不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

【不動産を知ろうシリーズ】、最近続けていますが、もっと踏み込んだ内容にしていかなアカンかと思いまして･･･かなりシビアな部分にまで踏み込んでいこうとしている自分がいます（笑）。

不動産業界の人間が見たら「書き過ぎやろっ」って言われてしまいそうですが、もう書いちゃいます。否定的な文章になっていますが、分かりやすくお伝えするにはこの書き方が一番かなと（汗）。普段の接客は楽しくやっていますのでご安心くださいね。

午前中にご案内を終えて次に向う途中、他社の営業車の後ろだったんです。後部座席にはお客さんらしき人が乗っていて、どう考えても新築一戸建て（建売）が乱立しているエリアで、「どこかの建売を案内するんかな」って感じで、過ぎ去っていく車を見ていました。

そんな事ですので今日も新築一戸建てについて。過ぎ去っていったあの後頭部しか確認できなかったお客様に向けて書いていきたいと思います。



「これから見学する新築は大手の分譲会社で建てられた物件です。」

海老蔵さんがCMに出てる分譲会社のグループ（いっぱいあります）とかが筆頭ですね。とにかく土地を買って、家を建てて販売しております。



「このエリアは相場が４，５００万円くらいはするんですが、４，２００万円前後で販売されていますよ。」

土地坪単価が８０万円のエリアで３０坪なら土地価格２，４００万円。建物価格を２，０００万円としたら確かに相場は４，５００万円くらいになるけど･････そのグループが建てる建物の価格は知っていますか？

私、昔はハウスメーカーにいて、規模の大きい工務店とも付き合いがあって、もっと言うならさっきの分譲グループ会社に勤務してた工事監督が知り合いにもいてまして、大体ですけど７００万円～８００万円くらいの施工価格だと思います（突っ込んだ価格は知りません、もっと安いかもしれない）。それに利益とか色々計算して、お客様に提示する建物価格は１，２００万円前後かと。

さっき言った４，２００万円の分譲価格から建物価格１，２００万円と外構工事などの別途費用などを引いたら、土地価格２，８００万円。いや高いやんっ！



「キッチンや浴室など設備も充実しています」

ぶっちゃけそんな高い設備は使っていないかな。ショールームに行けば、標準的な設備仕様なのが分かります。どちらかというと設備より性能・構造の方が大事ですよ。



「上場している会社ですので、安心ですよ」

それはない。いやある意味、あるのかもしれないが、そういう意味ではなくて（汗）。家作りに対するポリシーが感じられないので、規模が大きいだけで良い家とは言えないのが本音。「土地を仕入れて、どんどん家建てて、売り上げ上げるんや」っていうのがメインの会社ですね。



「上場している分譲会社ですので安心です。大量に発注しているから安いんですよ。」っていうトークをしている営業マンがいる事を聞くのですが、かなり危険ですね。家の事をあまり知らない営業マン、もしくはお客様の事をよく考えていない営業マンの可能性が高いです。



色々と書いてきましたが、新築一戸建てをご検討なら、まずは土地探しが先になります。土地（古家付き土地）や築年数の古い中古一戸建てがターゲット。そこにご自身で建築会社を探して自由に家を建てるのが一番メリットが多い。
「そんなん言っても、建築条件無し土地とか少ないやんっ！」って思われるかもしれませんが、そこはグッと我慢するしかないのが現状なんですm(__)m

物件が少ないから、建売や建築条件付き土地に決めるという流れになり、いつまで経っても不動産会社は土地をどんどん買い取ることになる（土地が少なくなる）し、特に大手の不動産仲介会社がそういう買い取り不動産会社に土地情報を持っていく習慣が減らないんだと思います。

お客様が土地を買って、自分で建築会社を自由に選ぶのが当たり前になったら、そんな簡単に不動産会社も土地を買い取れないでしょうからね。



土地を探している方は特に物件が少なくて大変かと思いますが、とにかく不動産・住宅のシステムや知識を知ってください。物件見学とかしなくていいですので、ご相談頂けましたら、もっと詳しくご説明させて頂きます。それから物件情報を見ていくと少し景色が変わると思います。

不動産についてよく知ってもらおう！シリーズが続いているこのブログ。
今回は購入編【新築一戸建て・建築条件付き土地の建物について】。知って頂きたいという主旨ですので辛口なコメントが多くなりますが、そこはご了承くださいね。



完成している新築一戸建ての横を通る時によく思うんですよ、「この家が坪６０万円もするのか･･･」って。不動産業界は当たり前のように新築の坪単価を６０万円くらいに設定していますが、お客様はここをまず疑った方がいいです。



たとえば、土地３０坪・建物３０坪の新築一戸建てで、相場が４，２００万円前後っていうエリアがあるとします。そこに建てる新築は全部がその相場になるでしょうか？建物性能によって価格差が出てこないと普通はおかしいんです。

物件Aは外壁仕様・断熱・気密にもある程度対応していて４，３００万円。
物件Bは建築基準法をクリアしているだけなのに４，２００万円。
不動産業界って、こういった差を理解せずに一括りで相場判断している傾向があります。
＊本音で書くと、営業マンが住宅を知らなさ過ぎて差を分かってないだけですが･･･、他に（ストレートに言うと）外観や設備仕様なんかは後々の話でいいくらい



全国展開してるような建売会社の建物で、相場が４，２００万円のエリアなら４，０００万円切った価格帯でバランス取れるんじゃないかと思います。

営業マンの説明の仕方で書いてみると
①「このエリアは相場が４，２００万円位ですので、この物件はドンピシャですね」
②「このエリアは相場が４，２００万円位ですが、この建物の性能・仕様から判断すると３，９００万円くらいになってちょうどだと思います」

②が正解ですね。不動産営業マンはこのくらいの判断をして、お客様に説明すべきだと思います。その為には一般的な建築知識（ハウスメーカー・建築事務所・工務店の差、高性能住宅と一般住宅の差など）を持ち合わせていないといけない仕事なんです。



建築条件付き土地や不動産会社が分譲している新築でも同じですね。

建物の坪単価６０万円が多いと書きましたが、販売の仕組みを説明すると、土地を仕入れた不動産会社はそこに建てる建物を工務店に発注します。その発注する金額は高くても坪単価４０万円～４５万円くらいじゃないでしょうか（仕様性能や年間の発注棟数などで差が出ると思います）。
その金額に坪当り１５万円とか利益を乗せて、お客様に販売している計算になりますね。という事は、元々の坪単価４０万円～４５万円の建物性能がどんな家か？という判断ですね。建築基準をクリアしているだけの建物なのに、エリアの新築相場くらいになっているのはちょっと考え直すべきポイントになります。



どちらにしろ、【相場～価格～建物性能】というのはミックスして判断しないといけません。簡単に説明するだけの営業マンなら、突っ込んで聞いてください。

・この建物の耐震？断熱の材料・厚みは？気密は考えている？換気性能は？
・じゃあその内容は一般的な住宅なのか？それとも高性能住宅の部類なのか？
・坪単価６０万円に見合う建物になっているのか？

こういった資料をキチンと出してもらって、説明を受ける様にしないといつまで経っても不動産業界の住宅に対するレベルが向上していかないと思うんです。

この場合、【相場】っていうのをどの位置に持っていくのかですよね。土地だけなら分かりやすいんだけど、建物もひっくるめて話するからややこしくなる（不動産会社に取ったら都合が良くなる）。
新築一戸建てで販売されていたら、土地価格というのを聞いて、建物価格を算出してください。その建物が価格に値するのか？この確認作業をしっかりと行ってください。



なかなか難しいかと思いますので、営業マンに資料を用意してもらって（仕様書・断面図など必ずありますので･･･なかったら逆にヤバイ）、説明を受けましょう。仮に説明できない・してくれないなら、止めておいた方がいいと思いますよ。

今日、売りに出ている土地確認の為に、とある大手の不動産会社に電話したら受付の人が出て
「え～・・・と、いま商談中・・・だと思います」って（汗）
うん、かなりの確率で囲い込み（物件を止めてる）してるなぁ



今年に入って売りに出る物件が少ない中、大手の不動産会社を中心に物件の囲い込みが酷くなってる感じですね。普通に流れに乗って仕事をすりゃいいものを、なんで流れに反する事をするんでしょうか？
誰かが損をする取引しかできないんでしょうね（怒）。



当社は不動産会社としたら売却の依頼を受けている方だとは思いますが、文句ばっかり言っても仕方ないしね。

もっともっと工夫して頑張って、多くのご売却依頼を受けて正常な不動産取引に貢献していきたい！そんな欲求がさらに沸いてきた３月ですね。

３月に入りましたね。朝は６時過ぎには薄明るくなってきて、季節の変わりを感じられるようになってきました。



最近しばらく更新していなかったブログ・・・別に書く時間がなかった訳でもなく（汗）、時間がある時はここ２年くらいの成約事例をまとめてみたり、経済・不動産関係の本を読んだりと、情報収集をかなり行っていました。



なんかねちょっと変わり目と言いますか、不動産（大きくは経済）の動きが変化しているような感じがしてまして、今の内に情報を集めて予測を自分なりにしておこうという狙いです。
不動産の動きの変化というのは

①茨木市における価格相場の予測
②お客様に「提案できる！」という物件内容のまとめ
③これからの住宅性能について

大きく分けるとこんな項目について考えていました。



①茨木市における価格相場の予測

これは経済状況を考えないといけない問題でして、不動産の事だけ調べても意味ないんですね。どっちかという不動産価格というのは経済推移の結果論ですので。経済と東京の不動産状況・大阪市内の状況も色々と情報収集しました。茨木市の物件も２極化・３極化していくのは間違いないと思うのですが、そのエリア・イメージですね。
「購入を考えているお客様にご説明する」「売却されるお客様に説明する」。将来の予測なんかは誰もできませんが、不動産を仕事にしてますので自分の考えをお伝えする事は大事だと考えています。



②お客様に提案できる物件内容のまとめ

これも①とリンクするんですが、加えて「ハザードマップ・地震の揺れマップ」の再確認と「資産価値の判断材料」の再チェックをしてました。１つの物件だけで判断するんじゃなくて、全体を見た中で物件の価値を判断していく為にまとめていました



③これからの住宅性能について

新築一戸建てやリノベーションの打合せをする事も多く、これから提案していくべき住宅っていうのを最新住宅情報などを調べながら、自分なりに考えてました。不動産仲介業っていうのは、物件の取引がメインになるのが仕事ですけど、お客様にとったら住んでからが本番。物件を仲介するからには、住んでからの事もキチンと考えて提案していきたいのでこれからの住宅の事も整理していく必要があります。
主に予算・住宅性能（耐震・断熱など）・ハザードマップなどのバランスをチェックしてました。



２週間くらいでしたが、かなり自分の中でスッキリまとまってきた感覚はあります。これからはお客様へアウトプットもしていって、意味のある仲介業務にこだわっていきたいと思います。

ブログやツイッターもしているので不動産業界関係のSNSもよく見るのですが、まだまだイケイケの不動産業者も多いなぁって思うツイートなどを見かけます。

ちょくちょく感じるのは【売出し（物件）情報だけ価値がある】と思っている営業マンが多い事。仲介手数料＝物件情報・紹介って考えているんだと思います。



私はアメリカの不動産会社のホームページも見たりして勉強するんですけど（アメリカは不動産情報が非常にオープンになっています、日本の比じゃない）、ホームページに掲載されている物件情報やデータがめちゃくちゃ多いんですね。
日本では不動産会社しか見る事ができないレインズのようなシステムが一般公開されているので、個人でも多くの物件内容を確認していく事が可能です。

そんなアメリカでもお客様は営業マン（エージェントと言います）に依頼して仲介してもらうんです。情報が多くても、専門的な分野ですので物件をプロの目でしっかりと検証する・交渉ごとなど、本当にお客様側に立ったアドバイザーに基本徹していると思います。



個人と不動産会社の持つ情報に格差がなくなると、物件情報の提供や案内・書類作成よりも、それ以外のアドバイスや交渉ごとなどのサービス提供に注力されると思うんですね。



「情報に価値がある」ってだけ考えている不動産会社は難しい時代になってくると思います。不動産情報がすべてオープンになったら、情報提供に価値がなくなるし、買取とかもしにくくなるでしょう。そうなったら、どうしていくんでしょうね･･･。



お客様が物件情報やデータをすべて見る事ができたとしても「アイ・ウィズ不動産はどう判断するんだろう」って相談して頂ける仲介を目指しています。

最近ブログで書くことの多い【建築条件付き土地】について。ちょっと違った見方で書いてみようかと思います。



不動産会社の視点で言うと「物件を仕入れて、解体して（時には少し整備して）、販売するのが何が悪い。自分が所有している物件に建築条件付けるのは認められている。」って主張かと。

そこだけ見れば、そうだと思います。ただ、そこまでの経緯に誰も損をしていないかどうかが問題だと私は考えています。そこまでの経緯というのはどういった事なのか？まず買取りの意義（建築条件付きでも仕方ないかと思える正当性）について考えていきます。



①大きな土地を買って、３区画とかそれ以上に土地を分筆して販売している物件があるじゃないですか、それは全然いいと思いますよ。大きいままだと価格が高くて購入者がなかなか現れず元々の売主様も困るし、なにより３０坪とか買いやすい土地の大きさにして販売しているのは価値があると思います。

②その他では、元々の売主様が早く現金化したいので買い取って欲しいとか、内密に売りたいからとかならそれも意味のある仕事ですね。



世の中に合わなくなってきているのはそれ以外のケースですね。まずはどうやってその土地を仕入れる事になったのか？

今売りに出ている建築条件付き土地は、大手の不動産会社からの情報になっている事が多いんですね。その大手の不動産会社と日頃から付き合いをして、買取りする事ができるように誘導していってるのが現状です。



そこでの問題が【元々の売主様を騙しているのではないか】という事。「売主は納得して売った！」とかそんな言い訳みたいなのは無視で、そもそもそこに負のオーラが発生しているんですよね。

もう１つの問題は、大手の不動産会社と買取り不動産の蜜月関係がなければ、その土地は普通に市場に売りに出されて、建築条件なんかなく普通に購入できていたんです。←という事は、元々の売主様は買い取りで価格を下げる事もなく相場で売れてたという事。
建物が自由に選べて、建物に不動産会社の利益が乗ることなく価格的なメリットもあったんです。ここでもマイナスの傾向になっています。



【元々の売主様を誘導している】
【本来は普通に購入できている土地が出来なくなっている】
買取して、建築条件を付けるという事にマイナスの価値しか存在していないと思うんです。
先に書いた①と②は価値アリ。その他のケースは価値がない。そういう見方を私はしています。

今日はリフォーム済み物件、特にマンションについて書いてみます。



去年くらいから、大手の不動産会社も物件を買い取り、リフォームして販売するケースが増えてきました。過去大手の不動産会社は買い取りをあんまり積極的にはしてこなかったんですね。理由は
①営業マンが仲介ではなく買取りの方に意識が行ってしまう
②営業力・提案力が落ちる
③純粋に会社として在庫を抱えたくない
と色々とあったと思います。

でもそんな事も言ってられなくなったのかもしれません、競争が激しくなって、買取りもして利益を確保しようとする流れになっている様な気がしますね。
そこでリフォーム済み物件を検討する場合の注意点をいくつか。



【売出し価格がかなり高めの物件が多い】

地元で仕事している会社ならさすがに相場を把握してますので、相場より高いっていう認識はあると思います。じゃあなぜ高く設定するのか？というと、リフォームしたら見た目がよくなるので高めでも買う人がいるだろうという事と、特に大手さんが売主になっていたら「こんなものかな・・・」っていうイメージがお客様に存在してしまう事が大きいかと考えます。



【見た目に惑わされたらダメ】

キッチンや浴室などの設備関係・ポイントクロスで雰囲気出しているとか、ちょっと凝った物を使用していてもそこは重要ではありません。そんなにお金がかかっている訳ではありませんからね。
見た目ではなく、「このリフォーム内容ならどれ位の費用がかかっているのか？」「逆算すると、正味の物件価格はいくらになるのか？」ここの確認が重要になります。



【営業マンのトークを見極める】

「相場的にはこんな感じですよ」
「売主が不動産会社なので契約不適合（瑕疵担保）が付いていますよ」
こんな事を言う営業マンがよくいると思います。相場については、過去の事例・現在の周辺の売出し物件そしてリフォーム工事の内容を説明して根拠を言ってくれなければ、信用しない方がいいと思います。
契約不適合については確かにそういう安心もあるかもしれませんが、それだけで数百万円も高いっていうのは納得できませんね。それでしたら、古い物件を買って、リフォームしたとしても工事会社が責任持ってくれる話と一緒になりますから。



結論としては、いくら見た目が良くてもそこで判断したらダメという事ですね。見極める時はどの物件も共通します【価格（相場）＋内容＋価値】！この組み合わせをキチンと説明するのが本来の不動産仲介担当の役割です。

リフォーム済みや建築条件付き土地・新築一戸建ての販売物件が多くて、お客様におススメしたいと思える物件が（正直）あまり多くない状況です･･････。



そんな中でもいくつかは「選ばれても全然ＯＫかな」という物件も存在するのは確か（お客様のご要望によってＯＫな物件かどうかは判断が変わってきますので、ご相談頂いているお客様には個別で発信しています）。

今年に入ってからだと、ほとんどは土地か中古一戸建て（リフォームしていない物件）ですね。新築やマンションは今の所あまり目を引く売出しがないかな・・・。



目を引く一番のポイントは【価格が相場である事】、コレはMUSTの条件ですね。いくら立地が抜群に良くてもあまりにも高ければおススメ物件ではなくなりますので、そのあたりの判断の匙加減が私ら不動産仲介する立場としての責任になります。



それ以外では中古物件で【この物件をリノベーションしたら、買う価値出てくる】ってパターンですね。パッと見ただけでは普通の物件なんだけど、加工したら「あれ？結構良いんちゃう」ってジワジワと浮上してくる物件です。価格的には、リノベーションしても新築買うより１段階安くなっている事。

これについては【建築知識と工事価格の判断】ができないと難しいかと思います。普通の不動産会社に聞いてもよく分からん返事されるか、「いいですね」って根拠も少なく営業される可能性がある（汗）。



これから売出し物件が増えてくることは間違いないので、１つ１つの物件をしっかりと判断して、間違いのない物件情報発信・提案をしていきます。

ネットニュースの内容でコメント。（アメブロの方ではハザードマップについて書きました）ホームページ・ブログの方では耐震基準適合証明について。



ネットでこんな内容の記事がありました。【旧耐震基準のマンション内の１つの住戸。その住戸だけを新耐震基準に適合するように工事する】。細かく書くと、建築士等に依頼して、現在の耐震強度を調査してもらう。その結果、耐震が劣る箇所があったら室内側から補強工事を実施して、耐震強度を上げる。そして耐震基準適合証明書が取得できれば、新耐震マンションと同等の安全性と資産評価が得られる】とあります。



これを読むと、なんか腑に落ちないんですよね・・・。柱や梁は共用部分で勝手に施工できないので、内側から突っ張る様な補強工事になるのかな？強度計算はマンション全体に与えられるものだと思うのですが、１つの住戸だけ対象に強度を上げてもなぁって感じます。
確かに耐震基準適合証明自体は各住戸ごとに発行されるものではあるのですが（汗）



一戸建てで考えると、昭和４０年代建築の建物ですが、２階の１部屋だけ耐震補強工事したのでその部屋だけ耐震基準に適合している事を証明しますと言われている感覚ですね。
それはそうなのかもしれませんが、木を見て森を見ずみたいな対応で果たしてお客様は納得しているのだろうか？



とはいえ古いマンションでも強度は基本的にはしっかりとしているケースが多いし、寿命もコンクリート造は長い。もっと根本の話をした方が生産的な気がした記事でした。

今日はちょっと突っ込んだ内容にしてみたいと思います。【建築条件付き土地】について。私自身、建築条件付きはあまり好きではない、理由はいくつかあるのですが上位にくる理由として
①建物のクオリティーが高くない
②建物の価格設定の問題
この２つがありますね。今日はこの２点についての私なりの解釈の仕方を書いていきますね。



①建物のクオリティ―

これはいくつかの意味合いがあって、「間取り提案レベル」「打合せ対応のレベル」という事も含まれます。もう、ココが自分の感覚と違ったらその物件はやめた方がいいかと思いますよ。立地や建物も大事ですけど、打合せ過程っていうのも同じくらい大事ですからね。建築条件付き土地を検討する場合は、売主である不動産担当のこの部分を先に私はチェックします。売主の熱量といってもいいかな、「あれ、ちょっとヤバイかな」って感じたらお客様に正直にお伝えして、おススメはしないですね。



②建物の価格設定の問題

①の建物クオリティーとリンクしてきますが、これは純粋に建物のコストパフォーマンスについての話。物件情報や資料に参考プランと建物価格が掲載されているじゃないですか、建物坪単価６０万円（税別）って事が多いかと思います。中には、５０万円とか６５万円という物件もありますが、だいたいは６０万円前後の設定。建物坪単価６０万円の根拠についてチェックされる方ってどれ位いらっしゃるのかな？

難しいと思うんです・・・・・チェックするためには、住宅の基本知識が必要になるし、さらに一般的な住宅はどうなのか？という【平均値】みたいな部分も知っていないと比較できないんですよね。



これについてはネットでも少しは調査できますが（間違っている情報も多い）、信頼できる第３者の存在しかないかな。本来なら仲介する不動産会社（担当）がお客様側に立ってアドバイスするのがベストですけど、今の不動産業界はそうなっていないケースがほとんど（汗）、不動産営業マンが住宅知識を持っていないのも問題です。
不安をお持ち方は当社にご相談ください。純粋な視点でご説明させて頂きます。



話は戻りまして、「間取りはご要望に合わせて自由に設計できます。建物価格は坪あたり６０万円（税別）で計算します。」って言われて、「そうなんや、自由設計なんや。３０坪で１，８００万円位かぁ」って終わりにしてたら不動産会社の思うツボですよ。



不動産会社の利益が乗っている事を省いたとしても、建物坪単価６０万円が妥当なのか？という確認作業は必ず必要です。「建物の基本構造・外壁・断熱材とその厚み」など基本仕様に加えて、「断熱・気密・換気」とかの基本性能でも一般的な住宅と比べてどうなのかという確認をした方がいいですね。よく不動産会社はキッチンや浴室の設備関係を重点的に説明してきますが、（ストレートに言わせてもらうと）そこはどうだっていい。そこじゃなくて、あとで変更できない根本の確認になります。



建築条件付き土地はこれらを確認した上で、【立地・価格・打合せ提案レベル・建物のクオリティー】をバランスかけて判断していく事が重要になります。どうしても立地が先行されがちになりますが、それだと結果的に資産価値が低い買い方になるケースが発生してしまいます。



納得の物件探しをしていきましょう。建物の内容も確認していますので、ぜひご相談ください。