茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

少し前にアメブロの方で


書いた気もしますが


ホームページにも書いとかないと。




消費税が来年に上がる予定です。


８％から１０％へ。


先日テレビでも特集をしていて


なにげなく見ていると


ものすごく勘違いをしている様な･･･


新築も中古も全部消費税UPで


価格が上がるみたいなコメント。




せめてこのブログを見て頂いている


お客さんには知っておいてほしい。




何点かポイントがありますが


①売主さんが一般の方の場合


消費税はかかりません。


コレご存知じゃない方も多い。


一般の方が売主の時は


事業として売却してる訳じゃないので


消費税がかかりません。


売主が不動産会社・建築会社の場合は


商売でやってるのでかかります。


新築マンション・新築一戸建てや


リフォーム済みの住宅でも多い。




②土地には消費税がかかりません。


建物部分だけにかかります。


例えば、新築一戸建て・4,000万円なら


土地2,500万円・建物1,500万円と


内訳が表示されて


1,500万円の建物分にかけられています。


マンションも一緒。




なので、私がやっている仲介という分野では


消費税がかかる・かからない？


売主さんが一般の人・業者？


この確認が必要になってきます。




厳密に言うと


仲介手数料や登記費用の消費税も


％が変わりますので


UPにはなってきますが


高い買い物。駆け込みで簡単に決める


っていう事はなしにしましょう。

移動中に、引渡しが終わったお客さんの



建築現場に寄ってきました。



リノベーション現場と新築現場。




（新築現場1）


（新築現場2）




（リノベーション現場1）

写ってる人は落ち込んでるじゃありません（笑）

クロス屋さんです。


（リノベーション現場2）





大工さんと話をしても



予定通りには進んでる感じ。



リノベ現場の方は壁の設置と



床下地が終わっていて



だいぶ設計図面が現実に見えてきた感じ。





新築現場の方も



もうそろそろ仕上げの状態に。





両現場ともに



クロス貼り・フローリング・照明器具



その他細かい仕上げ処理が完成したら



もっと見え方が変わってくるはず。



あと１ヶ月もすれば



ほぼ完成かな。楽しみです。

数年前に比べて

物件を買い取って

リフォームして

再度販売する

っていう不動産会社が

結構増えてる気がします。

仲介しかやってなかった

大手の不動産会社も

買取りを始めてる。

これ見方はいくつかありますが

一番大きいのは

利益額が大きいからでしょ。

買い取って、普通にリフォームして

数百万の利益が出る。

他には、仲介の

件数が少なくなった事。

古い物件を案内して

リフォームやリノベを

一緒に提案できる

知識がない事。

こんな感じだと思います。

こういった買取り・再販売は

これから増えてきそうですが

ありきたりなリフォーム済みの

物件が増えてしまって

面白くないでしょうね。

『こんな家に住みたい』

『色々とこだわりたい』

そんなお客さんも多いし

2極化するんじゃないかなぁ。

私としたら

【こだわりの家探し】

こっち側に向かいたいですね。

南中学校学校区で

一戸建てを探してます。

東中学校エリアで探してる。

できれば大池小学校で。

そんなご要望の

お客さんが多い。

事務所がそのエリアだから

そりゃそうなんですよね。

先に書いておきますと

物件は少ないエリアです。

ただ時間はいくらか

必要になるケースはありますが

見つかりますよ。

中古をリノベーションする

という方向性かもしれない。

私が目指しているのは

納得感を味わって頂きたい。

このエリアで探してる方は

こだわりも高めですよね（笑）

その期待に応えるために

色々なケースを想像して

イメージしています。

昔、建築条件付きの

販売をしている現場で

【営業マンがお客さんから

間取りの要望をヒアリングして

設計に伝え、間取りを作成】

という販売方法を

見る機会がありました。

設計はお客さんと会ってないから

営業マンの伝え方と

要望の理解度に差が出る。

そこで感じたのは

営業マンの間取りセンス。

当たり前のことなんですが

出来上がってくる間取りの

完成度が営業マンによって

全然変わるんですよね。

同じお客さんが同じ要望を

違う営業マンに伝えたら

全然違う間取りが出来る

そんな感じです。

悪く言っちゃ申し訳ないが

「要望を全く把握してないやん」

くらいな間取りになる。

そうなると「営業いらん・・・」

お客さんにしたら

なにがベストな間取りなのか？

この間取り以外にあるのか？

普通は分かりませんよね。

「なんか違う・・・」

こんな感じではないかなぁ。

まだまだこんなミスマッチが

多い不動産業界です。

人呼んで【パトロール】。


それは事務所周辺のエリアを


『なにか動きはないかなぁ』って


観察しながら回ること。




厳密に言うと


人はそう読んでいません。


私が勝手にパトロールと


名付けてるだけ。




ということで本日も


パトロってきました。


わたくしが主にパトロるのは


並木町・玉瀬町・若園町・水尾・玉櫛


稲葉町・大池・そして園田町。


事務所がある並木町を中心に


その周辺の街ですね。


んでもって、一番相談もあるエリア。




時間がある時にパトロるんですが


それがなかなか気付きがあるんです。


ここ解体されてるやん

（最近は地震・台風の件で特に多い）


まだ売れてへんやん

（売出し中の物件を見て）


結局不動産会社が買い取ったん･･･

（成約になった物件がまた売ってる時）

（古家付きやったのに、更地で旗が立ってる）


ここ、ずっと空家やねんなぁ

（雑草ものびてるし・・・）




１時間そこそこもあれば


結構見て回れます。


不動産は定点観測が一番大事。


エリアを見続けますよ。

アメブロの方でも最近書いてなかった（汗）


『たまには間取りの事も書けよ』


と言われそうなので


基本的な設計寸法の事でも。




茨木市のあるエリアで


売り出されている新築一戸建ての


間取りを見ていて


たまーにあるのがこの形↓




なにを伝えたいかといいますと


キッチンの幅（奥行き）の事。


上の図面では約2.7ｍの設計寸法です。


現実的にはちょっと大き過ぎるんですよね。


流し台と背面に置く食器棚との距離が


離れてしまい、移動距離が増えてしまう。




キッチン空間の一番基準になる


奥行の設計寸法は2，275ｍｍ。


分かりやすく書くと約2.27ｍになります。


上の間取りを使いやすい


キッチンの大きさに変更すると


こんな感じ↓



キッチンの奥行が約45ｃｍ縮まった分


狭かった玄関とトイレを少しずつですが


余裕のある寸法に広げました。


そして、玄関ホールに


前にはなかった廊下収納を作成。


もっと言うとリビング空間も0.25帖ほど


広くなっています。




住宅の間取りってお客さんの要望があって


初めて成立していくものですが


提案する間取り、ましてや完成している


新築一戸建てなんだったら


ｍｍ単位で意識して


無駄なく設計提案してほしいですね。

ホームページの会員情報について。

「なんで掲載してないの？」

「会員登録して欲しいからやろ」

って思われるかもですが

違いますよ、そうではないです。

私も出来るなら

全部オープンに掲載したい。

でも、情報元から

【広告不可】って言われるんです。

情報元っていうのは

売主さんから直接売却を

依頼されてる不動産会社。

なので、オープンに出来ず

特定のお客さんに当たる

会員登録して頂いた方だけが

見ることができる様に

しているだけなんです。

会員登録してる方なら

実感されてると思いますが

営業行為なんてしません。

あくまで会員登録により

情報をゆっくりと

すべて見て頂きたい。

そういったスタンスです。

逆に言いますと

売主さんの立場で見たら

【依頼した不動産会社では

普通に掲載してるのに

他社のホームページでは

会員情報になっている。】

これは広告不可になってる

可能性が大ですね。

お客さんにご案内しようとしてた物件。



見学当日に直前の物件最終確認をしたら



３件が契約予定（また商談）に



なっていました。





どこまでの話か？という判断は必要だが



売れやすい価格帯でもあり



タイミングの問題でもあります。



スピード感出せば良かった・・・



って反省するんですが



かといって、お客さんの予定



また気持ちの部分もあるので



どれが正解かは分からない。





でも【流れ】がよくないのは



間違いないと思ってます。



お客さんは気づきにくいんですが



物件探しって大きな流れの中で



やっていく行動なんです。



他のお客さん・他の不動産営業



それぞれが動いているわけでして



その流れの中で



最良の物件を絞り込んでいきます。





流れが悪いとなんかうまくかない（汗）



こういう時は



・計画を再度見つめ直す



・気分変える意味で、何でも見学してみる



気持ちをリセットする作業が



必要なんじゃないかと感じます。





まぁ　こういった壁を乗り越えると



期待の物件に巡り合ったりするし（笑）



お客さんにとっても私にとっても



必要な過程かもしれません。

解体費用について。

お客さんにもよく聞かれます。

で、多くのお客さんが

ちょっと高めに考えてられる。

木造の2階建てで

延べ床面積30坪位の

家を解体すると

「200万円くらいするんでしょ」

って聞かれる時もあります。

建物以外にも外構や庭木

残土処理とかもありますから

それ位するイメージあるのかな？

現実に解体業者に見積りとると

大体100万円〜120万円が

多いですかね。

ここ数年は若干上がり気味で

こんな感じの価格です。

古家付きの土地を購入する場合は

木造で普通の大きさの家なら

「120万円くらいみてて下さい」

いつもそう伝えてます。