茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

「建築条件付きの土地が販売されていて、そこの仲介不動産会社じゃないと契約できないみたいです」


ご相談頂いているお客様から連絡があり「アイ・ウィズ不動産で取り扱いできますか？」と有難い質問をたまに頂く事があります。調査してみると、他の不動産会社では取り扱えない物件も結構あるんですね。



その場合はどうするのかいいかのか？

検討したいという時点で【立地・予算・雰囲気】などはクリアしてるんでしょう。でも建築条件付きの場合は建物打合せという流れがあるので不安いっぱいになるかと思います。


ここで整理しないといけない事がいくつかあって

①その仲介する不動産営業マンは信頼できるか？ウマが合うか？
②売主である不動産会社の対応は良いのか悪いのか？
③自由設計とか言うけど、どこまで打合せしてもらえるのか？

この①～③に対して④自分自身がどこまで建物にコダワリ（間取り・仕様など）を持っているのか？というのを照らし合わせていく必要があります。


ものすごく簡単に言うと納得できそうか？になるのですが、家作りって経験していないと未来が分からないので難しいかと思います･････。



実際の間取りなどの打合せは売主が業務委託している設計会社がやるケースがほとんどで、売主から「早く間取りを決定しろ！」とか「打合せは3回まで」とか言うプレッシャーを受けているので、突っ込んだ提案がしにくかったりするみたいです。



①②に不安があって、間取りなど建物に少しでもコダワリがあるなら、私ならオススメしないかな（汗）。

その不安を上回るくらい立地などのポテンシャルを感じるんだったら、頑張る覚悟で契約してもいいとは思います。



30年近く住宅関係の仕事をやってきて、特に建物の打合せがある場合は、結局は【人】。担当に不満や不安があったらうまくいかないと思ってもらって間違いはない。


建物にコダワリを持っている派だと自分自身を分析しているなら、残念だと思いますが、止めておいた方がいいかもしれません。

ホームページのコンテンツについての事前告知。


当社では茨木市の南部・中部を中心に物件をご紹介しています。一部北部エリアも入っていますが、ほぼJR総持寺駅から南側の物件をご紹介。

今日現在では300物件ほどになっていますが、以前からの私のジレンマとして【検討ＯＫですよ！】的な物件だけピックアップできないのかという事でした。



不動産ってお客様によってエリアや要望が違うので、ある物件に対して「コレ良い！」という人と「全然アカン！」という人が分かれるんですね･･･。

ですので、「橋本さん、オススメ物件はありますか？」と聞かれるのが一番ツライ（汗）。お客様もそんな厳密な意味で聞いているんではないと理解しつつも、答えにくいんです。


という事で、ホームページでは基本的にほとんどの売出し物件を掲載しつつ、物件ページの備考欄で私のコメントを書いてきた状況です。これをもっと期待に応える形に出来ないかなと。



で考えたのが、【土地・一戸建て・マンションごとにピックアップ物件のバナーを作る事】。トップページのバナーをクリックして頂ければ、私が個人的にピックアップして物件だけが掲載されています。

ピックアップする条件は３つ。


・価格が相場帯からブレていない

・立地やエリアが良い（でも高過ぎる物件だけは排除）

・間取りだったり、外観だったり、特徴があって面白い物件


こんな条件でいこうと考えています。
全物件掲載は続けますが、別でピックアップ物件のコンテンツを作るという感じです。



これで、全物件を見なくても良さげな物件だけはチェックできる様になるはず。

くれぐれも気を付けてもらいたいのは、オススメ物件ではないという事。先程ご説明したように、お客様によって要望が違うので、不特定多数にオススメというのは難しいんです･･･。ですので、相場帯が合っている・特徴があるって感じで、「検討ＯＫです」という物件をピックアップしていこうと考えています。



予定では今週中には整理して、トップページにバナーを貼る予定。また気にしてご覧になってください。

不動産会社による買取について、独り言みたいな感じで結論はないんですけど、聞いてください。


世の中に売りに出ている新築一戸建て・建築条件付き土地・リフォーム済み物件って、不動産会社が買い取って再度販売されている物件です。

わざと業者による買取になるように誘導している不動産仲介会社も多いんですけど、中にはそうではなく、売出した価格からそれ程価格交渉もなく買い取られる場合とか、最近噂でもよく聞くオークション形式の買取とか、要は売主様にとったら【純粋に納得して、買取してもらった】というケースもあるんですね。


最近は売り出される物件が少ないのもあり、買取だけで不動産事業をやっている不動産会社は（買わないと成り立たないので）かなりの高値（一般の相場でという事）でも買うという状況にもなっています。


売主様だけの視点では、キチンと売却活動をしてもらった上で、買取価格が納得の金額だったら問題はないんですね。



でも茨木市の不動産市場全体で考えた場合、もしくは買主様からの視点でみた場合は、そうではなくなる。買い取られて再度売りに出される物件は、不動産会社の利益が数百万円は乗っているので、元々の売主様から購入出来ていたらもっと安く購入できているという訳です。


これは不動産流通の面から見れば、流通を阻害している。



仲介する不動産会社も、買取をはさんだ方が儲かるっていう理由で安易にそっちに流れていきますが、結局は最後は住む人が買わないといけないので買いにくくしている＝自分らで自分の首を絞めている状況を作り出している。


売却する人が納得するのはもちろん、買う人も買いやすいのが本来の不動産流通だと思います。



当社でも売却を依頼されて、不動産会社に買い取ってもらった事は何度もあります。それは、普通に売り出しをして情報をOPENにしてきた結果、買取業者が良い価格を出してきた時だけ。
大きな価格交渉や売主様が納得できそうにない場合は、私の方で判断してお断りしています。


で、しばらくして購入の相談があった時に「あの物件だったら、要望に合っていたんじゃないかな･･･」って残念に思ってしまう事も実際にあるんです。
再販売されていても、利益が乗っているからお客さんの予算に合わないみたいな（汗）


良かれと思って判断したんだけれども、結果本来買えていたはずのお客様が買えなくなっている事態を起こしてしまったんじゃないかという後悔。



売却を依頼されて、故意に情報を囲い込んだり、広告不可にしたりするのは言語道断ですが、結果的にそうなってしまったという事もあり、難しいなぁ･･･と感じますね。

ハウスメーカーの営業マンから「この土地はどうですか？」って質問を受ける事も度々あります。これってお客様の事を考えている良い営業マンなんですね。相場やそのエリアの事を知らないから、実際どうなのかを教えて欲しい＝紹介する土地に責任を持ちたいって事。

ハウスメーカー経験者なのでよく分かるのですが、要望が合いそうとか資金計画が合いそうって理由だけで、土地を紹介する営業が結構多いんです。相場よりかなり高い土地だったとしても･･･。



これってリフォームやリノベーションでも同じ事が言えて、例えば中古マンションを買って好きなリノベーションがしたいってお客様がいたとしたら、「エリア・大きさ・予算」が合いそうってだけでガンガン紹介するリフォーム会社も多いみたいです。その物件が相場よりかなり高いとかはあまり考慮しないんでしょうね（汗）。



まぁ現実問題、これは正解がない部分も正直あるかもしれない（私は反対派です）。

将来売る気はない・資産価値は関係ない・理想のリノベーションをするのが第一
というお客様がいたら、いくら相場よりかなり高くても、購入する事で目的を達成できる事にはなる。でも、それは不動産会社（リフォーム会社）がラクをしてるのも含まれているんじゃないかと。



お客様目線ではなく、会社目線から考えたらどーなんだろうか？

リフォーム会社ならリフォームする事が目的だから、問題はないかな。

じゃあ不動産会社なら？物件を紹介して・リノベーションも一緒に提案する形の不動産会社も多いけれど、物件の仲介もする立場なら【盛り上がりだけで仕事をこなすのはプロじゃない】と考えています。


理想の住まいを造るのが目的でも「高くても全然いいよ」って人はほとんどいない訳で、物件とリノベの両方に対して正解を狙っていかないといけない。



その分難易度は上がりますが、一緒に頑張っていきましょう。

昭和建築のマンション（築４０年以上）のマンションが、リフォームされて２，０００万円台の半ばとかで成約になっている事例をここ１年以上よく見かけます。


不動産会社にとったら好ましくない内容のブログだと思いますけど（汗）、「今はこれ位の価格ですよ。相場です。」っていう担当の説明が合っているのかを検証。



仮に昭和５０年代のマンションで、フル・リフォーム済みの物件が２，２００万円で売られているとします。

こういった物件ってそれほどお金をかけてリフォームされている訳ではないので、リフォーム工事費用としては４００万円くらいのイメージ。まぁ余分をみて４５０万円が工事費用だったとしましょう。
そうすると正味の物件価格は２，２００万円－４５０万円＝１，７５０万円ですね。

これが相場なのかどうかの判断になります。


イッキに結論になっちゃいますが、大体こういったマンションだと相場は１，５００万円前後だったりしますね（もう少し安い時も多い）。

１，５００万円で古い状態の物件を購入して、リフォームをすれば１，９５０万円で完成できるという事（１，５００万円＋４５０万円）。



という事は、２，２００万円でリフォーム済みを買う理由ってなんでしょうか？

「リフォームの打合せなどするのが面倒くさい」完成している方がラクって人もいてるでしょう。

他には「すぐに住みたいから」というのもありえる。購入してからリフォームならプラス２ヵ月くらいは入居が遅くなるので。

大きな理由はこんな感じじゃないかな。


キレイな状態でないとイメージが付かないってケースも多いかと思いますが、それは理由ではないかと。他のリフォーム済みの物件をいくつか参考見学して、「あの古い状態の物件もリフォームしたらこんな感じになるんだ」って確認すればいい話だと思います。



売主である不動産会社にとったら利益である２５０万円（２，２００万円－１９５０万円）だけれども、お客さんにとったらリフォーム工事の手間代・時間代みたいなもの。

ここを納得できるかどうかがポイントですね。

「今はこれ位の価格ですよ」っていうのは不動産会社の立場の説明。物件が少なくて、高値で買取しないと買えない状況で、結果こういう価格になったというだけ。リフォーム済み物件ばかり提案してくる営業マンは要注意です。物件価格が上がるので仲介手数料が増える＆売主からも仲介手数料が貰えるというのが本心でしょうね。



ですので気を付けるべきポイントは

①リフォーム前の状態の相場を知る事

②リフォーム工事費用を知る事

この２つです。この２つをキチンと教えてくれて、判断材料を提供してくれるのが良い担当です。

住宅ニュースで、ハウスメーカー系の会社の決算発表がいくつかありました。
売り上げが伸びているという記事も見受けられます。その内容で２つポイントがあって、

①建物価格が上がっているので、受注棟数は同じ（もしくは減少しても）売上増という事。
②分譲事業が大幅にＵＰしている事。

②に関しては、茨木市で不動産仲介をやっていても実感できます。



去年から私の古巣セキスイハイムから「買えそうな土地ない？」「相場を教えて」っていう相談が増えているし、大手ハウスメーカー各社も土地の仕入れに力を入れています。


まぁハウスメーカー側の本音とすれば【建替えなどの純粋な受注だけじゃ限界があるから、土地を買って建築条件付き(建売）にした方が受注数が伸びる】という事だと思います。

土地販売にすれば、あんまり競合もせず、さらに打合せも短くなるから現場としたら効率がいいでしょう。大手ハウスメーカーでもこんな感じだから、地場の不動産会社はもっと熾烈だったりする･･･。



ますますお客様が普通に土地を購入しにくくなっているのが、ここ数年の流れです。
大手の不動産会社も、売却を依頼があったら、すぐに買取り情報として流すという話も聞きますしね。



こういった状況でお客様に建築条件とかない土地情報（一般の方が売主の土地）をお届けするためには、コツコツとチラシを配布したり、ご紹介活動をしていくしかない。

本当にお客様の方を向いた不動産会社であり続けていきます。

今日の午前中は、京橋のパナソニック・ショールームへ。年末にも行ったので、２週間ぶり。
年末はキッチンの見学で、今日は別のお客様ですが浴室とフローリング・ドアの見学。






浴室は新商品が出ていて（去年の秋口に）、メーカーとしてはそれを推したい感じ。

以前にも書きましたが、特に設備関係は大きく変化する事はありませんけど、細かい部分が少しづつ進化していますね。オプションになるので絶対に欲しいかどうかはまた別の話･･･。



キッチンとか浴室ってこれからどうなっていくんだろう？

グレードが３つあったとして、説明をされると良いグレードは確かに良く感じるんだけれども、だからといって一番安いグレードでも充分だしね（汗）。

お客様も機能面よりもデザインで選んでいる傾向が多いですので、機能面はシンプルに価格を抑えて、デザイン面に全振りした設備が出てきたらそっちに流れるような気がします。

最近だとサンワカンパニーがその販売方法になっているけど、業者さんとかの納品面でやりにくいからなぁ。



３月まではリフォーム現場が３現場あるので、あと何回かはショールーム巡りが続きそうです。

明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。


今日から仕事初め。不動産業界は明日から（もしくは土曜日から）仕事初めの会社が多いのでまだ静かな雰囲気が漂っていますが、朝からお問合せや購入のご相談・そして見学の予約などがあり、大変有難いスタートとなりました。



アメブロの方でも書きましたが、今年は設計力を生かして、新築やリノベーションの提案をもっと増やしていきたいと考えています。なんか土地の売出しとかも増えてきそうな気もしてますので。


今年も信念は変わらず、【お客様の事を第一に、正直にお伝えしていく事】。
年初ですので、意識してフルパワーで対応していきます。

よろしくお願い致します。

今年も今日で最終、本当にお世話になりました。
毎年新しい出会いがあり、1人1人のお客様に出来るだけご満足いただけるよう、意識してきました。
来年はどんな1年になるのかと楽しみにしています。


こればっかりはご縁の話ですが、毎日の積み重ねが良いご縁に結び付くと思いますので、やり残しが無いように心機一転動いていきます。


本年は有難うございました！来年もよろしくお願いいたします。

◆年末年始の休暇◆
12月30日(金)～1月4日(水)

今建築（分譲）中の新築マンション「プラウド茨木双葉町」の資料を見ていて、建物高さについて少し解説。
ちなみに元々は家電量販店のコジマがあった場所です。



資料では、高度地区特例許可により実現した、地上14階建ての高層レジデンスとあります。

なかなか意味合いが分かりにくいと思いますが、このマンションの立地って商業地域・近隣商業地域なんですね。その地域に建てる事が出来る建物の最高高さって決まっていて、茨木市では３１ｍがＭＡＸ（第七種高度）。

３１ｍっていうとまぁ１０階建て前後になるのですが、今回のマンションはそれを超えて１４階建て。

その理由が高度地区特例許可という訳です。その許可条件は

①敷地面積1,000㎡超
②前面道路8ｍ以上
③空地率40％以上確保・・・マンションの周りに何も建っていない空間を広く取る事
④緑化率20％以上確保
⑤壁面後退2m以上・・・境界から建物が2m以上離れている事

という説明になっています。

上記の条件が揃っていて茨木市が許可を出したら、最高高さ31mを超えて建物を建ててもOKという訳です。



茨木市では平成22年に高度地区が新たに施行されて、以前みたいに高い建物が建てられなくなっているんですね。ここ数年の新築マンションを見てもらっても、５階建て～７階建てくらいになっているマンションが多いかと思います。それらは最高高さが１６ｍとか２２ｍに制限されているから。



ですので、１４階建てというのは新築としては特徴になっています。でも平成２２年以前に建てられたマンションだと１４階建てとかは普通にありますので、中古だとそれほど特別感はないですね。



設計もやっていると一戸建てでも、この高さ制限（北側斜線・道路斜線）や天空率っていうのが重要な設計要素になってきますので、結構大事。

簡単に言うと、道路を歩いていて圧迫感のない建物を建てましょう！っていう事でして、良い街並みを形成するためには外せない制限です。