2018年10月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

マンションって、長い名前だと大変･･･


正式名を書く機会って多くはないけど


たま〜にあるじゃないですか。




名前をつける時は、まず分譲会社の


ブランド名をつけます。


阪急不動産なら『ジオ』


住友不動産なら『シティハウス』など


三井不動産なら『パークホームズ』など


みたいな感じです。




次は地名。大きくは茨木になるだけど


他の場所で分譲する時にかぶっちゃうので


町名とか最寄駅名や近くの有名な場所を


付けたりする事が多いですね。




そうしていくと、まぁまぁな長さに


なってきてしまうんですが


あとは担当者のセンスになります。



んでもって


『ジオグランデ茨木東中条さくら通り


サウス・レジデンス』


長すぎへん・・・？（汗）




阪急の分譲なんでジオグランデ→分かる


茨木市なんやから茨木→分かる


地名やし、人気やし東中条→分かる


みんな知ってるさくら通り→分かる


2棟建ってるからサウス→分かる


でもって、レジデンス→邸宅・高級住宅



全部分かる、分かるよ。


でも、全部くっつける？（汗）

不動産仲介をやってて


新着物件や成約事例をみて


【これから、どう動いていくか】


考える事も重要です。



・2,000万円前後の中古一戸建ては

売れるのが早い。


・築年数が浅くて、3,000万円までの

中古マンションも早め。


・新着一戸建ても動いている。


コレ、当たり前の事を書いてますが


日々の成約事例を確認してる中で


実感として掴む事が出来ます。



実感として分かっていれば


お客さんへの説明にも


説得力が違ってくるかと。



でも、中には


ピンポイントで訴求可能な物件も


出てくるんですね。


ここが難しくもあり、楽しくもある。


物件の目利きを鍛えるには


毎日チェックしていくしか


方法はないんですよね。



場所・価格だけじゃない物件の特徴。


近未来の不動産動向。


う〜ん、がんばろ。

お客さんとの相談で


よく聞かれるのがエリアについて。




昔から茨木市に住んでいる人は


大体のエリア感はご存知ですが


それでも実家〜駅の間か


学校区、その周辺しか知らない事も多い。




阪急茨木市駅でいうと


昔は駅の北側に踏切があったので


あまり行き来しなかったですね。


私も水尾と若園町に住んでましたが


駅の北側はあまり行かなかった。




もちろん今は不動産をやってますから


昔と現在を比較して説明してます。




地元民がコレですから


5年位住まれてるだけでは


いざエリアを考えよう！ってなっても


『え・・よく知らんやん』。



物件だけじゃなくて


エリアの事から話するのも楽しいですよ。


30年・40年前の茨木市を


思い出も交えて、説明しますよ。

ポータルサイト会社からの資料で

不動産業をやっていると当たり前なのですが

意外に知られてない【広告表現】について。

手元の資料を例に書いてみると

ＮＧワードとして

完璧　絶対　抜群　一番


最高　最高級　一等地

など色々とございます。

私もＮＧワードを全部理解している



訳ではないですが

ホームページの入力とかしてて

『･･･あれ？コレ大丈夫かな？』

っていう時はあります。

たまにポストに入っているチラシを見ても

【高級フローリング】とか【高級クロス】って

書いている会社もありますが

（最高級じゃないから、いいのか・・・・？）

ほぼ100％普通のクロス・フローリングです（笑）

そもそも高級クロスって　なんやねん！

今まで注文建築やってきてるけど

95％以上選ばれるのは量産クロスやからね。

ってかそれで充分です。

みなさんもこの広告表現には気をつけてください。

逆に高級とか稀少とか使ってる会社の方が

胡散臭い事が多いですので。

不動産価値として建物を見る場合

【間取り】というのはとても重要です。

同じ土地条件、そして建物の面積・築年数も一緒なら

間取りによって売行きが大きく左右されます。

やっぱり需要が一番多いのは４LDK。

駐車場台数も大事かな。

２LDKだったり

LDKというよりかダイニングキッチン


みたいな大きさだったり

そういう間取りだったら


購入者さんはシビアに判断されます。

時間がかかったり、成約価格に影響が出たりする

可能性が高くなります。

新築・自由設計で家を建てる時に

ある程度はそういう事も


考えた方がいいかと思います。

もちろんご要望に合わせて


建てる事が一番大切なんです。

『将来もずっとこの家に住むんです』


って思いかもしれません。

でも万が一の【不動産価値】っていう点も

設計段階で　チェックして

【希望する建物】と【不動産価値】の


バランスをみてくださいね。

ふと家作りについて思いました。



ハウスメーカーにしても


設計事務所・工務店にしても


大体が最初に要望をヒアリングして


まずは間取りの提案から入りますよね。



でもその時点でお客様の生活スタイルや


要望はあまり把握できてないんです。


把握するには時間が足りない。


間取りを出して、打合せ回数を重ねて


段々と共有していく感じです。



しかし・・・悲しいかな


多くの会社は契約を先行させて


早い段階で決めていこうとします。


営業マンとの相性も分からん内に（汗）。



私もセキスイ時代はそうでした。


てか それが普通やと思ってました。



今はメイン業務は不動産仲介。


新築にしろ、リフォームにしろ


まずは物件がないと始まらない。


でも よく考えたら


物件を探すっていう期間があるので


設計提案する前に


お客さんの要望を把握する時間が


取れているのも事実。


物件が決まる時には


お客さんの希望は大体理解してる


そんな気がします。



本当は 家作りを依頼する前に


雑談でも何でもいいので


1ヶ月位 コミュニケーションがあれば


いい家作りが出来るんちゃうかな。


依頼するか・されるか分からないので


お互い言いたい事は言えるし。


相手との相性も分かるしね。



お客さんも気を使うから


現実は なかなか難しいかもですが


やっぱ時間って大事なんですよね。

今日はリフォーム物件における

各当事者の心理比較でも。

リフォーム済み物件や新築一戸建ての方が

よく売れると言われます。

金額は別にしてそりゃそーだと思います。

見た目がイイですもん。

ココがまずポイント。

買主さん：見た目がいい。判断しやすい。

売主さん（不動産会社）：利益が出やすい

仲介する不動産会社：説明がそれほど必要ない。

ぶっちゃけ言いますと３者とも楽に判断しやすい。

コレがリフォームしていない古い物件だったら？

買主さん：見た目が悪い。リフォームしたらどうなる？

　　　　　そもそもリフォームしても大丈夫なん？

仲介する不動産会社：説明が難しくなる。

　　　　　　　　　　リフォームの打合せが必要になる。

＊売主さんについては一般の方になるので省きます。

これは物件探しというより、もう心理的な問題ですね。

でも現実的には、古い物件を安く買って

自分好みにリフォームした方が


総額も安くなる可能性がある。

ここを買主さんが追求するかどうかが


分かれ目になります。

仲介する不動産会社としたら

１つ１つの物件に対して『お客さんの希望のリフォーム可能か』

さらに『そのリフォームならどれ位の価格になるか？』を

瞬時に判断して、お客さんに


説明＆提案しないといけません。

設計に携わってきた人間とすれば


マンションでも一戸建てでも

どのように物件が変身するかは分かります。

＊ここからは、私の自慢も含む･･･

普通の不動産担当はハッキリ言って、コレが出来ませんね。

リフォームならまだしも


リノベーション（間取り変更）なら

ほぼ無理じゃないかな。

設計が出来ないと、まともな提案が難しい。

『専門の会社に聞いてみましょう』とか

『当社のリフォーム部門に提案してもらいます』


という流れになると思います。

コレはかなりの手間。

私やったら、ちょっと面倒くさいかな（汗）

そもそも頼むかどうかも分からんのに


断りにくくなる・・・。

このような心理的な事が積み重なって

リフォーム済みの物件が多くなるんだと思います。

＊不動産会社としては一番利益がでるからですが･･･

リフォーム済み物件の方が好きな買主さんも

いらっしゃるので、否定ではありませんよ･･･。

ただ住まい探しには選択肢があること

不動産担当によって


選択肢が広がったり・狭まったりする事を

知っていただけたらと思ってます。

マンションについてなんですが


不動産の営業マンって


大体はマンション名で言います。


マンション名を聞けば、分かるから。



チラシとかを見ても


ドーンっとマンション名が書かれてて


『で・・・どこなん？』


って言う位、住所が小さい。



普通はマンション名なんて


お客さんは覚えてないですよね。


住所を大きく表示して


マンション名はサブ位でいい気もします。



マンション名だけを聞いて


場所と外観が思い浮かぶなら


充分にエリアを理解してますよ。



・ブロド茨木大池


・クレド茨木大手町


・グランパセオ茨木


・シークレア茨木桜通り


・サンヴェール茨木



いかがですか？


全部がピンっと分かれば


物件探しの半分はクリアした感じです。

設計士の人と話をしてまして


その人は、色んな不動産会社とも


仕事をしている様でして


各不動産会社の対応とか


少し聞くことが出来ました。



例えば、建築条件付きの土地。


『間取りの打合せに同席するんですか？』


って質問したら


『いや、いないよ。


なんやったら最初の挨拶時にもおらへん』


って言ってました。


考えられへん・・・



初期の接客だけやって


申込みや契約したら、あとは知らん。。


そんな対応をしてるみたいですね。



私『それやったら、営業マンは


全然知識が付かへんですね。』


それに対しては


『会社としては営業に知識を求めてない。


逆に知らんから強引に契約してるよ。』


って返事でした。



営業マン個人の問題とかじゃなく


それは会社の方針でもあると。


ちょっとね・・・



まぁ そんな不動産会社って


何回か打合せしたら


お客さんにバレちゃうから


デザインやイメージを打ち出して


勢いで契約まで持っていきがち（汗）。



新築一戸建てとかの完成物件でも


基本的に一緒ですよ。


実物が見られるから


あまり気にならないかもですが


何千万という買い物です。


それは どんな性能の家なのか？


一般的な住宅と比較してどうか？


キチンと説明してもらいましょう。



・新築が安いから


・早く決めないと無くなりますよ


そんな話だけで、高い仲介手数料を


払う価値がありますか？


住宅・不動産ってのは


そんな軽いもんじゃないと思います。

不動産における物件表示。

徒歩１分＝８０ｍです。

コレは知ってる方、多いですかね。

ただ･･･茨木市の中・南部（春日丘エリアは除く）は

地形がフラットなんで、『自転車やし』って人も結構多い。

私も小さい時から自転車っていう感覚しかないので

本当のところ･･･徒歩表示ってあまり実感がわかない。

まっ　話は変わって

マンションや一戸建てのリノベーションについて。

私自身、設計もやってきましたので【住宅にコダワリ】がある。

お客さんと打合せして予算の中で造り上げていく作業が

めちゃくちゃ楽しい。

でも、『リフォームして販売すれば、売れるやん』

ってのが今の不動産業界の現実。

茨木市のマンション市況でのリアルな数字で書きますと

【売出し価格1,500万円・リフォームはしてなくて見た目は古い】

という物件があったとしても　お客さんは決めにくい･･･。

でも　不動産会社が買い取って、300万円かけてリフォームし

【売出し価格2,200円、フル・リフォーム済み】

ってすれば、売れる訳ですね。

この差額の数百万円がねぇ。。。

ただのリフォームですよ。リノベーションじゃないですよ。

浴室・トイレ・洗面・キッチンの設備関係を新品にして

クロス・フローリング・建具とかを変えただけです。

不動産会社によっては、たまにちょっと収納位置変えた位で

【リノベーション物件！！】とか宣伝してますが

それはリフォーム（汗）

完成した物件も全然OKですけど

コダワリがあって、トライしてみたいって方は

やってみましょう。

きっと満足度が違うはずです。