不動産の事（営業・接客など）の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

ひさしぶりのコッチのブログ更新。どうしてもコチラの内容は辛口っぽくなってしまうのですがお許しください。


当社では売買だけではなくて、賃貸の募集もよくさせて頂いています。そうすると不動産会社から「まだ紹介可能ですか？」って確認の電話が入るんですね。

「大丈夫ですよ」って返事したら、しばらくして申込書がFAXされてくるんですよ･････部屋止め（要は他に紹介しないでくれと）お願いしますって、コメントも添えて･････


まだ見てもないのによく送ってくるなぁ～ってある意味感心してしまう（怒）。案内できる物件はとりあえず申込書をFAXしてるんでしょうね。



もちろんお断りですよ。見学もしていないのにそんな事で部屋止めなんか出来る訳ない。結論から言うとそんな営業（会社）ほど、申込みなんかできないんですけどね。


このブログを見てる事はないでしょうが、そんな迷惑な事はしたらアカンよ。週末に食べに行くかどうか分からんけど、行きそうな店に片っ端から予約して、当日にキャンセルしまっくている行為と一緒ですからね。


非常識な事を相手にしていることに気付きましょう。

やりたくないこと･･･不動産営業かもしれない。不動産は好き・住宅も好き。でも不動産の営業はしたくない。

やりたい事は、好きな住宅が絡んだ中で、物件コンサルタントをする事。自分としては、そんなスタンスでやってきました。

よくね、不動産会社の会社名に「販売」って付いてるじゃないですか。個人的にはその言葉に違和感を覚えてしまうんです。否定ではないですよ…スタンスの話。

販売という物を売る感覚ではなくて、やりたい事は提案の方。そんな発信・提案を続けていきます。

お客様に対する当社の意義とか、たまに考える時があります。



ご紹介やホームページ・ブログから問合せを頂く比率が高いのですが、【圧倒的に相談が多い】。当たり前やんって思われるかもしれませんが、他の不動産会社の状況を聞いてると、【物件への問合せ】が多い感じなんですよね。当社はどちらかというと相談が多いっていうのが特徴かと考えています。

まぁ私もそっちの方をイメージしていますので、有り難い話なんです。

以前から書いてる様に「不動産業界は情報の時代はとっくに過ぎている」状態ですので、その情報（物件）がどうなのか？を確認できる「場」を作っていくべきなんです。

でもここで最も大事なのは、場は場でも、やさしい場。お客さんの気持ちを優先して、その上で専門的なアドバイスをする場ですね。サービスを考えると当たり前の事なんですけど、これが出来ていない業界なんじゃないかなと。

不動産会社や物件がハードだとすると、場はソフト。

・良い買い物がしたい

・不動産の事がわからない

・不動産業界がナンカ怖い

色んな不安をお持ちだと思いますが、それらをまずは解決していかないといい関係は築けない。関係作りには場が非常に重要です。

不動産業界って、物件情報を不動産会社間で共有しながら取引もしているので、同業者と共同で仕事する機会が多いという珍しい仕事。


長い事この仕事していますが「もし自分がお客さんやったら、この人に相談してもいいかな」っていう担当がいてるのはいてます（本当に少ないけど･････）。茨木市内だったら、１人かな。他のエリアだったら数人は思い浮かぶ。


（申し訳ないが）大手の不動産会社では１人もいない。人間的には良い人も多いんですけどね。担当の性格だけではなくて、やはり大手さんは数字（仲介手数料）メインで物事を判断するから信用できない部分も出てくる。


個人でやっている人（いわゆる街の不動産会社）はそれぞれ想いを持って仕事しているから、そこの判断はつきやすいかなって思います。もちろん数字しか見ていない人も多いし、軽い営業しかしない人も多いけど、それはそれで２・３回会えばなんとなく見えてくるので、「なんか違う」と感じたらもう付き合わなければいいかなと。


不動産を探す時のポイントは【物件を見るんじゃなくて、担当者を見る】こっちの方が成功する確率が上がるんじゃないかと思います。


じゃあ当社はどうなのか？って話ですけど、自分がお客さんならこう対応して欲しいというのがベース。「はたしてこの物件どうなん？」って場合に

・自分の希望と照らし合わせて客観的に判断してくれる
・価格のチェックもしてくれる

正直に言ってくれるのがお客さんとしても一番安心できると思っています。


正確に取引する・状態をチェックするのは当たり前で、情報量が格段に増えた世の中でもやっぱり最後の部分ってお客さんにとったら未知の領域。

何か分からないけど【フワっとした不安】にも正直に応えられる不動産会社でありたいんです。数字ばかり追いかける不動産会社には出来ない事だと思います。

なかなかブログ更新が出来ずで申し訳ございません。ブログを楽しみにして頂いている話もよく聞くので出来るだけ更新頑張ります。

お盆が明けてから、ご売却や購入、そして貸す＆借りるの相談とほぼフルバージョンの依頼を多く頂きまして、本当に有難い。物件調査に査定、物件チェックと毎日かなり濃い内容を頭に叩き込んでいっている状態です。

でね、ブログ更新をあまりしていなかった理由のもう１つは【あいかわらず不動産会社の対応が悪過ぎるから･･･】。お客様から「●●●会社は最悪な対応だった」とか聞くことも頻繁にあり、また私自身も日々の業務で直接味わっています。

そんな感じだったので、ブログを書くテンションにもならなかった日もあり、更新が出来ずでもありました。でも楽しみにしてもらっているお客さんもいらっしゃいますので何とか更新していきます。



なんなんでしょうね･･･（汗）。ハッキリ書くと、特に大手の不動産会社の対応がかなり酷くなっています。電話の対応や物件の囲い込み問題はあいかわらずですが、社会人としてどうなん？ってレベルにまでなってしまっている。

ちょっとね･･･このままだと不動産仲介業界は本当にお客様に見向きもされない様になってしまうんじゃないかとかなり危惧しております。

簡単な話だと思うんです。
【お客様（他人）が信用して依頼してくれている不動産をムチャクチャに扱ったらアカン】って話。道徳の問題。自分が所有する不動産なら好きにしていいけどね。

物件だけで判断する事は悪くはないんですけど、誰にお願いするかでかなり結果が変わってきますのでご注意くださいね。

今日お客様の住宅ローン契約があったので、立ち合いで行ってきました。で、ローン契約時は不動産担当ってそんなにやる事がないので、銀行の人と雑談。

銀行の人って色んな場面に遭遇しているので、「建物の住宅ローン融資手続きでお客さんと業者が揉めてて…」ってケースがたまにあるという話を聞きました。

まぁ経験上揉めてる場合、99%は業者が悪いんですよ。業者の言い分もあるんでしょうが、お客さんが不満の残る対応しかできていないんですね。

今日も突っ込んで聞いてみたら、揉めてるケースは建築条件付き土地を購入した時が多いんじゃないかなぁ。

不動産営業マン（もしくは売主業者）が「間取りとか自由にできますから！」とか気軽に説明して、実際打合せが始まったら【お客さんの期待と業者の対応レベル】に相違があるみたいな…

銀行の人とも言ってたんですけど、建物仕様もあるけど結局は【人と知識】になります。

良い事や表面的な内容ばかりではないのか？担当する営業マンの見極めは時間をかけて行いましょう。

不動産のチラシを入手しました。お客さんを惑わす･･･かなり悪質なチラシ（不動産会社）です。
先にそのチラシを見て頂きましょうか↓




私も最初みた時は「ん？」ってなりましたもん。事務所周辺の物件ですが、記憶にない。

そうなんですね、コレ全部、ウソの物件ですね。



厳密に書くと、よーく見ると土地は実際に売り出されている物件もあります（終わってるのもありますが･･･）。その土地に適当に間取り図を付けて、新築っぽく掲載しているという内容。



その土地情報自体は私は知っているので、チェックしてみるともうメチャクチャですよ。
適当に間取り図を掲載しているから、そもそも土地の大きさに合っていない（その間取りは不可能）。それ以外でも建ぺい率とかを超過している間取りですので、ありえない･･･。



茨木市の不動産会社ではないのですが、ワザワザチラシ作成して、色んなエリアでこんな嘘のチラシを撒いて反響を取ろうとしているのでしょう。

てか、本当にそのエリアで探しているお客さんだったら気になりますよね（汗）。んで電話したとしたら「あくまで参考プランです」とか、よく分からん言い訳して何とか繋げていこうとするのだと思います。



何がしたいんだろ（怒）。仕事じゃないですからね、これは詐欺です。こんな不動産会社、早くいなくなって欲しいわ。

コッチのホームページ内ブログの方はお堅い内容で書いていきます。


不動産仲介とは？

根本の話ですね（汗）。世間一般では不動産会社って、ものすごく営業してくるイメージがあると思います。ハイ、正解です。色んな話を聞いていると、かなりグイグイとくる営業マンがほとんど。

ちょっと説明が必要になるんですけど、不動産会社といっても様々な形態に分かれていまして、ここでは物件を仲介する会社の事で書いています。物件を買い取って、再販売する不動産会社（いわゆる売主）ではありません。

「会社からの指示で」とか「ノルマがあって」などを理由にしている営業マンも多いと思いますが、営業マン自身も「売る事が仕事」って考えている。
合っていると思うんですけど、売り方の問題ですよね。



私ら不動産仲介会社って、読んだ通り【仲介】なんです。自ら売主になっていないので私が仕事をするスタンスとしては販売ではないと思っています。



お客様とお客様の間を取り持つという仕事なので、コンサルティングの要素がないと不自然。
・購入検討者の要望を聞いて物件をチェックする
・検討しようとしている物件が本当に合うのか確認する
・専門的な立場でアドバイスする
そうすると販売ではなくなるはず。時にはストップをかける場合も出てきます。



不動産仲介の仕事をしていると購入だけではなく売却の依頼も受けるんですが、売却の話になると「売主様から依頼をされて販売するんだから、それが仕事やろ」っていう意見も出てきます。もちろん売るのも仕事、それは査定をして売却価格を決めてと色々と売主様と打合せをした上で、【売主様が納得する価格】＆【検討するお客様に説明できる価格】という前提になります。こうなるともちろん興味を持って頂いた方にはしっかりと説明（営業）してもOKだと思います。



ただね、世に売り出されている物件の全てがそうとは限らないじゃないですか・・・。売主様と依頼された不動産会社がどういった経緯でその価格で売りに出しているのかまでは分からない。

そこで仲介＝コンサルティングになってきます。物件のバランスをトータルで考えて、提案や意見を言うべきだと思いますね。



実は強引な営業って売主様にとっても良くない話だと思うんですよ。私が売主の立場だったら何か気持ち悪い（汗）。気持ちよく買って頂きたいし、仲介ってお互いにとって純粋に「ありがとう」が大切になってきます。

そこを目指して調整するのが仲介の仕事の重要な要素ですね。

不動産会社選定時のアドバイスという事で、今回は「購入時のアドバイス」にしたいと思います。
不動産を買う時に【諸費用】があるんですね。項目を書いていくと

・売買契約書の印紙代　・・・実費
・仲介手数料　・・・不動産会社
・登記費用　・・・司法書士
・住宅ローンの諸費用（手数料・印紙代・保証料）　・・・銀行
・固定資産税等の清算金（日割り精算で支払う）　・・・売主様
・火災保険料　・・・保険会社

大きく分けてこんな感じになります（右は支払い先）。



で、ココでチェックするポイントがいくつかあって

①住宅ローン事務手数料っていう項目の有無

銀行に直接支払う費用とは別に、不動産会社に支払う住宅ローンの事務手数料があるかないかです。意味合いとすれば、不動産会社がお客様の代行で住宅ローンの審査や申込みをする手続きの事。＜当社ではそんな費用はもちろん頂いていません＞
これ・・・請求している不動産会社も多いんですよね。お客様に請求したらアカンっていう項目ではないんです。ただ業界的に「仲介手数料以外に請求できる項目があるんやったら貰おう」的な発想かと思います。
もういったものも含めて仲介手数料に含んで仕事するっていうのが私の考えなのですが、せめてというか、お客様がご自身で住宅ローン手続きをする！っていうんだったら項目を無くすようにするのが常識かと思いますね。
「これはどういった意味の諸費用ですか？」って聞いて、不動産会社の考え（スタンス）を確認してみるのがいいと思います。



②登記費用の金額

まずは購入時の登記の段取りについて。

物件の引き渡し時に司法書士によって、所有権移転などの手続きをします。その際に発生するのが登記費用。

じゃあ不動産会社は登記手続きにどのような段取りをしているか？っていえば、ものすごく簡単。
売買契約書・登記簿謄本・公課（評価）証明書を司法書士に見せて、登記見積りを出してもらいます。あとは、住宅ローンの銀行担当者と売主様側の司法書士の連絡先を伝えるくらい。

これお客様でも簡単にできます。ネットで司法書士を見つけて、先の書類を渡せばいいだけ（契約書類に一式付いています）。売主様側の司法書士は営業マンに聞けば教えてくれます。

いつもこの作業を行っているのですが、中にはこの登記費用の中に自分たちの取り分を上乗せしている不動産会社もいるんですね・・・。まぁ色々と反論はあるかもしれませんが、発想がセコイ。

この金額が高いか適正かは見極めるのが難しいのですが、知っていて損はないかと思います。



③火災保険料の金額

その不動産会社が火災保険の代理店をしているかどうかによります。代理店に加盟していたとして、火災保険料が高い金額ばっかりなら要注意。保険会社から手数料（･･･名目はしりませんが）が入ってくるので、高い見積りだけを提示してくる可能性があります。

本来はそこまで保険をかける必要もないのに、オプションいっぱいの内容になっているかもしれません。ネットで見積もりしてみたり、住宅ローンを組む銀行に見積もりをしてもらったりして、相見積もりをとってもいいですね。



という事で色々と書いてきて逆に不安になったかもしれませんが（汗）、「あっ　この不動産会社はこういう考え方なんや」って分かればいいかなと思っています。その見極め方が諸費用だけをみても少しは分かってきます。

「一番おススメの物件はどれですか？」

このご質問をされるお客様の考えといいますか意図は重々理解しているのですが、ものすごく答えにくい･･･（汗）



一時期、物件に対して点数みたいな感じで☆を付けるのはどうかな？って考えた事もあったのですが、そもそも他の人が所有されている不動産に点数付けるなんておこがましいし、何より（探されているエリアを別に考えたとしても）ご要望によってかなり変わるのがこの不動産。



結論を書きますと、【それぞれのお客様と話をしていく事で、おススメ物件が浮かび上がってくる】。

お客様像が自分の中で確率されればされるほど、物件を見た時に「これは物件的にはいいと思うけど、合わないなぁ」とか「見た目は分からないけど、加工すれば（この問題をクリアできれば）一気におススメになるな」とか判断がしやすくなるんですね。



だから以前から何回か書いた事もありますが、初めてお客様と会って、ものの数十分案内しただけで「この物件がいいですよ！」って強引に言ってくる営業マンは信用できないんです。



かといって打合せだけで何回も時間を取って頂くこともできませんので、色んなアンテナを立てて、イメージをする能力が不動産営業にも必要になってきます。