2022年07月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

朝に茨木市南目垣のバイパスを通ったんですけど、いつの間にか土地区画整理がかなり進んでいたんですね。



地図で見ると、赤い丸の場所です↓


でね、かなり以前に「イトーヨーカドー」が出店するみたいな噂も聞いた事もあって、茨木市のホームページを確認したら【南目垣・東野々宮土地区画整理事業　まちづくりの概要】ってのが出てました（２０２２年４月掲載）。

詳しく調べると、区画整理のゾーンも決まっております。



　

物流や事業ゾーンは別にして、生活に関係してくるのは「商業ゾーン」。
そして出店する商業施設も決まってるみたい。【ビバモールっていうのを運営するアークランドサカモトという会社】と【ヤマダ電機】ということです。
これ以外にも、スーパーマーケットや専門店街、ニトリも出店計画があると書かれていました。



簡単に書くとモール型ショッピングセンター（ホームセンターも？）・家電量販店・家具屋・そして専門店と飲食店といった感じかと思います。
ちょっとまだイメージつきませんが、車の流れが変わるのは必須でしょう。開業予定は２０２４年、あと２年後くらいですね。

しかし、イオン系が３つあって、近くにはエキスポシティもあってと、なかなかの過密度に思えますがそんなけ集客のキャパがるという事でしょう。南目垣なら特に高槻市南部と摂津市の人も行きやすいので。

キッチンや浴室などの住宅設備メーカーに登録しているので、新商品やイベントのメールが届きます。その中で頻繁にメールを送ってくれるのが「サンワカンパニー」。新商品の案内です。

キッチンや洗面などのメインどころだけじゃなくて、窓やエクステリアなどの住宅全般の商品案内も多いので、参考になりますね。しかしこんだけ新商品が出てくる中で、住宅提案をしていくのも大変な時代になったと感じます（個人的には好きだから楽しいけど）。

機能的にはもう求めるものはあまりありませんが、やっぱデザインが大事。住まいって、空間であり視覚であり、そして感覚（肌ざわり）でもある。

こういった提案は知っていないとできない事ですので、新商品には敏感でありたいです。

よく「雑談力」とか言うじゃないですか。コレは本当に大事。

私は住宅・不動産業界しか知りませんが、この業界で働くなら雑談（というか会話）が出来ないと良い提案はできないと考えています。物件だけじゃなくて色んな話をすれば、提案するときに「あっ、この物件はお客さんに合ってるなぁ」って感じられる事が多いんです。

雑談の中に、お客さんの将来の生活における正解が潜んでいるといっても過言ではない。



得意とか不得意とかじゃなくて、これからこの業界で働く人は、意識してお客さんと会話をしてくださいね。ベテランにもなって会話が少ない営業マンだとしたら、あまりお客さんの事に興味がない担当の可能性が高いんじゃないかと思います。淡々と仕事をこなすんじゃなくて、契約するかしないかにしか興味がない人かと。



お客さんの予定やテンションは第一にしながらも、雑談しようとする担当は個人的には好きです。

「もう土地坪単価＠１００万円くらいにしておけばいいんじゃない」

こんな雰囲気で売りに出てくる物件がここ１年ほど、よく見られます。



ほとんどが駅から遠い立地。
本来不動産っていうのは、エリアが変わればもちろん価格は変化するし、同じエリアでも状況や権利関係、そして前面道路などで違いが出ないとおかしい。

それがなんだかノリで値付けされている、この頃なんですね。



土地だけじゃなくて、新築一戸建てでも同じです。「土地坪単価＠１００万円で計算して、あとは建物価格をプラスして売りに出してみよう」っていう感じのノリ。新築の場合は土地の価格ってボヤけるでしょ、総額をみてしまうから。本来なら、その建物の価値を判断して、それを引いた価格（＝土地）を見極める作業が必須です。



私は【ノリ査定】って呼んでますが、こういった物件に気を付けてもらいたいんです。



当社では、周辺の成約事例や相場などもセットでご説明しますので、間違いのない物件選びを一緒にしていきましょう。

取引があって、茨木市の他社営業マンと雑談していたのですが、「最近は売却物件が少ない上に、とんでもない価格で販売（査定）する会社がいてて困りますよね」って言ってました。
同感です。



厳密に言うと、相場よりかなり高い価格帯で売却を受ける会社と相場帯の中で出来るだけ高めで売却できるように提案していこうとする会社（こちらが正常）と２極化していってる感じがします。
物件が２極化してるんじゃなくて、不動産会社が２極化していってる流れですね。



相場よりかなり高い価格で話をする会社は、やっぱり売れ残っています。
どんな感じで売却を依頼されているのか？

「●●●●万円で探しているお客様がいるんです。」って嘘をついて、売主様に期待だけさせる手法。あとは、参考見学でもなんでもお客さんを案内すれば、話の辻褄は合いますからね。

「査定は●●●●万円ですが、今は相場が上がり気味だし物件も少ないので、もっと高値でチャレンジ価格でもいける可能性ありますよ」ってコチラも期待だけさせて、結局売れずにどーんと価格が下げていくパターン。



どちらにしてもプロの仕事ではないですね。言い方悪いですが、不動産営業マンとしたら、ものすごく楽なやり方。



残念ですが･･･こういった不動産会社はしばらく売却を依頼される傾向が続くかもしれません。でも、そんなに続く訳はないでしょう。世の中的にも「なんかおかしいんちゃう？」って空気は出てくると思っています。



とは言いながらも、待っているだけではなくて出来るだけ早くに、売主様と物件を検討する買主様のために、ベストな仲介を伝えていく努力をしていきます。

茨木市若園町の南中学校・西側にある貸農園。
もう農園を終了するみたいですね。この後は、老人ホーム？介護施設？になるようです。





地主さんがずーと所有されていて、確か生産緑地に指定されていたと思うのですが、とうとう無くなるんですね。

しかし、若園町・真砂や小柳町はこういった施設が結構増えてきました。たしかに以前は少なくてなかなか入所できなかったのですけど、それだけ需要が多いという事だと思います。



長年農園として貸し出していて（父親も借りてました）、お礼も兼ねてなんか焼きそばを大量に焼いて、感謝祭みたいにして配るようです。この暑い中、父親が３００食の焼きそばを焼いていると･････母親から連絡がありました（地主さんじゃなくて、たぶん父親が言い出しっぺの気がする）。



何組かのお客さんもココの農園を借りているので、時間あったらちょっと顔出してみよう。

昨日売却のご相談で訪問してきたんですけど、不動産業界に対しての怖さというか、不信感について思われている事を色々と聞けました。

少し前に正直不動産ってドラマもあり、見た人は不動産会社のブラックな部分をある程度認識されていて、ご売却にあたっての注意点を説明しやすいなぁと感じています。

購入を検討されている方はネットでもかなり調べてられますが、売却となると不動産会社の言うことを信じる人が多いんですね。

大手の不動産会社だったら、尚更信用している割合が高くなってます。でも…現実は全く逆。

原因は「不動産売買のシステムが分かりにくくて、世間一般に浸透していない」事です。

売却に関して書くと気をつけるべき点は

・ウソの価格を書いたオトリ広告

・物件の囲い込み

・売却を委任される事が目的の高額査定

これが横行しています。

最近特に感じるのは、なんとかして健全な不動産売却を行う市場にしないといけないという使命。

色々とアピールしたくなりますが、分かりやすくワンイシューにした方がいいなって考えています。

アイ・ウィズ不動産は健全な不動産売却を行い、売主様にとって最良の条件を求めていきます。

大きく書くとこうなるのですが、これまた不動産売買システムを知らないと「だから？」「当たり前やん」って響かないんですね・・・涙

そんな事でヘコたれてたらダメなんで、茨木市の不動産流通の正常化を実現させるために考えて動いていきます！

最近はまた不動産会社の行儀が悪いというか、非常識な動きが増えてきた感じがします。



２ヵ月か３ヵ月前に問合せした一戸建てがあるのですが、売主さんから売却を依頼されている不動産会社に問合せしたら「申込みが入ったところなんですよ」って言われたんですね。
それが昨日物件情報を見たら、まだ申込み中になっている･･･。百歩譲って、以前の申込みが流れてしまって再度申込みが入ってたとしても、申込みが流れた時に不動産会社がする行動は、案内を断った会社に連絡して、申込みがなくなったので見学する意思がまだあるか？の確認でしょ。常識的な行動をせずにほったらかしな訳です。

売主さんからしたら、たまったもんじゃない。



他には、査定相談があって、査定価格・売出し価格を伝えた物件があるのですが、相場より６００万円・７００万円高く売り出されているというケースもいくつか見受けられます。

少ない確率で売れればいいのでしょうが（逆に購入者としては･････ですけど）。まぁ売れずに数段階の価格変更をしないと売れないでしょう（汗）。



先のずっと申込み状態の物件も、売却査定にしても、本来の不動産仲介の目的から大きく外れた仕事になってますね。お客さんファーストなら、絶対に出来ない動きですからね。

前にも書いたことあるかな？まぁいいや、完成済みの新築一戸建てが売れているという話を書きます。

売れているというのは言い過ぎな面がありますが、成約になっていってるのは確かです。

考えられる理由としては

●新しく売り出される新築一戸建てが高いので、相対的に安く見えるから

●中心部ではなく、価格が低い郊外の新築が売れている

ここでいう中心部というのは少しマクロの範囲とミクロが混じってます。大阪市内が高くなり過ぎて、検討物件が郊外に移っている。駅前は高いので、離れたエリアに移っている。この2点が同時に起こっています。

結論としては、「場所」と「建てられた時期」によって価格差が目立つので、安い方に目が行っている状態だと考えられます。



お客様の判断ですので問題はありませんが、気を付けてほしいのは特に「場所」の方。いくら価格が低いといっても、郊外などそのエリアでの相場っていうものがありますので、そこはしっかりと確認してほしいんです。

ちなみに安いとは書いてない、価格が低いと書いてます。単に価格の高低だけの話であって、相場から見てどうなのか？っていうのは別の話。



将来的な価値の問題にもなってくるので、しっかりと打合せしていきましょう。

「このエリアのマンションが売りに出るのを待ってます」

中には、「このマンションしか考えてません」という方もいらっしゃいます。

不動産業界では昔から言われている事で、売りに出てくる物件は平均して3%前後というのがあります。

総戸数100戸のマンションなら1年間で3件くらい売りに出るという計算ですね。

平均ですので多少は差異がありますが目安にはなるかと思います。

このパーセンテージは、例えば人気物件や需要の高いエリアなら数字は低くなる。

逆、または築年数が古いマンションなら高くなる傾向がありますね。5%くらいの数字になってくるかな。

ここからもう1つ考えないといけない事がありまして、3%なら年間3戸の売り物件が出てくると。その3戸もそれぞれ条件が違うケースがほとんどなんですね。低層階だったり高層階だったり、または60㎡台の狭め、90㎡強で広かったり･･･とか、色んな条件の物件が出てきます。

その3%の中で、自分の要望に合う物件が出てくる可能さは高いのか？もし希望のマンションが売りに出てきた時に、ここらへんも決断材料の1つに入れてもいいかと思いますね。

待っても出てきそうか？なかなか出ないのでココで決めてもいいか？の判断です。このへんを過去の事例や経験をもとに、証拠とともに説明するのも不動産営業マンの仕事です。