額（20万円）を買主に渡す事により、契約を解除する事ができる」というもの。

設定した日付までなら双方ともに一方的に解除ができるという権利ですので、少ない手付金だと簡単に解除できる可能性が出てきます。

そんな簡単な思いで契約している人は稀だと思うのですが、リスクが高くなるのは間違いない。

買主様としては「めっちゃ欲しい」と思っていても、売主様がやっぱ売らないとかなればどうしようもないし…

売主様としても「やっぱ買うのやめときます」って簡単に言われたら、また売却活動がスタート…もしかしたらこの数日間でもっと条件の良い買主様がいてたかもしれないんですね。

ですのでお互いとしてそれなりの意思表示するために、ある程度の手付金を渡す・受け取るという意味があります。

これについては各不動産会社によって考え方が違うので、申込み前に確認していた方がスムーズだと思います。

＊ちなみに申込み時に申込み金を貰う不動産会社もあるみたいですが、そのお金は売主様に渡している訳でもなく、その不動産会社が預かっているだけのお金。
通常は申込み金なんて必要はありません。

申込みという行為に重みを持たせたい（キャンセルしにくくしたい）っていう不動産会社の思惑です。

朝にネットをチェックしていると、数年前にお引渡ししたお客様が、グーグル検索で表示される当社の評価に5つ星を付けて下さってました。非常に有難いです。

「お引渡ししたお客様に評価を入力してもらおう」って思って、ご案内書みたいなものを作成したのですが、いつも引渡しに集中して（汗）渡すのを忘れてしまっていたので、ご入居者宅を訪問するときはお渡しする様に気を付けます。



話は変わって、売却を依頼すると、その不動産会社が物件資料というものを作成するのですが、たまに間違っている時があるんですね･･･。
これって売主様からしたら、かなり致命傷になるわけでして。


手元にある資料をご紹介してみると

・物件の方位が間違っている

実際は東向きなんだけど、資料では西向きで表示している。私ら地元の不動産会社は「なんかおかしいな？」って気付く可能性は高いんですが、違う市の不動産会社がたまたまお客様がいて現地見学に来てみたら、「東向きなの？」って状況になるでしょ･･･。この時点でマイナス要素が発生するので、売主様にとってもたまったもんじゃない。


・間違いじゃないけど、面積表示で勿体ない事している

マンションの面積表示には【専有面積】と【登記簿面積（内法）】という2種類があります。一般的には専有面積という方が使用されています。専有面積というのが壁の中心からの面積計算。登記簿面積は壁の内側からの面積計算。
ですので、登記簿面積の方が数㎡小さくなるんですね。

これを物件資料には登記簿面積で書いているんです。私らは分かりますが、普通は知らないじゃないですか。印象として勿体ないなぁと。
専有面積が86㎡あるのに83㎡ってなっていたら、80㎡台の前半と後半のイメージも違う。

坪単価で計算すると、5,000万円の物件だと86㎡なら＠192.1万円。83㎡なら＠199.1万円となり、「ちょっと高いんちゃう」って思われてしまう可能性だって出てきます。



こんな感じで、お客様や不動産会社がチェックする物件資料も、印象に左右してくるのでよくチェックしてみましょう。

今日は不動産の気を付けるポイントを１つ。

私道負担って聞かれた事ありますか？

前面道路が私道（例えば個人所有）になっている場合に、どれ位の面積負担をしているか？という内容。茨木市でも結構私道って存在しますので、知っておいた方がいいかと思います。



道路種別については別の機会にご説明するとして、この私道負担面積が

・土地面積に含まれた表示か

・別途私道負担面積を表示しているか

不動産会社によって違うんですね。

本来は、私道負担面積は土地面積に含まずに別途で表示しないといけません。

図でご説明しましょう↓


登記簿上は、土地面積100㎡と一緒になっているのですが
この場合、正式表示は【土地有効面積80㎡、別途私道負担20㎡】となります。


でも、ネットで土地や一戸建てを探していて【土地面積100㎡】って表示している不動産会社もあるんですね･･･、備考欄に「内、私道負担20㎡」とか記入したりしています。


不動産関係の人以外って、よく分からないじゃないですか。土地100㎡（30坪）あるんやっ！って普通はなってしまうと思うんですね。


こういった所でも、お客様の事を考えた対応をしているのか？それとも隠そうとしているのか？が見えてきます。

本日の午前中はマンションの引渡しがありまして、銀行でお客様と雑談してたんです。投資用をお考えのお客様で「これからも何かありましたらお願いしますね」って言って頂き、物件情報の話になりました。



そこで「売主から直接売却を依頼されている不動産会社は、やっぱり情報をなかなか出さないのか？」みたいな質問があり、「情報を隠して（止めて）、売主・買主の両方から仲介手数料が欲しいんでしょうね」っておっしゃられていました。

不動産取引の仕組みをよくご存じでして、その推測は正解。
（ちなみに当社はしませんよ、そんな事は！）



私もそのご質問に対して「それは両方から仲介手数料欲しいでしょうね。ですので、情報を囲い込む不動産会社も多いですよ」って答えました。

ただ続きがあって（コッチの方をお伝えしたいんです）、「情報を止められるとコッチでは物件を紹介できないので、その不動産会社へ直接行ってもらうしかないんですけど･････そこへ行って、本当の事を教えてくれますかね？」ってお伝えしました。



本当の事とは？

・売出し価格は相場帯に入っているのか？　→どう考えても高いのに「こんな感じですよ」みたいな説明しかしない不動産会社がほとんど。

要は物件情報を仲介しているだけで、専門的なアドバイスはほとんど無いでしょう。買主様の事を、そして買主様との今後のお付き合いの事を全然考えていない営業マンが多いんですよ･･･。これ突き詰めれば売主様の為にもなっていませんからねぇ。



売ろうかな的な営業会社でなく、お客様に合っているのか？購入しても大丈夫か？的な目線で打合せしてくれる担当を探すのが第一優先だと思います。

９月も中旬になるというのに、暑さがぶり返してきてますね。
朝晩はマシになったとはいえ、昼間のご見学はまだまだ暑さにやられます。
もうちょっとだと思うので、気合いいれます。



で話は変わりまして、最近マンションの案内をしていてよく言われる事があるのでその事について。
「修繕積立金がちょっと高めではないですか？」
私が売主様側の担当だとあんまり直接説明しにくい時もあって･･･またブログで書いてみようと思います。



マンションを検討されていると、月々の支払い額にも影響するので修繕積立金というは気になるところ。最初に結論を書きますと【㎡あたり２５０円前後が１つの基準になります】。

たとえば、７５㎡の面積なら１８、７５０円くらいが基準になっていく。これはマンションの総戸数にもよりますので、多少は前後します。１００戸以上の大規模マンションなら㎡あたり２００円で計算してもいいし、３０戸以下の小規模なら３００円以上する場合もあります。



ここから「修繕積立金がちょっと高めではないですか？」という質問に対しての説明をしていくと

①どの位の修繕積立金と比較しているのか？

新築マンションや築１０年以内のマンションと比較すると絶対に高いの当たり前。真実は【新築マンションが安く設定しすぎ】なんです。５，０００円とか、ヘタしたらそれ以下に設定しているマンションが存在しています。
これはマンションの分譲主が（勝手に）設定しているだけであって、住宅ローンで購入するお客様に対して、月々の支払い合計金額を低くしたいがための販売方法になっています。



②適正な修繕積立金を知る

適正な金額は先程書きました㎡あたり２５０円くらい（７５㎡なら月々１９，０００円ほど）。この金額を本当は新築時から設定していないといけないんですね。
それをしないから、あとで修繕積立金の見直しがあり、上がっていくんです。

たまに築３年とか５年で修繕積立金が上がっているマンションもありますが、それはキチンと今が安すぎる事・将来に備えて早めに平準化していこうって事を考えて、対策をしていて私は好意的に受け止めます。

逆に築２０年とか経過して、修繕積立金が低いままだったら「大丈夫かな」って心配になりますね。



という事で、新築マンションなどを基準にして企画すると大変なことになりますので、気を付けて下さい。

●㎡あたり２５０円で計算してみて、そのマンションはどうか？
●安めの修繕積立金なら、将来は絶対に上がると考えてください。

これを、出来れば見学前に知っておいて頂きたい内容です。

定期的に物件確認といって、すでに成約になった物件をホームページから削除していく作業をしています。

これが不動産仲介をしていく上で結構大事な事でして

「（最終値引きされて）この価格で成約になったのか」
「まぁこの物件は売れるよなぁ」
「えっ！売れたん？」

みたいな感じで、茨木市の不動産市場をチェックできるんですね。

こういった作業を積み重ねて、新規の物件が出てきた時や売却査定をする時に、価格判断が出来るようになっていきます。



最近でいうと、【１，０００万円台・２，０００万円台のリフォーム済み】が多いですね。以前から多いっちゃ多いんですけど･･･最近は特に目立つ。買いやすい価格帯＆リフォーム済みで見栄えがいいというのが理由ですけど、成約事例を見続けている者としては、成約価格にバラツキがあるんです。

「えっ！売れたん？」っていう方の部類で成約になっている。



たまたま不動産担当がグイグイと強引に営業したのか？、それか「こんな感じですよ」という説明だけでお客様が軽く決めてしまったのか。もしかしたら、この価格帯がもう相場になっているのか？

このあたりの見極めをしていくのも日々不動産仲介としての大事な仕事です。

なんだか最近自然志向の人が増えてきたのか、山手など自然に近い環境の希望をいただく事があります。

とはいっても、山の中の家はほとんど売りに出ないし（出たとしても調整区域なので住宅ローンは使えない＆建て替えも原則出来ない）、現実的に住むとなるとおススメはしにくい･･･。

山手にあるニュータウン系の住宅地（茨木市山手台、川西市・宝塚市など）の需要っていうのは、ある程度需要があるのが頷けますね。

土砂災害などのエリアは充分に確認しながら、これら自然志向系の物件も興味深くチェックしていこう。



ちょっと趣旨は変わるのですが、街中でも間取りを工夫することによって、アウトドア風な生活を体感するのは可能です。

「バルコニーテラス・中庭・屋上」という外との繋がりを持たせたり、バルコニーの手すり壁を高くして、外だけどパティオっぽくしたりとか。

内部は空間の見せ方ですね。吹き抜け・段差を利用して、立体的な空間をつくる。オープンスペースをつくる。路地っぽい廊下にする。など、発想力が必要となります。



書いていたら、設計したくなってきた。ワクワク空間を作っていきましょう！

「インフレになっていくと、不動産はどうなんでしょう？」
たまにですが、こういった内容の質問を受ける時があります。



インフレって物価が上がったという事に対しての話だと思いますが、ざっくり言うと不動産価格って株価に連動してきているので、今までも上がったり下がったりをしてきています。

私達の世代（１，９９０年代に就職）ってインフレを経験してきていないので、なんか不安があるんですよね。

ものすごく分かります。



２年後に株価が下がって（経済や金融が弱くなって）、不動産相場がそれに伴って下がったからといって、２年後に買う気になっているのか？っていうのは分からないし･･･ありきたりになってしまいますが「家が欲しいなって思った時が買う時」というが一番の正解だと思います。

昔や将来と比較しても仕方ないというか、比較できないと言っていいかもしれません。



ものすごく例えが悪いかもしれませんが、旬の魚が食べたいってなった時に、昔の時価を調べても仕方ない感じに似ているかもしれません。逆に近い将来の時価予想してもその時に食べたいのか分からないし。

やっぱ今食べたいと思ったら、今を調べるのが正解なんでしょう。



その時に一番大切なのは、それをどの店で食べるのか？って事だと考えます。
店っていうのは不動産でいうと「会社」だったり「担当」のこと。そして、食べたい旬のそれぞれの魚が「キチンと今の相場と照らし合わせて納得できるのか」を確認すること。



それには良心的な店を選ぶ必要があるし、キチンと説明して（教えて）くれる大将を担当にするのが満足感につながっていくと思いますね。



毎度このタイプの質問には答えになっていないのですが、これからも上がるとかそんな薄っぺらい営業トークは無視してもらって、現在の思いに対して満足感を目指しましょう。

去年くらいから、土地の売出し物件がかなり減っています。
住み替え需要が減っているというのが要因ではありますが、もう１つは「不動産会社（建築会社）による買取りが多い」っていうのもあるんですね。



ポータルサイトとかで土地情報を検索しても、建築条件付き土地が半分以上を占めているんじゃないか･･･という感じになっています。やっぱりこの建築条件付き土地っていう仕組みは、法律上もダメにした方がいいかと思う。

買取自体は意味がある場合も存在しますのでＯＫだと思いますが、建築条件付きっていうのが問題。
＊法律的には本来建築条件というのはダメなんですけど、昔からの商慣例として認められている。

すべての土地は（当たり前ですが）建築条件なんか無し、好きな工務店・ハウスメーカーで建築する事ができる。土地を買い取った不動産会社（建築会社）は、土地だけで販売しないといけません。これが基本。



土地の価格は高くなるでしょう。理由は、建築費（住宅分の利益）が見込めなくなるので、利益を確保しようとすると土地価格にＯＮするしかないから。

でもコッチの方が自然だと思うんですよ。
土地価格が高くなり過ぎるんなら、そもそも土地を仕入れようとはしないので、お客様にもっとダイレクトに土地情報が出回る。それでも買い取るっていうなら、なかなか売れないリスクを負う形になるので「それはもうどーぞ」って話。

「建築費で利益出るから、とりあえず土地を買うんだ」っていう、今の状況よりかなり健康的だと感じます。



逆に言うと、その住宅会社が好きだから、その会社が所有している土地も検討するっていうなら、良い話なんですけどね。

今は、土地ありきでしょ･･･。

土地を探して、結果なんだかよく分からないけど、不動産会社が指定する建物を建てなきゃならないというのはお客さんにリスクがあり過ぎます（汗）。

ぶっちゃけると、いたって普通の（デザインだけ凝ったりしてるケースもある）住宅に、坪単価６０万円とか７０万円とかを払うのはもったいないですよ。



まぁなかなか建築条件付きっていう方法がなくならないとは思うんですけど、当社にご相談いただいたお客様には、仕組み・建物の価値・バランスなどをしっかり説明して、判断してもらう様に続けていきます。