茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

不動産って、立地や物件状況などが基本的に唯一無二なもの。でも、不動産会社の担当と合わないって時もよくあるかと思います。実際お客様の経験談で聞くことも多いんですね。



本当はよくないんだけど、築浅のマンションとか新築一戸建てとかなら物件的なリスクは比較的少ないので、まだ我慢できる。
でも、例えばその物件が「建築条件付き土地」ならどうした方がいいのか？

立地は気に入っている・資金計画も合う。でも建物の間取りや価格・仕様確認など、これから一緒の方向向いて打合せしていかないといけない担当が･･･。



結論から書くと、やめておいた方が良い･･･かと。



建物にどれくらいの要望やこだわりがあるかにもよりますが、土地と同じくらい建物も大事じゃないですか。そこにストレスを抱えて打合せしていくのはかなりのリスクだと思います。

旅行に行こうと計画していて、めちゃくちゃロケーションが良い（他にはない）ホテルがあったとして、１泊１０万円する。でもそこのホテルの対応がめちゃくちゃ悪いんです。さて予約しますか？

例えがちょっと違うか･･････。でも、不動産って立地・予算の占める割合が高くなりがちなんですけど、その後の建物やその打合せの事もかなり重視して判断された方がいいですよ。



物件・予算・担当、すべてがそろって満足できる結果になります。

売却を依頼する時に広告についての確認があります。

一般的には、ネット（ホームページ・ポータルサイトなど）やチラシになりますが、売却を依頼される不動産会社の多くは、他社に対して【広告不可】にしている事が多いんですね･････売主様が知っているのかどうかは別にして。



たまに「広告ＯＫにしたら色んな媒体に出てしまうので、出回っている物件だという認識になっちゃいますよ」っていう営業マンもいる様ですが（要は売れ残り感が出るって事でしょう）、絶対に逆！



ＳＮＳなどでより多くの発信してナンボという時代に、それはないでしょう。

購入検討者の目に多くとまるには、色んな媒体で発信するべきだと考えます。＊広告をして欲しくないっていう売主様が別。



広告不可にしている理由は、レインズには登録して各不動産会社に売出し情報は出すけど、広告は出来るだけさせない。出来るだけ自社で買主様も見つけて、両方から手数料も得たいんだっていう利己主義になります。



投資用物件ならプロ同士の取引も多いので情報を制限する意味も分からんでもないですけど、普通に居住用不動産は商売ではないので、より多くの人に見てもらう確率を上げるのが正解だと思います。

去年から販売されていた新築マンションの多くで、足場が外れ、外観の全貌が見えるようになってきました。



そこで気になる事が１つ、「道路（歩道）ギリギリまで建っているマンションが多くて、圧迫感がある」。圧迫感＝敷地に余裕がないのでマンション全体の重みが感じられない。という事。


それほど大きくない土地にマンションを建てているのが理由の１つで、もう１つは高さ規制もかなり影響していますね。



茨木市では１０年ちょっと前に高度規制が大幅に見直しされまして、あまり高い建物は建てる事ができなくなったんです。住宅地の多くは第２種・第３種高度ですので、以前なら８階建てか可能だったのが、現在はマックスでも５階建てみたいな感じです。



街としたら高い建物がなくなり、空がよく見えるようになって良い反面、その中でギリギリまで建てよう（販売戸数を確保しよう）という設計になり、上記みたいに道路際まで建てるという事になっている･･･。

道路斜線や天空率など細かい計算があるので全てが高さ規制と言わないまでも、多少は影響しているでしょうね。



やっぱ見た目というのもマンション価格に反映されるので（中古で売りに出すときの決まりやすさも）、価値が結構気になります。

急に涼しくなってきて、ご相談や見学が増えてきた感じです。年末モードに入ってきた感じで、【住まい】に対する意識が出てきたというところでしょうか。



で当社への相談って訳ではないのですが、過去に取引させていただいたお客様からメールや電話がここ数日多くて、その内容は「友人が●●市で不動産を購入検討しているみたいで、どこどこの会社の営業マンからこんな事言われた」とか「親が●●市で売却考えていて不動産会社に相談したけど、納得できないみたいで」みたいな、物件や不動産の事ではなく、「こんな営業マンってどうなんすか？」というもの。

この２日で３件のそういった相談があったのですが、全部大手の不動産会社だったので、なかなか業界的には重い話です･･･。



結論から言えば、天狗になっているという状況ですね。勘違いしているといいますか（汗）。
強引に言えばなんとかなる、コッチの方が不動産の立場が上っていう感覚になっているのでしょうね。



昔、本で京セラの稲森さんの言葉が載っていて、【会社として判断するのではなく、人として判断しなさい】と書いてあったと記憶しています。
まさしくコレだと思います。

会社の利益や自分の成績を優先して、お客様の利益を考慮していないから、信頼関係が全く築けていないのが原因。お客様の真意を理解して返答する事を意識するだけで、かなり変わってくるはずなんだけどな。



大手さんの仕事のやり方を見ていると、まぁ難しいかな･････。
引渡ししたお客様にこうやって頼って頂けるのも非常に有難いこと。コツコツと頑張ります。

不動産取引の1コマ

物件見学して、気に入ったら申込み。次は契約となりますが、その時に必要なのは手付金。契約当日に現金で売主様にお支払いケースがほとんどです。

で、この手付金の金額についてご説明。

売買価格の1割までと言われることが多いかと思いますが、そこまで現金を持っていないという方も多いので、このブログではよくあるケースを書いていきますね。

例えば3,000万円の物件だとすると、1割だと300万円の手付金になりますが、そこまでの自己資金が無い場合だと段階的な話になってきます。次は200万円、その次は100万円という感じ。

通常の不動産取引ではこの100万円というのが1つラインになる事が多いかな。100万円用意していたら突っ込まれる事は少ないみたいな感じ。

これより少ないとなると、申込時に売主様側に「手付金が●●万円になりますが、大丈夫でしょうか」って確認しますね。

●●万円だったらOKという規定はないので、これはもう売主様側の判断。

30万円や50万円でもOK、50万円は少ないので70万円くらいは無理ですか？みたいなやり取り。

手付金10万円とかの取引も多いと聞きますが、（厳密には売主・買主ともにOKならいいのだが）不動産取引としたらリスクが生じます…。手付解除という部分でリスクがある。


簡単に説明すると「契約後、●月●日までは買主は手付金（10万円）を放棄する事により、売主は手付金＋同額（20万円）を買主に渡す事により、契約を解除する事ができる」というもの。

設定した日付までなら双方ともに一方的に解除ができるという権利ですので、少ない手付金だと簡単に解除できる可能性が出てきます。

そんな簡単な思いで契約している人は稀だと思うのですが、リスクが高くなるのは間違いない。

買主様としては「めっちゃ欲しい」と思っていても、売主様がやっぱ売らないとかなればどうしようもないし…

売主様としても「やっぱ買うのやめときます」って簡単に言われたら、また売却活動がスタート…もしかしたらこの数日間でもっと条件の良い買主様がいてたかもしれないんですね。

ですのでお互いとしてそれなりの意思表示するために、ある程度の手付金を渡す・受け取るという意味があります。

これについては各不動産会社によって考え方が違うので、申込み前に確認していた方がスムーズだと思います。

＊ちなみに申込み時に申込み金を貰う不動産会社もあるみたいですが、そのお金は売主様に渡している訳でもなく、その不動産会社が預かっているだけのお金。
通常は申込み金なんて必要はありません。

申込みという行為に重みを持たせたい（キャンセルしにくくしたい）っていう不動産会社の思惑です。

朝にネットをチェックしていると、数年前にお引渡ししたお客様が、グーグル検索で表示される当社の評価に5つ星を付けて下さってました。非常に有難いです。

「お引渡ししたお客様に評価を入力してもらおう」って思って、ご案内書みたいなものを作成したのですが、いつも引渡しに集中して（汗）渡すのを忘れてしまっていたので、ご入居者宅を訪問するときはお渡しする様に気を付けます。



話は変わって、売却を依頼すると、その不動産会社が物件資料というものを作成するのですが、たまに間違っている時があるんですね･･･。
これって売主様からしたら、かなり致命傷になるわけでして。


手元にある資料をご紹介してみると

・物件の方位が間違っている

実際は東向きなんだけど、資料では西向きで表示している。私ら地元の不動産会社は「なんかおかしいな？」って気付く可能性は高いんですが、違う市の不動産会社がたまたまお客様がいて現地見学に来てみたら、「東向きなの？」って状況になるでしょ･･･。この時点でマイナス要素が発生するので、売主様にとってもたまったもんじゃない。


・間違いじゃないけど、面積表示で勿体ない事している

マンションの面積表示には【専有面積】と【登記簿面積（内法）】という2種類があります。一般的には専有面積という方が使用されています。専有面積というのが壁の中心からの面積計算。登記簿面積は壁の内側からの面積計算。
ですので、登記簿面積の方が数㎡小さくなるんですね。

これを物件資料には登記簿面積で書いているんです。私らは分かりますが、普通は知らないじゃないですか。印象として勿体ないなぁと。
専有面積が86㎡あるのに83㎡ってなっていたら、80㎡台の前半と後半のイメージも違う。

坪単価で計算すると、5,000万円の物件だと86㎡なら＠192.1万円。83㎡なら＠199.1万円となり、「ちょっと高いんちゃう」って思われてしまう可能性だって出てきます。



こんな感じで、お客様や不動産会社がチェックする物件資料も、印象に左右してくるのでよくチェックしてみましょう。

一括売却査定について、業界人としてお話します。

一括売却査定とは、サイトにご自身の物件情報を入力すると、そのサイトに（エリアごとに）登録している不動産会社が簡易査定を一斉に送ってくるというもの。

SUUMOやHOME4U、イエウールや大手６社の不動産会社が運営しているすまいＶａｌｕｅなどがあります。



まずポイントとして、よくある買取査定とは違うという事をご認識ください。車やバイク・物品などは「買います」という査定ですのでまだ本気度が見えてくるのですが、不動産の査定というのは「買取」ではなく「仲介」。

4,000万円で売れます！って言っても極端な話、責任がないんですね･････。



で、不動産会社としては売却を依頼されるというのが目的ですので、（今まで聞いた話では）かなり甘い査定を送ってくる会社がほとんど。以前に大手の営業マンと話している時に「すまいＶａｌｕｅってどうですか？」って聞いたら、「査定問い合わせはまぁまぁ来るけど･･･しんどいです」って言ってました。大手さん同士で売却を依頼されるために甘い査定をせざるおえないんでしょう。



ここは不動産会社の気持ちも理解はできる（汗）。やっぱり複数の会社から査定が出される訳ですので、負けたくない意識が働いてしまうのは仕方ないでしょう。

「本当は4,000万円だけど、絶対にそれより高い価格を提示する会社がいる･･･4,300万円にしちゃおう」みたいな思いですね。なかには平気で4,500万円とか4,800万円とか出す会社もある様です。

業界では【査定合戦】と呼ばれる事もありますが、もう何の数字が分からなくなります。



ですので、一括査定サイトを利用するのは全然ＯＫ。複数の会社からの査定をみて、なんとなくでも相場というのを読み取るツールにはなると思います。

（売主様にとったら厳しい会社になりますが）正直に査定している会社と高い価格の会社と数百万円の差が出るケースも多いでしょう。そのニュアンスをつかんで下さいね。

そこから、信用できそうな担当を選んだり、個別に問合せして本査定してもらうのがいいかと考えます。



仕方ないんですけど、高い価格を提示してくれる会社に結構行きがち･･･。厳しい言い方になりますが、査定額（チャレンジ価格）と本当に売れる金額とは別だと考えてくださいね。

どうしても「期待も込めて、高めでも売出してみたい」という方は、一度依頼してみるというのもアリだとは思います。本音ではおススメできませんよ、でも気持ちを理解できます。

その場合は依頼する期間を短めにしたらいいかと。売却（媒介）期間というと通常3ヵ月が多いのですが、あくまで目安ですので、「それだけ良い価格を提示してくれるなら、そちらにお願いします。でも依頼する期間は3週間で」って言うとどういう反応が返ってくるか？

お客さんがいますっていうなら3週間あれば案内して申込み入ると思います。注意点は申し込みが入るかどうか、案内だけじゃ不合格。契約にならないなら、「やっぱ良い事ばかり言う担当だったんだな」という事で切り替えましょう。



なかなかシビアな事を書きましたが、特に一括売却査定というのは査定合戦になる事がほとんどですので、あまり期待せず、相場をつかむという程度に。

相場をある程度つかんでから、正直に話でしてくれそうな担当とシビアに打合せしましょう。

ちょっと生々しい話をしましょうか。

【不動産営業マンによって売れる売れないが変わります】

物件の説明とかが原因ではなく、営業マンの対応や性格の話。

物件を売る時は、依頼した不動産会社だけではなく、レインズと呼ばれる不動産会社間の情報共有システムに登録して、他の不動産会社とも情報を共有して広く買主さんを探しましょうっていうのが義務付けられています。

で、その営業マンが他社から見学希望があった時に、ものすごく態度が悪い時もまぁまぁあります…

売却する事に積極的でないばかりか、ちょっとの依頼や質問に対して非常に面倒くさそうにするみたいな。

購入者側であるコチラとしては、なんかやりにくいといいますか、良い物件にも感じなくなってきます。「物件はいいと思いますが、売主さん側の担当がややこしそうですが・・・」と（汗）

信用して売却を依頼している売主様はたまったもんじゃない。

会社名だけで判断するのではなく、査定に来た営業マンの雰囲気を重視した方が成功する確率が上がるのは間違いありませんね。

不動産の買取（不動産会社が買い取ること）について、ちょっと深く書いていこうと思います。

根本として売却をしようとしている方が買取を選択するのは、早く売りたい・誰にも知られたくないから買い取って欲しいなど、理由がある場合ですね。他には、住み替えで売却しないと買えない時に買取保証付きで売りに出す、法律や条件面で売るのがかなり難しいケースかな。

ぶっちゃけ仲介業務をしていても、上記のようなケースに出会う事はそんなに多くはないんですよ。

でも市場には多くの物件が、買い取られて再度販売されています。リフォーム済み（マンション・一戸建てともに）や建築条件付き土地・新築一戸建てですね。

売り出されている総物件の3分の1くらいは再販売物件じゃないだろうかという割合ですが、はたしてそんなに多くの売却検討者さんが「買取でいいから早く売ってほしい」って状態だったのでしょうか･･･？

そんな事はありえなくて、多くは売却を依頼された不動産会社（仲介会社）が買取の方に誘導していった結果でしょう。なぜ買取に誘導するのか？って話は長くなるので別の機会に書いていきます（当ブログやアメブロの過去記事で書いてます）。

先に結論言うと【一般の買主様が一番高く物件を買ってくれます】。

買取ってなると購入する不動産会社は、リフォームをして利益も出さないといけませんので、シビアな購入価格になるのが基本。

でもここ数年は不動産相場も上がっており、売り出される物件が非常に少ない状況になっているので、結構無理して購入する不動産会社も増えてきてますね。「えっ！こんな価格で買い取るの」っていう事例もちょこちょこ見受けられます。

まぁそれでも一般の買主様が購入される価格の方が、売主様にとっては良い価格だというのは間違いないと思います。

最近は不動産オークションというシステムも出てきてまして、仲介会社に売却を依頼するのは一緒だけど、今まで買取業者とのやり取りがブラックボックスになっていたのを入札方式でやりましょうという方式。買取業者としてはたまらん方式でしょうが（笑）、以前よりは納得感はあります。

でも結局は先程書いたように【一般の方が購入するのが一番条件が良い】とは思いますけどね。

オークションなんかで買取業者に価格を競わせたら、売主様はOKだが、今度リフォームして再販売された時にどんでもない価格設定になる可能性が高いので、購入検討者にとったらたまったもんじゃない･･･。

という事は、やっぱり無理があるシステムという事でしょう。

という事で、買取を希望する方以外は、普通に一般の方向けに売却する事だけを考えてOKです。

・古過ぎて売れにくい → 不動産担当の提案・努力不足

・なかなか売れない → 買取価格までいかなくても、その手間まで価格を下げれば売れる

・なかなか売れない → 依頼している不動産会社が情報を止めていませんか？

一度見直してみるのもいいかと思いますよ。

不動産会社だけが閲覧することが可能な【レインズ】ってご存知でしょうか？

不動産会社が売却を依頼されると、このレインズに登録して、すべての不動産会社へ売出し情報を共有して、広く買主様を探していきましょうっていうシステムです。


売主様にとったら、情報が広く行きわたるし、より良い条件のお客様に選んでもらえる良く出来たシステムだと思います。（一部にはレインズに登録しなかったり、登録しても見学させない会社も多く存在していますが・・・）

でもレインズに登録される前にスーモなどポータルサイトに掲載されたりする事も多くて、一番物件情報が早いという訳でもないのが現実（汗）。


じゃああんまり意味ないのかというとそんな事もなくて、一般のお客様がどこを調べても出てこない情報に【成約情報】というのがレインズにあります。登録された物件が成約になったら、いつに・いくらで成約になったのかが閲覧できます。これが一番意味がある情報だと思いますね。


毎日ホームページを更新していますので、定期的に成約確認も行っています。成約になった物件をホームページから削除していく作業ですね。これをしていると、「この物件売れたんやぁ」「この価格で売れたのか」という確認が出来るんです。


この確認の積み重ねが、不動産仲介をしていく上でとても大切。
進行形の相場把握が出来るようになるには、成約情報を知らないといけないんですね。たとえば毎日スーモを見ていたら物件チェックは可能だが、いくらで売れたというのは分からないので、「実際はいくらで売れているの？」という成約相場はつかみにくい･･･。

特に最近はメチャクチャ高い金額が売りに出る物件が多く、余計に難しいかと思います。


・物件が出た時→相場と照らし合わせて判断できる。お客様に実例で説明できる。

・売却相談があった時→相場が分かる。実際の市場の動きがつかめている。

日々お客様と打合せして、生の要望や判断を聞いている＋成約確認の２つで、不動産のアンテナを磨いています。