カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2020/12/08 07:51
現在分譲中の新築マンション【ローレルコート茨木舟木町】の物件概要を見てみました。現在は第２期分譲スケジュールが発表されていて（発表戸数は３戸しかないんですが）、その価格を検証。
●分譲価格 ５，７９８万円～１億１，０４８万円
●専有面積 ６２．７０㎡～１０２．０６㎡
＊それぞれの階数は分かりません。
まぁ何階部分であろうと、坪単価を計算してみましょうか。分譲価格と面積はリンクしてるとして
・５，７９８万円÷６２．７０㎡÷０．３０２５＝約３０５万円
・１億１，０４８万円÷１０２．０６㎡÷０．３０２５＝約３５７万円
た･･･た・・・たけェ～。いや、こんな事書いたら失礼かな（汗）。根拠があるんでしょうし、あくまで購入者さんが判断する事ですのでコチラとしたら何も言えない。でも坪単価３００万円超えかぁ（汗）茨木市の駅近くの新築マンションは軒並みこんな価格の設定になるんでしょうね。
仲介をやっている人間としては、やっぱり中古マンションとの比較をしてみたくなります。
ではいってみましょう。過去２年以内の、同じ舟木町内のマンションだけで比べますね。
【ファミール茨木舟木町】 平成１１年建築
・弐番館 ３，３００万円 ７０．１４㎡ ２階 西向き 坪単価＠１５５万円
・壱番館 ３，６００万円 ７４．５８㎡ ５階 南向き 坪単価＠１５９万円
・弐番館 ４，３５０万円 ９０．０５㎡ ３階 南向き 坪単価＠１５９万円
・壱番館 ３，１８０万円 ７４．２６㎡ ２階 南向き 坪単価＠１４１万円
・壱番館 ３，３８０万円 ７３．８４㎡ ２階 南向き 坪単価＠１５１万円
・弐番館 ３，９００万円 ８０．０２㎡ ３階 南向き 坪単価＠１６１万円
【ローレルコート茨木】平成９年建築
・西館 ３，８５０万円 ８５．７５㎡ ６階 南向き 坪単価＠１４８万円
・西館 ３，８５０万円 ７５．５２㎡ １２階 南向き 坪単価＠１６８万円
【クレアシティ茨木舟木町】平成１６年建築
・３，８００万円 ７５．２８㎡ ３階 南向き 坪単価＠１６６万円
・３，９８０万円 ７５．２８㎡ ４階 南向き 坪単価＠１７４万円
・４，６８０万円 ９５．５８㎡ ６階 南向き 坪単価＠１６１万円
・４，８００万円 ９５．５８㎡ ９階 南向き 坪単価＠１６６万円
・４，８００万円 ８５．１８㎡ ６階 南向き 坪単価＠１８６万円
ファミール茨木舟木町とロールコート茨木は築年数が２０年超という事で坪単価は概ね１５０万円台ほどで推移していますね。クレアシティ茨木舟木町は築が少し新し目という事で坪単価は１６０万円台～１７０万円になっています。
新築マンションと比較する訳ですから、中古マンションはフル・リフォーム前提で計算しないといけません。設備・仕様に差が出るといけませんので、良い設備を採用した高めの仕様で【リフォーム費用５００万円位かかる】としますね。ザクっとした計算ですがリフォームの坪単価は約２０万円くらいになります。
この坪単価２０万円を上のマンションにプラスしていきます。そうするとこんな計算↓
【フル・リフォーム後の坪単価】
●ファミール茨木舟木町 １７０万円台
●ローレルコート茨木 １７０万円台
●クレアシティ茨木舟木町 １８０万円台
現在分譲中の新築は坪単価３００万円～ですので、この差をどう考えるか？になります。
外観の違い・エントランス部など共用部分の違い・管理サービスの違い・構造の違い
色々と確認する事項はありますが、ぶっちゃけ「外観と共用部分の見た目の差」って視覚的な判断をされる方が多くなると思いますね。あとは管理（修繕積立金）の状況確認かな。
「絶対新築がいいっ！」って方には参考にならない話ですが、坪単価１００万円以上変わるって事は価格にして２，０００万円とか３，０００万円の差になりますので、住んでからの生活設計は全然変わってきます。
しっかりと比較して、どっちが自分にとってメリットがあるのか？をよーく検討して下さいね。
