「不動産の事」の記事一覧(199件)
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/02/20 19:11
不動産の仕事してますので、スーモやホームズなどのポータルサイトも定期的に見ています。
普段は、土地・中古一戸建て・中古マンションしか見ないのですけど、今日は久しぶりに新築一戸建てもチェックしてみました。
土地や中古物件が少ない状況ですので、新築はなんか物件数が多く感じましたね。
印象としては「全体的に高いなぁ」というのと、「これは検討OKやな」という物件はやはり少ないという事。
住宅業界出身で住宅価格は理解していますので、「普通に土地で売りに出ていたら(一般の売主様から)、もっと総額が安くなっているのにな・・・」という目でチェックしてしまいます。
でも土地などが少ない状況だと、マイホーム検討者は新築一戸建ての方に流れていくよなぁとも感じましたね。
当社の役割は「好きな家を建てたい」「中古を買って、好きにリフォームしたい」という需要に応えていく事。ポータルサイトを見ながら、独自の情報発信や提案をしていかねばと気を引き締める思いになりました。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/02/19 20:57
今日は午前中に茨木市のマンション1物件案内とマンションのご売却相談。午後はマンション3物件のご案内をしました。物件の説明というより、価格(相場)の考え方みたいな内容の説明が多かった1日でしたね。
これって非常に重要な事だと思っていまして、不動産の営業マンって売る事ばかりに頑張ってくるでしょ(汗)。
そうではなくて、まずはこの物件の立ち位置というか、全体バランスから見た価値を説明するべきだと思うんです。
現在茨木市の不動産市場で売りに出されている物件でも、「これは高過ぎ」という物件と「これは良い価格設定になっています」という物件が入り混じっています。
感覚的に感じているお客様もいらっしゃいますが、まずは具体的に解説するのが不動産担当の役目。
信頼して相談して頂いているのに、裏切るような対応は決してしてはいけないと。まずは高過ぎの物件に手をつけるべきではない事を伝えています。
価格って、立地はもちろん築年数・広さ・向き、マンションなら階数とかである程度相場帯は決まってきます。でもその物件単体の査定ではなく、近隣の物件との比較が価格設定において非常に重要になります。
これは売却する時も一緒。売主という立場になると結構皆さん見えなくなるのですが、買主さんは他も見て比較検討しているんですね。そこで、周辺の売り出されている物件(競合相手)と比較して「なぜこの価格設定になっているのか?」を具体的な資料も含めて説明できないといけないんです。
同じ町内でも少し立地が変われば、価格設定も変わってくる時もあります。これは地元民が感じる事ができる感覚。
買う時も売る時も、ここは十分に理解して頂き進めていきましょう。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/02/14 10:49
新築一戸建て、特に建売りでよくみかける間取りについて。
土地面積が40坪くらいあると、数パターンの間取りが可能になっています。
どれを優先順位にするか?で間取りが変わってくるんですね。
茨木市で土地40坪となると、土地坪単価が80~100万円前後するエリアもあり、新築一戸建てで5,000万円~6,000万円ほどの価格設定になっています。
そこで冒頭のよくみかける間取りの話になるのですが、駐車場を2台確保する事を優先にしたのか、日当たりが非常に良くない建物になっているケースが多い。
(たとえばこんな感じ↓)
下が南側とすると、隣地の建物も迫っているために南側の日当たりが見込めなくなってしまっている。メインの採光は西側(道路側)という間取り。
もちろんお客様の要望によりますが、最近は駐車場2台欲しい!というお客様も減ってきている気がしますし、さらに5,000万円・6,000万円級の買い物となるし、明るさや空間の広がりは必須にしたいじゃないですか。
そうなると、駐車場1台または1.5台で明るさや空間を考慮した間取りの方が気に入ってもらえる確率は上がると思うんですね。
(たとえばこんな建物↓)
ここまで極端じゃなくても、建売で「もっと工夫したら良い間取りが取れるのにな」って物件が多くて、もったいないなぁと思う日々です。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/02/13 19:14
ここ最近よく記事に書いている【特にマンションのリフォーム済み物件】について、予告通り続々と売り出されてきそうな感じになっています。
そのほとんどは2,000万円前後~2,500万円前後の価格帯。
昭和50年台くらいの建築で、1,000万円台で売りに出されたマンションのかなりの物件が不動産業者によって買い取られ、リフォームされた上で、これから再度販売されてきます。
どう考えても2,000万円くらいの相場なのに、2,500万円前後で当たり前のように売り出されますので、このあたりはかなり比較検討した方がいいかと思いますね。
まぁ逆に考えると、同じような物件がいっぱいありますので数物件をイッキに見学できます。5物件も見ればどれが1番コストパフォーマンスを出せているのかが判断しやすいので、そういった意味ではメリットもあるかも。
住戸の面積・階数・リフォームの内容・間取り。これらを整理して最後に価格をチェック。
売出し当初は高めの価格設定にしてある事も多いので、売り出された時期や価格変更の経緯なども非常に重要な判断材料になるはず。
不動産営業マンの勢いだけのトークは話半分で(笑)、すべてのデータを説明してもらいましょう。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/02/11 13:12
一戸建てのリフォーム済み物件をお客様に見てもらいたいなぁと思い、茨木市の物件情報を全部チェックしてみたんです。「リフォームしたらこんな感じになります」というイメージを持ってもらいたいというのが理由。
当社でリフォーム工事が完成している現場が現在なくて・・・
で、チェックしてたら全然リフォーム済み物件がないんですよ(汗)
去年くらいまではいくつかあったんですけど、改めてチェックすると非常に少ない。特に2階建てなんかは2・3物件あるだけという状況です。
この状況を不動産業者目線で考えると、一戸建ての買取があまりなされていないという事。
リフォーム済み物件というのは、不動産会社が物件を買い取り、リフォーム工事をして再販売しているんですね。
その最初の段階でそもそも中古一戸建ての売出しが少ない→あったとしても高めの価格設定なので、リフォーム&再販売すると相場に合わない(利益が出ない)→買い取れないという感じだと思います。
だから先日ブログで書いたように、比較的買いやすい1,000万円台の築古いマンションが買取のターゲットになっているんでしょう。
逆に考えると、一般の購入者さんにとってはある意味チャンス。
高い価格設定といっても買取前提の話である事が多いので、中古一戸建てが市場に物件が出てくる確率は上がります。その中で、立地・状態と価格のバランスをみて、しっかり判断していく事が大切。そうすれば結構楽しい不動産市場になってくれるかもしれない。
リフォーム済み物件ばかりじゃ楽しくないでしょ。本当に良さげな物件は一般の売主様から売りに出される事が多いんですよね。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/02/10 20:07
最近は住み替え(売却+購入)のご相談が増えてきています。
現在のお住まいに住宅ローンが残っているケースがほとんどですので(売却した資金で住宅ローンを返済する)、結構住み替えってややこしく感じられるかと思います。
まぁ実際にそうです。ややこしいという訳ではなく、順番を間違えないようにしないといけない。
売却先行か、購入先行か、みたいな話。
で、イケイケの不動産会社に相談なんかしてしまうと、お客様のベストの状況を優先せずに急がされる事も多いので、気を付けてもらいたいんですね。
売却したお金で住宅ローンを完済する住み替えの場合は、「これがいいです」という結論はありません。お客様の様々な状況や内容によって、順番が大きく変わってきます。
先に買う方を決めて、それからすぐに売却みたいな話もよく聞きますが、基本的に購入先の売主様は売却が決まるまで待ってくれない事の方が多いです。売れるまで待ってる間に他に買ってくれる人がいるかもしれない。万が一売却が出来ずまたは思った金額で売れずで、キャンセルになるみたいなリスクを売主様が負う形になりますから。
という事で、下のような項目を確認させて頂いて判断していきます。
・売却査定価格と早めに売れそうな価格設定の確認
・住宅ローン残債が絶対に完済できるのか
・購入する場合の住宅ローン借入可能額・・・これは現在の住宅ローンを完済した(売却の契約をした)というキレイな状態での住宅ローン審査
・売却先行の場合は、購入のタイミングが合わなかったら、仮住まいが発生する事を覚悟していただく
・購入先行の場合は、色々方法があって
Ⓐ現在のローンと新たな購入先のローンが重なっても(ダブルローン)、借入可能か?を確認
Ⓑ購入物件の引渡しまでに売却を完了させる(買取り保証付きの売却になる=売却価格は下がる)
まぁ基本的には売却先行の方が流れに無理をしていませんので、結果的にストレスはないと思います。仮住まいが発生する可能性は高いですけどね、でもそれさえ覚悟すれば(しないといけない)売却&購入ともに焦る必要はなくなってきます。
問題は購入先行ですね・・・。「次が分かってないと売却が怖い」という気持ちも十分に理解できますが、売却にどうしても無理が出てくる可能性もありますし、ダブルローンでローン審査OKになったとしても、やっぱり支払いは重いと思いますよ。買取り保証で安心って言う不動産会社もいるかもしれませんが、わざと買取になる(安く売る)ようにしてるケースも結構ありますので注意です。
色々とりとめなく書いてしまいましたが、お客様の事を考えて、冷静になってくれる担当に相談するのがベストです。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/02/08 16:47
物件の見方として、特に最近増えているマンションのリフォーム済みについて書いてみますね。
1,000万円台・2,000万円台のマンションが特にそうなんだけど
今までの相場が崩れてる・・・
原因は一択で、不動産会社が買い取っているから。
買取・再販売業者というのは売るものがないと困るから、物件が少なかったら無理してでも高値で買い取るんですね。
という事で、買いやすい&売りやすい価格帯の物件がターゲットになる。
だから1,000万円台の物件の多くが不動産会社の買取りになってしまっているのが現状。
その多くがリフォームされて2,000万円台半ばとかで売りに出されるので、そりゃその価格帯が相場になるよなぁ・・・と。その価格帯が多いから相場なんじゃなくて、その相場にしてしまってるという事ですね。
でも不動産市場の肌感(地元民としての感覚)では、やっぱ高いよな(汗)ってなります。
元々の売主さんから売却を依頼された不動産仲介会社も、2回販売出来るし、ラクだしって感じで安易に買取に流しています。
中には、3,000万円近い価格設定の物件もありますので、比較する事が大切になります。
「今はこれ位が相場ですよ」っていう営業マンの言葉に嘘はないですが、不動産会社寄りの相場なのか、実際に本当の相場なのか、では意味が変わってきます。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/02/07 12:56
昨日にセキスイハイム時代の先輩から電話がかかってきて、「買える土地ないかな」って話でした。昔は住宅営業をされていましたが、今は仕入れの部署にいてます。
「買取りするような土地はないですよー」って返事だったのですが、厳密に言うと、一般相場の価格で買い取っている不動産業者ばっかりですよという事。
*かなり高い価格で買い取っているという事
セキスイハイムって昔は買取して建築条件付きで土地を販売するっていう手法をあまりしてこなかった会社なので、社風としてイケイケの買取は得意ではないんだと思います。
まぁ私としては高額で買取して、利益のっけて更に高額で販売するような現在の不動産市場は遠慮願ってますので、ある意味正常な判断だと思います。
明日に送信する会員様向けのメルマガにも少し触れようと考えていますが、ここ1週間の新着・価格変更の物件(特にマンション)なんてほとんど不動産会社による買取再販売でしょ。
1,000万円台で買い取って(一般相場の価格)、リフォームして2,000万円台で販売している(これが相場より数百万円高い)物件ばかりです。
ちょっと飽和状態に入ってきたんちゃうかな・・・と感じております。
売却をお考えの方もココは注意された方がいいかと思います。売却を依頼した不動産会社が簡単に買取に流すような動きをしているので。
*買取金額がそこそこ良いので判断しにくいかと思いますが
今年もこういった状況が続きそうですので、購入も売却も知識が大切になります。本当に良い買い物って、一般の方が売主で、状態・価格のバランスが取れている中古住宅だったりしますからね。
そういう物件も存在していますので、ご相談くださいね。詳しくご説明させて頂きます。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/02/04 19:13
不動産業界の人間はよく使う【坪単価】。
土地価格を判断する時は、「坪いくら?」って相場を把握しています。
例えば、面積30坪の土地が3,000万円で売られていたら=坪単価は100万円ですね。
1坪あたり100万円という計算になります。
で、ここから結構ご存知じゃない方も多いのですが、土地面積によって坪単価は変わるという事。
茨木市では需要が多い土地面積30坪前後で、相場の坪単価が100万円とします。
では、全く同じ条件で60坪の大きさの土地でも坪単価は100万円するのでしょうか?
答えはNO!
エリアによって多少は変わりますが、60坪の場合だと坪単価は80万円~90万円くらいになる事が多いですね。
例えば、玉瀬町で30坪の土地が3,150万円(坪単価105万円)で売られたとしたら、全く同じ条件の横の土地が60坪あったとしたら、5,400万円(坪単価90万円)になる感じです。
大きければ安くなる理由は聞いた事はないんですけどね・・・(汗)
建物で考えるとイメージしやすいのですが、面積30坪の家が1,800万円とすると建物坪単価は60万円ですね。では面積が60坪の家も坪単価が60万円で3,600万円かというと、そうはなりません。
建物面積30坪と60坪と違いがあるけど、キッチン・浴室など単価が高い設備はそれぞれ1ヶ所しかない。という事は、60坪の家は(坪単価が安い)空間が広いだけですので、のべると坪単価が下がるんですね。
まぁ土地も同じ事が当てはまるとしたら、30坪の土地は建物・ガレージ・アプローチなどでフルで土地を活用するけど、60坪の土地は庭とかになって(ある意味ですが)利用していない空間が多いと言えるかもしれません。
こういった感じで、土地面積によって坪単価(価格)は変わってきますので、相場をチェックする時は要注意になります。「このエリアは坪単価が120万円くらいしますから」っていう営業マンの言葉を突っ込んで考えた方がいい。
その120万円は一般的な30坪くらいの相場なのかどうか?
そうだとして、60坪や70坪の土地に120万円で説明していたら、それは間違った価格設定をしている。もしくは知っていてウソをついているだけかもしれません。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2023/01/30 13:09
先日土地の売り出しが少ないという記事を書きましたが、その続き。
選べる物件が少なくなると、どうしても焦って決めがちになると思いますが、少し落ち着いて確認しましょう。確認していく項目は
・相場と合っているか?
価格だけではなく、ポテンシャル(資産価値)とのバランスが取れているかの確認
・道路の種別と状況
・バザードマップ
ざっとこの3つだけは最低限チェックしてもらいたい。
この3つを理解した上で、ご自身の希望と照らし合わせて「欲しい」となるかです。
こういった情報を調べてくれて、資料を提供してくれる営業マンを選ぶようにするのが、成功への第一ステップ。
具体的には、以前売りに出ていた土地があって、1,000万円くらい価格が上がって再度売りに出ている土地もありますからね。以前の価格で「相場かな」って感じだったのに、駅から近くて需要がある訳でもなくて1,000円も高くするって普通ではない・・・。
こういった事を「お客さんが気に入っているから」「資金計画が合うから」という理由だけで物件紹介するのは、違うかなって思いますよね。
感情ではなく、データで物件を見てみるのが大切です。