不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

新築の一戸建て・マンションそれぞれについて、たまにあるご質問の回答です。



「お得な新築一戸建てはどれですか？」

お得というのは格安みたいな意味が含まれていると思いますが、その返事としては･･･

新築という事は不動産会社が売主になっている。その時点で安く売りだす事はないですね。売出し当初は相場より少し高めの価格設定になっているし、特にここ数年は土地を高く仕入れているのか相場よりかなり高い物件も多いです。


これが私が考える内容。そんな中でも「高めだと思うけど、価値があるから購入してもいいんじゃないか」を見極める必要が出てきます。


まぁ強いて回答するなら、売出し当初は高くて売れなかった新築が価格を下げていって、（タイミングを逃したのか）数段階下がってもまだ売れずに残っている物件という事になるかなぁ。



「新築マンションが高いから、中古も上がっている」

これは正解のような気もしますが、不動産市場に身を置いている立場としてはちょっとニュアンスが違う感じもしています。

私としては「新築マンションが高過ぎる。中古市場では中古としての相場が出来ている」という感覚。

新築が上がっているからと中古マンションも新築相場に寄せていったら、売れなくなるのが現在の市場。


そういう点で、茨木市では築1年・2年くらいのマンションを売るのが難しいかと思います。新築時に高く購入していて、じゃあまだまだ築年数が新しいからその価格帯で売ろうとすると、築10年・15年くらいの中古マンションを競合してしまうみたいな感じですね。


単純な築年数による差ではなくて、もうちょっと大きな価格差が生まれていますね。

本日は不動産会社による買取の話。

意味のある買取と意味の無い買取、この2つがあると私は考えています。

意味のある買取とは？

・売主さんが早く現金化したい

・なかなか売れない

・見学とかして欲しくない

など事情がある場合。そうなると当然ですが買取になる価格も安くなります。

これは事情があるから仕方ない。安くなったとしても売主さんは目的が達成できるし、不動産会社としても，安く仕入れて相場で売る事が出来ます。

意味の無い買取

現在これが「かなり問題だな」と。

買取・販売ばかりやっている不動産会社は、買わないと売る商品がない。こういった買取業者が非常に多くなっているんですね。住宅会社でも一緒。土地を買ったら、建築条件付きにしたり建売にしたりで儲かるから。

物件が少ないからこういった会社が高値で買い取るんですよ。一般の人が普通に買えてたはずの物件を先に押さえて邪魔をしている。

私はこれをただの転売と見ています。

安い商品を努力して探して、それを利益乗せて売る。これは商売。

でも（不動産って唯一の物なので）それを高値でも何でも買うっていうのは、買い占めと同じだろうと。

在庫がない（物件が少ない）から高く売っても大丈夫！みたいな商売は行儀が悪いなぁと感じます。

ですので、皆さん物件を探していると建築条件付き土地だったり・同じ会社が多くの土地を販売してたりすると思いますが、そういう物件は基本的に疑った方がいいでしょう。

聞いても本当の事は教えてくれないでしょうから、悩みがあればお気軽にご相談ください。

茨木市で売りに出されている物件でも結構価格設定がバラバラになっているじゃないですか。


エリア関係なしに「土地坪単価110万円位つけとけば大丈夫でしょ」みたいな土地や、「4,800万円くらいの価格設定しとけば反響あるでしょ」みたいな新築一戸建てもよく見かけます。


これらをキチンと分類して説明してくれる担当が良い営業マンだと思うんです。



あとは「エリア的にはこの価格設定は間違っていない。でも何かね･････」というケース。


地元民だから分かる感覚もあったりしますが、それ以外にも土地の状況だったり、建物の間取りだったりと色んな原因があって、価格バランスが納得しにくいケース。


お客さんってこういったのを感覚的に感じているんですが、不動産営業マンとしては言葉で理由を説明できないといけない。ちょいちょいあるんですよね、こうい物件が。



【お客さんの立場になって】これを忘れずに提案していきます。

今年は業者買取がさらに多くて、不動産会社が売主の物件ばかりになりそう。
新築建売・建築条件付き土地・リフォーム済み物件などですね。


最近は売主が不動産会社でも建築条件無しの土地が比較的増えてきた感じもあります。
理由は色々ありますが

①高額価格帯なので建築条件を付けると売れない（対応出来ない）

②相場上昇を理由に土地の利益を多めに乗せても、売れる可能性もある。

こんな感じだと思います。

買取りしかしていない、また買取がメインの不動産会社は（こっちの方が断然会社数が多い）高くても買うしかないので、物件が少ない現在はしばらくこの状況が続きそうです…。

物件が少ないからといって「これでいいかぁ」的な買い方はせずに、出来るだけ我慢して下さいね。

高値で買うなんて不動産会社の思うがままになっちゃうし、根本としてそんな買い方は流れが良くない。相場を把握して価格が下がってくるのを待ちましょう。

「高く買い取っても売れるだろう」という不動産会社の戦略を理解して、適正な不動産購入を実現していきましょう！

セキスイ勤務時代の先輩から電話があり、「買える土地ない？」って聞かれました。

まぁ無いです･･･、売り出される土地が少ない上に、不動産会社があり得ない価格で買い取っていく現在。雑談していると、展示場に来店されるお客様自体も減っているようです。



でも土地を探されているお客様は結構多いんですよ。当社にも相談頂くことがよくあります。
その方は必ず建物を新築されるので需要がなくなっている訳ではない。
という事は考えられる理由は２つ。

①土地が少ないから、建物の相談までいかない
②予算（資金計画）が合わない



②の理由でハウスメーカーに相談しない人もかなり多いんじゃないかなと思います。

35坪の延床面積の建物建てたら、3,500万円くらいはするじゃないですか。土地3,500万円～4,000万円なら、なんだかんだ諸費用も入れて総額は8,000万円もする。

8,000万円の資金計画を組める人はそういないですからね（汗）。



各ハウスメーカーは建替え受注が減っている今、受注を増やすために土地を仕入れて建築条件付きで必然的に売れるようにしようとする方向に一部向かっています。

５区画以上の大規模分譲なら、資金力を生かしてハウスメーカーが頑張るのは意義があると思いますが、１区画・２区画の分譲なら土地を探しているお客様の邪魔をする形になって、逆に良くない･･･。



ともあれ、高額価格帯のハウスメーカーは
・高額帯のお客様をターゲットに絞って、戦略を変える
この方向しかないんではないでしょうか。

最近土地購入のご相談が非常に増えていまして、まず最初はお客様のご要望をヒアリングしたり、雑談したりで、私なりにイメージを掴むようにしています。
以前からブログで書いているように、売り出されている土地情報が少ない理由もまず説明しています。



で、話をしていてよく言われるのが
「今までも色々と土地を見てきましたが、建築条件付きばかりで･･･」
「さらに結構強引に営業してくるので･･･」
という内容。



これに対しては

①不動産会社や建築会社が販売物件を確保するために、高値でも土地を買い取っている

②土地情報が少ないのをいい事に、強気な営業態度になっている

という事を細かく説明しています。



そして結構みなさんお気付きになり始めているのが【不動産会社が土地を買い取るから、自分達が純粋に土地を探すことが出来なくなっている】という事。

土地探しにおいて競合相手である不動産会社が、②のように強引な営業をかけてきている事に不満を感じているという事です。

これはものすごく良い流れだと思います。



土地さえ先に買い取ったら、建物も含めて契約できるという考えで仕事をしている会社に対して、「こっちはシビアに判断するよ」って事を示していくのはものすごく大事。

建築条件付けるなら土地価格は相場より低くなるのが通常だし、建物のコストパフォーマンスもしっかり判断していくのは当然という意識を持って、対応していきましょう。


このあたりのアドバイスをお客様側に立ってお伝えしていますので、お気軽にご相談ください。

「建て売りの在庫が増えている」というニュースが出ていました。

簡単に書くと、要は完成した建て売り住宅が売れ残っているという事です。



記事では、価格上昇で消費者の購買意欲が低下しているためと書かれています。
現場の肌感としてもそうだとは思いますが、もっと突っ込んで書くと「上昇した価格に対して、建物のクオリティーが追いついていない」とも言えるかと考えています。

建物のクオリティーとは、建物性能だけではなく、土地に対しての配置計画や間取りの追求など提案の質の部分がおっきいんじゃないかな･･･。



過去のブログでも何回か書きましたが、駐車場取って、ハイ４LDKですみたいな簡単な建物が多いんですよね。

「この家はよく考えられているなぁ」という納得感をもっと提供しないと、そりゃそこまでお金を払う価値を感じられないと思うんです。



価格が上昇したからって理由だけだとそこで終わってしまいますが、不動産業界の提案力の乏しさも関係しているでしょう。

建売や建築条件付き土地の時の建物価格をどう計算するのか？
これによって土地価格が変わってきますので、結構重要！


「最近は建築費用も上がってきて、建物坪単価70万円はしますから」とか「建物坪単価は75万円で計算します」という説明だけで済ましてしまおうとする営業マンも多いんですよ･･･。



①その建物坪単価は売主である不動産会社の利益が数百万円プラスされている事

②70万円もする建物性能や仕様になっていない事

この2点を考慮しないといけません。



①について、じゃあ建物原価（不動産会社の利益が乗る前の価格のこと）はいくら位か？どの建築会社に発注するかや性能の差にもよりますが、坪単価40万円台とみていいと思います。40万円か49万円かによって差が出ますが、大体ということで建物坪単価45万円としましょう。


②は上記の説明の通り、70万円以上もする仕様ではなくて、建築会社に直接依頼すれば坪単価45万円前後の建物という事になります。



こういった事を考慮してはさすがに45万円で計算するのは悪いので・・・私としては建物坪単価60万円くらいで計算する様にしています。



例えば、新築一戸建て・土地30坪・建物30坪で4,300万円で販売されていると
建物は30坪×60万円なので建物価格は1,800万円ほど。そうすると土地価格は2,500万円になります。
2,500万円÷30坪＝土地坪単価は約83万円ですね。

これが相場なのかどうか？を判断していく。



建物仕様が良かったら？3階建てだったら？などで変化はしていきますが、ここは建築知識が必要。疑問などございましたらお気軽にご相談くださいね。

不動産価格は日経平均株価と連動している


昔から言われている事でして、実際に連動しています。株価が変化すると不動産相場も遅れて動く感じですね。

とはいえここ1年くらいはあまり言われなくなった気がする。日経平均が2万円台後半で落ち着いているからかもしれませんが･･･それに伴って不動産相場も落ち着いている。



そういった経済的な事も考えて不動産を検討する事は大事だと思いますが、より重要なのは【不動産の2極化】と【相場をしっかりと確認する事】。この2点さえ出来れば、マクロ経済的な話は興味がある場合でいいんじゃないかと感じています。



不動産の2極化というのは、需要が多いエリアと少ないエリアがより鮮明になっていく事。

茨木市という括りだと大阪府北部なので良いエリアに分類されるでしょうが、茨木市の中でも2極化・3極化していくのでその予想は確認しておいた方がいいかと思います。

そもそもの人気エリアのほかに、駅距離・商業施設・ハザードマップなどを含めて判断になります。



相場をしっかりと確認する事というのは、例えば需要がありそうなエリアで探すとなっても、売り出されている物件の価格って結構バラバラなんですよ・・・相場よりかなり高い物件もあれば、検討OKの相場帯に入っている物件もある。

不動産査定的に言えば、値付けの根拠がよく分からない物件も多い。

どのエリアで探すとなっても、そのエリアの相場っていうのもを確認してもらいたいんですね。



現在の相場っていうのを理解して、納得の購入をする事が一番大事ですので、お客様との打合せにおいてココは絶対にマストで説明しています。

最近、建築条件付き土地に対してのブログが多い気が自分でもしています･･･まぁ思う事があるので仕方ない。少しでも土地を探されているお客様の知識として発信できればそれでOK。
という事で書いていきます。



建築条件付き土地の売主である不動産会社がお客さんにこんな事を言ってました。
「このへんはなかなか土地が出てこないんですよ！だから、この土地は珍しくて･････」

このニュアンスの説明があったら間一髪こう突っ込みましょう。
「自分らの会社がすぐに買い取るからやんけっ」



何度もブログで書いていますが、大きな土地を買い取って数区画に割って売るならいいんですよ。大きな土地って普通は売れにくいので、不動産会社（住宅会社）が買い取るのはある意味使命。

他には、なかなか売れない土地を買い取るのも、もちろんOK。その場合は相場より安く買ってもそれは当たり前だと思います。だって売れないから価格を下げるのは、売主さんにとっても仕方はない。


ただ物件数が少ない現在、普通の20坪や30坪くらいの土地を相場で買っていくようなやり方は感心できない。解体更地にして建築条件を付けて販売する。もう転売と変わらんやん･･･という話ですよね。



それなのに「このへんは土地が出てこないんですよ」って説明って、実は辻褄が合ってないんです。

こういった仕組みは理解されていた方が、営業マンの説明がおかしくないか？のチェックにも使えるので有効かと思います。


建築条件付き土地はこれからもどんどん売り出されると思います。現在の土地の成約の半分以上が不動産会社による買取りと違うかなというイメージ。



結論とすれば、確かに人気のエリアなら売出される土地は少ないと思いますが、だからといって土地価格や建物の確認をしっかりせずに決めると勿体ないですよ。

・土地価格は（建築条件付きとして）相場なのか？
・建物の仕様や性能は大丈夫？
・間取りなどの打合せは満足するレベルでやってくれるのか？

しっかりと高いレベルを求めていきましょう。