不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

不動産会社による買取の問題点というのが感覚的に難しいみたい・・・質問がありました。ココではかなり簡単に例え話で書いてみたいと思います。算数問題みたいな例え話になってしまいますが、そこはご理解くださいね。

①お客さん（売主様）が自宅で取れたスイカを売りたいと考えています。そこで販売会社（不動産仲介会社）に相談をし、1,000円で売り出す事になりました。

②販売会社は広く宣伝し売る事を優先すべきですが、そのフリだけして全く売る気はありません。

③しばらくして、「なかなか売れませんが、700円で買うという人がいます。もう売ってた方がいいと思いますよ」という話でお客さん（売主様）を説得します。

お客さんも「なかなか売れないし、待ってるのも疲れるから・・・」と700円で売る決心をします。

④700円で買う人って、実は卸業者（買取不動産会社）なんですね。

⑤そんなこんなで卸業者が買い取り、広く販売告知をして、スイカにキレイな包装なんかして、再度販売します。価格は1,300円。

これが買い取りの流れ。ちなみにこの再販売は卸業者が直接するんじゃなくて、最初の販売会社がするんです。もっと言うと、再販売させる事を条件に卸業者に買取させるわけ。

お客さん（売主様）は300円損してるし、1,300円で買うお客さんも（本来は1,000円で買えたのに）結果的に損してる。卸業者は差額が単純利益だし、販売会社もそれぞれの取引で仲介料が複数回発生してるからかなりの利益。

グルになってる会社同士だけが得して、売主・買主になるお客さんが損してる構図になります。

大手の不動産会社も平気でこんな事やってる。平気どころか、それを狙ってる（汗）。

これが不動産売買において、頻繁に行われているんですね。どこがお客様のためですか？売却をお考えされている方、他人事だと思われるかもしれませんが、本当によくある話です。気をつけてくださいね。

日経平均が3万円を超えてきましたね。普通に考えるとまだまだ上がっていきそうな株価。不動産は株価の影響を大きく受けますので、注意が必要です。

注意といっても、この状況ならまだ買いなんだと思います。でもそれは不動産投資やプロの取引の場合。お客さんが居住用として購入するなら、あまり気にせず【良いと感じた物件を今の相場帯からブレずに買うこと】。これに尽きますよ。

なんでもかんでも「いいですよー」って言う営業マンは警戒した方がいい。茨木市でもエリアによって需要が2極化・3極化してますし、バザードマップとの照合もしておかないといけません。

そういえば先週にお客さんからのメールで「橋本さんの本来のスタイルではないかもしれませんが、ガンガン営業してもらっていいです」って言われましたが（笑）、価格やバザードマップ的にダメなものはやっぱり提案できません…（お客さんが言われてるのはそういう意味ではないですが）。言って頂いた意図を理解して集中してご提案しようと思っています。

茨木市での成約事例をチェックしてたら、特に新築が多いのですが、価格も高く・バザードマップ的にも悪い物件が決まっていってます。ホントに不思議なんですけど、どういった経緯で契約になってるんだろう？

当社ではオススメする事はないので契約する事はないかと思いますが、どこかのタイミングでなんでも決まるという状況に変化がきそうな予感がしています。

茨木市の不動産状況としまして、現在売られている物件が少ない。という事は、マイホームを探しているお客様だけではなく、買取りを本業としている不動産会社も仕入れする物件が少ないという事なんですね。


こういった状況だと、【建築条件付き土地や建売新築】の割合が多くなってくるのが流れ。ですので、ココで再度特に建築条件付き土地を判断する基準でも書こうと思います。


仮に茨木市で土地坪単価の相場が＠８０万円～９０万円のエリアだったとします。
土地の面積は３０坪という事で計算していきますね。

建築条件付き土地が売りに出た。
土地価格　２，４００万円（土地３０坪×坪単価＠８０万円）
建物価格　１，８００万円（建物３０坪×坪単価＠６０万円）
土地＋建物の合計で４，２００万円。

建築条件のない普通の土地が売りに出た
土地価格　２，７００万円（土地３０坪×坪単価９０万円）
建物価格　１，５００万円（建物３０坪×坪単価＠５０万円）
土地＋建物の合計で４，２００万円。

＊建築条件なしの土地は坪単価を１０万円高くしてます。
＊建物の性能・仕様は同等として考えています。

どうでしょう？総額は一緒になりましたね。細かく書くと

①建築条件付き土地って相場より少し安く売るケースが多かったのですが、ここ数年は仕入れ価格も高いので相場かそれ以上で売りに出るケースが増えた。

②建築条件付きの場合は不動産会社が建物にも利益計上しますので、建物坪単価は高くなる。

③解体費用等は考えていません。

この３つ以外にも細かい違いは出てくるのが、でも上の計算の様になんとなく似た価格帯になる事が多いんです。


私がまず気にする（確認する）のが、建物の価値。
これは断熱などの住宅性能だけではなく、間取りの打合せレベルや売主である不動産会社の建物へのこだわり具合です。打合せする気もない売主だったりしたら、せっかくの家作りの楽しさが半減以下になりますからね･･･。２，０００万円とかの高額な買い物ですから、それなりの覚悟で打合せしてもらわないと困るって話です。

ここのレベルが低いって感じたら、おススメはしません。物件少ないけど、建築条件のない通常の土地を買って、好きな建築会社で建てた方が納得感があるでしょ。


土地が問題ないとするなら、建物の方で判断していくしかないんですね。

・建物の価値（価格と仕様のバランス）がＯＫなのか？
・打合せレベルが納得できるか？

この２点はかなり重要になります。


これを見破るのは何回か打合せをするしかないと思いますが、危険な会社ほど早く進めようとするので、お客さんとしたらなかなか難しい･･･（汗）。そうなるとやっぱり我々のような仲介する不動産会社がしっかりと中に入って、お客さんの代わりに見極めていかなければいけないんですね。


アカンならアカンと。ＯＫなんだったら、その後の打合せも責任持って対応していく義務があると私は考えます。

ご売却の相談をいただき査定価格を出す時も多いのですが、色々と調査する中でも重要な項目が【周辺の事例】。現在売りに出されている物件（いわゆる競合相手）と過去の成約事例の両方ですね。

この事例は多ければ多いほどいい訳で、それらを計算していくと、売れそうな価格というものが見えてきます。



で、査定価格というものを導き出した後に、その価格を見直すんです。ここからはエリアの物件を常に観測して、（ここが重要）お客様と話をしているからこそ分かる領域になるのですが、【じゃあこの価格で実際に反響があるのか？】っていう感覚と言ってもいい判断になってきます。



一般的には流通性と呼んだりもしますが、要は需要のあるエリアか？需要のある価格帯はどのへんか？という部分になります。
普通に査定したらこの価格になるんだけど、実際にはどうなんやろ･･･？
っていうのは、エリアを知っていないと確信が持てないんですね。

特に現在の不動産市場は上がり気味ですので、より難しい判断になっています。



コレ逆に言うと、購入する側にとったら面白い物件と出会えるチャンス。不動産会社が売主になっている物件は相場の上を出来るだけ狙おうとするので面白みはないんですけど、一般の方が売主になっている場合に「良い価格設定やなぁ」って思える物件も出てくるんですね。

こういった物件をアドバイスするのが私ら不動産仲介としての役割でもある訳です。



●売主様に対しては、可能な範囲で良い条件で売却する

●買主様に対しては、相場幅の範囲で価値のある購入をして頂く

利益が相反しているような取引なんですけど、双方がハッピーな点というのも間違いなくある。その点を導き出していくのが不動産仲介の面白いところです。

梅雨が明けて、もうすでに夏真っ盛りという天気。不動産市場は梅雨～夏場は動きが鈍ってくるのが通年なんですけど、今年はご相談はまだ多い状況ですね。厳密に言うと購入のご相談は多いけど、売出し物件は少ない状態。



原因についてはハッキリとつかめていないのですが、感覚としては【住み替えが減ってるんじゃないかな】と。転勤が少なくなったとかもあると思いますが、純粋にマンションから一戸建てへの住み替えとかも減っている気がします。持ち家から持ち家への住み替えですね。



一方、現在賃貸にお住まいの方が購入するという需要は相変わらず多い状態。ですので需要と供給のバランスが取れていないのは間違いないですね。



かといってじゃあ今は購入時ではないかというと、それはまた別の問題。不動産市場の予測というのはとても大切な事なんですが、やっぱりね、欲しいって思った時が買い時っていうのは正解だと思うんです。

供給が多くて物件が一杯ある状態だったとしても、良い物件が買えるかどうかは、その時の判断の仕方になります。



大事なのは【しっかりと相場を確認して、間違った判断をしない事。納得感のある買い方をする事】です。この為の判断材料をキチンと正直に出してくれる不動産営業マンが良い営業マン。



まずはこの基準をクリアした中から、シックリとくる物件を見つけていきましょう。

衝撃・・・詳しくは書けないけど、土地坪単価が200万円超えの物件が出てき始めました。不動産会社が売主になっている新築一戸建てです。

念の為書いておくと、実際の相場がそこまで上がってる訳ではなくて、値付けに問題があるだけですけどね。その価格帯で売り出そうと決断した経緯が気になる（汗）。

こういう事例をみると、「相場を上げているのは不動産業者自身」というのが分かります。新築マンションで営業マンがお客様への説明で「今は不動産価格が上がってますから、このマンションは相場ですよ」とか「これから販売される物件はもっと高くなりますよ」って言ってますが、価格上げてるの自分らやんっ！って話。

マンションに限らず、不動産会社や投資家が仕入れたいから（販売する物件や転売で利益を得たいから）価格が上がる訳で、一般の方が居住用で買う分にはここまで相場は上がりませんからね。

しかし、いくら立地がよくても（冒頭の200万円超えの土地は駅には近いけど、そこまで良い場所とは思いません・・・）、価格に対しての見極めはもっとシビアに判断していかないといけませんね。

これから不動産価格がどう変化してゆくのか予想はしにくいけど、間違いなく200万円超えは現状では高過ぎ。「こんなもんですよ」ってススめる営業マンはお客さんの事を考えてないですね。

【立地・予算・価格・間取り・雰囲気】など、お客さんにとってどれがベストなのか？物件数がそれほど多くない中、助言するのは難しくなりますが、不動産仲介に求められる能力です。

昨日は昼から京都市内まで、ご売却の打合せで行ってきました。

（写真は四条河原町）




売却だけではなく、購入の相談もあるので京都市内の物件も毎日チェックしていますが、中京区・上京区・左京区エリアのいわゆる人気な場所は価格もエゲつないです（汗）。

マンションはもう「どうやって買うん？」レベルだし、土地にしても「大阪市のド中心？」みたいな坪単価になっています。今はコロナ禍の影響で街を走っていても観光客を見かける事はありませんし、人もタクシーも少ない状況ですが、不動産は根強い人気ですね。



大阪市内や京都市内またそれ以外の市もチェックしていると、茨木市の物件を俯瞰的に見る事もできるようになります。地域地域によって相場は形成されていますので比較する事は難しいのですが、広域でみた時の茨木市の不動産市場が分かるというか、価格的な位置づけを確認できるというか、そんな感じですね。



他のエリアでも不動産の２極化が進んでいます。当たり前ですが中心エリアはめちゃくちゃ高い。でも少し離れるとグッと価格が下がっています。そんだけ価格差が付いたら売れそうに感じるけど、そうでもないっていう状態。



売却時の査定算出も、購入時の相場説明でも、これからの時代はより緻密な読みと定点観測しているからこそ判断できる感覚っていうのが重要になってくるのが実感できます。

「一戸建てが欲しいな」って思った時に、ネットの物件情報を見るとどこも新築一戸建てや建築条件付き土地ばかりでなかなか物件探しが進まないって方も多いかと思います。

そうなんです、新築多過ぎっ！･･･なんですよ。



新築がアカンって話でなく、注文建築で建てるのももちろん全然OK。多過ぎなのは、建売や建築条件付き土地の事。人口もこれから減ってくるし、空き家も増えてくるのに、なんで新築が減らないんでしょう。理由は「不動産会社は土地を買い取って、建てていかないと売り上げが出ないから」、ほぼこれだけの理由です。



イコール不動産業界の裏側の話になっていくのですが、今回はその話は抜きにして、これは行政が入らないと将来大きな問題になってくると思います。



具体的には、
「年間の新築（建売など）着工件数を制限する」
「建築基準法だけではなく、構造・断熱・気密・換気などの性能面でもっと高い基準をクリアする建物のみ建築可能にする」
などの規制ですね。



例えば２階建て・延べ床面積３０坪・建築基準法をクリアしてる位の建物を坪単価＠６０万円で販売してるのって、普通に考えたらおかしくないですか？

不動産営業マンは「だいたい坪単価＠６０万円くらいはしますから」とか言ってますが、普通ちゃうし･･･（汗）



そうなると、新築一戸建ての販売価格は上がるでしょうし、土地を買い取る値段（仕入れ価格）ももっとシビアになってくるので、買取り誘導みたいな手口も減ってくるんではないでしょうか。

●買取が減る→土地での売出しが増える
●規制が出る→優良な新築が増える
●新築価格が上がる→注文建築やハウスメーカーの相場に近づくので、お客様の判断もよりシビアになり、対応力のない（サービス精神のない）不動産会社は選ばれない

ざっと考えただけでも、良い事の方が圧倒的に多い気がする。



そんな時代が来そうな気もしてるんです。早く来て欲しいですね。

ご相談頂いているお客様からLINEで質問がありました。

チラシが投函されており、オークション物件みたいな形式で物件が掲載されていた様です。
それで「売りに出されるんですか？」というご質問だった訳ですが、これ競売物件ですね。住宅ローンの支払いが出来なかったりで、差し押さえられた物件の事です。



話では聞いた事はありますが、競売物件のチラシを配って反響とろうとしている業者、いわゆる「競売代行業者」って活動しているんですね。



まぁ行儀はよろしくない業者だと思います。
裁判所や債権者（住宅ローンなら金融機関）にコントロールする権利が移っている物件ですからね、売主さんの意思は働いてないわけです。競売情報というのは公示されてしまうので、それをいい事に勝手に近隣とかチラシを配って仕事にしようとしてるんですから、通常の精神なら出来ない。

事情がどうであれ、売主さんの気持ちが分かる人間ならそんな事はできません・・・。



結論とすれば、こういった事には突っ込まない方が無難ですね。



基本的には「売主さん・買主さんがお互いに有難う」って思える取引が理想であって、競売だけではなく、不動産買取や建築条件付きなど誰かが損をしている可能性が高い物件はちょっと考えもんだと思っています。

中古一戸建ての価格について。



マンションの場合は新築と中古の価格差が茨木市の場合はある程度差が出ているのでまだ判断しやすいですけど、一戸建ての場合は分かりにくい時がありますよね。

厳密に査定していくとハッキリしますけど、不動産って立地・雰囲気など全く同じ物はないのでボヤけてしまうんじゃないでしょうか。



築１０年以内とかならね、計算はしやすい。それが築１５年とか２０年くらいになると、どう判断するの？ってケース。フル・リフォーム工事も視野に入ってくるので総額で判断しないといけないんです。そして構造や建物状況も非常に重要になってくるので、この判断はお客様には難しくなってきます。



たとえば同じエリアで新築と中古の価格差が１，０００万円あった時。築年数からみるとリフォーム費用に４００～５００万円はかかるかもしれない。そうなれば価格差は５００万円くらいになってきます。「それやったら新築の方がいいかな・・・」って判断をした方も多かったと思います。



でも、ここで考えないといけないのは、建物の差（土地の条件は今回除く）。

・新築の構造・性能は？いわゆる価値ですね、一律でみない事。
・中古の売出し価格はそもそも妥当なのか？
・中古物件の建物の状態とリフォーム後の資産価値

こういった内容を確認して比較していく必要があります。



ここは不動産営業マンの力の見せ所なんですけど、「こんな感じですよ」とか「なかなか出ないので早くしないと先越されます！」みたいな、説明になっていない営業マンが多いんです。



対策としては（不動産は個別判断になりますので）不動産担当の意見・判断を聞いて、自身のフィーリングも大切にしながら考えるしかない。だから担当との信頼関係が非常に重要になります。

営業ではなく、アドバイザーに徹する担当と出会う事が一番大切。そうするとなかなか物件が決まらないという状態になる確率は上がりますが、大切な住まいですのである程度は覚悟が必要になってきます。



ノリで営業されて、それで終わりっていうのは何か違うんじゃないかと思いますね。まぁ決まってからも、リフォームやリノベーションで住まいの完成形に向けてしっかりと提案してくれるんならまだいいですが・・・。