不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

この１ヶ月ほど、不動産回会社の品性が一段と悪い感じがします･･･。

売却依頼を受けた物件を止める・キチンと情報を登録しない・図面が汚いなど、以前より状況が酷くなってますね。大手さんなんかには安心して・信頼して頼んでるのでしょうが、逆の事をやられてますね（汗）



時代が変わってマシになっていくかなぁ～って少しは期待していたんですが、ちょっと難しそう。
もう最近はそういった不動産業界の裏の部分は気にせず、当社に相談して頂いているお客さんだけはベストな取引をして頂こうと、それだけ考えています。



物件探しって、流れ・タイミングや縁など色んな要素が組み合わさって成り立つので難しい部分もあるのですが、お客さんの最大限のメリットに照準を合わせて業務をしていけば、自然と良い結果になるはず。



「お客さんが満足していればいいじゃないか！」って意見もある様ですが、知らず知らずにマイナスをしょい込んでしまう取引って、やっぱりアカンと思うんですよ。



なんか･･･奥歯に物がはさまった書き方しかできないのが歯がゆいんですけど（ストレートに書けない内容になっちゃうので）、気になられる方は個別にご相談させて頂きます。

不動産取引の事・売却のシステム・不動産業界のシステムや事情など、知っておいた方が絶対にいいと思いますよ。「具体的には分からないけど、なんかおかしいなぁ」って部分がクリアになります。

以前から何回か書いてきた「建築条件付き土地」シリーズ。
最近はまた多くなってきたので、おさらいで書いていきますね。


例があった方が分かりやすいと思いますので、比較してみます。
＜土地相場は100坪・土地面積30坪・建物面積30坪＞として計算。では、建築条件付き土地を買った場合と建築条件無し土地を買った場合とで比較。


【土地】
・建築条件無し　→　坪単価100万円×土地面積30坪＝3,000万円
・建築条件付き　→　坪単価 90万円×土地面積30坪＝2,700万円

（解説）
建築条件付き土地は相場より安く設定して売り出されている事が基本。同じなら建築条件が無くて自由に建物を選べる土地の方にお客さんは行きますからね。お客さんにはメリットっぽく見せないといけない。
「じゃあ売主である不動産会社は利益どうしてんの？」って疑問が出ます。それについては

①そもそも土地を安めに仕入れる（買う）
②建築費用で利益を多く取る

この２つで調整しているという仕組みです。


【建物】
建築条件付きの場合は売主である不動産会社に建築を依頼しないといけません。で、建築費用の相場はというと茨木市では建物坪あたり60万円（税別）が多いですね。これを元に計算します。
・建築条件無し　→　坪単価50万円×建物面積30坪＝1,500万円→税込み1,650万円
・建築条件付き　→　坪単価60万円×建物面積30坪＝1,800万円→税込み1,980万円



ここまでＯＫでしょうか。では、土地建物を合計してましょう。
・建築条件無し　→　4,650万円
・建築条件付き　→　4,680万円
建築条件付きの方が少し高くなってますが、ほとんど同じ価格となっています。



では、もう少し詳しく検証していってみます。

お客さんの相談をお聞きしてると、「建築条件付き土地ばっかり」「建築条件無し土地があったとしても高い」っていう話を言われます。建築条件無しは高いって事ですが、先の理屈では【建築条件無しは意図的に安く設定している】事が多いんですね、建物の方で利益が出せるから（最近は高値で仕入れてる為に相場と変わらない物件も多いですが･･･）。



って事はですね。本来焦点を合わせなければならないのは【建物】の方になります。

土地探しをする場合に皆さん建物は何を基準にしていますか？ハウスメーカーでしょうか？ハウスメーカーを基準にすると建物坪単価80万円～の世界ですから、そりゃ高くなります。
って事は工務店・設計事務所・ローコスト住宅も比較する事が大切になってきます。



先に言っておくと、建築条件付き土地に付いてくる建物。どっちかというとローコスト住宅に分類されますね。（内訳を書くと･･･）下請け業者に建物坪単価40万円とか45万円で施工させて、それをお客さんに坪60万円で販売している感じ。

相談中に「（もちろん耐震・断熱などのチェックはした上で）ローコスト住宅も検討される気持ちはありますか？」って質問すると「それは考えてないです」って言われます。でも、並行して建築条件付き土地に付いてくる建物や建売は検討されている方もいらっしゃるんですね。

建物が決められている場合はなんかウヤムヤになるんでしょう。不動産会社の手口なんですけど･････（汗）



それなら建物坪単価50万円前後の建築会社（工務店・設計事務所）を選んだ方が良くないですか？って話になります。総額はそれほど変わらないんだから。

さらにメリットとしては

・好きな建築会社が選べる
・打合せの密度・対応はコッチの方が良い
・住宅の性能も良い

など納得感のあるマイホームが取得できる確率がグンっと上がります。

では最後にエール風にポイントを叫んでみたいと思います。
「物件が少ないからといって、消去法で建築条件付きを選ぶのは悲しい」
「土地建物の金額はトータルで考えましょう」
「建物の選択肢はあります」


頑張っていきましょう！！

毎週会員様に送信しているメルマガ。どんな内容か？ってのも知ってもらおうと思いまして、最初のコメント部を抜粋してブログに掲載します。

下記の文章のあとに、【今週のピックアップ物件】という形でおススメ物件などコメント付きでご紹介。そのあとは１週間の新着・価格変更（オームページリンク付き）物件をまとめて掲載、最後に成約済み・販売中止になった物件も書いています。

では、コメント部だけご紹介しますね↓



春ですね、そろそろ空き家を見学すると寒さを感じる時期なんですが上着着てると暑いです。

で、茨木市の不動産市況はと言いますと11月入ってから動き始めてきました。10月は静かでしたが・・・（汗）。需要が多くて、供給（売出し）が少ない状況に入っております。

昨日銀行の住宅ローン担当の人から電話があって打合せしてたんですけど、週明けの住宅ローンの持ち込み件数がイッキに増えたみたいです。

で、最近気になるのが特にマンションの価格がまた上昇傾向って事。今年に入ってから落ち着いたんですけどね。また上がっていきそうな動きになっています。

ここで重要なのは物件の売出し価格っていうのは

①相場を調べた売主様が希望を言う
②不動産会社が提案して決める

って大きく分けると２パターン。で、現実は②の方が多いと思います。

売主様もある程度は知ってられますが確信はないし、お客様の状況は分からないので不動産営業マンの主張が通りやすい。

で、営業マンの本音は「相場で出したい」。でも査定をしている複数の不動産会社から選ばれないといけないので高めの売出し価格を言う傾向になります。

結果それらの物件が売り出されるんですね。だから【見極め】が重要。

あとね･･･高めの売出し価格を出す事が多い不動産会社もありますね。

こういった話や傾向、茨木市の不動産裏事情などをお客さんにお伝えするのも大事だと思っています。相談して頂いたお客様には損させてはならないっていう気持ち。

相談しながら一緒に検討していきましょう。

リノベーション（リフォーム）をお考えの方へ


リノベーションやリフォームで自分好みの間取り・空間に仕上げる事がだいぶ浸透してきたかなと感じています。でも根本となる物件選びによって、着地点はかなり変わってきます。


理由①　物件の築年数

マンションにしても一戸建てでも、築年数をどれ位気にされるか？これでかなり予算組みが変わります。
たとえばマンションで考えてみましょうか。＊根本として構造が大丈夫な物件が前提
（要望）予算３０００万円、３ＬＤＫ

平成１０年前後建築(築２０年～）のマンションなら、現在茨木市では２８００～３２００万円くらいはします。予算が３０００万円前後となると、リノベーションはかなり厳しい。どちらかというと変えたい部分（設備関係・クロスなど）のリフォーム工事になってきます。
絶対にリノベーションをしたいという方は価格２２００万円～２５００万円の物件を狙う形になりますね。


もう１つの選択肢として、昭和５０年代建築のマンションを買ったとすると？
茨木市の相場では１３００万円～１６００万円くらいかな。６０㎡台の住戸が増えますので、部屋数や好みの空間作りができるかどうかの検討も必要になってきますが、予算組みとしてはかなり安く抑えられます。リノベーション工事費用込みで２０００万円～２３００万円という価格帯ですね。

お客様と話をしていて、必ずココで問題になってくるのが【共用部分や外観など】の見た目の部分。あとは耐震や建て替えの不安ですかね（コレについては個別でお話させて頂いたり、ブログでもまた書きます）。
外観やエントランスなどの見た目を気にされる方はかなりの確率でこの問題がネックになります。それは全然ＯＫだと思いますよ、マイホームを購入する上で見た目というのもすごく重要な要素ですので「う～ん、無理･･･」って方はこの価格レンジの物件は外されていいと思います。


じゃあこの２つからの選択肢しかないのか？というと建築時期で選ぶ場合にはもう１つの価格レンジのマンションがあります。平成初期・昭和６０年代建築のマンションですね。

茨木市の相場では１８００万円～２０００万円強。この時期のマンションはエントランスのオートロックがなかったりしますが、外観など古さを感じる事があまりないケースが出てきます。
リノベーション工事費込みで２５００万円～２８００万円くらいと買いやすい価格帯になりますね。
この年代築のマンションは多くないので、もう立地次第。個人的には好きな買い方になりますので、良い悪いは後にして、まずは見学してみる！って事をおススメ致します。



理由②　リノベーションの程度

【設備や仕様は普通でいいけど、間取りを変更したい】
【変わった空間にしたり、無垢材を使用したり･･･間取り変えるだけじゃない】

リノベーションの程度によっても物件選びの幅が変わってきますね。７０㎡台の３ＬＤＫと仮定したら
●間取り変更だけならリノベーション費用の目安は約５００万円～６００万円
●素材など空間作りにも拘りたい！ってなると予算は７００万円～８００万円前後
は見ておいた方がいいと思います。よく雑誌なんかで１，０００万円とかそれ以上の事例を見ますが、あれはちょっと高いかな（汗）。見た感じそんなに高い設備や素材を使ってる感じはしないので、工事費や設計費で高くなっているんでしょう。

（当社では私が設計提案できますし、良い大工さんとタッグで提案していきますので価格も安めでご提出できます）

リノベーションの程度によって、物件にさける予算が２００万円くらい変わってきますので、事前にどこまで希望したいかを打合せしていきましょう。物件条件（立地・価格など）によっては、ＬＤＫと玄関だけはコダワルという形もアリになります。そのへんは臨機応変に対応していければいいかなと思いますね。


数字が並んでややこしい内容になったかもしれませんm(__)m。価格レンジではなく、１００万円単位の差で考えていく必要もありますので、詳しくはご相談ください。

最後にコレは言わせてください。選び物件は色々と悩むかもしれませんが、リノベーションした後の完成した住まいにはワクワク感が必ずあります。そういった住まい作りもぜひ楽しんでくださいね。

「マイホーム欲しいなぁ」ってなったら今の時代避けては通れない不動産会社。まぁ多くの人は大手不動産会社に行くって選択肢を選ぶでしょうけど。
でも、地域の不動産会社で頑張ってるとこもあるんですよね、そう当社みたいに。いや（汗）ブログで営業しても仕方ないので、業界にいてる私が現実を書くと「この会社は頑張ってるなぁ、ここやったら相談してもいいやろな」って会社はある。茨木市で限定すると数社かな、もう把握してるの言えば5社あるかくらい・・・そりゃお客さん分かりにくい。

大手の不動産会社は「この物件がいいな、対応に多くは期待せん」って思うなら相談してもOKではないでしょうか。

住まい探しで悩んでる人が「純粋に相談してみたい」ってなった時、地域の良い不動産会社に出会えれば一番いいんですけどね・・・この確率の低さは不動産会社に問題がある。今まで悪いイメージを与える仕事をしてきたから、それは大きな自業自得。あとは、不動産会社って個々にやってる業務が違うんですけど、数が多いから分かりにくいって事もあると思う。

①ウチみたいに仲介（物件探し）メインの会社

②不動産を買い取って、新築や建築条件付き土地、またリフォームして販売してる会社

③昔からある街の不動産会社

③については直接相談する人は少なくなったと思うけど、年配の人ですね。コレは事務所に行けばすぐ分かる。アカン会社は書類とかが雑然としてて山積みになってたりする。もうね、昭和の作家かと。　アレ？事務所間違えた？って思うもん同業者でも。

②は、もう自分の会社の物件をススめるでしょ、当たり前ですけどね。逆にね、地域の売りに出てる物件をよく知らないです。買取りの事ばかり考えてるから、物件を仲介する意識はあまりない、だからお客さん目線で物件を見てない人が多いかな、いくらで買っていくらで売れるみたいな発想。

もうひとつ言うと、「お客さん、物件探しの競争相手ですよ」。いいなぁって思える物件があったら先に買い取られる可能性ありますから。

残りは①と。これはもうホームページの更新状況と内容、こういったブログとかで雰囲気を探る方法になるかと思います。

簡単な方法がないので結論は書けないのですが、不動産会社じゃなく【人】を優先した方が正解です。

だいぶ日がたってるから大丈夫かな。

前にとある不動産営業と話した内容。

建築条件付き土地のことで

「いつもどれ位、間取り打合せしてます？」

って聞いてみたら

「2・3週間ですかね」

・・・短すぎ（汗）

間取りの打合せですよ。

それって具体的に言うと

①初めて間取りを見てもらう

→こうしたい、ああしたいと要望がでる

②訂正した間取りを出す

→「訂正しました、OKですかね。

じゃあコレで進めますね」

2回やん・・・あっても3回やん。

前にも書いたことありますけど

営業マンに間取りの知識なかったら

打合せが広がらんって事もある。

でももっとこだわらないと。

今までこういった薄っぺらい打合せが

不動産業界では多いとは聞いてたけど

実際目の前にするとね、若干ショック。

回数あればいいわけじゃないけど

お客さん以上に、せめて負けない位

こだわってほしい。

間取りの正解はあると思うんです。

物理的に難しい要望じゃなけりゃ

最良の間取りは見つかるはず。

今まで何百軒と実際に建った住宅を

設計してきたので

実感としてお伝えできます。

不動産仲介やってて思うのは


お客さんが物件を探すってのは


変化しようとしてるんだなぁって事。



もちろん場所。


他には生活スタイルやお金も。


変化＝要望って置き換えられる。


お客さんから聞いた変化とは


全く違ったドラスティックな方向に


変化する事もたまにあるけど


だいたいはご要望の範囲内に


物件が決まってくることが多いです。




でもですね、その中で


「うお～満足したよ」


っていうアレンジができないか


考えてるんです。


物件そのものの事もあれば


リフォーム関係って事も。


純粋に仲介業務の過程での


お付き合いも含まれます。




BtoC　の仕事ですが


お客さんのプライバシーに


これほど入っていく仕事ってのは


なかなかない訳で。


アレンジする事が


この仕事の一番の醍醐味なんです。

お客さんが物件を探すとき

なにを重視するか？

まずはもちろん【物件】。

当たり前すぎました･･･

それからは【不動産会社】とか。

まぁ大手さんが断然有利ですね。

知ってるってだけで

少なくともあまり疑いがない。

この点私らのような

地元の不動産会社っていうのは

初めにクリアーすべき壁があります。

これが結構ぶ厚い･･･

この壁をやぶって来て頂いたお客さんには

もうですね、リスペクト以外は思いつかない。

私もこの壁を薄くすべく

マメにホームページ更新したり

ブログで思いを発信したり

していってます。

ハウスメーカーに勤務してた時は

ほとんど意識してなかった（汗）

みなさん知って来られてるし

会社の説明とかした事ない。

あとは『ハウスメーカー出身で

設計もずっとやってたので

新築設計やリフォーム・リノベの

提案をどんどんやっていきたい！』

というアピールも必要かな。

だって、『物件の仲介だけじゃ

どの不動産会社も同じやろ！』

っていうイメージがあるでしょ。

（実際は同じじゃないんですけど）

なかなか言葉では伝えにくいので

得意な分野でアピールしたい。

それと話が少し変わりますが

よくポストに入ってる

【求めています 売却不動産】

っていうチラシ。

これポストに入ってるの

大手さんがほとんどでしょ。

これ地元の不動産会社に聞くと

『反響がないから撒かない』

ってほぼ100%答えます。

当社ではこの売り求むチラシを

茨木市南部・中部をメインに

かなりの数を撒いてます。

印刷機が事務所にありますが

メンテの業者が印刷数確認したら

度肝ぬかれてますもん（笑）

結果どうなんかといいますと

バンバン売却相談ある訳じゃないが

それなりに相談はある方かな。

正直売却の依頼を受けたいし

会員様とかに事前情報を送りたい。

新しいお客さんと出会える

キッカケにもなります。

反響がないから撒かない

とか言ってたらゼロですからね。

すごい手間はかかって

手間VS反響の戦いしたら

白旗ブンブン振ってるかも･･･

でもこれは勝ち負けちゃうし。

地域で不動産やってるなら

マストの業務だと思ってます。

マンションのご売却を依頼いただきまして


まずは最初に行いたい事は【チラシ配布】。




エリア的なことは充分に理解してるんですが


ただ単にチラシを撒くわけじゃなくて


確認しながらやっていきたい。




で、一番わかりやすいのは


やっぱ地図。


こんな感じで物件の周辺をまずはつなげる。





そうすると頭では分かってるつもりでも


物件を中心とした位置・方角などが一目瞭然。


賃貸や分譲のマンションに色塗って


あとは一戸建ての広がり方を確認。




んでもってポスティング業者に


チラシを撒いてもらうのもいいんですが


やっぱね、最初は自分たちで撒いた方がいい。


けっこうな量ありますよ。


でも数日あったら可能です。




実際に目で見て、現状の雰囲気を感じる。


不動産ってコレが一番大事だと思うんですよ。


コレの繰り返し。もうルーティンです。


さっ　頑張ろう。

売り出されてる土地、またこれから売りに出る土地


を確認してると建築条件付き土地が


まだまだ多くなってる状況ですね。中には


「不動産会社が買い取らんでも、絶対すぐ売れるやん」


っていう土地もあります。




なんでこうなるのか？かなり突っ込んだ話になるので


正直書きにくいところなんですが


売主さんから売却を依頼された不動産会社が


一般のエンドユーザーには情報を出さず


買い取る不動産会社に持ち込むわけです。


で買い取ってもらって、解体とかして


キレイな更地状態にして


再度売り出すという形態。


簡単に書くと２回売るので、そっちの方が


仲介手数料が２倍以上になるから。


（大手の不動産会社に多いです）




まぁ100％否定するつもりはないですが


でも購入検討者の方に知ってもらいたい事。


・他に検討する物件が少ない

・なんか建物セットになってて楽そう

・価格も高いけど、めちゃくちゃ高くないかな


こんな理由で決めるのはもったいない！


そういう事なんです。




仮に数字で書いてみますね。


＊かなりラフな数字。現実はもっと幅がある。

＊相場90万円の場所・土地面積30坪・古家付き。


元々住んでいた売主さんの希望価格は


相場の価格として2,700万円ですね。


それを不動産会社が買う交渉をします。


坪85万円の2,550万円。


ここでなんだかんだで85万円で売ろかとなる。


それからその不動産会社が解体して


更地で坪単価95万円・2,850万円で売り出します。


建物の建築条件をつけて。


建物は坪当たり60万円。


延床面積30坪だと建物価格1,800万円。


（その他別途費用とかは省きますね）




ここで、もう1回整理しますね。


●不動産会社による建築条件付き土地

土地価格　2,850万円

建物価格　1,800万円

合計金額　4,650万円


●当初の売出しで購入したら


土地価格　2,700万円

解体費用　100万円

建物価格　1,500万円(一般的な価格です）

合計金額　4,300万円


その差は350万円にもなります。


ホントはもっと差が出ると思いますよ。





実際に売れにくいエリアとかならまだしも


需要のあるエリアですからね。


買い取った不動産会社や


仲介した不動産会社（特に大手さん）が


もうかってるだけで


購入者は本来予算的に買えてたはずが


買えない価格帯になってしまったり


余計に払わなくちゃいけなくなったりします。


こういった内容をご理解頂いた上で


その物件が買ってもいいのかどうかを


検討してもたいたいです。




もっと言えば、売主さんも損してる。


こういう事ばっかりしてるとアカンよね。


私ら不動産仲介の仕事って


買主さんには予算を考えてベストの物件を


売主さんにはよりベストな価格で売却を


これを基本にしとかないと。




最後売主さんにお伝えすることは


依頼している不動産会社が


業者からの購入申し込みを持ってきたら


一度冷静に考えたり


他の不動産会社にも相談したり


した方がいいかと思いますよ。


シンドい作業だと思いますが価値あります。