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【実例で新築と中古のマンションを比較してみた】
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2020/12/08 07:51


現在分譲中の新築マンション【ローレルコート茨木舟木町】の物件概要を見てみました。現在は第2期分譲スケジュールが発表されていて(発表戸数は3戸しかないんですが)、その価格を検証。

●分譲価格 5,798万円~1億1,048万円
●専有面積 62.70㎡~102.06㎡
*それぞれの階数は分かりません。

まぁ何階部分であろうと、坪単価を計算してみましょうか。分譲価格と面積はリンクしてるとして

・5,798万円÷62.70㎡÷0.3025=約305万円
・1億1,048万円÷102.06㎡÷0.3025=約357万円

た・・・た・・・たけェ~。いや、こんな事書いたら失礼かな(汗)。根拠があるんでしょうし、あくまで購入者さんが判断する事ですのでコチラとしたら何も言えない。でも坪単価300万円超えかぁ(汗)茨木市の駅近くの新築マンションは軒並みこんな価格の設定になるんでしょうね。



仲介をやっている人間としては、やっぱり中古マンションとの比較をしてみたくなります。
ではいってみましょう。過去2年以内の、同じ舟木町内のマンションだけで比べますね。

【ファミール茨木舟木町】 平成11年建築
・弐番館 3,300万円 70.14㎡ 2階 西向き 坪単価@155万円
・壱番館 3,600万円 74.58㎡ 5階 南向き 坪単価@159万円
・弐番館 4,350万円 90.05㎡ 3階 南向き 坪単価@159万円
・壱番館 3,180万円 74.26㎡ 2階 南向き 坪単価@141万円
・壱番館 3,380万円 73.84㎡ 2階 南向き 坪単価@151万円
・弐番館 3,900万円 80.02㎡ 3階 南向き 坪単価@161万円

【ローレルコート茨木】平成9年建築
・西館 3,850万円 85.75㎡  6階 南向き 坪単価@148万円
・西館 3,850万円 75.52㎡ 12階 南向き 坪単価@168万円

【クレアシティ茨木舟木町】平成16年建築
・3,800万円 75.28㎡ 3階 南向き 坪単価@166万円
・3,980万円 75.28㎡ 4階 南向き 坪単価@174万円
・4,680万円 95.58㎡ 6階 南向き 坪単価@161万円
・4,800万円 95.58㎡ 9階 南向き 坪単価@166万円
・4,800万円 85.18㎡ 6階 南向き 坪単価@186万円

ファミール茨木舟木町とロールコート茨木は築年数が20年超という事で坪単価は概ね150万円台ほどで推移していますね。クレアシティ茨木舟木町は築が少し新し目という事で坪単価は160万円台~170万円になっています。



新築マンションと比較する訳ですから、中古マンションはフル・リフォーム前提で計算しないといけません。設備・仕様に差が出るといけませんので、良い設備を採用した高めの仕様で【リフォーム費用500万円位かかる】としますね。ザクっとした計算ですがリフォームの坪単価は約20万円くらいになります。

この坪単価20万円を上のマンションにプラスしていきます。そうするとこんな計算↓

【フル・リフォーム後の坪単価】
●ファミール茨木舟木町 170万円台
●ローレルコート茨木 170万円台
●クレアシティ茨木舟木町 180万円台

現在分譲中の新築は坪単価300万円~ですので、この差をどう考えるか?になります。

外観の違い・エントランス部など共用部分の違い・管理サービスの違い・構造の違い
色々と確認する事項はありますが、ぶっちゃけ「外観と共用部分の見た目の差」って視覚的な判断をされる方が多くなると思いますね。あとは管理(修繕積立金)の状況確認かな。



「絶対新築がいいっ!」って方には参考にならない話ですが、坪単価100万円以上変わるって事は価格にして2,000万円とか3,000万円の差になりますので、住んでからの生活設計は全然変わってきます。
しっかりと比較して、どっちが自分にとってメリットがあるのか?をよーく検討して下さいね。

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