不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

お客様からの質問がありまして、「中古一戸建ての時の価格の見極め方ってどうするんですか？」って内容です。たしかに難しいですよね・・・。

査定の方法はあるのですが、それ以外で簡単な計算方法だけお伝えしようかと思います。

例)中古一戸建て　3,000万円の売出し価格

・土地　90㎡（27.22坪）

・建物　90㎡（27.22坪）、平成10年建築、木造2階建

この条件だとしますね。では、ものすごくザックリしていますが簡単な計算をしていきます。

①まずは建物価格を算出

＊国の基準では木造建築は築22年で評価がゼロになるとなってますが、不動産市場ではそういうケースは少ないのが実情。ですので建物耐用年数30年として計算してみましょう。

平成10年建築という事は今年で築23年目。耐用年数はあと7年ほどになります。割合で表すと7年÷30年で23.3%の残存耐用年数になります。これを建物価格として計算すると、新築時の価格が坪単価60万円×23.3%＝13.98万円。現在は建物坪単価が約14万円の価値となり、建物面積27.22坪×14＝381万円が建物価格になる計算です。

②売出し価格3,000万円から381万円を引いた2,619万円が土地価格ですね。

土地　2,619万円、建物　381万円 という内訳。土地が27.22坪なので、土地坪単価は96.2万円。これが土地の相場なのかどうかをチェックという流れになります。

建物に関しては、上の様な計算に加えて、

・建物の状態は？

・間取りは一般的か？

・日当たりなど状況はどうか？

というのも考慮して、総合的にバランスをみて、検討する事も重要にはなります。

建物の耐用年数を一律で考えるのかどうか？という問題などもあるのですが、おおまかな計算としては近い価格が算出されますのでご参考にしてください。リフォーム済みの物件の場合は個別で計算していく必要があるのですが、フル・リフォーム済みの物件で通常の３LDKや４LDKならリフォーム費用が350万円くらいで計算してもらえればいいです。

慣れればすぐに計算できる様になりますので、いくつか売りに出されている物件で計算してみるのをオススメします。

大阪も緊急事態宣言に追加されました。う～ん、どうなるんでしょう（汗）。感染対策をキチンと行って、注意を払う環境に引き続きしておくのは間違いない。個人的には睡眠と栄養も気にして生活しております。

以前にも何回か書いてきましたが、このコロナ禍でも不動産業界は結構動きが活発です。株価が上がっているので、それに引っ張られて不動産価格も上昇＆活発になるという流れは確かにあるのですが･････なんかそれだけとも言えない感覚にもなっています。

投資用の不動産取引は株価が影響している面はあると思いますよ、でも実需（自分で住むための不動産購入）はそこまで影響しているようには感じられないんですよね。

コロナ禍で家にいる時間が多くなり、「家の事・家の大切さ・好きな空間に住みたい」っていう欲求が無意識にも増えてきたんじゃないかと思います。だから持ち家って話じゃないです、賃貸かもしれないし、マンションなのか一戸建てなのかは分かりません。そんな種別で分けられるものではないですね。

そういったものではなく、純粋に居心地のいい家に住みたいっていう感覚です。

その感情の動きがいくらか影響出てきて、実需の不動産が動いている気がするんです。

せっかく居心地のいい空間に住むんだったら、家を買おう

賃貸でいい！、場所（環境）を変えたい

住み替えるなら立地も重要。駅距離？環境？

お客様の潜在意識も気にしながら物件探しのお手伝いしないといけない。話をしていると何となく伝わってきますけどね、ニュアンスやイメージが。打合せで大事な部分は結局は一緒です。

ホームページの物件紹介のコメント欄が大好評いただいており、有難い。
以前から私の本音を出来るだけ書くようにしていましたが、何となく書き方も分かってきて、これはもっと工夫もして続けていきたい。



でね、一番お薦めなのが【会員登録】なんです。なぜか？
会員情報って普通は何も掲載されないんですよ。「会員登録して頂いた方のみ閲覧可能」っていうシステム。別にワザと会員情報にしているんじゃなくて、物件の情報元が【広告不可】にしている為なんですね。だから通常は見えない様にしていて、会員登録して頂く事によって全ての情報が閲覧可能になる。要は不特定多数の人に発信しているのではなく、特定の人だけが見られますよという状態にしている訳です。



でも逆に会員登録システムが役に立っているんですね。物件コメント欄に本音トークが書きやすくなるんです。

やっぱりね、オープンな発信だとあんまりマイナス面な事って書きにくいじゃないですか･･･。それが会員情報だと特定の人にしか見る事ができないので、書きやすい。
さらに物件を探している方って本当はそういう本音の部分を確認したい訳でして、お互いにメリットが出るんです。



昔は「また広告不可にして、イヤな感じやなぁ」って思っていたんですが、今となってはお客様に出来るだけ正直な情報を発信したいので「あれ？全部会員情報でもいいんじゃない」ってくらいに気持ちが変化しています。



まぁ、さすがに当社のホームページを開いて全てが会員情報だったら、初めての方は警戒してそこで離脱してしまう可能性があるので、今くらいの感じが丁度いいのかな。
とにかく【会員登録がおススメです】。ぜひお気軽にご登録くださいね。

週が明けて１月４日、今日から業務開始っていう方も多いんではないでしょうか。
私も朝イチに年末にご契約したマンションの売買契約関係書類を業者さんに届けて、その後は賃貸契約の確認作業を管理会社としていました。



不動産業界って火曜・水曜定休日が多いし、レインズといって物件情報システムの稼働が１月６日（水）からなので、１月７日の木曜から始業っていう会社がほとんどなんですね。

だから「午前中に仕事しちゃって、あとはゆっくりかなぁ」って思っていたら、何のことはない、営業開始している不動産会社からの物件確認の電話も入るし（当社が売却を依頼されている物件に対して）、急きょ午後から物件案内のアポイントが入るしで、有難い事にフル稼働になっています。



今年に入ってもコロナの話ばかりでどうなるんでしょうね･･･。不動産仲介業としては去年はあまり影響もなく、逆に結構物件が動いたという結果になりました。無意識にも意識的にも「住まい」に対しての考え方を見直す雰囲気になっているのかもしれません。

・家をゆっくりと寛げる空間にしたい
・間取りに余裕が欲しい（あまりリモート対応の書斎要望はなかったけど）

色んなキッカケがお客様にはあると思います。



もしかしたら逆に

・賃貸より安い支払額で、拠点としての住まいを固めたい

っていう思いの方もいてるかもしれません。不安定な世の中だからこそ、足元を固めて、余裕をもっていたいという考え方ですね。

どんなご要望にも建築の知識を生かして、予想以上の結果を提供していきます。頑張ろっ！

今日は契約に先立って、重要事項説明書・売買契約書・その他書類の事前読み合わせを行いますので、書類の最終チェックを行っております。



という事で、不動産の契約にあたってどういった場所に調査に行っているのか？それをザクっとになりますが主なところをご紹介してみたいと思います。



まずは市役所からいってみましょう。市によって多少名称が違いますが茨木市だとこんな部課。

・審査指導課　建築確認申請（概要書）のチェック・道路の種別確認・問題点がある時の確認など
・道路課　市道の確認、道路境界明示の確認、道路幅員の確認
・下水道課　下水管の埋設状況・汚水桝の引込みおよび口径確認・水路確認
・水道部　水道管の埋設状況・水道メーターの引込みおよび口径確認
・資産税課　公課（評価）証明書の取得

＊マンションなら、管理会社へ管理状況が書かかれた書類取得。管理人さんへの確認事項。
＊都市計画についてはネットで閲覧できる様になっていますので、特殊な事がない限りあまり行かない

次は法務局。
ここでは窓口は１つですので、どういった書類を取得するのか？を書きますね。

・登記簿謄本（土地・建物）
・公図、地積測量図（土地測量図）、建物図面
・前面道路や近隣の要約書（所有者確認で使用します）

あとは１番大事なのがもちろん現地確認。

・隣地や道路との境界確認
・不具合がないかどうか
・擁壁があったらその状況など



とにかく書ききれないですね。物件ごとに状況は変わりますので経験とか疑問の目っていうのが必要になってきます。特に土地取得なら、購入者の要望によっても重点的にチェックが必要な部分も出てきます。リフォームなら設備状況などもチェック。ココでは建築知識も非常に役立ちます。



これらがメインになってくるかな。不動産会社としてはこれらにプラスして、過去の事例なんかもチェックして【気を付けるべきポイントに漏れがないか？】を見ていきます。



いかがでしょうか。ややこしく感じるかもしれませんが、取引に慣れてくると当たり前のように確認していけるようにはなります。ただチェックというのは余計すぎる事はありませんので、想像力も働かせながら「なにかあるかもしれない」っていう位に慎重に行うのがポイント。



お客様にシッカリと説明をするって考えなら、事前準備がやっぱり大切です。これらの行動を怠っている不動産会社も多いのでお気を付けくださいね。

・契約書、重要事項説明書などを当日に初めて見せられる
・バァ～っと読むだけで、お客様が本当に理解してるかどうかを確認しない

そんな不動産会社は要注意です。

当社で売却を依頼されましたら、もちろんお客様を探す活動を行いますが、レインズという不動産会社間の情報システムにも物件を登録して広く情報を共有し良いお客様を探す作業も行います（こっちも当たり前）。



レインズには物件の内容や図面(販売資料）を入力していき、【広告】っていう欄もあります。なにを入力するのかといいますと「広告可」「一部チラシのみ可」「広告不可」という感じで、レインズでその物件を見た不動産会社がどういった活動が可能なのか？という事が書かれてあります。



当社の場合は（お客様に特に事情がなければ）広告可。当たり前ですよね。物件情報の囲い込みみたいな不動産業界の闇なんか致しません！

広告可にしていて「要承諾書」っていう形にしています。チラシやホームページに掲載はもちろんOKですが、掲載の承諾書を送ってくださいねという方法。どこが掲載しようとしているのか？っていうのを売主様側の会社として把握しておかないといけませんからね。




でね、こっから本題になるんですけど、広告の種類はチラシ・ホームページ・ポータルサイト（SUUMOやホームズなど）の３つがメインになりますが、ここでポータルサイトだけは掲載OKの不動産会社を分けております。

レインズに物件を登録すると結構な数の広告承諾の電話が不動産会社から入るんです。
茨木市の会社や丁寧に物件情報を発信している会社ならポータルサイト掲載もOKにしているのですが、特に大阪市内などの「物件見た事ないやろっ！」っていう不動産会社からもポータルサイト掲載の依頼がよく来るんですね。こういった会社は申し訳ないけど無し。茨木市内の不動産会社はOKにしているんで、そんな同じ物件をポータルサイトに何個も掲載してもね・・・。



「ポータルサイトから反響があったらラッキー」位の気持ちで掲載しとるからね（汗）。買主様にも売主様にも迷惑かかるのはイヤなんで、そんな信念の会社はやめて欲しいかなと。



っていう感じで、ポータルサイトにかなり多くの物件を掲載している会社は注意した方がいいですよという話でした。一般的には「多くの物件を掲載していて、良い会社なんかな」って感じるのかもしれませんが、業界的には感じ方は逆です（汗）。

PS.キチンとしている会社もいてるかもしれませんので、絶対的な話ではないです。

午前中は新築一戸建ての打合せに立ち会ってきまして、午後のご案内まで少し時間あるのでブログ更新。ちょっと込み入った内容になりそうなので、アメブロじゃなくコッチのブログで書きます。



中古一戸建ての売出し情報で「判断難しいなぁ」って思うのが、築年数がかなり浅い物件。特にハウスメーカーで結構お金かけて建てられた住宅は売り出す価格設定が難しい・・・。



最近の実際にあった事例だと（価格帯は具体的に書けないので仮の金額で書きますね）
【中古一戸建て・築3年・ハウスメーカー施工】というのがありました。土地面積35坪・建物面積30坪とします。で、この中古一戸建ての売出価格が5,000万円とします。


この近くで最近、私が土地を仲介して新築を建てたお客様がいらっしゃるんですね。土地は40坪超で先程の中古よりも5坪は大きく、建物も40坪以上と2回りくらい大きな家。道路幅・向きもコチラの土地の方が条件がいい。この新築が5,500万円くらいなんですね。

ハウスメーカーではないですが、耐震はもちろん断熱・換気などの住性能はハウスメーカーより良いんです。



で、ここからは本題なんですが、このエリアで物件を探されているお客様がいてたとしてどう判断されるのか？という話です。



土地から買って、注文建築で新築建ててもそれほど価格差がないんですね（価格差が出ない条件としてはハウスメーカーで建てるのではなく、設計事務所・工務店で建てる事になります）。

こう考えていくと、やっぱり新築優勢になりがちですので中古物件としては苦しい立場になるんです。
勝てる条件としては

・探している人がその立地を望んでいる
・建物（間取り・仕様・性能など）が条件に合う
・新築と比べて価格的にメリットが感じられる

という感じになってきます。



売主様は「建物にこんだけお金がかかっているんです」って叫びたい気持ちになるのも当然だし、仲介する不動産会社としてはハウスメーカーの建物ってだけの漠然とした説明ではなくて、【新築と比べてどうなのか？、建物の性能面などの差別化できる説明】という能力が必要になってきます。



もちろん売主様が納得できる範囲で、かつ購入検討者にも説明できるだけの価格設定を詳細に検討しないといけません。個人的にはこういうシビアな打合せって好きなんですが、一般的な不動産の世界ではなかなか難しい所です。

売却査定の時【過去の成約事例】【現在周辺で売り出されている類似物件】など根拠が提示されます。

では購入の時は？

ずーと同じエリアで探している方はある程度把握されていますが、大体のお客様は「この価格は相場なんだろうか？」っていう不安があると思うんですね。

では、購入の時も査定みたいに価格の根拠を説明してくれる不動産会社ってどれ位いるんでしょう…。

「こんな感じですよ！」とか「安いですよ！」っていう軽いノリみたいな言葉ではなくて、売却査定と同じような形で説明してくれるのが一番仲介会社としての役割を果たしていると考えています。



新築一戸建ての現地ではこういったノリの説明が多く飛び交ってると思いますが、その根拠は？

土地が安く買えたから？建物の仕様・性能は一般的なものと比べてどうなの？理由はなんでもOKなんですが、キチンと腑に落ちる説明を営業マンがしているかを注意しておきましょう。



売主様にとっても、良い事だと思うんですよね。買主様と戦っている訳じゃないんだし（･････たまにいらっしゃいますがうまく行かないパターンになります）、戦う相手は同じエリアで売りに出ている他の物件なんですから。買主様を味方に付けるっていうのが基本です。



売却も購入もどちらも、できるだけ納得して頂けるように根拠を持って説明する事が大切になります。「納得」って書いてますが、根拠を出して「今の価格は訂正だと思います」「まだこれ位高いと判断します。」という事。

売主様にしたって、購入者（もしくは購入者側の不動産会社）に対して説明できる方が後々いい方向に流れていきますから。



今回は【根拠の薄い、ノリの良い説明には注意しましょう】という内容で書いてみました。

〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

現在分譲中の新築マンション【ローレルコート茨木舟木町】の物件概要を見てみました。現在は第２期分譲スケジュールが発表されていて（発表戸数は３戸しかないんですが）、その価格を検証。

●分譲価格　５，７９８万円～１億１，０４８万円
●専有面積　６２．７０㎡～１０２．０６㎡
＊それぞれの階数は分かりません。

まぁ何階部分であろうと、坪単価を計算してみましょうか。分譲価格と面積はリンクしてるとして

・５，７９８万円÷６２．７０㎡÷０．３０２５＝約３０５万円
・１億１，０４８万円÷１０２．０６㎡÷０．３０２５＝約３５７万円

た･･･た・・・たけェ～。いや、こんな事書いたら失礼かな（汗）。根拠があるんでしょうし、あくまで購入者さんが判断する事ですのでコチラとしたら何も言えない。でも坪単価３００万円超えかぁ（汗）茨木市の駅近くの新築マンションは軒並みこんな価格の設定になるんでしょうね。



仲介をやっている人間としては、やっぱり中古マンションとの比較をしてみたくなります。
ではいってみましょう。過去２年以内の、同じ舟木町内のマンションだけで比べますね。

【ファミール茨木舟木町】　平成１１年建築
・弐番館　３，３００万円　７０．１４㎡　２階　西向き　坪単価＠１５５万円
・壱番館　３，６００万円　７４．５８㎡　５階　南向き　坪単価＠１５９万円
・弐番館　４，３５０万円　９０．０５㎡　３階　南向き　坪単価＠１５９万円
・壱番館　３，１８０万円　７４．２６㎡　２階　南向き　坪単価＠１４１万円
・壱番館　３，３８０万円　７３．８４㎡　２階　南向き　坪単価＠１５１万円
・弐番館　３，９００万円　８０．０２㎡　３階　南向き　坪単価＠１６１万円

【ローレルコート茨木】平成９年建築
・西館　３，８５０万円　８５．７５㎡　　６階　南向き　坪単価＠１４８万円
・西館　３，８５０万円　７５．５２㎡　１２階　南向き　坪単価＠１６８万円

【クレアシティ茨木舟木町】平成１６年建築
・３，８００万円　７５．２８㎡　３階　南向き　坪単価＠１６６万円
・３，９８０万円　７５．２８㎡　４階　南向き　坪単価＠１７４万円
・４，６８０万円　９５．５８㎡　６階　南向き　坪単価＠１６１万円
・４，８００万円　９５．５８㎡　９階　南向き　坪単価＠１６６万円
・４，８００万円　８５．１８㎡　６階　南向き　坪単価＠１８６万円

ファミール茨木舟木町とロールコート茨木は築年数が２０年超という事で坪単価は概ね１５０万円台ほどで推移していますね。クレアシティ茨木舟木町は築が少し新し目という事で坪単価は１６０万円台～１７０万円になっています。



新築マンションと比較する訳ですから、中古マンションはフル・リフォーム前提で計算しないといけません。設備・仕様に差が出るといけませんので、良い設備を採用した高めの仕様で【リフォーム費用５００万円位かかる】としますね。ザクっとした計算ですがリフォームの坪単価は約２０万円くらいになります。

この坪単価２０万円を上のマンションにプラスしていきます。そうするとこんな計算↓

【フル・リフォーム後の坪単価】
●ファミール茨木舟木町　１７０万円台
●ローレルコート茨木　１７０万円台
●クレアシティ茨木舟木町　１８０万円台

現在分譲中の新築は坪単価３００万円～ですので、この差をどう考えるか？になります。

外観の違い・エントランス部など共用部分の違い・管理サービスの違い・構造の違い
色々と確認する事項はありますが、ぶっちゃけ「外観と共用部分の見た目の差」って視覚的な判断をされる方が多くなると思いますね。あとは管理（修繕積立金）の状況確認かな。



「絶対新築がいいっ！」って方には参考にならない話ですが、坪単価１００万円以上変わるって事は価格にして２，０００万円とか３，０００万円の差になりますので、住んでからの生活設計は全然変わってきます。
しっかりと比較して、どっちが自分にとってメリットがあるのか？をよーく検討して下さいね。

物件探しの仕方がかなり変化し始めている実感が湧いています。
【物件ありき】だけじゃなくなってきているという動き。



今までは、気になる物件がある→見学する→検討して申込→契約だったじゃないですか。なんか結果論みたいな流れなんですよね。
お客様としてはもちろん検討されているんですけど、表面的な感じといいましょうか。



そうではなくて、もっとストーリーみたいな物件探し。

・リフォームやリノベーションも含めて全体の物件を検討する
・価格など価値をキチンと確認する
・営業マンと売主様との関係は？

言葉で書くと難しいんですけど、【物件を決める】ってだけじゃなくて【住まいを創造していく感じ】そして【絞り込んでいく作業】。



物件見学して「あまり出てこないですよ」「早めに決断しないと他に取られちゃいますよ」「価格もこんな感じですよ」みたいな営業に対してはもう右から左へ流していいんちゃうかなぁってつくづく感じています。



不動産仲介って専門職なんだから、もっとお客様に物件だけじゃなくて、提案力など期待感を持ってもらう方向に進んでいかないといけないと思います。



何を買うかじゃなくて、誰に依頼して買うのか
頑張っていきますよ！