不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

本来は不動産会社としてはこんな事は書かないんですけど・・・
ちょっとおかしいなぁという感じる事が多いので。



最近の不動産会社が売主になっている物件の価格設定が高過ぎる

日頃、レインズやネット関係・チラシなどで売り出された物件をチェックしていてますが、「この価格になる根拠が全く分からん」という物件が非常に目立ってきています。


原因は不動産業界にいてると感じる事ができるのですが、その理由は買取をメインにやっている不動産会社が仕入れられる物件が減っている事。買取していかないと売る物件がない（売上がない）。

この業界って、当社みたいに現在仲介専門でやっている会社より、買取業者の方が多いんですよ。


需要と供給の関係だと言えばそうなんですけど（汗）、一般のお客様って居住用で家を探されているので買わないっていう選択が可能ですが、こういった会社は買わないと売り上げがないので、どうにかして買っていかないといけない訳です。どこのエリアでも似たような感じですけど、茨木市の物件に大阪だけじゃなくて遠方の不動産会社も買いにきている状態。

近頃は業者オークション方式の買取もよく耳にしますが、競い合って入札するから、そりゃ価格は上がりますよね。



通常は不動産買取っていうのは、相場より安く買って、土地なら解体して整備・中古ならリフォームをして、少し高めであっても相場帯の範囲で売りに出すのがセオリー。最終的に購入するお客様としても、少し高めだけどすぐに着工できたり、リフォーム済みならキレイな状態ですぐに住めるとかでメリットもあったはずなんです。

それが買取競争のために仕入れ価格＝相場価格となり、そこから経費や利益がＯＮされるもんだから、説明ができない売出し価格になっている物件が多く見られます。

賢明な茨木市の不動産会社なら、絶対に手を出さない価格で仕入れてる状況･･･。



今は特に、不動産会社が売主になっている物件は、本当に詳しく確認していかないと良い購入は出来ませんので気を付けてください。

大手の不動産会社でも、売却を依頼されたら最初は高値で売り出して価格を下げていって、最終的には買取に誘導しているケースが多いのですけど、よ～く考えてもらうと、最終的にその負担を被るのは購入するお客様。


売却する人は高く売りたいのはもちろんですが、それは高めの相場帯の範囲であって、一般のお客様に買ってもらう方が価格面でも一番条件がいいんですよね。買う人も一般の売主様から買う方が一番条件がいい！



最後にまとめると

・不動産会社が売主の物件は厳しくチェックする

・売出当初はかなり高めなので、価格変更を待って相場帯で検討する

・これらの事をアドバイスしてくれる営業マンに相談する

これらを知って購入の検討をしてくださいね。お願いします。

 

「若いうちに購入した方がいいとは言うけど、将来歳を取ったときに建物が古くなって…また建替しないといけないんじゃないの？」

「それならもう少し年齢重ねてから、購入した方がいいかも」

そういう考え方もあるかと思います。

さて本当にそうなんだろうか？と私も気になったので、詳しく検証していってみます。

まず前提として、茨木市南部エリアでよくありそうな価格設定で計算。
現在30才　家族あり　賃貸に住んでいて、①すぐに中古一戸建てを買うのと、②50才くらいで買う場合で違いを比較。

●賃貸で50才まで住み続ける

家賃＋駐車場10万円とすると、20年で2,400万円の支出

●すぐに築25年の中古一戸建てを購入
リフォームもあったとして、4,000万円の住宅ローンを組む。月々の支払いは10万2,000円。50才になった時には、住宅ローン残債は1,790万円になっている（35年返済・金利は0.425%で計算）。

こっから具体的に検証ですが、月々の支払いはほぼ同じなので、自己資金のたまり具合は一緒とします。両方ともに50才になった時に新築を建てるとすると

●賃貸は土地から購入しないといけないので、4,800万円位は必要になる。

●先に購入していると建替えになるので、元々の住宅ローン残債1,790万円＋建替え費用2,200万円の大体4,000万円のローンになります。

こう考えると、先に購入してた方がいいなぁと感じます。20年間自分の家だし、気兼ねなく自由に住めるしね。固定資産税や諸費用も計算したら多少変わってくるとは思いますが、20年間どう暮らせるかという体験の部分の方が貴重かな。

50才になった時に中古一戸建て購入だったら、それはそれで全然OKだと思います。それだと4,000万円の住宅ローンなので、先に買っていたのとあまり変わらない。

30才の時に新築一戸建てだったら、リフォーム工事の積み重ねだから、建替え程の支出にはならないでしょう。

答えは最終的には感覚の話になってきますが、お客様の悩みとあれば、こういった細かい検証もディスカッションしながらクリアにしていくのもアリですね。

不動産を取引する時に、必ず出てくる【固定資産税等の清算金】について。

まず固定資産税等とありますが、厳密には固定資産税と都市計画税の事。この２つですが、一般的には固定資産税とひとまとめにして言われています。



物件を購入すると【固定資産税等の日割り清算金】という諸費用が出てきますが、どうやって計算しているの？についてご説明。

まずこの税金について簡単に書くと、その年の1月1日現在の所有者に市から1年間分がまとめて請求されます。＊大体5月前後に郵送で届きます。


例えば今日11月14日に引渡しでも、今年1年分の固定資産税は売主様が支払っている形になるんですね。ですので、11月14日を基準に日割り計算して、その分を売主様に現金で渡すという流れになっています。



詳しく計算していきましょう。

まず年間の固定資産税等はいつからいつまでの期間に対してか？
4月1日～翌年の3月31日までの1年間
＊ちなみに関西と関東では違っていて、関東では1月1日からの1年間というのが慣習になっています。


という事は、引渡し日が11月14日だとすると
売主･･･4月1日～11月13日（引渡し前日）の227日間
買主･･･11月14日～翌年3月31日の138日間


仮に固定資産税等額が10万円としたら
・売主負担額･･･10万円÷365×227日＝62,192円
・買主負担額･･･10万円÷365×138日＝37,808円

引渡し当日に、買主様は売主様に37,808円を支払うという事になります。


売主様にとったら1年間分は支払っているので、現金で清算してもらうという形になりますね。



固定資産税清算のキーワードは

・1月1日時点の所有者に1年間分の請求がくる
・4月1日が計算の起算日
・引渡し日により日割り計算

引渡し日が決まりましたら、諸費用として不動産会社が計算してくれますのでご確認を。

「橋本さんって、新築一戸建てはおススメではないんですか？」
ってたまに聞かれます。
前にも書いたかもしれませんが、自分自身見直す意味で書いてみます。



新築一戸建ても全然ＯＫですよ。

ただ条件があって、建物の性能と価格が合っていると判断できるものが限定。ですので、売出し当初の新築一戸建ては価格の上限を狙うケースが多いので、価格変更を数回行って相場範囲に入ってきた物件になりますね。

そのあたり私が考える判断は、いつも正直にお答えしていますのでお気軽に聞いてください。



あとは新築一戸建てといっても、基礎・断熱・外壁・構造が似ているようで違いがあるんです。よく売りに出ている大手の分譲会社でも違いがあるし、地域の不動産会社が建てている一戸建てや建築条件付き土地の家も違いがあります。

それらを一緒にして「新築ですから！」みたいなノリで言う営業マンが嫌いという事（笑）。

ちゃんと一般的な住宅と比較して、説明しろよ･･･と。



以前当社にご相談頂いたお客様に聞いた話ですが

他社で新築建売を見学しに行ったらその営業マンにかなりその建売の悪口を説明されたと。すぐ近くに自社が販売している建売があったので、そっちに誘導したかったみたい（汗）。
「こんな家と一緒にされたら困ります」みたいな事も言っていたようです。


まぁその会社の建売は私知っているし、建築中現場も見たことがあります。もうね･･･最低限の家。基礎・配筋・外壁仕様・断熱材など、もう建築確認は通るけど位の建て方で、かなり建築費を安く抑えて利益を確保してるんだろうなと思っていました。


そこの営業マンが詳しい性能の比較を説明もする事なく「一緒にされたら困る！」と説明するんだから、ある意味スゴイなぁと（汗）。たぶん自社の建物の仕様も知らんのでしょうけど。



こういった感じで、新築建売は全然肯定派。立地や見学した雰囲気が気似れば、価格が合っているという条件で全然決断されてもいいと思います。



気を付けて欲しいのは、軽い営業マン。販売している家の性能など詳しい事も知らず、一般的な建築との比較も説明できない人も結構多いので、質問してみた方がいいと思います。だって4,000万円の価格なら仲介手数料が約140万円も請求されるんですよ。それなりの説明要求はしても問題なし！てか、新築建売ってそもそもあまり問題の少ない取引ですので、そこまで要求もないか･･･



そう考えると、売主である分譲会社からも仲介手数料を貰えるのだから、お客さんからは仲介手数料はかかりません！っていうのが世の中的にはバランスが良いでしょう。

駅から遠い物件、特に一戸建てってどうですか？

＊駅距離って個人差がありますが、なんとなくのイメージで判断してみます。

普段の生活で電車を使わない人でも、資産価値としてはどうか？という意味でよく聞かれます。

駅から離れているなら購入する時も相対的に安く買えるのだから、駅近くでも・離れていても、価値としては一緒っていう判断をする人もいてますが

これから人口が減っていく時代に、駅近よりも価格減少率が大きくなるかもしれないという不安だと思います。私はこの意見の方に賛成、不動産の需要が２極化してきて、価格減少率は高くなると考えます。

これも今までの経済や意識の流れがこのまま続いていく前提の話。

人口が減るって事は税収も減るので、行政としてはインフラ整備を集中させたいから（予算を集中して使わないといけない状態だから）やはり駅を中心に街を形成するようになっていくという未来。



でも逆に、もしかしたら将来の人々の意識が変化する可能性もある。

・広い土地で、ゆったり暮らす事がステイタスになるかもしれない
・自動運転が普及して、色んな場所にアクセスがしやすくなる
・そもそも駅が中心という概念がなくなる

こうなる可能性もなくはない･･･。



可能性の話ですので、答えなんかは言えない訳ですが･･･
【今購入する時に高く買わない事】が大原則。


昔のバブルじゃないんだから、どこもかしこも「上がってるからこんな感じですよ」っていうのはおかしい。最近の茨木市では駅から徒歩20分で、道も広くなく、街並みでもないのに、土地坪単価120万円とかってどう考えてもおかしい値付け。

こういう物件を買ってはいけない。

駅から遠くても、買い物施設や病院など近くにあるってなるとそのエリアで街が形成されているので、その場合はまだ良いと思う。



何度も書きますが、購入する時に高く買わない事。相場はもちろん、その場所のポテンシャルや雰囲気などを確認して、不動産担当と色々とディスカッションするのが納得感があって良いかと思いますね。

気に入った物件が見つかり申込み書を記入。
じゃあ申込みしてから売買契約まで一般的にどれ位の期間があるの？って話です。

期間は大体1週間〜2週間。

土日に申込みしたら早くて翌週の週末、遅くても2週間後の週末に契約って感じになります。その間に、価格交渉があったらそのやり取りをしたり、買主さんは住宅ローンの事前審査をしておきます。

「結構早いんですね」って感じる人も多いかもしれませんが、売主様の立場としては申込みが入って話がまとまると、他の見学希望の方はお断りする形になります。
見学して頂くのは構わないのですが、「申込みが入っていて、話がまとまっている（まとまりそう）」となると見学されない方がほとんどですので実質は物件を止めている状態。

もし申込み〜契約まで1ヶ月とかあって契約前になんらかの理由で申込みキャンセルになったら、売主様のリスクは結構ハンパない…

もし「契約は1ヶ月後でお願いします」と言われたら、「ではその前に申込みを再度出して頂けますか。それまでは売出しは継続しています」というのが、正しい不動産担当の判断。

でも申込みされたのなら良い話ですので、期間は関係なく早めに進めた方がいいと思いますね。

たまに軽い申込みをもらって、後で平気でキャンセルしてくる営業マンもいてますが…「申込み条件がまとまったら契約なんだ」という考えで納得して申込み書を書く事が大事です。

土地・一戸建てを決める時に確認しないといけない事の1つ、境界。

筆界確認といって登記されている境界がベストではありますが、最低でも境界の確認が取れているのかをチェックしましょう。

今日確認した土地は、四方、境界プレートがあり、隣接地そして茨木市とも境界確認済み。

法務局に登記されている地積測量図ともドンピシャ。まぁ安心です。

通常の不動産取引だと、境界が不明もしくはプレートや杭など目印がない場合は特に、売主様の負担で土地の測量を行い、土地家屋調査士に隣接地との境界立会いをしてもらって、境界プレートを設置。

境界の明示といいますが、土地・一戸建てを売却する時はここまでがワンセットになります。

結構ね、境界を全く確認もせず・・・確認どころか気にもせず契約する不動産会社も多いので、気をつけてくださいね。

中古一戸建てって、建築や不動産の事をあまり知らない状態だと決断するのに、ものすごく勇気がいる事だと思います。我々不動産会社はそれを意識して、お客さんの気持ちや不安に寄り添って出来るだけ対応していく事が必要になります。



そういった意味では、特に中古一戸建ては知識がある営業マン、経験が多くて人の気持ちが理解できる営業マンが向いている物件。新入社員はマンションだけの取り扱いで経験を積ませてから、中古一戸建ても取引させていく会社があるっていうのも理にかなっています。



じゃあ、中古一戸建てを判断する基準は？

これはお客さんの要望によって変化しますので答えはありませんが、基本的にはまず土地。
土地の形状・前面道路の種別など、土地を選ぶ時と一緒。


建物については、もちろん建物の状態確認、ここは経験を最も必要とします。ホームインスペクションを入れる方法もありますが、先に基礎・屋根・傾き・雨漏りがあるかないかなど、重点的に構造にかかる部分を確認できる事は行う（クロスなどの内装・キッチンなど設備の状態はあまり気にしていません）。ホームインスペクション以前の問題って時もたまにはありますので、そこはキチンとお客さんに説明できた方がいい。



これをクリアすれば、売り出されている価格が相場帯に入っているのかの確認。過去の成約事例が判断基準になります。それらを具体的に教えてくれて、物件判断をしやすい様にしてくれるのが良い営業マン。



ここまでくれば、あとはもう感覚の世界になってくる。
その中古一戸建てが持っているメリットがお客さんの要望に合っていると感じられれば、私はおススメするようにしています。

感じられる事が非常に大切ですので、ある程度打合せが出来ているお客さんに限られます。今日初めて会って、「ピッタリですよ！」というのはさすがに無理がある･･･（汗）

私の場合は、初めて会ったお客さんで、その物件がなかなか出てこないとかだったらその理由だけは説明して、お客さんの判断にまかせる様にしていますね。ブログを読んでくれているとかだったらいいんですけど、本当に初めてだったら信頼関係が出来ていないので。



間取り変更リフォームでお客さんの要望に合う建物に変化出来たりと、中古物件には可能性が多く含まれているのも魅力の１つ。不安な気持ちもあると思いますが、チャレンジしてみてはいかがでしょうか。

不動産営業マンが「自由に家を建てる事ができるんです」って、お客さんに説明するのを聞きます。

建築条件付き土地で、建物の契約は不動産会社とする事は決められているが、間取りは自由に出来るというケースですね。

住宅設計を30年近くしてきた私としては実はものすごい違和感があって（汗）
自由に建てる→自由設計って、注文建築で外観や素材なども含めて、全て希望の打合せで出来るというイメージ。

一方建築条件付きって、建物の仕様・性能は基本的に決まっていて、間取りだけが自由に出来るという販売方法。ですので「建物は決まっていて、間取りが自由に決められる」と説明しないと気持ち悪いんです・・・

細かい話かもしれませんが（汗）

難しく考えずにもっとお客さんのテンションを上げられる様にしないといけないのかもしれませんが・・・でもお客さんの要望も聞いてないのに「希望の間取りで自由に建てられるんです」なんて言えない。