不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

マンションの管理について。

４月から「改正マンション管理適正化法」が施工されています。今までのマンションに関する管理が具体的に改正施工されました。
今回は修繕積立金の変更についてピックアップします。



大まかに書くと、以前まで各住戸ごとの修繕積立金の目安になっていましたが、今回の改正で「マンション全体(管理組合全体）で修繕積立金の状態をチェックする」という風に考え方が変更されています。管理状態を確認するには、全体を見ないといけませんので、より厳しくチェックする様になり良い傾向だと思います。



で、その目安となる修繕積立金の金額ですが、㎡あたりの単価で計算されています。



これだけ見るとややこしいかもしれませんので、詳しく解説。

まずは左側は「マンションの規模」。茨木市で20階以上のマンションはありませんので、20階未満の欄のみですね。それが建築延床面積によって分けられています。目安としては

・総戸数５０戸クラスやそれ以下の規模は５，０００㎡未満
・１００戸以下のマンション５，０００㎡～は１０，０００㎡未満
・１００戸以上のマンションは１０，０００㎡～

って感じになると思います。

戸数が少ないと修繕積立金は上がりますので、５，０００㎡未満のマンションだと、平均値が３３５円/㎡。それ以上の規模だと平均値が２５０円～２７０円/㎡となっています。



具体的に７５㎡の広さだと金額はどうなるでしょう↓

●５０戸以下　月々２５，１２５円
●５０戸以上　月々１９，０００円～２０，０００円

これが新しく施工された修繕積立金の基準となります。



ここで注意事項がありまして、上の金額は駐車場の修繕費用が除外されているんですね。自走式駐車場ならまだいいんですけど、ほとんどが機械式駐車場になっています。機械式はメンテナンス費用が結構かかるんですよ･･･、なので駐車場の修繕積立金の目安は別で計算。下記の図です↓



目安とすれば、1台あたり６，０００円くらいかな。総戸数に対して１００％駐車場が確保されているマンションは月々の修繕積立金が６，０００円ほど追加で必要って計算です。



まとめると、５０戸以下の比較的小規模マンションは月々３０，０００万円前後、５０戸以上の中・大規模マンションは２５，０００円くらいが適正な金額という事になります。



現在が１０，０００円とか１５，０００円の設定になっているマンションは将来上記くらいの金額設定になるだろうっていう前提で資金計画を組んでくださいね。



これから車を保有される方が減ってくるので、機械式を一部つぶして平面駐車場に変えていってるマンションもチラホラと見受けられます。駅距離などの立地に左右されますが、将来を考えて先手先手で考えている管理組合ですね。



でもね･････一番ダメなのは【新築分譲時の修繕積立金の安さ】ですね。買う時の月々の支払いを減らすためにかなり安く設定されています。ここを本来の適正な金額設定にしておけば、将来にわたって健全な修繕計画が組みやすくなる訳なんです。新築を検討している方は気を付けましょう。

最近の不動産業界の傾向としては、【物件の買取を積極的に行おうとしている】ですね。
物件を買って、建築条件付き土地や建売、またはリフォーム済み物件として再販売する形です。



今までは街の不動産会社や専門業者が買い取っていましたが、大手の不動産会社も買い取りに積極的になってきています。これは仲介する件数が減ってきたというのが主な要因だと考えています。普通に仲介して手数料収入で成果が出てるなら、買取するってリスクを負わないけれど、買い取って利益を出していかないといけない状況なんだと思う。



「ふ～ん」で終わると危険なんですよ･･･。
不動産会社が買い取りを活発にすると、お客さんに出てくる売出物件情報が減るという事になるんです。売却を考えている（または現在している）人にとったら、通常なら高く売れるのに買取の方に誘導されてしまい、結果安く売ってしまうという事にもなる。



売主さんが買い取りを希望するなら別ですが（そんな事は少ない）、当社はエンドユーザーさん同士の仲介を目指していきます。なぜならそれが「ベスト」だから。さっ頑張っていきます！

去年から言われてきた事ですが、ここ最近不動産業界内でまた言われだしたのは
【新築一戸建ての建築費がさらに上がっている】。

コロナによる物流問題やウクライナ・ロシアの戦争によって燃料費などの高騰、円安による材料の高騰などが原因となっております。そして以前からの人件費の高騰も。



土地の価格も上昇して建物も上がってきたとなると、分譲業者には厳しい時期がきていますね。単純に売出し価格が上がるのですが、結果そのエリアの相場価格帯を超えてきているのが現状。

「土地を仕入れて、家を建てて売る」（建築条件付き土地も含む）のがメインの不動産会社は現在土地の仕入れを積極的にしていない感じです。そもそも土地が高めで買えないって会社も多いのですが･･･。



こういう時は全国展開している分譲会社が目立ちますね。大量発注・販売により建築コストを抑えることが可能ですので、そういった会社が土地を仕入れているのが原因です。



具体的な価格差を書いてみますね。＊建物面積３０坪のケースで計算

＜普通の不動産会社の場合＞
・建物の原価（発注金額）＝３０坪×建物坪単価＠４３万円＝１，２９０万円
・建物の売出価格＝３０坪×＠６０万円＝１，８００万円
→建物の利益＝５１０万円


＜全国展開してる分譲会社＞
・建物の原価＝（詳しくは不明ですが）高くとも８００万円くらいでは建てているはず
・建物の売出価格＝３０坪×４５万円＝１，３５０万円
→建物利益＝５５０万円



建物利益は５００万円強であまり変わりませんが、売出し価格は４５０万円（１，８００と１，３５０）も変わってきています。この差はかなり大きい。
新築一戸建て４，２８０万円と新築一戸建て４，７３０万円では、インパクトが違いますからね･･･。



この状況が続くなら、価格はまだ高くなっていく傾向ですので、この差はもっと開いていく可能性があります。建物の内容についてはストレートに書けば「普通」。コダワリがある方には向いていないと思います。



こうなってくると、私が好きな【中古物件】が一番やなぁ。リフォーム工事も上がってはいますが、新築一戸建てと比較したら全然マシだしね。新築よりオリジナリティーのある雰囲気にできるのも中古のメリット。
一緒に中古物件を楽しみましょう。

本日は基本的な物件の見方を１つ書いてみます。

●ネットで出ている物件の価格は鵜呑みにしてはいけない。


「その価格は相場と合っている」と思ってそのまま物件を検討される方が結構見受けられます。今思い返せば、不動産仲介をする前(ハウスメーカー時代とか）は私もそんな感じだったと思います。

不動産会社が査定して売りに出しているんだから間違いはないだろう、こんな感じですね。いや、そんな事さえも考えずに当たり前のように見ていたかもしれない。


そんな事はないんですよ･･･実際は（汗）。


理解するには不動産取引の仕組みや業界内部を知らないと分かりにくいですが、いくつか理由をあげていきますね。


①売却を依頼されたいが為に、嘘の（高めの）査定をする会社もいくつか存在する。

以前からブログでも書いている「予算●●●●万円のお客様がいます！」ってチラシの会社ですね。


②売却査定が複数の会社で競合するので、甘めの(高めの）査定競争になる。

最近は特にネット査定も多くなっているので、この傾向がかなり強くなっています。


③細部エリアの微妙な差が反映されていない。

たとえば同じ町内でも一括りで「坪単価１００万円です」みたいな説明になっていますが、本当に探している人は雑な説明を見抜いています。コレ、新築一戸建てに多いですね（今売りに出されている新築はほとんどコレといってもいいかもしれない）。「このエリアは新築一戸建ての相場が５，０００万円くらいになってますよ。それに比べるとココは安いです。」みたいな説明じゃないかな。

そんな事ないって･････（汗）。もっとシビアに説明しないと。



まぁここから本題なんですけど、これはもう仕方ない状況。そんな業界のシステムになっているので、なかなか更生しないと感じています。それならどーしたらいいのか？



購入する時にキチンと説明してくれる不動産担当を選ぶしかないと思います。
エリアの事を説明してくれて、過去の成約事例と現在の状況を詳しく見せてくれる担当。お客さんの要望と照らし合わせて、物件とのバランスが取れているのか？という目で判断してくれる担当。新築営業だけでなく大手さんなんかも、今月のノルマを達成するために【明らかに間違った価格設定なのに、お客さんが気に入ってたら、「いや違うんですよ」】って言ってくれるとは考えにくい。



要望に合うとか予算に合うとかじゃなくて、その物件の価値をキチンと判断してくれるのが良い不動産営業だと思いますね。



これは売却を検討している方にも言えます。上の内容が出来ているなら、幅のある相場の中で良い条件で価格を設定して売る事が可能。結果、売主様だけじゃなく買主様もみんなＨＡＰＰＹ。

不動産仲介はコンサルティングです。

土地の坪単価の話でも。

よく物件を探していると「このエリアは土地坪単価が＠100万円くらいはしますから」って言われる時もあるかと思います。「あ～そうなんや」って話は終わりそうになりますが


いや、ちょっと待ってください！


その土地坪単価っていうのは、土地面積がどれくらいの大きさの場合の相場ですか？っていうのをキチンと営業マンは説明しないといけません。



土地面積と坪単価って関係していまして、よく「坪単価＠●●万円」って言うのは需要が多い30坪前後の大きさの土地を指すことが多いんですね。
で、土地面積が大きくなれば坪単価は下がっていきます。逆に小さくなれば多少上がっていく。



具体的に書くと、当社周辺エリア(並木町・玉瀬町・水尾・大池のメインエリア）だと
土地面積30坪くらいだったら、坪単価＠100万円～場所によっちゃ＠110万円くらいはしています。
同じエリアで土地面積が60坪になると、坪単価は今なら＠80万円台かな。
逆に25坪くらいなら110万円くらいになるかな（土地は小さ過ぎると価値は落ちます。15坪だと4LDKが欲しいとかの要望が難しく、建てられる需要の多い面積が不可能になるため）。



ですので、「このあたりは坪100万円はしますから」って言うだけで、土地面積ごとの相場、そして具体的な事例を教えてくれない営業マンはちょっと警戒した方がいいかも･････。



「このエリアは土地面積が30坪なら坪単価の相場は＠100万円強で、60坪くらいなら＠85万円くらい。この土地は45坪ありますので、相場的には＠95万円弱は妥当だと思います」

「このエリアは土地面積30坪くらいで相場は坪単価＠100万円強です。この土地は45坪ですので、この価格だと坪単価＠105万円になる計算。まだ高いと判断します。」

こういった説明をするのが、不動産担当としては正解じゃないでしょうか。



もっと書くと、「計算すると坪単価が＠105万円になりますが、このエリアの物件の少なさや土地の状態の良さ、そしてお客様の要望にバッチリ合うので、検討する価値はあると判断します」っていうのもアリだと思います。



事例・相場・市場状況・お客様の要望をトータルで判断して、自分の考えを伝える。あとはお客様が判断する。これが本来の不動産仲介の在り方だと考えています。

当社のホームページで一番喜んでいただいているのは【本音の内容だから】という部分だと思います。相談いただくお客様にもよく言われます。「ぶっちゃけコメントがいい！」「価格の経緯も書いているので分かりやすい」など。



地元が茨木市で50年位前からの街を肌で知っているので、昔の話なども交えながら、単純に相場だけではない【雰囲気】っていうのも正直にお話する様に心がけています。



現在の不動産業界の営業とは真逆のスタイルでしょう。それが故に、1度に多くの物件をご紹介する事はないって状態にはなってしまう（涙）。

そりゃそうなるんです。「今日はこの3物件をご案内します！」って、お客さんの要望に合う物件がその時にいくつもないですから･････。言い方は悪いですが、昔ながらの「数撃てば当たる」みたいな手法がこの業界ではまだまだ主流で、すぐに申込みさせようとする営業スタイルが多い証拠ですね。



【見学する前に物件の良い所・悪い所や注意点などを出来るだけ確認して、それらをクリアーした物件を見学したい】っていうのが今の時代だと思うんです。貴重な時間ですから、できるだけロスを省いていくのも、不動産担当の仕事。



この事って購入検討者だけじゃなくて、売却をお考えの人にも当てはまるんです。ちょっと売却については、システムの事も含めて説明する必要がありますので、またの機会に書いてみますね。

建売住宅や建築条件付き土地を検討する上で、たまにご質問を受けるのが【建物費用の計算ってどうするの？】って事です。建売なんかは土地・建物が一緒になって価格表示されていますので、確かに分かりずらい。



一般的な建物費用の話を書くと
・ハウスメーカー　坪単価80万円前後
・注文の建築会社、工務店　坪単価60万円前後（高気密・高断熱に限る）
じゃあ、建売や建築条件付きの場合は？



先に結論から書くと、私は建物坪単価＠50万円のイメージで計算しています（厳密にいうと坪単価45万円位の計算でもいい建物だと思いますが、そこは幅をみて計算しています）。

よく物件を説明する不動産営業マンが「建物は坪60万円はしますから」って言いますけど、それは売主である不動産会社が勝手に言ってるだけで、ここでの話は価値を計算するときの坪単価。



例えば、建売で4,000万円で販売されているとして建物面積が延床30坪だとすると、建物価格(市場価値）＝50万円×30坪＝1,500万円（税込み1,650万円）。そうすると土地価格は4,000万円ｰ1,650万円＝2,350万円となり、これが相場より高いのか安いのか？安いってのはほぼないので、相場に合っているのか？をチェックします。



建築費を坪60万円で説明する不動産業界の雑さを無くしていきたいと思っていまして、やはりそれぞれの建物性能・仕様に応じた説明をしていく事がこの業界の信用につながっていきますからね。

物件を検討される方の割合でいいますと、初めて購入する（1次取得）って人が多いと思います。その時に物件を選んでいくにあたって重要な要素は【予算】、予算っていっても色々な見方がありますがやはり一番は「現在の家賃を基準にした月々の支払い額」が目安になると思います。



毎月無理なく支払いができそうな金額っていうのをまずは決めるという事ですね。くれぐれも、年収がこれだけだから、●●●●万円まで借りる事ができるという計算はやめておいて下さい。年収は月々の支払い可能額を借りる事が出来るのか？という計算だけのものです。



たまに「皆さんどれ位の支払いをしてるんですか？」って計算基準を知りたいって人もいてますが、特に決まりみたいなものはありません。先程ご説明した【現在支払っている家賃などを基準にする】のが正解。



じゃあ、今の金利でどれ位の住宅ローンが組めるのか？
金利　0.475%、借入れ期間　35年で計算してみます。

・月々7万円　→　2,700万円
・月々8万円　→　3,090万円
・月々9万円　→　3,480万円
・月々10万円　→　3,870万円

右側が借入れ可能額になります。一戸建てを購入される場合はこの住宅ローン額が基準になりますね。



でもマンションを購入される場合は、もう１つ計算が必要。管理費・修繕積立金・駐車場代です。おおよそこの３つを合計したら月々3万5千円になるとしましょう。そうすると先程の月々支払い可能額から引いておく必要があります。その場合の住宅ローン借入れ可能額はコチラ。

・月々3万5千円　→　1,350万円
・月々4万5千円　→　1,740万円
・月々5万5千円　→　2,130万円
・月々6万5千円　→　2,510万円

かなりシビアな数字になってきました。
この住宅ローン額に自己資金を足したのが、検討する物件価格となります。



＊マンションの場合は修繕積立金が安くなっている物件もあります（月々数千円とか）。将来的には100%UPしますので、㎡あたり200円～250円くらい（70㎡なら14,000円～17,500円）で計算していた方がいいです。



さぁここから物件探しです。
希望エリア・築年数・リフォーム工事の予算などとても難しい局面に出会う事も多くて、心が折れそうになる時もあると思いますが（汗）、力を合わせて【納得感を得るために】頑張っていきましょう。

細かい話ですけど、２０２２年９月１日付けで不動産の広告表示【所要時間表示】が変わります。
内容は徒歩表記の変更。



物件から最寄り駅への計測距離の起点が「マンション敷地入り口」から「マンション建物入り口」（エントランス等）へ変更されます。



あまり関係ないかもしれませんが、大規模マンションなら１分表記が変更になる可能性がある。不動産表記では徒歩１分＝８０ｍなので、敷地入り口からエントランスまで距離があるマンションは微妙に変更になるかも。
今ままで徒歩９分だったのが、徒歩１０分になるケースも出てきますね。



立地をあまり知らずに探していて、徒歩１０分以内って条件で探してしまうと、候補から漏れてしまう危険性もあります。



徒歩分数表記にかぎらず、ちょっと幅を見て検索してください。

定休日の前に、レインズ登録する会社が多い。



不動産仲介の仕組みを理解していないと分かりにくいのですが、簡単に説明すると
まずレインズっていうのは、不動産会社間だけで閲覧できる不動産情報システムの事。

①売主様から売却を依頼されるor価格変更すると、不動産会社（A社とする）はレインズに登録しないといけない。


②他の不動産会社はそのレインズ登録された物件情報を見て、A社に問合せする。


③その物件の状態を確認して、購入検討者に物件紹介する。


こういった（お客様には見えない）不動産会社間の流れがあるんですね。



で、冒頭のあるある。

①のA社が定休日（火曜・水曜）前にレインズ登録したとすると、そのあとの２日間は他の不動産会社は連絡できないんですね･････。木曜日になれば連絡はできますが、こういうのって「他の不動産会社に出来るだけ目に付かないようにする」っていうやり方です（怒）。



このGWもそういうのが多いんですよ。
GW前に登録して、数日間は連絡が付かないとうにしているんですね。



もうね･･･売主さんにとったら最悪ですよ。ホント。
信頼して売却を依頼した不動産担当が当たり前のようにこんな事をやっていますからね。

価格変更を数百万円もしているのに、レインズに価格変更登録はするけど、できるだけ分からないようにしているという背任行為になります。



自社で販売する努力は当たり前であって、それ以前に「売主さんの資産をより良い方向で売却する」のが不動産仲介会社の使命。なかなか常識的な考え方にならない業界です。



＊レインズへの登録は売却を依頼された日から7日以内という法律がありますが、本当に売主様の事を考えるなら

●不動産会社の定休日明けの木曜に登録→多くの不動産会社の目に付く
●金曜日に登録→土日の集客日前にアピール

これが普通です。