不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

住宅ローンの金利について、大手の都市銀行も少しの条件が揃えば０．３％台という、ネット銀行と比較しても大差がなくなっているという記事を先日少し書きました。



一方アメリカでは住宅ローン金利が恐ろしく上がっているようです。インフレになり、お金の流れを抑えるために政策金利を上げている（これからも上げていくという発表）が原因。
そうなってくると、不動産価格はかなり影響が出てくるでしょう。金利が上がると同じ物件価格でも月々の支払いが増えるので売れなくなる＝価格が下がるという流れ。

購入する人にとっては、物件価格が下がるので良い事と思いきや、住宅ローンの金利が上がれば結局あまり変わらないという感じかな。

どっちかというと「売却しようとしている人」の方が影響を受けるかもしれない。売る人は住宅ローン関係ないので、純粋に売れる価格が下がってしまいますから･･･。売却を予定してる人・将来売却するかもしれない人は気にしてた方が良いと考えます。



以前はアメリカで起こった事は日本でも起こるという歴史がありましたが、今回はどうだろう？個人的には金利に関しては多少、影響というか同調気味に上がるかもしれませんが、アメリカほどはいかないんじゃないかと感じています（理由は分かりません･･･雰囲気で）。



金利が上がって不動産価格に影響が出るのか？それともお金の行き先が不動産・株に流れて、金利の動き以上に価格がまだ上がっていくのか？予想がつきません。



結論から言うとこんな事は考えていても仕方ない。
状況や仕組みを理解しておく事は大切だとは思いますが、【無理はせず、欲しいタイミングに、テンションが上がるような住まいを作っていく事】。原点だと思います。

ここ１年くらいは土地や中古一戸建ての物件が少ない状況が続いています。売りに出たとしても、かなり高い価格設定になっている物件も多く、おススメはしにくい。



という事で、それに伴い新築一戸建ても少なくなってきていますね。
これはコロナ禍の影響も多少はあるかもしれませんが、９９％は【売り出される物件が少ない＆出てきても高いから買えない】という理由かと。



新築一戸建て（建築条件付き土地も）は不動産会社が土地を買い取って、家を建てて販売しています。販売するという事は、相場を考えて土地を仕入れないといけないという事。その仕入れ価格が高いので、販売価格が合わずで土地が買えない状況。



売りに出される新築一戸建てや建築条件付き土地を見ても、ほとんどが「状況は分かるけど･･･ちょっと高過ぎるやん」って物件になっています。厳密に書くと、売出し当初は高い。価格変更を経て、相場価格帯に入ってきて売れるという感覚です。
建てて売り出せばＯＫという時代ではなくなってきています。



ですので、キチンと相場価格あるいは感覚的な価格を把握して、検討するようにしてください。感覚的な価格というのは、査定価格だけではなく、地元民が感じることのできる価値感の事。「価格的にはこんな感じだと思うけど、でもちょっと高くない？」とか「ココは買ってても大丈夫や！」みたいな部分です。お客さんにはなかなか難しいかと思いますので、正直に教えてくれる不動産担当を探す事が一番だと思います。



完成している建売やリフォーム済み物件を見ると、見た目は良いのでつい決めちゃいがちになりますけどね（汗）。その気持ちは分かりますが、それは不動産会社の思うツボ。
一戸建ての物件が少ない状況ですので焦ってしまうかもしれませんが、そこは１回冷静になってくださいね。

ここしばらくずっとなんですが、土地の売出し価格で、物件によって大きな差が出てきています。中古一戸建ての場合も一緒で、建物価格を引いた土地の価格。


当社周辺エリアの並木町・玉瀬町・若園町・水尾・大池で具体的に考えてみましょうか。比較しやすくするために土地面積３０坪とします。



最初に（本当に）ザックリいうと現在の相場でしたら土地坪単価＠１００万円くらいの設定ですね。これは前面道路の幅や都市計画区域などによってもちろん変わってきますが、「３０坪の土地なら価格３，０００万円」というのが１つのラインになってきます。

・若園町で道も狭かったら、駅距離も遠くなるし坪単価＠９０万円～９５万円ちゃう
・大池の２丁目だったら（幹線道路沿い以外）、まぁ坪単価＠１００万円かな
・並木町でこの立地なら＠１１０万円くらいまでしても理解できる
・水尾でも１丁目か２丁目か、などで結構変わってくる

こんな感じで多少は幅が出てくるし、購入を検討されている方もこのあたりの差は感覚として判断できている事も多く見受けられます。



そんな中で、最近の売出し物件をみていると坪単価＠１２０万円とか、なんじゃ？って物件だと＠１４０万円近くの設定で値付けされている時があるんです･･･。
どう考えてもお客様に説明がつかない価格設定。



これは色んな理由が考えられると思います。

①売却相談があって、不動産会社が複数競合している。その中で売主様に選ばれないといけないので、かなり甘めの査定をしてしまっている。

②最近の相場が上がっているので、「かなり強気でも反響ありますよ」って説明をして、かなりどころではない売出し価格になってしまっている。

③相場や条件関係なく、高く売れるでしょっていう売主様もいらっしゃる（すいません）

経験上③のケースはほとんどないですね、数年に１回あるかないか位の感じ。ほとんどが①か②が原因になっています。要は不動産会社側の問題。



こういった不動産会社の査定の裏側は消費者の方は知らないので、ネットで希望エリアの物件を見つけた時に
「なんか高い気もするけど、こんなものかな」
「不動産会社が査定してるから間違ってはないんだろう」
って信用してしまうケースが多いんだと思います。情報元が大手の不動産会社ならなおさら。ぶっちゃけて書くと、大手さんであろうと売出し価格が結構･･･え？（汗）っていう時も多いのでお気をつけくださいね。



結論としては、物件情報を見つけても「この物件は価格面など検討するに値するものかどうか、正直に答えてくれる担当が必要」って事です。

こんな裏側なのに、なんでも良い物件だと思いますよっておかしくない？

今日の内容は建築条件付き土地の建物価格について。

建築条件付き土地でよく参考プランってあるじゃないですか、延床面積３０坪で１，９８０万円（税込み）みたいな。それで、「表示の間取りは参考であり自由に設計可能です。面積の増減は坪あたり６０万円（税別）で計算します」って注意書きも書かれているケースを見た事があると思います。



不動産業界にいてると当たり前の様に説明する営業マンが多いですけど、住宅業界出身からするとものすごく違和感があるんですね。どの物件も大体坪あたり６０万円で計算されているんです･･･（これは地域によって差があります。茨木市でも多少の差はあります）。

絶対にどの物件も同じ仕様な訳ないのに（汗）

基礎の配筋は？断熱材は？その厚みは？設備は一緒なん？もう色々と差があるはずなのに、坪６０万円。



これだけでもおかしいのですが、さらに延床面積が変わっても坪単価が一律っていうのは間違っています。本来は３０坪の建物と４０坪の建物では坪単価が変化しないとおかしいんですね。４０坪の建物の方が坪単価が低くなるのが常識です。

理由は、面積が大きいほど坪単価が低くなる空間が大きくなるから。逆にいうと２５坪の建物なら坪単価が上がるという計算になります。



まぁ実際に建築する会社に「坪●●万円」で発注かけるから一律になってしまうのでしょうが、お客さんにとって大きな買い物なのにかなりドンブリ勘定になっているのが現実。



一例として、お客さんが「そんなに大きな家は必要ないんです。延床面積２３坪くらいでＯＫなんです。」って言ったら、不動産会社は「坪６０万円になるのは延床面積２８坪以上で、それ以下だと上がるんです」って答えるかと思います。
コレ、逆を考えるとお客さんの要望で延床面積４５坪になったとしても、当たり前のように坪単価６０万円で計算してくる会社が多いんですよね。



仕組みで言うなら、坪単価は安くならないとおかしい･･･。建築会社と仕切り価格を決めているなら事情を打合せして、下げてもらう過程が必要になってきます。面積が大きくなって建物利益が増える不動産会社と本来より坪単価が安く建てられる建築会社がかなり得をするという構図になります。



住宅ってお客さんがそうそう経験する事がないので知識が少ないのをいい事に、かなりおかしな事を当たり前のように行っている状況もあります。これを防ぐには、知識を付けるか、もしくは教えてくれる人を見つけるしか、今のところ方法はないのかもしれないなぁ。

マンションの修繕積立金ってやはり考えれば考えるほどおかしな部分が多い。



一番シックリこないのは【新築分譲時の修繕積立金の設定】、めちゃくちゃ安いじゃないですか（汗）。安めに金額設定して、月々の支払い額を低くして、買いやすくしようっていうのはもう止めて欲しいんだけどなぁ。



契約時に「長期修繕計画」という書類も渡されますが、当たり前のように●●年後にはこれだけ積立金が足りなくなります。ですので●●●●円UPしましょうって書かれていますが、おかしくないですか。

じゃあ最初からやっとけよと

お客さん（世間）が「修繕積手金は将来値上げしていくものだ」という認識が浸透しているのを利用して、こんな分譲になっているだけです。


逆に、他のマンションが月々4,800円とかで売り出しているのに、「ウチのマンションは月々15,000円です」って売り出している方が100倍信用できますね。



新築マンションの事業主のグループ会社（子会社）が管理も委託されてやっているマンションも結構多いですが、ホントやりたい放題って感じになっています。大規模修繕工事の見積りを管理会社がとって、修繕積立金が足りないって･････。自分とこの会社が設定したんやん（汗）。



せめて「こんな金額設定で分譲してすいません。でも●●●●万円足りなくなるんです。工事費用はできるだけチェックして無駄のないようにしますんで」くらいのスタンスで提案してきてほしいもんです。
まっ工事費用も息のかかった建設会社ですのでいくらもらってんのか知りませんけどね･･･。

以前から続けています、ホームページの物件ページ内下に掲載している【備考欄】。価格変更の経緯やハザードマップなど他社ではほとんど掲載していない内容も書いていますが、一番好評なのは私のコメント。

主に、価格的な事（相場からみてどうなのか？）や物件内容で気を付ける事を書いております。



今年も2021年から引き続き高めの相場を維持しておりますが、一番ダメなのは「相場上昇と言われて、本来の相場価格帯より高く買ってしまう事」。


１９８０年代のバブルと違うところは、なんでもかんでも上がっているのではなく、２極化・３極化している事だと思います。交通利便性・学校区・地形などで需要エリアは分かれてきますが、それだけではなく「なんか･･･高い気がするんやけど」みたいな感覚的な差ってあるんですよね。

地元の人はなんとなく分かるかもしれませんが、そうでないと中々感覚がつかみにくいかと思います。



実際にお会いして打合せする時は過去の成約資料やお客さん全体の動きなどをお見せしてご説明するのですが、ホームページ上では全部を書く訳にもいかず･･･感覚的な表現説明でコメントしております。

本来の不動産仲介はこうでなくっっちゃいけない。そう思って、できるだけ書いています。



★★★広告不可の物件は会員登録頂いた方のみ閲覧できる様になっております。営業目的ではありませんので、ご安心ください。

逆に言うと会員しか見る事ができない物件ページですので（要は通常は閉じたページ）、私のコメントが率直に・ぶっちゃけた内容で書かれています。

ご相談頂くお客様はほとんどが会員様。ぜひご登録して、物件探しに役立ててください。

今日は暖かいと思いきや、風がかなり強くなってきました･･･冷えた年末になりそうですね。



来年の不動産市場で１つ気になっている事は、建物価格。建築資材や設備機器が高騰しているという話をよく耳にしますので、これらがどう影響してくるのか？新築一戸建てや建築条件付き土地で売りに出される物件の価格設定に注目です。



今までの不動産会社が設定する建物価格についてご説明すると、建物の坪単価を＠６０万円としている会社が多いんですね（５５万円～６０万円）。税抜き表示が多いので税込みだと６６万円、建物の延床面積が３０坪だとすると１,９８０万円になります。



突っ込んだ説明をすると、不動産会社が実際に建てる訳ではなく、建築会社に外注する訳ですが（いわゆる下請け）その発注する建物坪単価が＠４５万円前後だとすると、坪当り＠１５万円の利益を取っている計算です。

その建物発注価格が上がると、仮に坪５万円上がれば、お客様に提示する価格も坪６５万円（税込み７１.５万円）になるのだろうか？そこに注目しています。

まぁ努力でUP分を吸収する不動産会社は少ないと思うので、お客様に転嫁されると思いますが･････。



原価が上がっているので高くなるのは仕方ないと思うんです。でも単純に上がったじゃなくて、その分は打合せのクオリティーを上げるだとか、土地の仕入れ価格を頑張るだとか努力（お客様にとったら納得感）が伝わってこないと価値が減ると考えています。来年はよりシビアに判断していきましょう。



世の中、「土地を買って家建てたら売れる」っていう感じでものすごく軽く考えている不動産会社があまりにも多いので、お客様がどんな思いで家を探しているのか・建てようとしているのかを理解させないとね。

物件を探す時の価格チェックの注意点をご説明。



物件が少ない状況の中、「価格を気にしすぎるとなかなか買えない」って声もあります。それは正解だとは思いますが、だからといって何でもOKという訳ではない。

相場っていうのはピンポイントではなく、ある程度の幅があります。例えば、３，０００万円～３，２００万円みたいな感じで、多少の坪単価の高低はあるけど「まぁこれなら相場内でしょう」って感覚。

この相場内を超えるような買い方はやめておきましょうって話です。これから周辺で色んな物件が出てくるかもしれませんし、もしかしたら安い物件も出てくるかもしれない。
でも、納得感がある購入が出来たからいーやんって思える様に確認をしておきましょうってお客様にはお伝えするようにしています。



さらに言うと、相場内であったとしても【需要のあるエリアと需要が普通もしくは低いエリアでは、相場内価格の位置付けも変わってきます】。図で書くとこんな感じ↓



このご時世、中心相場価格より安いって物件はそんなり多くはありませんが、需要が普通・低いエリアなら、いくら相場内だとしても高い方に振ってしまうのはちょっと勿体ない気もしますね。
このあたりのバランスをキチンと教えてくれるのが良い営業マンです。



売主様にとっても需要な部分で、あまり高く売ってしまうとその後の流れが良くないって事も多々あります。なんなんでしょうね、これって。やっぱり流れというか雰囲気というか、思いがつながっているんだと思います。

相場の中で出来るだけ高く売るんだけれども、常識の範囲っていうのが正解なんでしょう。長い目で見ると、そっちの方が売主様も良い事が起こる経験をしてきました。



話は戻って、購入する時は売り出されている物件をこの図に当てはめる事が大切なってきます。

・過去の成約事例、周辺の事例を説明してくれる（根拠）
・現在の相場幅をキチンと説明してくれる
・物件がその位置にあるかも説明してくれる
・場所の需要（市場）・相場内での位置づけをしてくれる

これらを必ず行っていくべき。

お客さんが行うのは難しいし確信も持ちにくいと思いますので、キチンと根拠を持って提案してくる営業マンを探しましょう。そしてお客さんの中で整理する時間をいい具合で待ってくれるという事も良い営業マンの条件に入ってきます。

今日の朝に、レインズっていう不動産会社間の物件情報システムをチェックしていたら、マンションの新規情報が出ていました（茨木市ではないですが）。リフォーム済みの物件。


「なんか見覚えあるなぁ」って見てたら、先々月くらいに売り出されていた物件と同じ住戸。不動産会社が買い取って、リフォームする予定で再度売り出されるって事ですね。


先々月の段階では一般の方が売主だった状態で、価格は２，４００万円台でした。それが不動産会社に買い取られ、表面上のリフォーム（たぶん４００万円くらいの工事費用）がなされ、いくらで今回売りに出てると思います。


３，６００万円台･････


リフォーム費用を抜いても、８００万円ほど利益として販売価格が上がっている訳です。


完全に普通に買おうとしているお客さんの購入（選択）を阻害しているとしか思えない。

こういった物件でも見学すると「おススメですよ」って説明されるのがこの不動産業界。難しいとは思いますが、気を付けましょう。本当の事を言ってくれる担当（営業マン）を探す事が重要です。

お客さんにたまに聞かれる事で「不動産業してて、裏話というか、気をつけた方がいい事ってあります？」という話。業界内部にいてないと感覚的に分かりにくい部分もありますが、いくつかご紹介。

①スーモなどのポータルサイトに多くの物件を掲載している不動産会社に気をつけて

コレは不動産業界で働いていると実感しますが、掲載可能な物件は取り敢えず掲載して反響を取ろうとする営業会社の要素が高い。お客さんに合うかどうか関係なく、物件内容も二の次にして営業してくるでしょう。


②売却一括査定サイト（大手不動産会社のサイトも含む）は判断がブレるだけ。そして物件情報を囲い込まれる。

不動産会社って売却の依頼を頂く事もメインの仕事。「売却を依頼されたい」んですね。

そうしたら高い査定価格を出して、まずは依頼してもらえる様にするのは明白・・・。売却じゃなくて、査定合戦になります。まぁ売却を依頼するんじゃなくて、参考にする位でいいサイトだと思います。参考にしてから、信用できる会社に個別で相談するのが良いかなと。

③（個人的な考えですが）建築条件付き土地にお得な物件はない。

不動産会社が売主になっているので、そりゃ利益出ないといけませんから。さらに建物にも利益が乗っている。

分かりやすくストレートに書くと、一般の人が土地を売ろうとしていて、買った人に建物指定も強要されたらどう思います？数百万円の利益を乗せられて。「なんでやねん！そんな土地いらんわっ」って感じるでしょ。不動産会社が同じ事やってるんですけどね…。

不動産業界の慣例だからスルーされてる（一般的な事だと思われてる）んですね。

建築条件付き土地を検討する場合は、土地・建物ともに相場とバランスが取れているのか？をキッチリと納得できる説明をしてくれる担当を見つけるのが正解になります。

結構長くなってしまった（汗）。他にも色々とあるので思い付いたら書いていきますね。