茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

みなさん　結構ご存知ではない



リフォームの費用についても書いておきます。




まずは当社の仲介＋リフォームの仕組みについて。



私が設計もしておりますので、物件を見学したあとに



CADでご要望に合うリフォームプランを作成し、概算金額を提示。



その後に、信頼している大工さんに直で見積りしてもらってます。



リフォーム会社や不動産会社のリフォーム部門とかじゃないので



金額的にもかなり安くご提案しているはず。



特にリノベーション工事（間取りの変更）が入る場合だったら



見積りを出す大工さんが、現場工事もするので



お得感が倍増してます。（現場での対応も安心ですしね）




で、ここから本題なんですが



リフォームした場合の標準的な金額。



●マンションで、７０㎡の３LDKをフル・リフォーム



３００万円くらいを予算としてみてください（多少は前後します）



フル・リフォームっていうのは



キッチン・浴室・洗面・トイレの設備全部。



そして、クロス・フローリングなどの内装全般です。




●一戸建てで、１００㎡（約３０坪）の２階建て・４LDK



４００万円ほどみて頂いたら大丈夫かな。



もちろん築年数にもよりますが



これくらいあればフル・リフォーム可能。



あとは、外壁塗装・屋根が必要な時は



１８０万円とか２００万円くらいを



プラスで予算組みしておいてください。



ホント大体で書いてますが、ほぼ近い金額。




お客さんと打合せしてると



「普通のリフォームで６００万円～８００万円はするでしょ」



「ちょっと仕様や内装を凝ったリノベなら



１，０００万円超えるでしょ」



とかよく聞くのですが



そんなに金額するもんじゃないですよ。




不動産会社のリフォーム部門とかリフォーム会社の金額は



私からみれば　ちょっと高過ぎる・・・。



雑誌とかに掲載されてる金額も高い。



リフォーム会社はお客さんが高いと思ってくれている方が



都合がいいんでしょうけどね。




キチンとした提案・キチンとした工事・そして見積り。



建築についての詳しい話もぜひ伝えていきたいです。

茨木市で土地を探す時に必ず突き当たる【建築条件付き】。


簡単に説明しますと　不動産会社が土地を買い、分譲しますが


その不動産会社と建物の契約もしないといけない


そういう土地の販売方法の事です。


土地が探された方はよく見ますよね。


で、この建築条件付き土地をどう判断するか？


私の考えを先に書きますと、買ってもいい物件・買わないほうがいい物件


に分かれます。･････当たり前か（汗）


その判断基準はといいますと


・土地の坪単価がそのエリアの相場からみて許容範囲か？


・建物の仕様は価格に見合っているか？


・自由設計が多いのですが、打合せの密度やレベルはOKか？


大きく分けて、こんな感じです。


私が相談をうけた場合は、この項目について


正直に話をするようにしてます。


ぶっちゃけ　お客さんはこの項目のチェックは難しいと思う。


土地を分譲している売主に聞いても


いい事ばかり言われるのは当たり前ですからね。


物件を仲介するっていうのは、業務的な事だけじゃなくて


「この物件はどうなのか？」っていう事を


正直に　分かりやすく　一般的な基準を説明しながら



お客さんのいアドバイスする事が最重要です。


建築条件付き土地については


書く事がいっぱいありますので、徐々に追加していきますね。

物件探しする時　みなさん、どーされます？

「名前を知ってる大手の会社」とかまだまだまだ多いかと思います。

このブログでは営業的な事は全くなしで

現時点での考えを書きますね。

・物件が決まっている

・見学したいだけ

・営業担当は二の次

それなら大手の会社でも、それなりの会社でもいいかと。

でも、自分で不動産会社をしている今だから言える事は

会社が小さくても大きくても営業担当はものすごく大事。

この不動産業界って、営業的な会社がまだ多いから

・問合せがあった物件

・今売りに出てる物件

で、すぐに契約する様にすすめていくでしょ。

私ならその時点でアウト。

お客さんの事よく知らないのに、要望を把握しきれてないのに

今ある物件だけでどれかを決めさせようなんて

おかしくないですか・・・

色々と話をして、お互い悩んだりして

「やっぱりコレがいい」　やったらいいんですけどね。

私は、そう考えてます。

契約して、引渡しして、それからもお付き合いできる関係。

私自身も納得している事がおススメする条件です。

ホームページ運営の考え方も書いておかねば。


まず大前提になる基本のコンセプトは


【茨木市中部・南部の物件情報を毎日更新】


新着物件の登録・価格変更・終了した物件の定期削除など


茨木市の物件の動きを掲載していってます。




「茨木市北部は？」って話なんですが


当社があるのは茨木市並木町で、位置的には茨木市南部。


なので　北部の物件から相談が始まるってことがほぼありません。


（ぶっちゃけ過ぎてるかな・・・）


相談している内に「北部の方はどーですか？」って流れで


ご紹介するケースがほとんど。


「だったら　掲載する物件は中部・南部にして、内容を濃くしよ」


って発想で、阪急南茨木・茨木市・総持寺。そしてJR茨木・総持寺を


エリアとする物件を掲載しています。




【物件情報の密度を濃くしたいので、情報はできるだけオープンに】


これがコンセプトの第２弾。


不動産会社って、情報を隠そうとするでしょ（汗）そんな時代でもないのに。


なので当社の物件詳細ページでは


・物件の住所もできるだけ表示

・価格変更については、その価格の経緯も記入

・物件写真もできるだけ色んな角度で（気になるポイントも含めて）

・あとは、備考欄に私が個人的に感じる物件のコメント


を発信していこうと考えています。


こんな感じで運営しています。




あと、お伝えしたい事は【会員情報・会員登録】について。


会員登録といっても、お客様の情報を登録して頂くのが目的ではないんです。


実は広告不可っていう物件情報が多いんですよ。


こういった物件はストレートに情報を掲載する訳にはいかないんです。


なので、物件詳細は見えないようにしておいて


「会員登録して頂いたお客様だけ（不特定多数ではなくなる）見られます」


という形にしてしております。


だから、会員登録したからって営業行為なんてありません。


ご心配なく、ごゆっくりとすべての物件情報をみてくださいね。



あっ　ただ登録時に「メール配信希望」にチェックして頂けたら


週に１回、会員さんに発信しているメルマガが届きます。


メルマガの内容は、その１週間の新着物件・価格変更のまとめ


私独断の物件ピックアップとコメントになっております。




（ふぅ～）長々と書いてきましたが、こんな感じで運営しています。


「ぜひ会員登録してくださいね、そして長くお付き合いしましょう」


っていうのが本音（笑）


今後共、よろしくお願いいたします。

タイトル通り、ホームページ内でもブログ始めました。


今までもアメブロで約６年以上ほぼ毎日書き続けてきましたが


せっかくなら自社ホームページにも記事を蓄積していきたい！


そんな思いが爆発し･･･新たにブログ開設。


アメブロで約2,000記事書いてきたので、それは継続しながら。


という事で　ブログ２つを思い切って運営していきます。


なかなかの作業なので、毎日更新できるかどうかは不明ですが


頑張って書いていきたい。



このホームページ内のブログは、不動産・住宅業界のコアな内容


また茨木市の地元情報をメインにするつもり。


アメブロみたいに広く発信されない代わりに


ちょっとヘビーな、でも検討されている方にとっては有益な情報を


書いていけそうな気がしてます。


ちなみに当社にお問合せやご相談いただくお客さんは


８割以上はアメブロの記事もかなり読んで頂いてるお客さん。


そんな役に立つブログにしていきたいと考えてます。


では　今後とも宜しくお願い致します。

不動産の動きは結構活発。


売却も購入も動きが早くなってきました。

この時期になると、目立ってくるのが

 

【情報の囲い込み】･【買取りへの売主さん誘導】

相変わらずの仕事のやり方です（怒）。

情報の囲い込みについては

今回は書く事はしませんが

買取りへの売主さんの誘導について


少し書いておこうかなと。

ザクッと説明しますと

ある不動産会社が売主さんから


売却を依頼される時に

①相場の金額で売り出す。

②相場より安い金額で売り出す。

この２パターンがあると思います。

次に依頼された不動産会社が考えるのが

『不動産会社に買い取ってもらおう』


　コレですね・・・。

なぜか？　細かく書きませんが


要はそっちの方が

仲介手数料が多く稼げるからです。

という事で


①売出し情報を止めて、時間が経過して

『なかなか売れませんね・・・』


とか売主さんに言って

買取り価格で説得していきます。

②最初から相場より安く売り出すなら

（売主さんに低い査定を言って


買取り有りきで進める）

エンドユーザーに仲介する気なんて


ないでしょうからね。

そんな感じで


売主が不動産会社っていう物件も


多くなっています。

そもそもなんですが


売り出してすぐに不動産会社が買うって

普通に考えたらないですからね・・・。

相場より価格が安いってのがほとんどの理由。

買い取った不動産会社は


それより高く売りますから。

百歩譲って、一戸建てなら


かなり古い見た目の家が残っているとか

確かにエンドユーザーが


判断しにくい物件もあるのはあります。

でもコレは営業マンの提案・対応で


キチンと説明できますよ。

もし出来ないなら営業マンのスキル不足。

なんか色々と書いてきましたが、結論

頑張って、販売活動したけど


売れないので買い取ってもらうはOK。

（ココの見極めは必要。確認方法はあります。）

でも　売出し情報を止めたり


最初から業者買取で動くような

不動産仲介会社に仲介手数料を


払う必要ないんちゃうかな。

仲介の存在意義ないから。

私はそう思います。

購入予定の問合せの場合は



わりとテンポは早いんですが



売却相談の問合せの時は



大体時間がかかるケースが多いかな。





『売却するかも』って思われてから



購入よりも かなり慎重になられます。



・相場はどれくらい？


・お客さんはいるの？


・この不動産会社は大丈夫？



色々な不安があるかと思います。



・賃貸でもいいかな？



こんなお考えもあるでしょう。





こういった時は



お客さんのペースを大切にして



不安が少なくなる様に



ご説明やアドバイスに徹する！





一旦時間をおいて



検討いただくのも大事かと思いますね。




売却でも気軽に相談してもらえる



会社の雰囲気作りも



意識してやっていきます。

空き家の物件を売却する時は


依頼する不動産会社の場所って大事。




基本的な流れを書くと


空き家なので


依頼する不動産会社に鍵を預けます。


んで、別の不動産会社が


お客さんをご案内したい時


依頼されている不動産会社に連絡し


ご案内前に鍵を取りに行きます。




で、ココが問題。茨木市の物件なのに


その不動産会社が梅田や江坂って時が


たまにあるんですよ。


ほぼ大手の不動産会社が多い。




そうなると、こんな動きに。


①鍵を借りに行く


②戻ってきて、ご案内


③鍵を返しに行く


④戻ってくる


う～ん、行って帰るだけで1時間以上。




コレは売主さん、不利ですよ。


どーしても案内の時間が合わなかったり


調整がやりにくくなる時がある。




私も遠くの物件の売却を預かる時


その物件が空き家なら


売主さんと相談した上で


・現地にキーBOXを設置する


・現地近くの信頼できる会社に預ける


とかの対応をしていきますが


その辺りも売却を依頼される時に


確認しておいた方がいいと思いますよ。

売却に関しての実際の話。

住み替えを検討してるお客さん。

現在のお住まいを売却する予定。

次の住み替え先の事もあるので

売らなければならない。

でも、期間に余裕があるのと

事前審査では今の家の残債を残しても

次の住み替え先のローンはOKで

お客さんもそれを望んでられる。

で、当社以外にも不動産会社に

相談をされていて

その会社は【買取保証】での

売却しかダメという条件を提示。

まっ 意味合いは分かるのですが

ハッキリ言って 売れる物件だし

お客さんの意図とも違う。

買取保証額は、当社の売却査定額とは

700～800万円も安い価格。

お客さんは超不審になりますよね。

んでもって その会社の営業マンは

『かなり良い買取金額ですよ』

『当社に専属でお願いします』

ときたもんですので

お客さんは・・・まぁ呆れてました。

結局は 当社に売却をお任せ頂き

無事売れました。

普通に売りに出して、1ヶ月ちょいで。

あのまま買取保証で話をしてたら

800万円以上も損してた可能性アリです。

あまり言いたくはないのですが

怖いでしょ（汗）

もし その不動産会社に依頼してて

買取の時期が来るまで情報を隠したり

ノラリクラリとしてたら・・・

と思うと、ゾッとします。

大切なお客さんに何百万も損させて

自分の会社や買い取った仲のいい業者が

何百万も利益を出す。

こういった仕事のやり方は

もう終わりにしないとアカンのに

まだまだ気付かずに

『こんなものなんかな？』って

話を進めてしまった方も

多いんだろうなぁ。

ホンマに気をつけて下さい。

売却について

お客さんに聞かれたので

再度書いておこうと思います。

『大手の不動産会社はどんどん価格を下げさすでしょ』

こんな話の内容でしたので

これに対する私の答えは

『反響が少なければ、価格を下げるのはOKですよ。

下げれば、反響が増える確率が上がるのは間違いないです。

もっと言えば　私たち不動産会社は売るのが仕事ですので。

ただ・・・・・

売出し情報を完全にオープンにした上での話です。』

最後がポイント。

情報を自社で抱え込んで、他社に売出し情報を出さず

物件を止めてる（もしくは止めていた）状況で

売出し価格を下げる提案をする事を

注意して欲しいと思っています。

売却する為に価格を下げるのは全然OK。

この業界の問題点は　情報を止めてる事。

ご説明すると　ほぼご納得頂けます。