茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

【ストック住宅】って聞かれた事ありますか？
広くは中古住宅という意味合いで言われています。


日本社会がストック維持の段階に入っているのは間違いなくて、道路や水道管など高度成長期に出来たインフラをこれからどう維持していくんだ？という問題が顕著になっています。私も車で入っていて、「将来人口が減って税収入も少なくなったら、この高架道路は大丈夫なんかな」って思いますもん。


住宅も一緒で、中古住宅への意識というのはこれからもっと変化していくはず。

建替えや土地を購入して好きな家を建てるという需要はありですが、建売や建築条件付きという販売手法はこれから減っていくと考えられています。



私も不動産仲介していて、一番気合いが入るのが中古住宅。
一戸建て・マンションとも現在の状況を確認して、（物件により程度の差はあるけど）リフォームまたはリノベーションをして住むという選択ですね。



まだまだ中古に対して不安をお持ちの方が多いんです。

我々不動産会社がもっと対応していかないといけません。間に入る不動産会社がプロに徹して、安心を担保しているという認識を持ってもらえる様にならないと中古住宅は流通しませんからね。

・現状を確認する知識・技術を深める事
・契約関係書類の明確化
・同時リフォーム提案

最低この３つが標準化しないと安心してもらえません。



「この中古物件を買っても大丈夫なんだろうか？」
不動産会社って、強引に売ろうとする・売ったらおしまい、というイメージがあるでしょ･･･。買った後は、何かあった時の対応や責任所在の確認などで味方になってくれる人がいないのでは？という不安。


これって、キチンとしている不動産会社なら基本的に安心は出来るんです。

・見学時や検討時の不具合確認
・契約書類で責任所在の説明
・契約時に一緒に添付される設備表や告知書で、現状の不具合点の有無や、売主様が今まで住んでいて把握している事の申告

こういった事を事前に確認をして、契約前にしっかりとご説明し、出来るだけ安心（把握）してもらえる様になっております。

ホームインスペクション（建物診断）もかなり身近になっていますので、資格を持った専門家に建物チェックをしてもらうのも良いと思います。



仲介不動産会社というは本来、中古住宅を取り扱いする事がメイン。
あと最後に大事なのは【取引したお客様への責任を引渡し後も持つこと】。これですね。

 

「若いうちに購入した方がいいとは言うけど、将来歳を取ったときに建物が古くなって…また建替しないといけないんじゃないの？」

「それならもう少し年齢重ねてから、購入した方がいいかも」

そういう考え方もあるかと思います。

さて本当にそうなんだろうか？と私も気になったので、詳しく検証していってみます。

まず前提として、茨木市南部エリアでよくありそうな価格設定で計算。
現在30才　家族あり　賃貸に住んでいて、①すぐに中古一戸建てを買うのと、②50才くらいで買う場合で違いを比較。

●賃貸で50才まで住み続ける

家賃＋駐車場10万円とすると、20年で2,400万円の支出

●すぐに築25年の中古一戸建てを購入
リフォームもあったとして、4,000万円の住宅ローンを組む。月々の支払いは10万2,000円。50才になった時には、住宅ローン残債は1,790万円になっている（35年返済・金利は0.425%で計算）。

こっから具体的に検証ですが、月々の支払いはほぼ同じなので、自己資金のたまり具合は一緒とします。両方ともに50才になった時に新築を建てるとすると

●賃貸は土地から購入しないといけないので、4,800万円位は必要になる。

●先に購入していると建替えになるので、元々の住宅ローン残債1,790万円＋建替え費用2,200万円の大体4,000万円のローンになります。

こう考えると、先に購入してた方がいいなぁと感じます。20年間自分の家だし、気兼ねなく自由に住めるしね。固定資産税や諸費用も計算したら多少変わってくるとは思いますが、20年間どう暮らせるかという体験の部分の方が貴重かな。

50才になった時に中古一戸建て購入だったら、それはそれで全然OKだと思います。それだと4,000万円の住宅ローンなので、先に買っていたのとあまり変わらない。

30才の時に新築一戸建てだったら、リフォーム工事の積み重ねだから、建替え程の支出にはならないでしょう。

答えは最終的には感覚の話になってきますが、お客様の悩みとあれば、こういった細かい検証もディスカッションしながらクリアにしていくのもアリですね。

一般的には南向きの土地の方が価値が高いとなっています。
という事は、価格も高いという事。


広い土地だったら、向き関係なく、南側にある程度広い空間を確保できるので日当たりは問題になりませんが、土地が20坪台とか30坪になると気になりますよね。



北側道路の土地をどう考えていくのか？書いてみます。

まず私は住宅設計も行っているので、その立場として言いますと、【北側道路は全然好き】。


じゃあ、最初に気になるのは、土地の間口ですね。
（ホワイトボードの手書きですいません･･･）



ⒶとⒷなら、Ⓐの方が間取りは圧倒的に考えやすい。



では、建物と駐車スペースを案として配置してみると



南側にピッタリと隣地建物が建っているとして、Ⓐの方が、南側に空間（庭）を確保できる可能性が高くなります。南側建物との距離を取れると言ってもいいかな。
間取りの考えやすさ＝1階の明るさを確保できる間取りを考えやすい。



Ⓑ土地でも、2階をリビングの上を吹き抜けにして上の方から光を取り入れる間取りも可能ですが、庭を取るのは難しいケースが多くなります（2階の部屋数確保も難しくなる）。





不動産的には、土地の間口が広いと査定プラスになりがちだけど、いざ間取りを検討していくと悩む事が増えるのが、間口は広いけれど奥行きが少ない土地。


多くの不動産会社って参考プランを用意するだけで、個々のお客様の要望やより良いアドバイスをしてくれないので、間口と奥行きのバランスは土地探しにおいて非常に重要になります。

不動産を取引する時に、必ず出てくる【固定資産税等の清算金】について。

まず固定資産税等とありますが、厳密には固定資産税と都市計画税の事。この２つですが、一般的には固定資産税とひとまとめにして言われています。



物件を購入すると【固定資産税等の日割り清算金】という諸費用が出てきますが、どうやって計算しているの？についてご説明。

まずこの税金について簡単に書くと、その年の1月1日現在の所有者に市から1年間分がまとめて請求されます。＊大体5月前後に郵送で届きます。


例えば今日11月14日に引渡しでも、今年1年分の固定資産税は売主様が支払っている形になるんですね。ですので、11月14日を基準に日割り計算して、その分を売主様に現金で渡すという流れになっています。



詳しく計算していきましょう。

まず年間の固定資産税等はいつからいつまでの期間に対してか？
4月1日～翌年の3月31日までの1年間
＊ちなみに関西と関東では違っていて、関東では1月1日からの1年間というのが慣習になっています。


という事は、引渡し日が11月14日だとすると
売主･･･4月1日～11月13日（引渡し前日）の227日間
買主･･･11月14日～翌年3月31日の138日間


仮に固定資産税等額が10万円としたら
・売主負担額･･･10万円÷365×227日＝62,192円
・買主負担額･･･10万円÷365×138日＝37,808円

引渡し当日に、買主様は売主様に37,808円を支払うという事になります。


売主様にとったら1年間分は支払っているので、現金で清算してもらうという形になりますね。



固定資産税清算のキーワードは

・1月1日時点の所有者に1年間分の請求がくる
・4月1日が計算の起算日
・引渡し日により日割り計算

引渡し日が決まりましたら、諸費用として不動産会社が計算してくれますのでご確認を。

「橋本さんって、新築一戸建てはおススメではないんですか？」
ってたまに聞かれます。
前にも書いたかもしれませんが、自分自身見直す意味で書いてみます。



新築一戸建ても全然ＯＫですよ。

ただ条件があって、建物の性能と価格が合っていると判断できるものが限定。ですので、売出し当初の新築一戸建ては価格の上限を狙うケースが多いので、価格変更を数回行って相場範囲に入ってきた物件になりますね。

そのあたり私が考える判断は、いつも正直にお答えしていますのでお気軽に聞いてください。



あとは新築一戸建てといっても、基礎・断熱・外壁・構造が似ているようで違いがあるんです。よく売りに出ている大手の分譲会社でも違いがあるし、地域の不動産会社が建てている一戸建てや建築条件付き土地の家も違いがあります。

それらを一緒にして「新築ですから！」みたいなノリで言う営業マンが嫌いという事（笑）。

ちゃんと一般的な住宅と比較して、説明しろよ･･･と。



以前当社にご相談頂いたお客様に聞いた話ですが

他社で新築建売を見学しに行ったらその営業マンにかなりその建売の悪口を説明されたと。すぐ近くに自社が販売している建売があったので、そっちに誘導したかったみたい（汗）。
「こんな家と一緒にされたら困ります」みたいな事も言っていたようです。


まぁその会社の建売は私知っているし、建築中現場も見たことがあります。もうね･･･最低限の家。基礎・配筋・外壁仕様・断熱材など、もう建築確認は通るけど位の建て方で、かなり建築費を安く抑えて利益を確保してるんだろうなと思っていました。


そこの営業マンが詳しい性能の比較を説明もする事なく「一緒にされたら困る！」と説明するんだから、ある意味スゴイなぁと（汗）。たぶん自社の建物の仕様も知らんのでしょうけど。



こういった感じで、新築建売は全然肯定派。立地や見学した雰囲気が気似れば、価格が合っているという条件で全然決断されてもいいと思います。



気を付けて欲しいのは、軽い営業マン。販売している家の性能など詳しい事も知らず、一般的な建築との比較も説明できない人も結構多いので、質問してみた方がいいと思います。だって4,000万円の価格なら仲介手数料が約140万円も請求されるんですよ。それなりの説明要求はしても問題なし！てか、新築建売ってそもそもあまり問題の少ない取引ですので、そこまで要求もないか･･･



そう考えると、売主である分譲会社からも仲介手数料を貰えるのだから、お客さんからは仲介手数料はかかりません！っていうのが世の中的にはバランスが良いでしょう。

営業マンが物件を薦めるというのは、ある意味プレゼンテーションと一緒。プレゼンが成功する（お客様が決断する）には、営業マン自身がその物件に納得していないと出来ません。

色んな条件やデータと照らし合わせて納得するから、薦める事が出来るだと思うんです。

・お客様の要望に合ってる事

・イメージというか、雰囲気が合ってる事

・価格が相場範囲におさまっている事

・過去の事例からみて、決断してもOKな事

・物件に特に問題がない事

ザっとですが、上のような項目が必須。

一方その内容が

・早くしないと他で決まっちゃいます

・検討してる人がいるみたいですよ

・こんな感じですよ

・この物件は良いですよ

みたいに、どこにでも当てはまる様な薄〜い言葉なら、それはプレゼンとは言わず、ただの簡単な誰にでも出来る営業。90%はウソですので（汗）、無視してください。

特に「早くしないと決まっちゃいます」というのは、（たまにそういう事もあるけど…）それならスピードばかりお客様に求めるんじゃなくて、物件に対してそれなりのプレゼンを営業マンがしないとね。

検討する時はスピード感が大事とはいえ、プレゼンがないとこれから特に、不動産営業は生き残れないでしょう。

駅から遠い物件、特に一戸建てってどうですか？

＊駅距離って個人差がありますが、なんとなくのイメージで判断してみます。

普段の生活で電車を使わない人でも、資産価値としてはどうか？という意味でよく聞かれます。

駅から離れているなら購入する時も相対的に安く買えるのだから、駅近くでも・離れていても、価値としては一緒っていう判断をする人もいてますが

これから人口が減っていく時代に、駅近よりも価格減少率が大きくなるかもしれないという不安だと思います。私はこの意見の方に賛成、不動産の需要が２極化してきて、価格減少率は高くなると考えます。

これも今までの経済や意識の流れがこのまま続いていく前提の話。

人口が減るって事は税収も減るので、行政としてはインフラ整備を集中させたいから（予算を集中して使わないといけない状態だから）やはり駅を中心に街を形成するようになっていくという未来。



でも逆に、もしかしたら将来の人々の意識が変化する可能性もある。

・広い土地で、ゆったり暮らす事がステイタスになるかもしれない
・自動運転が普及して、色んな場所にアクセスがしやすくなる
・そもそも駅が中心という概念がなくなる

こうなる可能性もなくはない･･･。



可能性の話ですので、答えなんかは言えない訳ですが･･･
【今購入する時に高く買わない事】が大原則。


昔のバブルじゃないんだから、どこもかしこも「上がってるからこんな感じですよ」っていうのはおかしい。最近の茨木市では駅から徒歩20分で、道も広くなく、街並みでもないのに、土地坪単価120万円とかってどう考えてもおかしい値付け。

こういう物件を買ってはいけない。

駅から遠くても、買い物施設や病院など近くにあるってなるとそのエリアで街が形成されているので、その場合はまだ良いと思う。



何度も書きますが、購入する時に高く買わない事。相場はもちろん、その場所のポテンシャルや雰囲気などを確認して、不動産担当と色々とディスカッションするのが納得感があって良いかと思いますね。

気に入った物件が見つかり申込み書を記入。
じゃあ申込みしてから売買契約まで一般的にどれ位の期間があるの？って話です。

期間は大体1週間〜2週間。

土日に申込みしたら早くて翌週の週末、遅くても2週間後の週末に契約って感じになります。その間に、価格交渉があったらそのやり取りをしたり、買主さんは住宅ローンの事前審査をしておきます。

「結構早いんですね」って感じる人も多いかもしれませんが、売主様の立場としては申込みが入って話がまとまると、他の見学希望の方はお断りする形になります。
見学して頂くのは構わないのですが、「申込みが入っていて、話がまとまっている（まとまりそう）」となると見学されない方がほとんどですので実質は物件を止めている状態。

もし申込み〜契約まで1ヶ月とかあって契約前になんらかの理由で申込みキャンセルになったら、売主様のリスクは結構ハンパない…

もし「契約は1ヶ月後でお願いします」と言われたら、「ではその前に申込みを再度出して頂けますか。それまでは売出しは継続しています」というのが、正しい不動産担当の判断。

でも申込みされたのなら良い話ですので、期間は関係なく早めに進めた方がいいと思いますね。

たまに軽い申込みをもらって、後で平気でキャンセルしてくる営業マンもいてますが…「申込み条件がまとまったら契約なんだ」という考えで納得して申込み書を書く事が大事です。

ニュース記事で【ダイキンが国内回帰を検討、海外で生産しているエアコンなどを国内生産にする事を検討】って出ていました。円安が原因でしょうけど、細かな内容ではなく、大きく見ればこれが流れなんだろうなって感じています。



結局は、地域という、より狭い範囲（単位）に絞られてくるんじゃないかと。

少子高齢化した日本の流れなのか、世界の流れなのかは分かりませんが、多くの業種はこの流れになってくる予感なんです。



最近は、個人でお店を開きたいという相談が増えてまして、店舗・事務所の空き物件を探す機会も多い。茨木市でも、個人経営の飲食店がここ数年増えてきて、街を歩いていても結構新店の発見があります。前に本町の商店街を歩いてたら、「こんな店出てきてるやん」って楽しかったですね。



不動産仲介業って完全に地場産業で、地域に根付かないといけない業種。

これから世の中が地域という狭い単位に絞られてくるなら、【住】という部分が精神的にもっと重要になってくるんじゃないかと期待しています。
持ち家か賃貸か？みたいな事ではなくて、日々の暮らしの中で家をどう捉えていくかという部分。


当社としては、範囲（グループ）が狭くなっていく中で

・引渡しをさせて頂いたお客様との関係
・事務所周辺の人たちとの関係
・相談頂いているお客様との意思疎通

をより強化してしっかりと根付いていきたいと考えています。

建物価格のバランスの話をもう1回書いてみます。


「どんな家がいいのかまだ分からないから、とりあえず住宅展示場に行ってみよう」ってなり、（建てたいメーカーがあるなら全然OKだけど）ハウスメーカーに相談すると土地に割り当てられる予算はかなり減ります。

予算5,000万円で新築建てたいって方だと、35坪前後の家なら建物予算で3,000万円前後～3,500万円は必要になってくる。そうすると土地予算は1,500万円～2,000万円。

経験上、ご要望に合うその予算の土地ってない事が多いですね。
駅から離てもいい！や面積が小さくても良い！なら可能性はあるんですけど、立地・広さなどのバランスでなかなか見つからないって苦戦します。


セキスイ時代の先輩が建築家集団の会社に転職してて、偶然会ったときに「土地と建物の予算配分は半々位にしましょうと最初にお客様に提案する」って言ってました。

立場変わればですが…不動産会社はある程度土地予算が欲しいし、住宅会社はその逆。本当はこれらをうまくまとめる立場の人間が必要なんです。



ですので順番としては①まずは総予算を決める事。これは何より先に決めないといけません。

次は自問自答してもらう必要があるのですが、②「立地を優先するのか」それとも「建てたい家を優先するのか」、難しいと思いますが、これをイメージしてください。

ここからが立場関係なしにアドバイスできる存在が必要になってくるんです。


「立地を優先する方」･･･エリアと土地相場（面積）を知る。そうすると、逆算で建物の予算配分が決まる。その建物予算でどんな家を建てる事が可能なのか？ハウスメーカー・地元の建築会社・ローコスト系メーカーなどから自分が納得できる選択肢を決めていく作業。


「建てたい家がある方」･･･どちらかというとコチラの方が決めやすい。土地予算が必然的に決まるので、その中でどのエリアが対象になるのかをピックアップしていく作業。



「当たり前やん。みんなやっていて、そこで悩んでるんよ」って思われるかもしれませんが、このバランスを全て知識として把握して、全体を俯瞰で見ることが重要になるんです。

エリアが決まっている人でも、2階建てしかダメか、3階建てもOKなのか？土地に高低差があって、建物以外の外構工事や附帯工事にお金がかかる土地なのか？という事も判断していかないといけません。



不動産会社やハウスメーカーはそれぞれが自分とこの予算を確保したいと考えがちなので、良い方向に誘導してあげるというのが難しいんじゃないかなぁと（ハウスメーカー勤務経験の実感として）。

かといって、〇〇〇カウンターみたいな場所に相談しに行っても、広告掲載している会社やぶっちゃけ都合の良い会社を紹介されるので、おススメ出来ません･･･。

＊余談ですがこのサービスってすごい無責任だなぁって。相談されて建築会社を紹介するんだったら、打合せの経過とかの紹介後の流れも全部把握して、時には打合せに入っていく覚悟はあるんかって思うんですよ。



結論として本来は、土地（情報）知識＋相場把握＋住宅会社の選択＋建築の知識の全体をバランス良く提案できる担当が必要になってきます。頭が痛くなってくるかもしれませんが（汗）、まずは知識を付けてまとめていく作業になります。お気軽にご相談くださいね。

もしかしたら
・建物にそれ程こだわりがなかったので、住宅会社の選択肢が増えた
・中古一戸建てを購入してリノベーションした方が、満足度が上がるやん
ってなるかもしれませんので。