茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

近年、不動産価格が上昇気味。

まぁそれでも最近は

落ち着いてきましたが

やっぱ目立つのは

不動産会社の買取りによる

リフォーム済み物件。

メチャクチャ高いやん

って物件も出てます。

他の会社の営業マンに聞くと

「高くてもお客さんが

気に入ったら、それでOK」

「そんな事言ってたら

なかなか売られへん」

とか生々しい発言もあります。

でも、そっかな。

この仕事って、今後のお付き合い

がかなりウェイトを占めるし

家探しを一緒にすると同時に

アドバイザーでもあります。

相談相手として期待されてて

高いと思ってる物件を

「いいですね」とか言って

ウソは付けない。

それなら

「●●●万円になるなら

検討してもいいと思います」

こう伝えるのが本来かと。

単に家探しを一緒にして

営業ばかりしてるだけなら

そんな仕事はいらん。

そう思います。

土地を見たときに



どこをチェックされますか？



【見た雰囲気】



OKです！最終的にはそこが大事。





でも、不動産的な目での



いくつかのチェックポイントを



書こうかと思います。



（法律的な事は除きます）





①道路との高低差


玄関への階段の段数や外構費用の差



②水道や汚水枡・ガスの引き込み


これも建築時の費用がかわります。


水道は引き込み管の太さもチェック。


メーターを開ければ、書いてあります。



③隣地との境界


これが一番大事ですね。


境界プレートや鋲が存在するか。


なければ、境界の状況を確認。



④隣地境界のブロック


どちら側にたってるか？また高さは？


ブロックの控え壁の有無



⑤前面道路の幅


道路の側溝の状態もチェックします。



⑥お隣さんの雰囲気


これは分かりにくいところですが


チェックしておいて損はない。





ザクッとですが、こんな感じでしょうか。



５分もかかりません。



あとは、相場からみて価格はどうか。



建ぺい率や容積率



高さ制限などの建築基準法。



土地の間口・・・広ければOKですが



狭めだと、可能プランに影響します。



建物は大体９１ｃｍ単位で設計。





やっぱ書き始めると



いっぱい出てきますね。



信頼できる不動産担当と



確認しながら見るのが一番ですね。



でも、最初に書いた



【見た雰囲気】



これが大事です。

先日にお引渡しが終わり



現在リフォーム工事中の現場へ



寄ってきました。





解体工事が終わり



大工工事が始まったところ。



今日は電気屋さんも来てましたね。





まぁなんといってもデカイLDK。







家電置場兼パントリーをとって



対面キッチンにして



さらにそれでも広いので



テレビを壁にかける壁をつくって



その裏を本棚と通路にしても



充分の空間になってます。









工事完了はあと１ヶ月半は



かかるだろうな。



ちょくちょく現場に寄るのが



楽しみです。

みなさん　物件を購入した時の


諸費用はどんなのがあるか？


ご存知でしょうか。




項目で書きますと


・契約書に貼る収入印紙代

・仲介手数料

・登記費用

・固定資産税等の精算金（売主さまへ）

・住宅ローンの諸費用

・火災保険料


これらにプラス、マンションなら


・管理費・修繕積立金の日割り精算


こういった項目がすべてです。




で、今回のブログでは


諸費用の金額についてじゃなく


気を付けてほしい事について。




茨木市ではあまり見かけませんが


・契約書作成料


とか訳わからん項目を


お客さんに請求してる


不動産会社もあります。


そんな書類の作成料なんて


仲介手数料に含まれてます。


含まれてるといいますか


そういった事も仲介業務。


これ当たり前。




なのに仲介手数料とは別に


契約書作成料とかいって


ウン十万円も取る


悪徳な不動産会社がある。


ホンマ気をつけてください。


もしそんな項目を見つけたら


物件が気に入っていようが


ただちにストップしましょうね。


ロクな仕事しませんから。




んで、もう１つ


これは項目として


請求する会社も多いようですが


・融資手数料。

（銀行ではなく不動産会社の）


３万円とか５万円とか


時には１０万、２０万もあるみたい。


ワタクシ的には


「これも仲介業務の一貫やん」


って思うのですが・・・。


要は住宅ローンの事前審査や


申し込みなどの手続きを


不動産会社がやりますという


まぁ住宅ローン手続き代行みたいなもの。




色々と資料をそろえて


銀行に渡してと


たしかに労力はかかりますが


別に請求するのはどうかと思う。




こういった手続きは


お客さんでも可能なんです。


でも必要書類が意味分からん？とか


特に事前審査はスピード勝負みたいな


部分がありますので


結局不動産会社に依頼されるみたい。




そこらへんは不動産業界も考えてて


「お客さん自身でやると大変やから


不動産会社に依頼する。


だから融資手数料を頂ける。」


という昔からの業界の考えでしょうね。




諸費用をチェックする時は


こんな項目も確認してくださいね。

住まいを探す時って



チラシやネットで見た物件に対して



問合せという形が多いですが



（いわゆる「物件ありき」ですね）



どっちかというと



「●●●みたいな感じで



探してるけど、どうでしょう？」



って相談から始まる方が



私としたらウレシイかな。



（いやどっちでもウレシイですよ



あくまでどっちかというとみたいな）





理由は



お客さんの要望が先にあって



物件を見ることが出来るから。



ある物件に問合せがあって



初めてお会いして



物件をご案内して



あとから要望を知る



っていうより、ご案内の説明や



他の物件との比較とか



密度が変わってくる可能性があります。





って私の勝手な思い書いてますが



物件探しってタイミングであったり



その時の感覚ってものに



大きく左右されるものですし



お客さんのペースにまかせます（笑）。

朝の移動中に


以前土地を仲介させて頂いた


お客様の新築の建築現場に


寄ってきました。




年内は工事がかかりますので


工事はまだまだこれからですが


やっぱ現場の空気はいい！


なんやろな～、ワクワクしますね。




今まで数百軒の家を設計してきたので


図面で完成のイメージは湧きますが


やっぱ現場でしか実感できない事がある。




営業・設計とやってますが


気持ちは現場主義です。

当社の事務所がある茨木市並木町。



学校区は水尾小学校・平田中学校になります。



すぐ隣の玉瀬町も同じ学校区。



で、そのまた隣町の若園町は



水尾小学校・南中学校。



（一部は違います）





私は水尾・若園町と育ってきまして



昔は、並木町・玉瀬町も南中学校でした。



なので、学校区で物件を考えるとき



玉瀬町・並木町の学校区を



一瞬「アレ・・・？」って考えてしまう（汗）



間違える事はありませんが。





昔から住んでいる人は知らない事も多い。



ご売却相談の時なんか



ご年配の方と話してると



「そうなんや」って言われます。





まぁ水尾小学校は一緒なんで



中学校のこだわりは少なくなりましたが



時代を感じる学校区ですね。





並木町に昔から住んでる人なんかは



南中学校が出来る前は



東中学校まで行ってたみたいですし



さらにその前なら、養精中学校まで



通ってられたみたい。



人口が増えた証拠です。





*ちなみに地元の人の学校の呼び方



小学校はそのまま呼びます。



・水尾小学校→「みずお」

・玉櫛小学校→「たまくし」

・大池小学校→「おおいけ」

・玉島小学校→「たましま」



中学校になると変化が生まれる。



・南中学校→「なんちゅう」

・東中学校→「がっちゅう」

・養精中学校→「ようちゅう」

平田中学校はそのままが多いかな。

天王中学校はそのままか

もしくは「てんちゅう」って言いますね。

新築一戸建てや新築マンションを

探している方も多いと思いますが

中古を買ってリノベーションという

選択肢をされるお客さんも

結構いらっしゃるんです。

ただリノベーションの



決断をするためには



リノベ最優先の方以外は



新築も見学して

中古も見学して

って段階を踏み、目を肥やす

作業が必要になります。

価格的には、リノベ工事費込みで

新築と中古の間を狙う訳。

やっぱ「中古はどうなん？」

っていう不安があると思うので

数を見ていかないと

なかなか決断しにくい。

そう思います。

中古+リノベーションは

新築では味わえない

【どう変化させるか】という

楽しさがあるし

【価値をプラスしていく】

納得感もありますよ。

当社では、土地を仲介したら新築の参考プラン



中古住宅では、リフォームやリノベーションのプランを



ご提案する様にしています。




物件を決めるには、総額はもちろん



要望の間取りが出来るかどうかも知っていただく為です。



でも私自身が住宅好きですので



その後の打合せやアドバイス・家具や照明計画の提案も



行っております。





で、最近の事例で



木材を売っている材木屋に行き



好みの木を選んで、打合せした大きさで製材。



それで家具を製作してみたり



現地にて造り付け家具として工事をしました。





コチラはダイニングテーブルの造り付け↓







写真では伝わりにくいけど、かなりの大きさ。



一番長い部分で幅３ｍはありますからね。



材木屋でチーク材を選んで、カットしたテーブル板を



現地に運んで、大工さんに壁埋め込みで取り付けたパターン。



なにげないですが、LDKにアクセントが生まれます。





続いては、選んだ木にネットで購入した脚を取り付け



ダイニングテーブルを製作した事例↓







コチラはマンションのリフォーム。



市販のダイニングテーブルでは出せない



存在感とやさしい感じが出てましたね。





家作りって、分からない事が多いかと思いますが



色々と楽しい部分も多いんですよ。



材木屋に行けば、買うより安く出来ますよ。



こんな事も不動産仲介の一貫として



お手伝いさせて頂いてます。

自社ホームページにもブログ作ったら



これも初めに書いておかねばならない



物件情報を止める話。



【情報の囲い込み】とも言います。




簡単に説明しますと



私ら不動産会社は売主さんから売却依頼があれば



その不動産を自社で販売活動をしていきますが



同時にレインズと呼ばれる不動産会社間の



情報共有システムに登録をして



他の不動産会社と共同で売りましょうという



決まりになっています。



（これは法律の話で、基本しなければならない）




でも　レインズに物件の登録しなかったり



登録しても、その会社に物件の確認の電話をしたら



「商談中です」とか言って



他の会社に紹介しない様にするのが



【情報の囲い込み】です。




理由は　仲介手数料。



通常、仲介手数料は売主さん・買主さんの



両方から頂ける事になっています。



それは自社で買主さんも契約すれば・・・。



レインズに登録して、買主さんが



他社のお客さんだったら



売却を依頼された会社は



売主さんからだけ、仲介手数料を頂く。




どうですか？分かられますでしょうか。



売主さん・買主さん両方から



仲介手数料を頂くために



他社には物件を紹介しない訳なんです。



コレ、大手の不動産会社もやってます。



てか大手の不動産会社の方が多い（汗）




たまに「売れればいいやん」って



判断される売主さんも



いらっしゃる様ですが



もっと問題の根底を考えると



【売れるでしょうが、もっと良い条件で



売れたかもしれないんですよ】



ここなんですよね。




じゃ、売主としての対応策は？というと



なかなか難しいのが現状・・・。



依頼した不動産会社が



電話で「商談中」とか言ってるのかどうか



なんてチェックできませんから。



一番簡単に確認できるのは



物件情報の更新をキチンとしてる



他の不動産会社のホームページを



色々見てみる事ですね。



そこで自分の不動産が



【会員情報】とかで掲載されてたら



広告不可になっている可能性が大。



大手だからって信用しちゃダメですよ。