2024年02月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

成約物件を定期的に確認していますが、チェックしていて売れている土地の傾向というのが出てきてますね。

今売り出される土地の相場って、結構バラバラになってるんですよ。

需要が高め・もしくは比較的高めというエリアで、土地坪単価が120万円〜150万円まで差がひらき過ぎている（汗）

＊土地面積にも影響されるのですが、土地面積20坪台〜30坪で建築条件が無しの場合です。



阪急茨木市駅では、駅距離5分くらいの稲葉町・舟木町・大池1丁目は別にして、駅距離10分～15分くらいの立地、もしくは南茨木駅徒歩圏の土地相場ってザックリ書くと坪単価100万円～120万円までだと思うんです。

なので、100万円台・110万円台のキレイな土地は動きが速い。


それが、150万円くらいの価格設定になっている物件がちょこちょこ見受けられます。土地なら分かりやすいんだけど、中古一戸建てで土地坪単価150万円くらいになってるやん･･･っていう物件もありますので、見極めにはかなりの注意が必要になります。

でも見ていると、坪単価150万円設定では売れず数段階にわたって値下げしていき、結局は相場で成約になっていっている感じです。


「今ならもしかしたら、これ位の価格設定でも売れるかもしれません」って売主様に甘い言葉をかけて売却を預かろうとした物件の可能性も大。いわゆるチャレンジ価格設定というやつ。

これ逆にいうと、買主様だけじゃなく売主様も気を付けてください。


高く売りたいという気持ちはみなさん一緒、でも最初の価格設定を間違ってしまうとスタートが遅れますし、その後の売却活動の流れが変わってしまいます。


大手の不動産会社はバンバン「価格下げましょう」という方向に持っていくでしょうからね。
あまり良い売却活動ではありません。

お客様にたまに聞かれる事もある【心理的瑕疵】。
建物や土地で、自殺や事件などが過去にあった物件をさします。


で、どこまでが心理的瑕疵なの？って話で、今まであいまいな部分もありましたが

国土交通省が令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」という物を出してまして、これからはこの基準でいきましょうって事になっています。


売買と賃貸では少し内容が変わりますので、説明していきます（行政資料なのでややこしい書き方になっていますが、サァーとでも目を通してください。あとで解説しています）。

●宅地建物取引業者が告げなくてもよい場合について

①賃貸及び売買取引の対象不動産において自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合

老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が居住用不動産について発生することは当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が9割を占める一般的なものである。

また、裁判例においても、自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、対象となる不動産において過去に自然死が生じた場合には、原則として、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、これを告げなくてもよい。

このほか、事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、賃貸及び売買取引いずれの場合も、自然死と同様に、原則として、これを告げなくてもよい。


＜解説＞
建物の中での自然死、または階段からの転倒・浴室での死亡・喉に食べ物をつまらせて等の事故死でも、告知はしなくてもよいという事になります。

ただじゃあ不動産取引での現実はどうか？ということでは、やはり売却理由というのは買主様に話します。その時に自然死・事故死という事を知ったなら、お客様に告知しますね。

ガイドラインには関係なく、やはり心理的な部分も出てきますので。死因・死後の経過日数は確認してお伝えするようにしています。それつついてガイドラインでも書かれていますので、ご紹介↓


ただし、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、取引の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等（以下「特殊清掃等」という。）が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため。



次にじゃあ自殺や事件があった時、または自然死などでも死後経過日数が長かった場合は？

②賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚して、その後概ね３年が経過した場合


①以外の死が発生している場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合、いつまで事案の存在を告げるべきかについては、その事件性、周知性、社会に与えた影響等により変化するものと考えられるが、賃貸借取引については、過去の裁判例等を踏まえ、賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生している場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合には、特段の事情がない限り、発覚してから概ね３年間を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。


ここでは賃貸の事だけを書いています。先程書いた自然死・事故死以外の死亡（自殺や事件）または自然死・事故死があって（死後経過が長いために）特殊清掃が入った場合でも、賃貸では死後3年を経過したら告知義務はなくなる。

売買では告知義務期間については書かれていません。という事は基本的に期間はなく知りえた事は告知しましょうというスタンスという事になります。



ざっとこういった内容になっています。
不動産会社によって判断は変わってくるでしょうが、今のところは売買の取引ではガイドライン関係なく知りえた事実は告知しているケースの方が多いかと思います。

以前にも書いた事がある【2025年からリフォームにも建築確認申請が必要になる】と

いう記事。まだ改正予定？って事みたいですが、もうあと1年位。一体どうなるんでしょう･･･

ものすごく簡単に書くと、主要構造部のリフォーム・間取り変更・外壁や屋根のリフォームといった大規模リフォームが対象という内容です。

でも建築確認申請を出さないといけないという事は、現状の建物の図面が必要になるんですね。旧耐震時代の建物なら「そもそも建替えしてもいいんじゃない」って話ですが、新耐震時代（1981年6月以降の建築確認申請）の建物で、図面が残っている・構造も含めた図面が残っているという人は少ないと思うんです。

そうなると、現在の建物の構造や断熱を把握する為にかなりの部分の解体工事が必要になってくるので、ちょっと現実的ではない気がするんですよね。本来リフォームする気もなかった部分まで、建築確認申請をするために工事しないといけないというのはどうなんだろう。

国としては省エネルギー・耐震性の高い住宅を残していこうという方向に舵をきっているのは明らかなので意味は分かる。そりゃ断熱・耐震性を高めた方が良いのは当たり前で、そして現状を把握して、図面を作成するのも重要。

良いのは分かるんだけれでも、義務というのはやり過ぎている感が残ってしまう･･･



極端な話、古民家に住みたいって時はどうなるんでしょうね？

茨木市ではそういった古民家という物件は少ないのでレアなケースではありますが、大規模リフォームして住むという選択が非常に難しくなるのは想像できます。


ホームインスペクションがだいぶ認知されるようになってきて、中古住宅の流通をスムーズに促進しようという流れもある中で、「価値がある」とお客様が判断して気に入った中古住宅も買いにくくなるんじゃないだろうか。そんな懸念が出てきます。


断熱性能が良い住宅を残していこうという政策は省エネルギー時代には必要です。でも、どういった中古住宅を選ぶのか？どこまでリフォームしたいのか？というのはお客様が自由に選択する余地があった方が不動産市場は活性化すると思います。



あとは築年数によっても判断が変わってくるとも思う。

1,990年建築の物件を購入するのか、2010年建築かでも判断が変わるんじゃないかなぁ。築100年の家が現役で住み継がれる海外とは違って、新築神話が根強い日本。1990年建築の中古なら現在で築34年目なので、仮にリフォームして15年住んで売却したとしてもその時は建物自体は築40年。「建物の価値はほぼ無いので、もう土地価格のみやん」となれば、建築確認申請出して、リフォーム工事をするまでの保管資料としての価値を見出せない気もする。



ちょっと後ろ向きの考え方かもしれませんが、こういった事は2025年以降に不動産・住宅市場が判断していってくれるでしょう。

今日の朝、一戸建てリフォームの打合せに行ってきました。大工さんと一緒に。

そのお客様は、当社に声をかけて頂いたキッカケはご紹介。

そして打合せをしていると、その奥様と先月にご契約いただいたお客様の奥様同士が仲良しみたい。

午後には12月にご契約頂いたお客様のマンション・リフォーム打合せをしていましたが、そのお客様も数年前に仲介させて頂いたお客様のご友人。

夕方に新築一戸建ての打合せをしましたが、その奥様も以前取引したお客様とご友人。

ホントに感謝感謝です。有難うございます。

ここ数年はご紹介率が結構高くて、取引の８割近くがご紹介。

地元でやっていて、一番有難い事ですね。

話を聞いていると、「他の不動産会社で物件を案内されたけど、対応が満足できなさそうで･･･」というお客様も実際にはかなり多いのにもビックリもします（汗）。

どの仕事でも同じだと思いますが、出来るだけサービスや経験知識を提供して、期待以上の結果をお届けるかの積み重ねだと感じています。

日経平均が37,000円突破したというニュース。バブル以来の最高値。

【株価と不動産価格は連動する】という法則からすると「不動産価格が上昇する！」という営業マンやニュースが増えそう。

とはいえ、どこもかしこも上昇する様な昔のバブルみたいにはならないでしょう。

現在の不動産市況から判断すると当たり前になりますが

①人気のエリアや物件はまだ上がる。

②それ以外は多少は相場高に引っ張られるが、それでは売れず…価格変更を繰り返して売れていく。

そんな感じじゃないかなぁ。

そこで①の人気エリアや物件とはなんぞや？という判断もしっかりとしていくべきなんですね。

例えば駅近かったら相場が上がるのかと言えばそうでもない物件もある。こういった判断は、やはり地元をよく知る不動産営業が的確に提案する必要があります。

色んな要素がありますが、同じ駅距離でも町での違い。同じ町でも道路の筋による違い。マンションなら小規模か大規模か。

駅から離れていても、街並みや商業施設の有無・学校区などで需要高を維持しそうな物件もあります。

あとはものすごく簡単に言えば【雰囲気】。一般的な不動産査定からすると「おいっ！」と突っ込まれそうですが、地元民としたら…あるじゃないですか。

株価が上がっていくとしても、結局は【欲しい時に欲しいと思える物件をその時の適正な価格で買う】。これしかないでしょう。

建築条件付き土地を買うと多くは不動産会社が売主になっている事が多く、建物もその不動産会社と契約するという形になります。

じゃあ建物の打合せを不動産会社がするのか、と言ったら多くのケースでそうではなく、不動産会社が依頼した設計会社や建築会社が打合せ等をしていきます。

ぶっちゃけ土地を買っただけで、あとはほぼ外注してる訳なんですね。極端な話、手配と段取りしてるだけ。

不動産会社は「家を企画してる」とか「お客さんが建てやすい様に物件を整備してる」とか色々理由付けてますけど、建築条件付きじゃなくお客様が普通に土地買って、建築会社を自由に選んでもそれは同じように出来る話ですからねぇ。

ココで腑に落ちないのは、一般のお客様が普通に買えていたはずの土地を先に押さえて、不動産会社が大きな利益を取ってる事。

茨木市でも需要あるエリアの土地をバンバン相場で土地買って、建築条件付けて、建物で利益上げてる業者もいます。

結果、お客様は高い商品を選ぶしか選択肢が無い状況になってるんですね…言葉は悪いですが、私としたら「邪魔せんといて」って思う。

大手の不動産仲介会社もいい価格で買い取ってくれるし、ラクだからそういう会社に土地情報を積極的に持っていってる（汗）。最後に購入するお客様（買主様）の事を考えるなら、そんな動きにはならないはずなんだけどね。



こういう事がずっと続いている不動産業界ですから、建築条件付き土地とか新築一戸建てはより厳しい目で判断した方がいいですよ。土地価格が相場であるとか、建物費用と仕様・性能が釣り合っているとか、理解いただいた方が良い買い物が出来ます。ちゃんと説明してくれる不動産担当が必要なんですね。

不動産流通のこういった動きを理解すると、物件を探す時に非常に役立って判断がしやすくなります。

この週末には不動産の業務以外に、住宅の打合せが入っています。


新築一戸建ての間取り打合せが１件、一戸建ての間取り変更リフォームが２件、マンションの間取り変更リフォームが１件という具合。


建築会社や大工さんにはチェックしてもったので、昨日から細かい部分をどうしようか？考えている状況です。

　↓（週末に打合せする間取り図面）作成途中



「お客さんってインスタでどんな雰囲気を見てるのかなぁ」って思ったので、最近は夜や朝起きた時とかにインスタで住宅の写真ばかり見ています。

ちょっとスマホの保存した写真が整理しきれなくなりそう・・・・・。


お客様によって好みは違うので、お客様以上にインプットを意識しないと（汗）と頑張っています。


インスタとか見てるとやっぱ最終的によく見えるのは【家具】の部分が大きいですね。
造作家具も取り入れていこうかなって思うこの頃です。

最近は新築住宅の内容を書いていますが、一方これからは中古を買ってリフォーム（リノベーション）を選ぶ方が増えていくでしょう。

なぜならブログで書いている様に「新築住宅が高くなったから」。

私としては良い方向だと思います。

ただ茨木市（どこもそうだと思いますが）では中古一戸建て物件が少ないんですね…。

あったとしてもかなり高い売出し価格になってたりして、中古を買うメリットを感じられなかったりする。

このあたりは建物や土地相場などエリアポテンシャルが分かっている不動産担当がキチンと検討する価値があるかどうかを見極めて、お客様に理解して頂く必要があります。

価値のある（なにより立地が良い・建物価値がある・ほぼ土地価格の売出し等）中古一戸建てが出てきたら、早く動いた方がいいのは間違いない。

新築と同じ様に建築・設備資材が上がってきたとはいえ、建て替えするより安くなるのは間違いありませんからね。

ガッツリと間取り変更してフルリノベーション＆外部も屋根葺き替え・外壁塗装を行う。基礎・構造体・窓（内サッシはする）を残して、あとはほぼ新築やんって内容の工事で今なら1,200万円前後ってところ。

感覚としては内外部のフルリフォームで1,000万円〜1,300万円位のイメージを持って頂いたらいいかと思います。

建て替え新築なら解体費用も必要になるので、総額2,000万円〜2,200万円で建てたとしても、1,000万円前後の差になってきます。

予算4,000万円までのお客様にとったら、希望の広さで新築4,000万円は難しいが、中古＋リノベーションなら可能性が出てくるでしょう。

でも正直に書くと、3,000万円位の中古一戸建ても非常に少ないのが茨木市での現状。

しかし！ある日ヒョコって出てくるのが不動産。その時にすぐに動いて判断できる様にする為に、事前に不動産担当と信頼関係を築いておく事が大事になります。