昨日は昼から京都市内まで、ご売却の打合せで行ってきました。

（写真は四条河原町）




売却だけではなく、購入の相談もあるので京都市内の物件も毎日チェックしていますが、中京区・上京区・左京区エリアのいわゆる人気な場所は価格もエゲつないです（汗）。

マンションはもう「どうやって買うん？」レベルだし、土地にしても「大阪市のド中心？」みたいな坪単価になっています。今はコロナ禍の影響で街を走っていても観光客を見かける事はありませんし、人もタクシーも少ない状況ですが、不動産は根強い人気ですね。



大阪市内や京都市内またそれ以外の市もチェックしていると、茨木市の物件を俯瞰的に見る事もできるようになります。地域地域によって相場は形成されていますので比較する事は難しいのですが、広域でみた時の茨木市の不動産市場が分かるというか、価格的な位置づけを確認できるというか、そんな感じですね。



他のエリアでも不動産の２極化が進んでいます。当たり前ですが中心エリアはめちゃくちゃ高い。でも少し離れるとグッと価格が下がっています。そんだけ価格差が付いたら売れそうに感じるけど、そうでもないっていう状態。



売却時の査定算出も、購入時の相場説明でも、これからの時代はより緻密な読みと定点観測しているからこそ判断できる感覚っていうのが重要になってくるのが実感できます。

「一戸建てが欲しいな」って思った時に、ネットの物件情報を見るとどこも新築一戸建てや建築条件付き土地ばかりでなかなか物件探しが進まないって方も多いかと思います。

そうなんです、新築多過ぎっ！･･･なんですよ。



新築がアカンって話でなく、注文建築で建てるのももちろん全然OK。多過ぎなのは、建売や建築条件付き土地の事。人口もこれから減ってくるし、空き家も増えてくるのに、なんで新築が減らないんでしょう。理由は「不動産会社は土地を買い取って、建てていかないと売り上げが出ないから」、ほぼこれだけの理由です。



イコール不動産業界の裏側の話になっていくのですが、今回はその話は抜きにして、これは行政が入らないと将来大きな問題になってくると思います。



具体的には、
「年間の新築（建売など）着工件数を制限する」
「建築基準法だけではなく、構造・断熱・気密・換気などの性能面でもっと高い基準をクリアする建物のみ建築可能にする」
などの規制ですね。



例えば２階建て・延べ床面積３０坪・建築基準法をクリアしてる位の建物を坪単価＠６０万円で販売してるのって、普通に考えたらおかしくないですか？

不動産営業マンは「だいたい坪単価＠６０万円くらいはしますから」とか言ってますが、普通ちゃうし･･･（汗）



そうなると、新築一戸建ての販売価格は上がるでしょうし、土地を買い取る値段（仕入れ価格）ももっとシビアになってくるので、買取り誘導みたいな手口も減ってくるんではないでしょうか。

●買取が減る→土地での売出しが増える
●規制が出る→優良な新築が増える
●新築価格が上がる→注文建築やハウスメーカーの相場に近づくので、お客様の判断もよりシビアになり、対応力のない（サービス精神のない）不動産会社は選ばれない

ざっと考えただけでも、良い事の方が圧倒的に多い気がする。



そんな時代が来そうな気もしてるんです。早く来て欲しいですね。

ご相談頂いているお客様からLINEで質問がありました。

チラシが投函されており、オークション物件みたいな形式で物件が掲載されていた様です。
それで「売りに出されるんですか？」というご質問だった訳ですが、これ競売物件ですね。住宅ローンの支払いが出来なかったりで、差し押さえられた物件の事です。



話では聞いた事はありますが、競売物件のチラシを配って反響とろうとしている業者、いわゆる「競売代行業者」って活動しているんですね。



まぁ行儀はよろしくない業者だと思います。
裁判所や債権者（住宅ローンなら金融機関）にコントロールする権利が移っている物件ですからね、売主さんの意思は働いてないわけです。競売情報というのは公示されてしまうので、それをいい事に勝手に近隣とかチラシを配って仕事にしようとしてるんですから、通常の精神なら出来ない。

事情がどうであれ、売主さんの気持ちが分かる人間ならそんな事はできません・・・。



結論とすれば、こういった事には突っ込まない方が無難ですね。



基本的には「売主さん・買主さんがお互いに有難う」って思える取引が理想であって、競売だけではなく、不動産買取や建築条件付きなど誰かが損をしている可能性が高い物件はちょっと考えもんだと思っています。

中古一戸建ての価格について。



マンションの場合は新築と中古の価格差が茨木市の場合はある程度差が出ているのでまだ判断しやすいですけど、一戸建ての場合は分かりにくい時がありますよね。

厳密に査定していくとハッキリしますけど、不動産って立地・雰囲気など全く同じ物はないのでボヤけてしまうんじゃないでしょうか。



築１０年以内とかならね、計算はしやすい。それが築１５年とか２０年くらいになると、どう判断するの？ってケース。フル・リフォーム工事も視野に入ってくるので総額で判断しないといけないんです。そして構造や建物状況も非常に重要になってくるので、この判断はお客様には難しくなってきます。



たとえば同じエリアで新築と中古の価格差が１，０００万円あった時。築年数からみるとリフォーム費用に４００～５００万円はかかるかもしれない。そうなれば価格差は５００万円くらいになってきます。「それやったら新築の方がいいかな・・・」って判断をした方も多かったと思います。



でも、ここで考えないといけないのは、建物の差（土地の条件は今回除く）。

・新築の構造・性能は？いわゆる価値ですね、一律でみない事。
・中古の売出し価格はそもそも妥当なのか？
・中古物件の建物の状態とリフォーム後の資産価値

こういった内容を確認して比較していく必要があります。



ここは不動産営業マンの力の見せ所なんですけど、「こんな感じですよ」とか「なかなか出ないので早くしないと先越されます！」みたいな、説明になっていない営業マンが多いんです。



対策としては（不動産は個別判断になりますので）不動産担当の意見・判断を聞いて、自身のフィーリングも大切にしながら考えるしかない。だから担当との信頼関係が非常に重要になります。

営業ではなく、アドバイザーに徹する担当と出会う事が一番大切。そうするとなかなか物件が決まらないという状態になる確率は上がりますが、大切な住まいですのである程度は覚悟が必要になってきます。



ノリで営業されて、それで終わりっていうのは何か違うんじゃないかと思いますね。まぁ決まってからも、リフォームやリノベーションで住まいの完成形に向けてしっかりと提案してくれるんならまだいいですが・・・。

ご売却を依頼されると「レインズ」っていう不動産会社間の情報共有システムに登録するんですけど、そうすると買取をメインにしている不動産会社から電話がかかってくる事があるんですね。要は【ウチで買取りできませんか？】って話。特に築年数の古めのマンションや土地（古めの中古一戸建て）に対して問合せがよくあります。

レインズに登録している価格近辺で買うんならまだしも、結構大きめの価格交渉してくる事が多いんです。



当社としては「価格交渉しても、売主様はOK出ないと思いますよ」って返事をします。もっと本音で言うとね「そんな価格交渉が通るんだったら、当社の会員様や一般のお客様に売るっちゅんねん」。



当社が売却を依頼されて不動産会社買取にて売却になるケースはただ１つ【売主様がそれを望んだ時】。条件が厳しくて売却に時間がかかるって時や、安くなってもいいから早く処分したい（不動産会社は現金買取も多いので引渡しまでが早い）ってケースだけですね。



不動産会社が買い取って再販売する時は相場価格になって更に建築条件付きだったりするから、結局は購入を検討する方に取ったらほとんどメリットがないんですよね。



こんな考えの不動産会社は珍しいと思うんですけど、やっぱりね地域に根ざすんなら、頭の中を全て一般のお客様に向けて考えておかないといけないと思うんです。



大手の不動産会社を筆頭に買取り・再販売（建築条件付き・リフォーム済み）が横行している業界ですけど、色んな情報が飛び交う世の中、そんな隠し事をする仕事の進め方はもう相手にされないと思う。

一般の売主様や買主様に対して正直に対応しないと生き残れない時代です。

アメブロの方で【建売を検討する時の注意点（心構え）】という記事を本日更新しましたが、それを書くキッカケになった事を書いてみようと思います。



全国のキチンと更新している不動産会社のブログもよく読んだりするんですね。で、「仕事にプライドを持って取り組んでいるなぁ」って感じたり、「お客様の事をよく考えてキチンと対応してるなぁ」って思う会社も多いんです。

その中の１つのブログに【●●●（全国展開している大手の新築建売会社）に土地をよく仲介している】という記事を見たんです（よく仲介しているというのは、一般のお客様から売却依頼があった土地をその会社に売っているという意味になります）。



ぶっちゃけ書くと、私はその新築建売会社の家は好きではないんです。住宅性能もそうなんですが、なんか販売姿勢が気に入らない・・・。それを知らない訳ではないと思うのですが、売却を依頼された土地をバンバンその会社に売っているという記事を読んで、かなりショックでした。



あとは、その会社が建てた新築建売を優先的に販売をしているのですが、キッチンや浴室などの設備関係をアピールしていたり、「この価格は安いですよ」みたいな宣伝をしていて、ちょっと残念な気持ち。



「自社の街にローコストの建売を建てて、買いやすい価格帯にして、お客様に貢献するんだ」という様な理念があればまだ理解できるのですが、まさかそんな事はないでしょうし。逆に商圏の不動産の将来的な資産価値を落としている仕事だと思うんですね。



本当にお客様ファーストで真面目に仕事に取り組んでられるんです。でも気を付けなければいけないのは、【住宅の事を詳しく知らない（理解していない）と、長い目で見ると逆の仕事になっている】んじゃないかと。



愚痴っぽくなってしまいましたが、自分の中ではショックな事だったので書いてみました。

本日配信しました会員様向けのメルマガでも触れましたが「ハウスメーカーが土地を買い取って、建築条件付き土地として販売する方向へ更に力を入れている」という話。私の考えは【売出し情報は個人のお客様を優先するべし】なんです。



業者買取りになるとすれば

①売主様が周りに知られる事なく、すぐに契約・引渡しをしたい（なので安くなっても構わない）
②現状だと一般のお客様は買いにくい（見た目・加工が必要など）

のケースであって、買取の方向へ持っていこうとする不動産業界は流れに逆らっていると思いますね。



不動産会社やハウスメーカーは売る物件がないから買い取る（売り上げを上げる為）という話なんでしょうけど、こんだけ建築条件付き土地や新築一戸建てが増えると購入を検討している方の選択肢が更に少なくなってしまい、結果的に家を建てられないという悪循環になりますよ。



不動産業界の常識は、世の中の流れに対する非常識。



巡り巡って帰ってくるんだから、購入を検討されているお客様の要望を優先する事。そして買取りの事ばかり考えるんじゃなくて、普通に売却して売主様にも喜んでいただける行動を、不動産業界はもっと考えていくべきだと思います。

建築条件付き土地について、最近お客様のご相談がかなり増えているという話をアメブロの方でも書きました。

アメブロの記事はコチラ→【最近一段と増えたご相談内容】

【建物価格の判断について】。購入を検討されている方向けの内容になります。

中古物件、特に一戸建ての場合に「建物の価値（価格）ってどう判断する？」って疑問を持たれるかと思います。不動産の査定には、取引事例方法や原価方法など計算する手段があるんですね。



それぞれの内容をザクっとかきますと

●取引事例の方は過去に成約された近隣の似た物件から算出する。
●原価の方は、建物を再建築した場合（新築で建てた場合）の原価を算出して、そこから経過した築年数によって減価していきます。



でもですね、原価方法の場合の問題点として、【検討しようとしている物件の新築時の価格を算出】っていっても、その建物が坪５０万円で建てたのか、坪６０万円で建てたの？それとも坪単価４０万円の家なのかって、どう判断します？



現在の不動産業界はアバウトに一律で計算しがちなんですけど、それだと２００万円くらい建物価格を見誤る事になってしまいます。坪単価４０万円くらいの建物なのか、６０万円はする建物なのか、それくらいは営業マンが説明する必要があると思いますね。
「築●●年ですので建物価格は●●●万円になります」って、そんな単純な計算してる営業マンはあんまり信用できないって話です。

不動産営業をしているなら、建物の外観である程度の建築レベルは分かるし、内部に入ったらもっと判断が付くっていうのが必須の知識・経験です。



仮にさっきの計算で、中古建物の価格を２００万円見誤ったら、土地面積３０坪としたら土地坪単価＠６．６万円の差がでちゃうんですね。相場と比較するにしてもかなり見方が変わってきてしまいます。

もっと深く書くと、ややこしくなるのが建築条件付き土地や建売で買った中古物件の場合。
売主様は新築購入時に建物坪単価＠６０万円くらいで買っているケースが多いでしょ（茨木市の場合はそれ位です）。でも、実際に建築が分かる人間がみると普通に考えて建物坪単価＠４０～４５万円くらいの計算になるんです。これは不動産会社が坪あたり１５万円とか利益を乗せて、お客様に横流ししているから起きてしまう･･･。



話をまとめますと、一律でコレっていう説明は難しいんですけど
・新築時の建物のレベル
・現在の状態
・需要のあるエリアかどうか
色んな要素を考えながら、正直に説明してくれる営業マンを選ぶべきだと思います。

買取再販会社にいてた人の話を聞きました。買取再販とは？中古物件（マンション・一戸建て）を買ってリフォームして、再度販売をしている不動産会社の事。


実際に販売していた人の本音は？

で「もし家を買う時にリフォーム済みの物件を買いますか？」という話で「自分じゃ買わない。普通に中古買って、リフォーム会社に頼む」って。なかなかストレートな分かりやすい返事でした。



理由は、会社の利益が乗ってるから、要は高い･･･って事ですね。

数字でご説明すると、相場が１,５００万円の中古マンションがあったとします。それを１,３００万円とかで買い取る訳です。そこからリフォーム工事して経費も上乗せして、さらに会社の利益を数百万円乗っけて売り出すんですね。売出価格は２,０００万円とかそれ以上になると思います。それなら、相場の１,５００万円で買って、自分でリフォーム会社に３５０万円とかで工事してもらったら１,８５０万円で出来るって訳。自分の好きな設備・仕様も選べるしね。



あと言ってたのは買い取る物件の売主さんに申し訳ない気持ちがある。これは仲介する不動産会社の方がアカンのですけど、仲介する営業マンと結託して少しでも買い叩こうとしてる事への負い目でしょう。

世の中に何の役にも立っていないとも。売主さんに対してだけじゃなくて、本来はもっと安く買えてた買主さんが、買取られた事で余分な金額を支払う事になってます。


どんな物件を選ぶべきか？

見極めるためには【まずはリフォームしてない一般の方が売主の物件を選ぶ事】。
もし販売されている物件がリフォーム済みしかないなら、売り出されて時間が経って価格変更が何度かあった物件を見る事でしょうか。相場価格に近づいている可能性がありますので。

たまに「おっ相場やん」ってリフォーム済みの物件が売りに出されますが、数はホントに少ないので、出来るだけこのセオリーを守ってくださいね。