カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2024/02/15 11:45
お客様にたまに聞かれる事もある【心理的瑕疵】。
建物や土地で、自殺や事件などが過去にあった物件をさします。
で、どこまでが心理的瑕疵なの？って話で、今まであいまいな部分もありましたが
国土交通省が令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」という物を出してまして、これからはこの基準でいきましょうって事になっています。
売買と賃貸では少し内容が変わりますので、説明していきます（行政資料なのでややこしい書き方になっていますが、サァーとでも目を通してください。あとで解説しています）。
●宅地建物取引業者が告げなくてもよい場合について
①賃貸及び売買取引の対象不動産において自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合
老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が居住用不動産について発生することは当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が9割を占める一般的なものである。
また、裁判例においても、自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、対象となる不動産において過去に自然死が生じた場合には、原則として、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、これを告げなくてもよい。
このほか、事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、賃貸及び売買取引いずれの場合も、自然死と同様に、原則として、これを告げなくてもよい。
＜解説＞
建物の中での自然死、または階段からの転倒・浴室での死亡・喉に食べ物をつまらせて等の事故死でも、告知はしなくてもよいという事になります。
ただじゃあ不動産取引での現実はどうか？ということでは、やはり売却理由というのは買主様に話します。その時に自然死・事故死という事を知ったなら、お客様に告知しますね。
ガイドラインには関係なく、やはり心理的な部分も出てきますので。死因・死後の経過日数は確認してお伝えするようにしています。それつついてガイドラインでも書かれていますので、ご紹介↓
ただし、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、取引の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等（以下「特殊清掃等」という。）が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため。
次にじゃあ自殺や事件があった時、または自然死などでも死後経過日数が長かった場合は？
②賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚して、その後概ね３年が経過した場合
①以外の死が発生している場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合、いつまで事案の存在を告げるべきかについては、その事件性、周知性、社会に与えた影響等により変化するものと考えられるが、賃貸借取引については、過去の裁判例等を踏まえ、賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生している場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合には、特段の事情がない限り、発覚してから概ね３年間を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。
ここでは賃貸の事だけを書いています。先程書いた自然死・事故死以外の死亡（自殺や事件）または自然死・事故死があって（死後経過が長いために）特殊清掃が入った場合でも、賃貸では死後3年を経過したら告知義務はなくなる。
売買では告知義務期間については書かれていません。という事は基本的に期間はなく知りえた事は告知しましょうというスタンスという事になります。
ざっとこういった内容になっています。
不動産会社によって判断は変わってくるでしょうが、今のところは売買の取引ではガイドライン関係なく知りえた事実は告知しているケースの方が多いかと思います。
