「不動産の事」の記事一覧（204件）
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2018/11/09 17:39
すいません、ちょっと愚痴になります。
私たち不動産会社って
お客さんからご売却を依頼されると
マンションの場合は管理会社に連絡します。
なにかといいますと
【重要事項に係る調査報告書】ってのを
まずは取得・確認したいから。
管理費・修繕積立金はもちろん
マンション全体でいくら修繕費があるのか
また滞納とかがどれくらいあるのか
今までのマンション全体の修繕記録や
管理規約による取り決めの確認など
取引において特に買主さんに
ご説明しないといけない項目が書かれてます。
で、マンションの管理会社に依頼しました。
と同時に電話で聞いたんです。
『先に管理費・修繕費等だけ確認できますか』
そしたら『できません』
・・・・・・OK、OK。ちょっと予想してた。
口頭でもし間違えたらアカンもんね。
ちょっとねばったんですが
無理そうなんで
『じゃあ調査報告書はいつできますか？』
って聞いてみたんです。そしたら
『土・日をはさむので火曜です』
いや時間かかりすぎじゃない。
大事な内容が書かれている書類とはいえ
たぶんパソコンに入ってる情報やん？
依頼うけて書類作成にとりかかったら
たぶん数十分もかからんと思う。
昼イチに依頼して、火曜はないかと･･･。
ちなみにその依頼に8,000円以上
管理会社に振り込んでます。
（管理会社の中ではかなり高め）
なんかね、管理会社のお客さんは
マンションの住民さんかもしれんけど
お金発生してるんだから
スピード感というか、なんていうか
･････もうスッキリしたんで大丈夫です。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2018/11/01 17:35
以前にアメブロの方で書きましたが
最近このホームページ内ブログも始めて
アメブロの方がラフな感じの記事が
多くなってきました・・・
それが良いかダメなのか分からないですが
こっちのブログでも再度書いておきたいと。
そうです
【一戸建てとマンション】について
結論から言いますと好みです。
「おいっ」と言われそうですが
こればかりは好みだと思っています。
もちろんお客さんにとってどっちがいいか？
打合せは行うようにしていますが
色々と話をした結果、結論は・・・
お客さんが出すしかない。そう思います。
でも、月々の支払いもからめて
比較をしていく事も重要。
という事で
一戸建てＶＳマンション・支払い比較
まずはマンションからいきます。
マンションの場合は３つかかる固定費
みなさんご存知だと思います。
【管理費・修繕積立金・駐車場代】
修繕積立金については
一戸建てでも必要ですので省きますね。
（マンションで月々１万円修繕費を払うと
年間で１２万円。２０年で２４０万円。
一戸建てではこれ程は必要ないかも
しれませんが、ここではイコールで）
って事は、管理費と駐車場代の２つ。
これマンションの戸数や築年数により
結構変わってくるのですが
平均という事で
管理費 ・・・ 月１０，０００円
駐車場代 ・・・ 月１２，０００円
合計で月２２，０００円必要になってきます。
そして、物件価格を２，５００万円とすると
住宅ローンの支払い額は月６６，２８６円
（金利０．６２５％、期間３５年で計算）
という事は合計で月々８８，２８６円。
＊注意：実際マンションの場合は
修繕積立金はプラスかかりますよ。
さて、ここから一戸建ての計算へ
一戸建てでは、管理費等は必要なし。
修繕費もイコールで省いてますので
先程の月々８８，２８６円は
丸々住宅ローンの支払い額。
逆算して計算してみますと
月々８８，０００円程払ってるという事は
３，３３０万円の住宅ローンを組んでいる
のと一緒という事になります。
２，５００万円のマンション買うのと
３，３３０万円の一戸建てを買うのとで
一緒になるという計算ですね。
＊注意：実際マンションの場合は
修繕積立金はプラスかかりますよ。
その差、約８００万円ほど。
２，５００万円のマンションというのは
リフォーム込みですね。
２，１５０万円の物件価格で
リフォーム３５０万円みたいな感じ。
長々と書いてきましたが
お客さんの要望と予算を考えながら
２，０００～２，５００万円のマンションは
どんな物件があるのか？
もしくはこれから出てくる可能性があるか？
一戸建てで３，３００万円前後なら
どんな物件が出てきそうなのか？
ここを打合せしていきます。
大変かもしれません。
物件出てくるの？ってなるかもしれません。
でも一度やっておいた方が
いいと思うんです。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2018/10/23 10:41
建築条件付き土地について。
ちょっとヘビーな内容ですので
先に結論を書きます。
建築条件付き土地で提案されるのは
普通の間取りが多い。
補足しますと、普通がダメなんじゃなくて
お客さんの要望を聞いて
一から考えてるのではなく
先に作成していた決まったパターンの
間取りを出されたり
少し変えただけの間取りが多いかな。
通常は自由設計なら
お客さんの要望があり、イメージもして
「なぜこの間取りになったのか」
という根拠が大事になってきます。
＊お客さんの要望と照らし合わせた
根拠という意味です。
本来なら１邸１邸違って
当たり前なんですよ。
建築条件付き土地の場合は
それが感じられない。
なので同じような家が多いでしょ。
せっかくの家造りなんですから
もっと提案してもらいましょう。
具体的に指摘できなくてもいいんです。
そんな気を使わなくてもOK。
「なんかシックリ来てないんです。」
「他のパターンもいくつか出来ます？」
こんな漠然とした要望でも
投げかけるべき。
私だったら、逆に嬉しいなぁ。
打ち合わせが深くなって
正解に近づいていける感じがします。
そうやって計画を進めていく内に
お互い真剣に間取りを考えてますから
先にお伝えした【根拠】が出てくるんです。
・なぜこの間取りになったのか？
・このパターンの間取りが一番良いかな
この思いが感覚として分かってきたら
間取りについては
ある程度納得感が出てきた証拠かと
私はそう考えていますね。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2018/10/16 21:20
少し前にアメブロの方で
書いた気もしますが
ホームページにも書いとかないと。
消費税が来年に上がる予定です。
８％から１０％へ。
先日テレビでも特集をしていて
なにげなく見ていると
ものすごく勘違いをしている様な･･･
新築も中古も全部消費税UPで
価格が上がるみたいなコメント。
せめてこのブログを見て頂いている
お客さんには知っておいてほしい。
何点かポイントがありますが
①売主さんが一般の方の場合
消費税はかかりません。
コレご存知じゃない方も多い。
一般の方が売主の時は
事業として売却してる訳じゃないので
消費税がかかりません。
売主が不動産会社・建築会社の場合は
商売でやってるのでかかります。
新築マンション・新築一戸建てや
リフォーム済みの住宅でも多い。
②土地には消費税がかかりません。
建物部分だけにかかります。
例えば、新築一戸建て・4,000万円なら
土地2,500万円・建物1,500万円と
内訳が表示されて
1,500万円の建物分にかけられています。
マンションも一緒。
なので、私がやっている仲介という分野では
消費税がかかる・かからない？
売主さんが一般の人・業者？
この確認が必要になってきます。
厳密に言うと
仲介手数料や登記費用の消費税も
％が変わりますので
UPにはなってきますが
高い買い物。駆け込みで簡単に決める
っていう事はなしにしましょう。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2018/10/15 09:56
数年前に比べて
物件を買い取って
リフォームして
再度販売する
っていう不動産会社が
結構増えてる気がします。
仲介しかやってなかった
大手の不動産会社も
買取りを始めてる。
これ見方はいくつかありますが
一番大きいのは
利益額が大きいからでしょ。
買い取って、普通にリフォームして
数百万の利益が出る。
他には、仲介の
件数が少なくなった事。
古い物件を案内して
リフォームやリノベを
一緒に提案できる
知識がない事。
こんな感じだと思います。
こういった買取り・再販売は
これから増えてきそうですが
ありきたりなリフォーム済みの
物件が増えてしまって
面白くないでしょうね。
『こんな家に住みたい』
『色々とこだわりたい』
そんなお客さんも多いし
2極化するんじゃないかなぁ。
私としたら
【こだわりの家探し】
こっち側に向かいたいですね。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2018/10/14 11:04
南中学校学校区で
一戸建てを探してます。
東中学校エリアで探してる。
できれば大池小学校で。
そんなご要望の
お客さんが多い。
事務所がそのエリアだから
そりゃそうなんですよね。
先に書いておきますと
物件は少ないエリアです。
ただ時間はいくらか
必要になるケースはありますが
見つかりますよ。
中古をリノベーションする
という方向性かもしれない。
私が目指しているのは
納得感を味わって頂きたい。
このエリアで探してる方は
こだわりも高めですよね（笑）
その期待に応えるために
色々なケースを想像して
イメージしています。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2018/10/08 10:49
お客さんにご案内しようとしてた物件。
見学当日に直前の物件最終確認をしたら
３件が契約予定（また商談）に
なっていました。
どこまでの話か？という判断は必要だが
売れやすい価格帯でもあり
タイミングの問題でもあります。
スピード感出せば良かった・・・
って反省するんですが
かといって、お客さんの予定
また気持ちの部分もあるので
どれが正解かは分からない。
でも【流れ】がよくないのは
間違いないと思ってます。
お客さんは気づきにくいんですが
物件探しって大きな流れの中で
やっていく行動なんです。
他のお客さん・他の不動産営業
それぞれが動いているわけでして
その流れの中で
最良の物件を絞り込んでいきます。
流れが悪いとなんかうまくかない（汗）
こういう時は
・計画を再度見つめ直す
・気分変える意味で、何でも見学してみる
気持ちをリセットする作業が
必要なんじゃないかと感じます。
まぁ こういった壁を乗り越えると
期待の物件に巡り合ったりするし（笑）
お客さんにとっても私にとっても
必要な過程かもしれません。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2018/10/06 19:46
解体費用について。
お客さんにもよく聞かれます。
で、多くのお客さんが
ちょっと高めに考えてられる。
木造の2階建てで
延べ床面積30坪位の
家を解体すると
「200万円くらいするんでしょ」
って聞かれる時もあります。
建物以外にも外構や庭木
残土処理とかもありますから
それ位するイメージあるのかな？
現実に解体業者に見積りとると
大体100万円〜120万円が
多いですかね。
ここ数年は若干上がり気味で
こんな感じの価格です。
古家付きの土地を購入する場合は
木造で普通の大きさの家なら
「120万円くらいみてて下さい」
いつもそう伝えてます。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2018/10/02 11:32
土地を見たときに
どこをチェックされますか？
【見た雰囲気】
OKです！最終的にはそこが大事。
でも、不動産的な目での
いくつかのチェックポイントを
書こうかと思います。
（法律的な事は除きます）
①道路との高低差
玄関への階段の段数や外構費用の差
②水道や汚水枡・ガスの引き込み
これも建築時の費用がかわります。
水道は引き込み管の太さもチェック。
メーターを開ければ、書いてあります。
③隣地との境界
これが一番大事ですね。
境界プレートや鋲が存在するか。
なければ、境界の状況を確認。
④隣地境界のブロック
どちら側にたってるか？また高さは？
ブロックの控え壁の有無
⑤前面道路の幅
道路の側溝の状態もチェックします。
⑥お隣さんの雰囲気
これは分かりにくいところですが
チェックしておいて損はない。
ザクッとですが、こんな感じでしょうか。
５分もかかりません。
あとは、相場からみて価格はどうか。
建ぺい率や容積率
高さ制限などの建築基準法。
土地の間口・・・広ければOKですが
狭めだと、可能プランに影響します。
建物は大体９１ｃｍ単位で設計。
やっぱ書き始めると
いっぱい出てきますね。
信頼できる不動産担当と
確認しながら見るのが一番ですね。
でも、最初に書いた
【見た雰囲気】
これが大事です。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2018/09/14 08:06
自社ホームページにもブログ作ったら
これも初めに書いておかねばならない
物件情報を止める話。
【情報の囲い込み】とも言います。
簡単に説明しますと
私ら不動産会社は売主さんから売却依頼があれば
その不動産を自社で販売活動をしていきますが
同時にレインズと呼ばれる不動産会社間の
情報共有システムに登録をして
他の不動産会社と共同で売りましょうという
決まりになっています。
（これは法律の話で、基本しなければならない）
でも レインズに物件の登録しなかったり
登録しても、その会社に物件の確認の電話をしたら
「商談中です」とか言って
他の会社に紹介しない様にするのが
【情報の囲い込み】です。
理由は 仲介手数料。
通常、仲介手数料は売主さん・買主さんの
両方から頂ける事になっています。
それは自社で買主さんも契約すれば・・・。
レインズに登録して、買主さんが
他社のお客さんだったら
売却を依頼された会社は
売主さんからだけ、仲介手数料を頂く。
どうですか？分かられますでしょうか。
売主さん・買主さん両方から
仲介手数料を頂くために
他社には物件を紹介しない訳なんです。
コレ、大手の不動産会社もやってます。
てか大手の不動産会社の方が多い（汗）
たまに「売れればいいやん」って
判断される売主さんも
いらっしゃる様ですが
もっと問題の根底を考えると
【売れるでしょうが、もっと良い条件で
売れたかもしれないんですよ】
ここなんですよね。
じゃ、売主としての対応策は？というと
なかなか難しいのが現状・・・。
依頼した不動産会社が
電話で「商談中」とか言ってるのかどうか
なんてチェックできませんから。
一番簡単に確認できるのは
物件情報の更新をキチンとしてる
他の不動産会社のホームページを
色々見てみる事ですね。
そこで自分の不動産が
【会員情報】とかで掲載されてたら
広告不可になっている可能性が大。
大手だからって信用しちゃダメですよ。
